Движение комфорта
Если в середине 2000-х на рынке жилых новостроек Петербурга было только два четко дифференцируемых сегмента – «элита» в центре и «эконом» в спальных районах, – то к началу 2010-х количество классов увеличилось. Причем некоторые из них со временем довольно значительно меняют свои границы, мигрируя по городским локациям.
На практической конференции «Marketing in real estate. Высокая кухня эффективного маркетинга» (организаторами мероприятия выступили учебный центр ARE и PROESTATE Events при поддержке РГУД) Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI, презентовал подробное исследование о том, как менялись границы классов недвижимости за последние 14 лет.
До 2005 года на рынке недвижимости Петербурга существовали в основном два сегмента. Недвижимость повышенной комфортности («элита» и бизнес-класс) были сосредоточены в центральных районах города, в то время как в спальных районах группировался эконом-класс.
С 2006-го, констатировал Михаил Гущин, рынок стал постепенно расслаиваться, росло качество продукта.
«В период 2008–2010 годов началось освоение крупных территорий. Причем изначально оно не было комплексным, а шло по принципу точечной застройки эконом-класса, однако в распоряжении у застройщиков были гектары земли», – отметил Михаил Гущин. Примерно в эти же годы от «элиты» стал обосабливаться бизнес-класс. Появился ряд проектов в районах, прилегающих к центру города, с довольно интересными архитектурными, планировочными решениями.
Период 2011–2013 годов, по данным Михаила Гущина, – время формирования городской агломерации и появления комфорт-класса: «Зона комфорт-класса стала расширяться. Эконом-класс был отодвинут к границам КАД, стало активно осваиваться и «закадье». Произошло четкое качественное разделение проектов на комфорт- и эконом-класс».
К 2016 году зона комфорт-класса расширилась настолько значительно, что охватила основную часть обжитых районов Петербурга, а эконом-класс оказался практически выдавленным за границы города. По мнению Михаила Гущина, в ближайшем будущем рынок недвижимости Северной столицы будет развиваться по сценарию Москвы: эконом-класс полностью уйдет в «закадье», а в традиционной зоне останется только комфорт-класс.
«Действительно, очень много проектов эконом-класса ушло в «закадье» – это связано с тем, что там есть территория для развития и массового освоения. Эконом-сегмент подразумевает именно комплексную застройку, которая и позволяет удерживать цены на доступном уровне, – согласна с коллегой Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. – Однако и сейчас в городе существуют проекты эконом-класса – в городской черте главной характеристикой таких проектов опять же становится массовая застройка».
По мнению экспертов, «классовая» миграция напрямую связана с изменением статуса тех или иных районов города. «Класс жилья в первую очередь определяют локация и окружение, – считает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. – В процессе развития города – расширения его границ, освоения бывших промышленных территорий в центре и вдоль набережных, изменения транспортных развязок и множества других факторов – повышается статус некоторых территорий или, наоборот, происходит потеря некоторыми локациями прежней привлекательности».
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– До недавнего времени границы классов были очень размыты и их определяли, как правило, субъективные взгляды застройщиков и позиционирование конкретных объектов. Позиционирование классности влияло, конечно, на стоимость. В любом случае стоимость объекта рано или поздно приводилась к рыночной – к той, по которой объект с теми или иными характеристиками люди готовы были купить.
Ася Левнева, директор департамента
по маркетингу и продажам
ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Объекты класса «комфорт» сегодня строятся преимущественно в обжитых районах Петербурга. Также востребован комфорт-класс в проектах комплексного освоения территорий в спальных районах города, обеспеченных инфраструктурой.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Элитному жилью становится тесно в привычных для него локациях. К настоящему моменту практически закончилось освоение признанного элитным Крестовского острова, который исчерпал свой потенциал по свободным для строительства «пятнам». Активная застройка сместилась в бывший «серый пояс» города. Сейчас ведется активное строительство и преображение Петровского острова – время покажет, станет ли он таким же востребованным, как Крестовский. Схожие тенденции наблюдаются и в бизнес-классе. Преобразился и стал популярным Московский проспект в районе Обводного канала. Осваиваются бывшие промзоны на Васильевском острове и Петроградской стороне.
Власти Ленинградской области задействуют средства федеральной программы «Стимул» в строительстве детских садов и школ Всеволожского района.
До конца 2018 года во Всеволожском районе Ленобласти будет открыто 18 детских садов и 2 новые школы. Об этом сообщил на круглом столе, посвященном развитию социальной инфраструктуры для детей в районе, глава администрации МО «Всеволожский муниципальный округ» Андрей Низовский.
Три детских сада, открытие которых сейчас готовится, были возведены за счет бюджетных средств. Два из них расположены в самом Всеволожске, еще один – в Кудрово. Остальные дошкольные учреждения построили на свои деньги строительные компании. Среди них: «Созидание» (структура Setl City), «Полис Групп», «Мавис», «СтройКвадро», «Арсенал-Недвижимость», «ЦБИ», «Гарант», «Самолёт ЛО».
По словам Андрея Низовского, за последние три года район в строительстве детсадов район сделал большой рывок. В частности, в прошлом году было построено и открыто 12 детских дошкольных учреждений. В большинстве своем они размещены на территории жилых комплексов и возведены за счет средств застройщиков. Глава Всеволожского района признался, что органам власти удобнее и выгоднее выкупать готовые детские сады, чем строить самим. «Застройщики к своим детсадам подходят более творчески. Строительство объектов идет быстрее, нежели за бюджетные деньги», – отметил он.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин также посчитал выкуп детских садов эффективным. И сообщил, что ряд новых объектов социнфраструктуры в регионе будет строиться с привлечением средств федеральной программы «Стимул». По ее условиям, на этапе проектирования застройщик передает участок, где будет построен соцобъект, муниципалам, после чего через конкурсную процедуру на строительство выделяются государственные деньги. Критериями для попадания в программу для застройщика являются наличие проекта документации на участок и включение проекта детсада в реестр типовых. Кроме того, дошкольное учреждение не должно быть встроенным в жилое здание.
«В прошлом году во Всеволожском районе за счет средств программы «Стимул» было профинансировано строительство детского сада компанией «Полис Групп». В 2018 году в программу были включены и получили финансирование четыре объекта: три школы и детсад. 7 июня будет проведен внутренний отбор на включение в «Стимул» объектов на 2019 год. Параметры ее бюджета мы пока не знаем, но заявляться обязательно будем. Надеемся получить поддержку, как это было в прошлом и этом году», – подчеркнул Михаил Москвин.
Отметим, что в текущем году на исполнение программы «Стимул» Минстроем РФ российским регионам выделено 20 млрд рублей. Чиновники ведомства уже неоднократно заявляли, что программа эффективна. Снижать объемы задействованных в ней средств не предполагается.
Застройщики Ленобласти, присутствовавшие на круглом столе, проявили интерес к «Стимулу», но предложили в качестве альтернативы финансированию строительства детсада или его выкупа задействовать механизм его аренды. Чиновники такое предложение не поддержали, считая его слишком затратным для бюджета.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Комиссия Общественной палаты Санкт-Петербурга по сохранению историко-культурного наследия и туристической привлекательности провела круглый стол по проблемам сохранения общедомового имущества в жилых домах, которые являются объектами культурного наследия. Как выяснилось, ни одна из инстанций не готова взять на себя эту задачу.
В Петербурге проблема сохранения общедомового имущества в исторических домах стоит весьма остро. Сложность в том, что законодательство четко не оговаривает, какая государственная структура отвечает за сохранность подобных объектов, а также откуда должно поступать финансирование на эти нужды.
Взносы собственников жилья на капитальный ремонт закон обязывает направлять только на работы по фасадам, инженерным коммуникациям и конструкциям дома. За текущий ремонт лестничных клеток ответственность несут управляющие компании, причем все работы опять же оплачиваются из взносов жильцов дома, которых на реконструкцию культурных объектов банально не хватает. Но это полбеды. Хуже то, что УК работает без разработки проектной документации, не привлекая квалифицированных специалистов, не используя методик и технологий реставрации. Такой ремонт может привести к необратимым последствиям для объектов культурного наследия, вплоть до их полной утраты.
Генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга Денис Шабуров отметил, что к сохранению домов-памятников необходим особенный подход. В связи с этим ведомство подготовило ряд предложений. «Для сохранения объекта наследия необходимо проведение ремонта всего здания в комплексе, т. е. в региональной программе нужно учесть весь комплекс работ в один временной промежуток, а именно: ремонт крыши, фасада, фундамента многоквартирного дома и подвальных помещений. Это позволило бы провести соответствующее обследование и дать возможность технологически верно провести ремонт», – сообщил чиновник.
Также в Фонде считают, что за выполнением работ по сохранению жилых объектов культурного наследия должны следить профессионалы. «Необходимо заключать договоры об оказании услуг по проведению авторского надзора за капремонтом общего имущества в многоквартирном доме, а также по проведению технического и авторского надзора за выполнением работ по сохранению объекта культурного наследия авторами проектов», – сообщил Денис Шабуров. Также в Фонде уверены, что городской бюджет должен финансово участвовать в сохранении убранства жилых культурных объектов.
По итогам круглого стола Общественная палата Петербурга пообещала подготовить резолюцию, а также направить губернатору Георгию Полтавченко письмо с конкретными предложениями по решению проблемы.
Пока же состояние лестничных клеток в исторических домах существенно зависит от сознательности владельцев квартир. Например, жильцы дома № 19 по улице Добролюбова в течение 20 лет своими силами и за собственные средства производили ремонт общедомового имущества. В итоге сегодня состояние и фасада, и внутренних интерьеров этого здания можно считать образцовыми. Однако подобных примеров в городе не так много, как хотелось бы чиновникам.
Кстати
По данным Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга, количество ремонтируемых многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, растет ежегодно. Если в 2017 году таковых было 424, то к концу 2018 года, уверяет ведомство, этот показатель достигнет 484. На 2019 год запланирован капремонт 484 таких домов.