Цены тронулись
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
Банк «Санкт-Петербург» готов банкротить в рамках солидарной ответственности организации, входящие в строительно-инвестиционный холдинг «Содружество».
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад направлен иск о банкротстве ООО «ОхтаСтройИнвест». Истцом является ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Дата рассмотрения банкротного иска пока не назначена.
Компания «ОхтаСтройИнвест» построила в 2015 году ЖК «Северное Трио» в Кузьмолово. Структурно организация входит в ГК «Содружество». Холдинг, кроме строительства малоэтажных комплексов, занимается производством стройматериалов, оконных рам, имеет свое деревообрабатывающее производство в Новгородской области. Также «Содружество» является собственником нескольких объектов недвижимости в Петербурге. Один из самых крупных – бизнес-центр по адресу Коломяжский проспект, 33.
Из судебных материалов следует, что в сентябре 2017 года банк «Санкт-Петербург» направил небанкротный иск к ООО «Строительно-монтажное управление «Содружество» и ООО «ОхтаСтройИнвест». В его рамках кредитная организация пыталась взыскать с ответчиков в солидарном виде 560 млн рублей. Данная сумма является гарантией выполнения подрядных работ СМУ «Содружество» на строительстве новых объектов «ЕвроХим – Усольского калийного комбината» в Пермском крае. «ОхтаСтройИнвест» выступил поручителем предоставления банковской гарантии родственной организации. Работы на площадке химзавода выполнены не были. Заказчик строительства начал требовать деньги с банка-гаранта, а тот, в свою очередь, с компаний, входящих в «Содружество». Данный иск был удовлетворен в начале января текущего года, но, по всей видимости, ответчики решение его не исполнили.
Осенью прошлого года банк «Санкт-Петербург» к данным организациям подал обеспечительный иск. Но он не был поддержан судом. В рамках своего заявления истец отмечал, что СМУ «Содружество» имеет признаки неплатежеспособности, «имеющееся на балансе имущество не может покрыть всех имеющихся обязательств перед кредиторами, а «ОхтаСтройИнвест» принимает меры к выводу его активов».
Отметим, что месяц назад банк «Санкт-Петербург» на сайте «Федресурс» также опубликовал сообщение о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве ООО «Хаус-Концепт Содружество». Эта организация, входящая в холдинг «Содружество», занималась строительством загородных домов из каркасных панелей.
В ГК «Содружество» не прокомментировали текущую экономическую ситуацию. На сайтах о работодателях в Интернете сотрудники предприятий «Содружества» жалуются на задержки зарплат. Ранее публиковалась информация о том, что на работу внутренних организаций повлиял не только кризис в отрасли, но и уход их основателя – Владимира Иванова. В 2015 году 60-летний бизнесмен попал в серьезную аварию на своем мотоцикле, после чего ушел на пенсию по состоянию здоровья.
Как отмечает юрист по хозяйственным спорам компании «Арбитр Северо-Запада» Ольга Латыпова, солидарные иски не редкость в арбитражном производстве. Чаще всего в их рамках привлекается к ответственности основная компания за долги своей «дочки». Несколько реже – наоборот. «В случае со СМУ «Содружество» родственная компания «ОхтаСтройИнвест» выступила еще и поручителем исполнения подрядчиком своих обязательств. То есть фактически возможны два вида претензионных требований. Правда, поручитель вправе требовать в порядке регресса денежные средства за компанию, которую поручился. Но это не тот случай», – делает выводы юрист.
Кстати
Федеральная налоговая служба намерена банкротить ЗАО «Лендорстрой-2». Рассмотрение иска назначено на 24 мая текущего года. «Лендорстрой-2» до недавнего времени была одной из ведущих дорожно-строительных компаний города. В настоящее время в производстве также находятся иски к ответчику от Управления Пенсионного фонда, Дирекции транспортного строительства города, от «Петрогаза». В прошлом году только при помощи прокуратуры работники предприятия смогли получить заработную плату на общую сумму в 24 млн рублей.
Руководство Ленинградской области выслушало предложения обманутых дольщиков по изменениям в законодательство. Свои пожелания высказал и губернатор региона Александр Дрозденко.
В результате выяснилось – мнения во многом совпадают, однако дольщикам хочется больше того, что власти могут предложить.
Встреча произошла на заседании специально созданной комиссии Законодательного собрания Ленобласти по поддержке пострадавших участников долевого строительства. Александр Дрозденко заявил, что у властей недостаточно рычагов влияния на нерадивого застройщика. Чиновники не могут даже остановить продажи в проблемном проекте, и, конечно, у них нет полномочий, чтобы выгнать компанию со стройплощадки. «У нас есть примеры, когда недобросовестные застройщики отказываются расстаться с проектом, несмотря на длительную просрочку и многократные призывы», – сообщил он.
Дольщики считают, что такие полномочия у властей должны быть. «Если просрочка по работам свыше трех месяцев, то власти должны просто забрать объект», – полагает Роман Камольников, дольщик ЖК «Силы Природы» компании O2 Development.
Участники долевого строительства призывают максимально упростить процедуру передачи объекта новому застройщику, причем без банкротства старого, чтобы не затягивать завершение проекта еще на несколько лет.
Восстановление нарушенных прав
Дольщица ЖК «Олимп» компании «ГлавСтройКомплекс» Яна Вашанова озвучила весьма популярное среди пострадавших соинвесторов мнение, что в завершении проблемных объектов может участвовать и бюджет. Она призывает анализировать все долгострои и «категорировать их по финансовому принципу»: те, которые должен завершить застройщик; те, на достройку которых целесообразно выделить бюджетные средства; и те, завершение которых должно идти за счет частных инвестиций. Более того, активистка предлагает предусмотреть в бюджете РФ специальную статью: «Восстановление нарушенных прав и законных интересов пострадавших дольщиков (пайщиков)».
Однако дольщица ЖК «Радужный» компании «ГлавСтройКомплекс» Татьяна Меньшикова считает, что подобный закон может усугубить положение: «Политика признания объекта проблемным с достройкой за счет бюджета, без привлечения к ответственности юрлица, а также учредителей и директоров недобросовестных компаний, может спровоцировать поток мошеннических схем, брошенных строек и обманутых людей».
При этом дольщики уверены, что контроль над всеми активами недобросовестного застройщика должен перейти государственным структурам: «Реализация или освоение этих активов должны способствовать скорейшему завершению стройки», – говорит Татьяна Меньшикова.
Неожиданным стало предложение отказаться от выплаты неустоек за отставание от графика работ. «На первый взгляд, неустойка защищает права дольщиков: просрочил – плати! Но где компания может взять деньги? Только у людей, которые купили квартиры во второй и последующих очередях своего же проблемного проекта», – поясняет Татьяна Меньшикова. Она уверена, что неустойку за срыв сроков надо либо отменить, либо поставить ее истребование в очередь, чтобы компания сначала расплатилась со всеми дольщиками.
Преступление и наказание
Все участники заседания согласились с необходимостью ужесточить наказание за мошеннические действия на рынке строительства. «Застройщик должен понимать, что не отделается только испугом и условным наказанием, а получит реальный тюремный срок и конфискацию не только своего имущества, но и имущества близких членов семьи», – сказал Александр Дрозденко.
Роман Камольников поддержал губернатора и призвал предусмотреть уголовную ответственность для владельцев компаний, просрочивших сдачу объекта на срок более года. При этом дольщики полагают, что ответственность должны нести и органы власти за выдачу разрешений на строительство.
Глава области также считает, что в России должен появиться единый «черный реестр застройщиков», чтобы исключить возможность работы одних и тех же недобросовестных физических и юридических лиц в разных регионах страны.
Яна Вашанова предлагает расширить уже действующую в Ленобласти практику по ограничению выдачи разрешений на строительство компаниям, у которых есть проблемы со сдачей объекта. Она призывает распространить это требование не только на самого застройщика, но и на все компании, аффилированные с ним.
Помимо этого, дольщики выступают за практику «ипотечных каникул», при которой владельцы квартир в проблемном объекте могут перестать вносить ежемесячные выплаты.
Помогаем всем, чем можем
Наиболее проблемными стали вопросы государственной поддержки дольщиков. Александр Дрозденко отметил, что по действующему законодательству регион может помочь гражданам с регистрацией: «Мы подбираем общежития во Всеволожском районе, чтобы прописать там дольщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации. Я думаю, что к концу месяца у нас будут конкретные адреса. При этом необходимо посоветоваться с прокуратурой, чтобы нас не обвинили в организации «резинового» общежития».
Однако оплачивать жилье и прямо выделять бюджетные деньги на достройку объектов власти просто не имеют права. «По действующему законодательству, ни о какой бюджетной поддержке обманутых дольщиков не может быть и речи. Более того, за это предусмотрена административная и даже уголовная ответственность», – подчеркнул губернатор. При этом он отметил, что некоторые застройщики целенаправленно пользуются неосведомленностью дольщиков, убеждая, что дома не вводятся по вине чиновников: «Они просто шантажируют власти в надежде решить проблемы за госсчет».
На сегодня и властям, и дольщикам очевидно, что 214-ФЗ не в состоянии решить проблемы существующих долгостроев, а также предотвратить их появление в будущем. Нужны реформы.
«Я не являюсь сторонником полной отмены долевого строительства, но оно должно стать другим. Должны быть уполномоченные банки для сбора денег населения на специальные счета. И расчеты с застройщиком должны идти только по факту выполненных работ: подготовил котлован – получай за это деньги. Так застройщик, который не смог завершить проект, не унесет с собой денег больше стоимости фактически выполненных работ. Сейчас это очень большая проблема», – заявил Александр Дрозденко.
Он добавил, что все проекты должны согласовываться с властями, а вложенные средства – страховаться. «Тогда мы сможем контролировать действия застройщиков и не допускать на рынок мошенников», – уверен он.
Кстати
С 2017 года на территории Ленинградской области при участии органов власти было введено 13 «проблемных» домов, в результате 2,2 тыс. человек получили свои квартиры.