Цены тронулись
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
Строительный холдинг «Аквилон-Инвест» не стал на правах единственного участника торгов подписывать договор о покупке недвижимости компании «Теплоком» на Выборгской набережной. Активы повторно выставят на аукцион в марте текущего года, снизив цену на 10% до 293 млн рублей. На них уже есть несколько претендентов.
Архангельская компания «Аквилон-Инвест», которая в конце прошлого года оказалась единственным участником торгов Российского аукционного дома (РАД), где продавалось имущество обанкроченной компании «Теплоком» в Петербурге, отказалась подписывать договор купли-продажи по заявленной стартовой цене 325,6 млн рублей. Как сообщили в РАД, имущество банкрота будет выставлено на торги повторно 6 марта, но цена актива будет снижена на 10% до 293 млн рублей.
«Данный объект еще на первых торгах привлек внимание инвесторов, но из-за цены только один участник подал заявку. Со снижением начальной стоимости интерес потенциальных покупателей только возрос. Мы рассчитываем, что на вторые торги заявится большее количество участников, которые поборются за лот. Не исключено, что среди них окажется и участник первых торгов», - говорит в Ольга Желудкова, руководитель департамента по работе с проблемным и непрофильными активами банков РАД.
Будет ли «Аквилон-Инвест» участвовать в повторных торгах, выяснить не удалось – в компании от комментариев воздержались.
«Теплоком» производил и устанавливал приборы учета. Но последний кризис не пережил и обанкротился. Активы компании в рамках процедуры банкротства распродает конкурсный управляющий. На аукцион выставлен офисно-производственный комплекс площадью 7,9 тыс. кв.м. с участком около 0,2 га на Выборгской наб., 45E. А также небольшая постройка с участком 0,27 га на Большом Сампсониевском пр., 60Ц. Эта недвижимость расположена на первой линии Выборгской набережной. Земля пригодна для общественно-деловой застройки (строительство жилых домов придется согласовывать отдельно).
Если покупать здание как бизнес-центр и делать там реконцепцию для дальнейшей сдачи площадей в аренду или использования для собственных нужд, цена выглядит завышенной. «Теоретически актив может быть интересен широкому кругу покупателей - офисы в этом районе востребованы, и у здания есть значительный потенциал повышения стоимости. Офисы на Выборгской набережной пользуются стабильным спросом, в зависимости от класса сдаются по цене от 800 до 1200 руб./кв. м. Предложение только сокращается, так что перспективы у офисного здания в этой локации вполне благоприятные. Но актив обременен многими юридическими и техническими проблемами. Неслучайно единственным участником торгов оказался непитерский игрок, да и тот по зрелому размышлению отказался от покупки. И дело не в цене, а в оценке рисков. До тех пор, пока не появится покупатель, четко понимающий, как он решит все связанные с участком вопросы, здание вряд ли будет продано», - говорит гендиректор компании «Новый офис» Алексей Федоров.
По мнению коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, на участках, предложенных к продаже, можно построить и жилье (скорее, в формате апартаментов) - максимум 25 тыс. кв. м. «Но у пятна нет утвержденной градостроительной документации. Без этого цена за актив выглядит завышенной. Конкурентная среда, в которой придется работать покупателю этого участка, тоже не самая благоприятная. На Выборгской набережной есть множество проектов с более выгодной локацией», - говорит она.
По данным "Петербургской Недвижимости», в Выборгском районе Петербурга сейчас строится 939 тыс. кв. м. жилья. В свободной продаже представлено 391,6 тыс. кв. м. жилья. В основном, это квартиры класса «масс-маркет».
Справка
Компания «Аквилон Инвест» работает на рынке Архангельска с 2003 года, строит жилую, торговую и офисную недвижимость. Является крупнейшим застройщиком Архангельской области. В портфеле компании 60 реализованных проектов в регионе общей площадью 500 тыс. кв. м. В Петербурге девелопер работает с 2015 года. Сейчас в его портфеле 6 проектов жилья в Северной столице.
К концу 2018 года в электронной площадке «Единой системы строительного комплекса» будут доступны 60 услуг.
Чиновники Смольного подвели первые итоги работы электронной площадки «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Запущена система была в Петербурге в начале 2017 года для предоставления строителям государственных услуг в формате «единого окна» в электронном виде.
На текущий момент к ЕССК подключены около 40 ведомств. Застройщикам предоставляется возможность через Интернет подать заявления и документы на предоставление 28 услуг, связанных со сферой строительства. В 2017 году через систему было принято 1276 заявлений. Из них 87% имели положительный результат.
По словам заместителя руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальника Проектного управления – проектного офиса Юлии Лудиновой, ЕССК – приоритетный городской проект. Электронная система помогает исключить формальные отказы в приеме документов и соответственно улучшить взаимодействие органов власти и бизнеса, а также ускорить развитие строительной отрасли. Время согласования электронных документов меньше на 30%, чем при подаче их на бумажном носителе. Планируется, что до конца текущего года в ЕССК количество услуг, предоставляемых строителям, будет увеличено до 60.
«В первую очередь в электронном виде мы намерены задействовать все услуги по получению разрешительной документации, связанной с объектами культурного наследия. Также появятся услуги на получение разрешений на использование земельных участков, находящихся в государственной собственности. Кроме того, через ЕССК будут выдаваться ордеры ГАТИ», - отметила Юлия Лудинова.
Начальник Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Леонид Кулаков напомнил, что отдельные услуги в электронном формате Служба самостоятельно начала предоставлять с 1 сентября 2016 года. «Поэтому нам не составило большого труда интегрироваться в ЕССК. С 1 августа 2017 года свои услуги и ряд административных процедур Госстройнадзор начал оказывать именно через эту систему. С начала 2018 года все процедуры и услуги, проходящие через ведомство и задействованные в ЕССК, реализуются и принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде», - подчеркнул он.
В целом за 2017 год количество оказанных Госстройнадзором в Петербурге услуг в электронном виде составило 12% от общего количества. После проведенных опросов застройщиков выяснилось, что главным камнем преткновения на пути к электронному взаимодействию является отсутствие у заявителей усиленной квалифицированной электронной подписи.
Вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов напомнил, что инициаторами появления ЕССК были сами застройщики, которые сетовали на медлительность чиновников в согласовании документации. Но на деле не все компании оказались к быстрому переходу на новый вид взаимодействия с чиновниками. «Очень сложно было убедить застройщиков работать именно в электронном виде. Некоторые из них привыкли заносить в ведомства документы, которые иногда были не самого лучшего качества, но имелась возможность их поправить. На начальном этапе недоделанные документы организации сдавали и через ЕССК, что, соответственно, привело к множеству отказов. Сейчас ситуация начала меняться к лучшему», - делает выводы Алексей Белоусов.