Движение комфорта
Если в середине 2000-х на рынке жилых новостроек Петербурга было только два четко дифференцируемых сегмента – «элита» в центре и «эконом» в спальных районах, – то к началу 2010-х количество классов увеличилось. Причем некоторые из них со временем довольно значительно меняют свои границы, мигрируя по городским локациям.
На практической конференции «Marketing in real estate. Высокая кухня эффективного маркетинга» (организаторами мероприятия выступили учебный центр ARE и PROESTATE Events при поддержке РГУД) Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI, презентовал подробное исследование о том, как менялись границы классов недвижимости за последние 14 лет.
До 2005 года на рынке недвижимости Петербурга существовали в основном два сегмента. Недвижимость повышенной комфортности («элита» и бизнес-класс) были сосредоточены в центральных районах города, в то время как в спальных районах группировался эконом-класс.
С 2006-го, констатировал Михаил Гущин, рынок стал постепенно расслаиваться, росло качество продукта.
«В период 2008–2010 годов началось освоение крупных территорий. Причем изначально оно не было комплексным, а шло по принципу точечной застройки эконом-класса, однако в распоряжении у застройщиков были гектары земли», – отметил Михаил Гущин. Примерно в эти же годы от «элиты» стал обосабливаться бизнес-класс. Появился ряд проектов в районах, прилегающих к центру города, с довольно интересными архитектурными, планировочными решениями.
Период 2011–2013 годов, по данным Михаила Гущина, – время формирования городской агломерации и появления комфорт-класса: «Зона комфорт-класса стала расширяться. Эконом-класс был отодвинут к границам КАД, стало активно осваиваться и «закадье». Произошло четкое качественное разделение проектов на комфорт- и эконом-класс».
К 2016 году зона комфорт-класса расширилась настолько значительно, что охватила основную часть обжитых районов Петербурга, а эконом-класс оказался практически выдавленным за границы города. По мнению Михаила Гущина, в ближайшем будущем рынок недвижимости Северной столицы будет развиваться по сценарию Москвы: эконом-класс полностью уйдет в «закадье», а в традиционной зоне останется только комфорт-класс.
«Действительно, очень много проектов эконом-класса ушло в «закадье» – это связано с тем, что там есть территория для развития и массового освоения. Эконом-сегмент подразумевает именно комплексную застройку, которая и позволяет удерживать цены на доступном уровне, – согласна с коллегой Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. – Однако и сейчас в городе существуют проекты эконом-класса – в городской черте главной характеристикой таких проектов опять же становится массовая застройка».
По мнению экспертов, «классовая» миграция напрямую связана с изменением статуса тех или иных районов города. «Класс жилья в первую очередь определяют локация и окружение, – считает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. – В процессе развития города – расширения его границ, освоения бывших промышленных территорий в центре и вдоль набережных, изменения транспортных развязок и множества других факторов – повышается статус некоторых территорий или, наоборот, происходит потеря некоторыми локациями прежней привлекательности».
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– До недавнего времени границы классов были очень размыты и их определяли, как правило, субъективные взгляды застройщиков и позиционирование конкретных объектов. Позиционирование классности влияло, конечно, на стоимость. В любом случае стоимость объекта рано или поздно приводилась к рыночной – к той, по которой объект с теми или иными характеристиками люди готовы были купить.
Ася Левнева, директор департамента
по маркетингу и продажам
ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Объекты класса «комфорт» сегодня строятся преимущественно в обжитых районах Петербурга. Также востребован комфорт-класс в проектах комплексного освоения территорий в спальных районах города, обеспеченных инфраструктурой.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Элитному жилью становится тесно в привычных для него локациях. К настоящему моменту практически закончилось освоение признанного элитным Крестовского острова, который исчерпал свой потенциал по свободным для строительства «пятнам». Активная застройка сместилась в бывший «серый пояс» города. Сейчас ведется активное строительство и преображение Петровского острова – время покажет, станет ли он таким же востребованным, как Крестовский. Схожие тенденции наблюдаются и в бизнес-классе. Преобразился и стал популярным Московский проспект в районе Обводного канала. Осваиваются бывшие промзоны на Васильевском острове и Петроградской стороне.
Петербургские инвесторы стали осваивать новое для себя направление – строительство домов для престарелых.
В среду губернатор Петербурга Георгий Полтавченко вместе с городскими чиновниками побывал в открывшемся полгода назад медико-социальном пансионате для пожилых людей «Адмиралтейском». Основная цель визита чиновников – осмотреть новое учреждение и проконтролировать ход реализации других инвест-проектов. Речь идет о строительстве двух пансионатов для пожилых людей в Репино и Павловске.
Центры будут возводиться по схеме ГЧП. Инвестор, «Сбербанк», вкладывает 1,6 млрд рублей и получает доход от работы пансионата, Администрация Петербурга, предоставляет земельные участки на льготных условиях аренды, помогает с подключением к инженерным сетям, а после занимается обслуживанием учреждений. «Опека», как оператор с многолетним стажем ведения таких проектов, будет оказывать консалтинг и сопровождение бизнеса на всех этапах.
«На встрече с губернатором рассматривался вопрос подписания концессионного соглашения на 49 лет. Достроить пансионаты планируем до 2020 года. На данный момент уже готов предпроект, начались конкурсные процедуры по поиску подрядчика. После завершения строительства мы передадим пансионаты на обслуживание городу», - объяснил председатель совета директоров сети гериатрических центров «Опека» Алексей Маврин.
По его словам, до начала работы над проект строительством пансионатов в Репино и Павловске, «Опека» занималась только реконструкцией подобного рода учреждений. С 2008 года сеть открыла восемь пансионатов в Петербурге, Ленобласти и Москве. За время работы в центрах услуги получили 2,5 тыс. человек. Это пожилые люди с различными видами заболеваний, а также пациенты, которым требуется реабилитация после операций и сложных травм, дементные больные. Средний возраст подопечных – 80 лет.
Как объяснил председатель комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков, с «Опекой» ведомство начало сотрудничать с 2014 года. Совместная работа заключалась в следующем – проживание пенсионеров частично компенсировалось из городского бюджета. Благодаря этому за год очередь в госучреждения сократилась с 600 до 350 человек.
«С 2016 года у нас появилась возможность компенсировать затраты на обслуживание учреждений такого рода по установленному городом тарифу. Теперь на эти цели можно закладывать в бюджет большие средства, что может полностью ликвидировать очередь за год-два», - поделился планами Александр Ржаненков
Как стало известно корреспонденту «АНС-инфо», изначально - пять лет назад, Смольный для строительства пансионатов выделил три участка. Участок в Павловске достался подрядной компании STEP. Однако компания от проекта отказалась – возникли сложности с инженерными коммуникациями. Второй участок, в пос. Песочном, получила благотворительная организация «Хэсэд Авраам». Председателю совета директоров группы «Илим» Захару Смушкину был отдан участок в Комарово.
В Комарово пансионат «Спутник» достроили –открытие прошло неделю назад. Генеральный директор учреждения Сергей Кинович сообщил, что учреждение стало первым в Северо-западе пансионатом для престарелых, построенным за частные средства. Центр рассчитан на пребывание 64 человек, инвестиции в проект составили 17 млн USD.
В пос. Песочном работы по строительству гериатрического центра подходят к завершающей стадии. По словам директора ассоциации «ИДУД Хасадим» Леонида Колтона, открыть пансионат на 93 места планируется в сентябре этого года.
Как объяснил Алексей Маврин, из-за того что во всем мире средний возраст населения увеличивается, спрос на оказание такого рода услуг растет с каждым годом. В ближайшие пять лет компания планирует построить или реконструировать пансионатов на пять тыс. мест в нескольких регионах Северо-запада.
Смольный одобрил продажу через Фонд имущества Петербурга восьми участков под строительство объектов коммерческой и промышленной недвижимости.
На прошлой неделе правительство Петербурга одобрило продажу через аукционы права аренды восьми участков под объекты коммерческой недвижимости: паркинги, торговые комплексы и предприятия. Об этом на заседании правительства сообщила глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Под многоэтажные и подземные паркинги, согласно информации Управления инвестиций, предназначены четыре участка. Из них три общей площадью 1,8 га находятся на ул. Оптиков и один, площадью, 0,32 га, – на Туристской ул. Совокупная стартовая цена за эти четыре участка (она традиционно для таких лотов привязана к размеру ежегодной арендной платы) составляет 18,3 млн рублей в год (самый дорогой лот на ул. Оптиков стоит 5,8 млн рублей в год, а самый дешевый, на Туристской ул., – 3,3 млн рублей в год). Эксперты говорят, что тема строительства паркингов крайне актуальна для города, но не столь перспективна для инвесторов из-за низкой рентабельности таких объектов (особенно подземных паркингов). Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина отмечает, что локации участков, которые предлагает инвесторам город, не самые удачные. «Если в центре города, где остро чувствуется нехватка парковочных мест, инвестор еще может «поиграть» с ценой, то в спальных районах, которым относится и Приморский, цена аренды составляет от 3,5 до 7-8 тыс. рублей за одно место, что очень низко с учетом необходимых инвестиций. Так что ажиотажного спроса на лоты не будет», – считает она. «Участки под паркинги могут быть востребованы, особенно если цена земли не слишком сильно вырастет. В Приморском районе дефицит парковочных мест. Кроме того, часть будущего паркинга можно использовать под коммерческие цели – торговля сопутствующими товарами, офисы», – добавляет Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
На торги Фонда имущества также попадут два участка под размещение производств машин и оборудования на Новосельковской ул. Это пятно площадью 0,19 за по стартовой цене 1,6 млн рублей в год и пятно площадью 0,24 га за 2,2 млн рублей в год. К торгам также готовят участок на ул. Ольминского (0,14 га за 14,8 млн рублей в год), где можно построить бизнес-центр, и пятно в 0,12 га для строительства объекта торговли на Южном шоссе. Стартовая цена аукциона за право аренды этого пятна составит 4,8 млн рублей в год. «Я не верю в успех строительства торгового объекта на Южном шоссе», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar. Она указывает, что в непосредственной близости от участка расположены парк, промышленные зоны, но очень мало жилых объектов. «А еще рядом с метро «Международная» расположен относительно большой торговый центр. А на Южном шоссе участок небольшой – его мало даже для плоскостного гипермаркета, не говоря уже про качественный торговый центр», – поясняет госпожа Шарыгина. Что касается участка на Новосельковской ул., то сейчас, по словам эксперта NAI Becar, на рынке нет дефицита участков под производство машин и оборудования. «С учетом небольшого размера участков стоимость должна быть практически демпинговой. Только в этом случае можно привлечь малых предпринимателей и небольшие производства», – отмечает Ольга Шарыгина. Строительство бизнес-центра на ул. Ольминского, по ее словам, также малоперспективно. «В этом районе и так достаточно много действующих и еще строящихся бизнес-центров. Спрос на объект будет низким», – предупреждает она.
Бизнес сетует, что город практически не выставляет на продажу интересные участки. Этот пул земли под коммерческую застройку – самый большой в этом году. И предложит ли город инвесторам еще что-то до конца года, непонятно. Для сравнения, в 2015 году было реализовано на торгах 22 таких участка площадью 17,3 га с суммарной арендной платой чуть более 3 млрд рублей. «Через торги продаются лишь единичные объекты. Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. При этом рынок закрытый и непрозрачный – информация о сделках, как правило, не распространяется», – говорит Лев Гниденко из ЗАО «Ойкумена». «Участки не под жилье мало интересуют бизнес. А большая часть земельных сделок под новые жилые дома проходит без участия живых денег – в обмен на квартиры или выплаты в рассрочку. Стандартный процент, который получает за пятно лендлорд – 15% от общего числа квартир в проекте. Город такой бартер предложить бизнесу не может. Поэтому и покупателей не густо», – заключил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
Несмотря на экономический кризис, крупные девелоперы Петербурга за прошлый год, по данным экспертов Peterland, купили 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно возвести 2,5 млн кв. м жилья. Львиная доля сделок пришлась на вторичный рынок. А сам город земельные участки под жилье продает неактивно. В пресс-службе Фонда имущества сообщили, что за весь 2015 год было продано восемь таких пятен общей площадью 11 га. Для сравнения, в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов, было продано более 450 га.