Цены тронулись
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
В жилом районе «Юнтолово» состоялась торжественная церемония открытия трех участков дорог, общей протяженностью 1,5 км. Местные жители благодарили компанию «Главстрой-СПб» и просили построить еще пару инфраструктурных объектов. К просителям присоединился и глава администрации Приморского района Николай Цед, однако он хлопотал о том, что городу нужен футбольный стадион.
Красной лентой была перегорожена Ивинская улица, которая входит в состав улично-дорожной сети М6 и является магистралью районного значения. Эта двухполосная дорога в 413 метров обеспечивает беспроблемный выезд на Коннолахтинскую дорогу. Николай Цед и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин пригласили местных жителей и с удовольствием разрезали ленту, открыв не одну, а сразу три дороги.
Движение открылось и на четырехполосных участках Юнтоловского (М1) и Гладышевского (М2) проспектов с разворотным кольцом. Участки, общей протяженностью в километр, относятся к магистралям общегородского значения.
Все новые дороги оборудованы светофорными постами, остановками, наружным освещением, пешеходными тротуарами и дождевой канализацией. Движение общественного транспорта началось сразу после открытия участков.
Как рассказал Александр Лелин, дороги были построены еще в сентябре 2017 года, в декабре был подписан контракт с городом и вскоре три новых участка перейдут на баланс города. «Для новых жилых кварталов наличие удобной транспортной инфраструктуры имеет одно из первостепенных значений. Поэтому развитие и улучшение качества жизни в наших комплексах является важным направлением деятельности компании. В текущем году «Главстрой-СПб» завершает проектирование двух новых участков дорог – продолжение магистралей М1 и М2. К их строительству планируется приступить в конце 2018 года», – сказал он.
И жители района, и Николай Цед благодарили «Главстрой-СПб» за строительство инфраструктуры, однако просили еще. «Ввод дорог и продление маршрута автобуса позволят детям добираться в школу, а жителям квартала до Приморского шоссе на социальном транспорте. В жилом комплексе уже проживает более 6 тыс. человек, и решение транспортного вопроса было одним из главных. В конце 2017 года здесь был открыт первый детский сад, осенью запланировано открытие школы – инфраструктура квартала становится всесторонне развитой», – сказал Николай Цед и напомнил о планах компании по строительству футбольного стадиона.
«Давайте еще стадион с трибунами и раздевалками для зрителей? В подарок городу!» – предлагал глава районной администрации. «Хорошо», – немного замявшись, но все же твердо сказал глава «Главстрой-СПб», отметив, что инфраструктурные планы компании гораздо глобальнее одного стадиона. И главе района, и местным жителям ответ очень понравился.
Отметим, что «Главстрой-СПб» изначально планировал построить стадион в «Юнтолово», однако открытого типа. Но на рабочих встречах застройщика с представителями районной администрации и местными жителями прозвучало предложение изменить формат стадиона, снабдив его трибунами и раздевалками. Также спортобъект предлагалось возвести ближе к уже построенным домам. В «Главстрой-СПб» сообщили, что компания прорабатывает этот вариант. В текущем году планируется завершить проектирование спортивного сооружения, а его возведение начать в 2019 году.
После к представителям «Главстрой-СПб» обратились местные жители. Они просили построить еще один наземный пешеходный переход на Юнтоловском проспекте, который бы значительно сократил путь к магазину и детскому саду жителям домов по другую сторону дороги. «У нас здесь живет много пенсионеров, родителей с детьми, которым трудно обходить лишнее расстояние, чтобы попасть в магазин», – сетовали они. Представители застройщика обещали рассмотреть такую возможность.
Кроме того, местные жители обратились к представителям компании с просьбой обустроить пешеходную зону к мостику, который ведет в Юнтоловский заказник. «Мы с 2015 ходим там по этому болоту. Там же дорожка метров 30-50 метров, это же три копейки! Привезите сюда фуру песка и дайте мне лопату, я сама все разгребу», – говорила местная жительница Татьяна Кропотухина.
В ответ сотрудники «Главстрой-СПб» обещали, что все будет сделано, однако после того, как в этой части района начнутся работы по благоустройству, т.е. в 2019 году, но женщина ждать не хотела. «Если эти три копейки никому и ничему не помешают, то все сделаем», – заявил в итоге Александр Лелин.
Главой комитета по строительству Смольного назначен бывший руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Леонид Кулаков. Строители называют эту должность «расстрельной», но надеются, что новый председатель комитета, хорошо знакомый с проблемами отрасли, на ней задержится.
В комитете по строительству Смольного новый руководитель. Ответственный пост занял бывший руководитель Службы госстройнадзора Петербурга Леонид Кулаков. Должность была вакантна с ноября 2017 года, когда ушел в отставку бывший руководитель комитета Сергей Морозов. С тех пор обязанности главы комитета исполнял (с приставкой «и.о.») зам главы комитета Евгений Барановский. Теперь он вернется к своей прежней работе - продолжит в статусе зама главы комитета курировать работу с проблемными стройками и обманутыми дольщиками. Имя нового руководителя Службы Госстройнадзора пока не озвучено.
Сам Леонид Кулаков в новом статусе официальных заявлений пока не делал. Сотрудникам комитета по строительству его представил профильный вице-губернатор Игорь Албин. Чуть позже, комментируя это назначение в своем Telegram-канале, вице-губернатор пояснил, что Леонид Кулаков на посту главы Службы госстройнадзора города, проявил себя грамотным специалистом и сумел построить работу в тесном взаимодействии с комитетом по строительству. Игорь Албин добавил, что новому главе строительного комитета предстоит сосредоточиться на проблеме обеспечения города социальной инфраструктурой и культурными объектами, а также уделить внимание теме обманутых дольщиков.
«Но самое слабое звено в работе комитета сегодня — это выполнение адресной инвестиционной программы. Динамика ее прохождения не удовлетворяет ни губернатора, ни меня, как курирующего отрасль вице-губернатора», - добавил Игорь Албин.
Действительно, низкий темп исполнения бюджета стал одной из причин увольнения с поста бывшего главы комитета Михаила Демиденко. Да и предшественник нового назначенца, Сергей Морозов, не избежал подобной критики. Прошлым летом губернатор попенял чиновникам на низкий темп освоения бюджета и пообещал «начать зачистку в комитете», если ситуацию не исправят. Но в октябре на очередном совещании выяснилось, что сделать это не удалось. По итогам 9 месяцев город в эксплуатацию всего пять объектов по госзаказу. В ответ на вопрос губернатора о причинах такой ситуации чиновники попытались переложить вину на нерадивых подрядчиков. Но губернатор жестко заявил: «Это ваша недоработка на этапе проведения конкурса. У нас нерадивые заказчики, а не нерадивые подрядчики».
Из-за частой смены руководителей комитета по строительству, эту должность в народе стали называть «расстрельной». Но опрошенные «Строительным Еженедельником» строители выразили надежду, что новый председатель комитета на посту задержится.
«Уверен, что для Кулакова решение возглавить комитет по строительству было непростым. Нелегко согласиться на пост, где руководители меняются раз в полтора-два года», – говорит гендиректор Объединения строителей Алексей Белоусов. По его словам, это назначение – безусловное повышение для Леонида Кулакова и расширение объема его обязанностей, в том числе финансовых. «В Госстройнадзоре он контролировал работу строителей. А теперь ему придется отвечать за расходование средств на госконтракты. Безусловно, человек в теме. Хоть и не в полном объеме. Но быстро разберется, поскольку строительные проблемы знает», - уверен Алексей Белоусов.
«Этот чиновник в теме. Знает обстановку по городу. Ему не надо будет вникать в ситуацию. Он говорит со строителями на одном языке. Думаю, его назначение - абсолютно правильное решение», - согласен гендиректор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. По его мнению, новому главе комитета стоит обратить внимание на тему расходования бюджетных средств. «Исполнение бюджета – дело тонкое. Но он справится. Меня больше беспокоит, кто возглавит Госстройнадзор. Важно, чтобы новый человек не тормозил строительный процесс», - делится Аркадий Скоров.
«Кулаков давно работает на строительном рынке Петербурга. Знает проекты и компании – их сильные и слабые стороны. Поэтому, ему будет проще общаться с застройщиками, чем человеку извне. И решать проблемы, которые возникают у них», - добавляет исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. С коллегой согласен коммерческий директор СК «Гранд-Строй» Константин Матыцын: «Главное преимущество этого назначения в том, что все проекты, которые сейчас реализуются на строительном рынке города, ранее уже прошли через руки Леонида Кулакова, возглавлявшего Госстройнадзор. Он знает все сложности, которые с ними уже связаны или только могут возникнуть. А значит, сможет оперативно и грамотно их решать или «подселить соломки», где нужно».
Справка:
Леонид Кулаков родился в Ленинграде 20 сентября 1971 года. Окончил юридический факультет Петербургского университета и Северо-Западную академию госслужбы. Занимался бизнесом в сфере недвижимости. В январе января 2000 года стал начальником отдела строительства и землепользования администрации Курортного района. Зимой 2006 года перешел в Комитет по делам записи актов гражданского состояния и в 2007 году стал замом председателя этого комитета, а в 2010 году – первым заместителем. С лета 2012 года возглавлял Службу госстройнадзора Петербурга.