Цены тронулись
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.
В условиях дефицита участков под дачи и ИЖС, Смольный решил раздать многодетным семьям, стоящим в очереди на получение земли, по 300 тыс. рублей на покупку дачи в любом регионе страны. За четыре месяца за этой мерой поддержки обратились только 98 из почти 30 тыс. нуждающихся в участках семей.
Новая мера поддержки заработала с июля 2016 года, в бюджете на «земельный капитал» заложили 350 млн рублей, этой суммы хватит на компенсационные сертификаты примерно 1,6 тыс. семей. Но в силу ряда причин эта услуга пока не пользуется популярностью у многодетных петербуржцев.
В Петербурге, по словам председателя городского комитета по социальной политике Александра Ржаненкова – порядка 31 тыс. многодетных, 29,8 тыс из них обратились за предоставлением участка. Размер бесплатных участков предусмотрен законом – 10-12 соток, такого количества свободной земли, чтобы хватило на всех - у города нет. Предоставление земельного капитала должно было помочь решить проблему с обеспеченностью участками.
В 2015 году по адресной программе было выделено 998 участков под дачи в Ломоносовском и Всеволожском районах соседнего субъекта. Но дальше сотрудничество регионов не срослось. «Были предложения от очень дальних районов, но наши горожане не изъявили желания получать земли там, - объяснил господин Ржаненков. - Можно было бы рассмотреть ситуацию выкупа городом у области на каких-то условиях неких территорий. Но это сложный и дорогостоящий процесс. В области много территорий, но они заинтересованы в том, чтобы мы их развивали. Пока таких возможностей – и финансовых и юридических мы не имеем».
Из 98 семей, подавших заявления на земельный капитал, сертификаты на возмещение средств получили пока 43. Теперь их задача найти подходящий участок, купить его на свои средства, а затем получить 300 тыс рублей из городского бюджета. За истекшие 4 месяца за выплатой еще не обратился ни один из получателей. Впрочем, искать оптимальный надел для своей семьи, владельцы сертификата могут до трех лет, главное, успеть закрыть сделку до совершеннолетия детей.
По словам экспертов, на сумму в 300 тыс рублей можно приобрести участок в 6 соток в садоводстве относительно недалеко от города. Участки с коммуникациями будут стоить уже от 600 тыс до 1-1,5 млн рублей. «В сегодняшних параметрах рынка участков должно хватить. Например, по Ропшинскому и по Гостилицкому шоссе немало продается земель даже под ИЖС, по цене – 400-500 тыс рублей за участок», - комментирует председатель совета директоров АН «Арин» Андрей Тетыш.
Аналогичные суммы озвучивает президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов: «За 300 тыс можно купить 6 соток в садоводстве, но если речь идет об участке в 10-12 соток – то за такую сумму его можно найти только в 60-70 км от Петербурга, в непрестижных локациях, и без коммуникаций. Может быть там будет дорога, но газа точно не будет». По его словам, расценки на полноценные дачные участки, с хорошей транспортной доступностью и необходимыми коммуникациями начинаются от одного миллиона рублей.
Таким образом, ограничение параметров участка площадью минимум в 10 соток, может стать серьезной препоной для ряда семей при получении земельного капитала. «Человек встает перед выбором: купить 12 соток с субсидией, и это будет минимум 600 тыс, или купить 7 соток и потратить 380-400 тыс., но без поддержки из бюджета, - комментирует Андрей Тетыш. – Фактически он получает не субсидию, а дополнительные сотки. Вопрос, что с ними делать?».
В Смольном с данной мерой поддержки связывают большие надежды и даже готовы увеличивать ее финансирование. Но для начала необходимо освоить 350 млн рублей, заложенные на реализацию закона о земельном капитале на текущий год. Для этого обратиться за услугой должны еще как минимум 1,5 тыс многодетных семей.
В Смольном пообещали поддержать бизнесменов сразу в нескольких, наиболее перспективных видах деятельности.
Об инвестиционном потенциале Петербурга говорили участники первого в Северной столице ежегодного Инвестиционного форума.
Мероприятие проходило 24-25 октября текущего года на площадке новой сцены Александринского театра. В нем приняли участие около 800 экспертов: политиков, бизнесменов, юристов и финансистов. «Строительный Еженедельник» являлся информационными партнером форума.
Технологические перспективы
Открыл форум губернатор Петербурга Георгий Полтавченко с выступлением в формате инвестиционного послания. «За четыре предыдущих года Петербург сумел увеличить инвестиции в основной капитал на 48%, в действующих ценах. Это один из самых лучших результатов страны. Объем прямых иностранных инвестиций по итогам 2015 года составил 7,5 млрд долларов США. Это далеко от рекордных показателей 2013 года – тогда они составили 13 млрд долларов, что на один миллиард долларов больше, чем в 2014 году», – отчитался губернатор.
Он также добавил, что в первом полугодии 2016 года объем инвестиций в основной капитал организаций в городе составил 205,1 млрд руб., что на 12% больше аналогичного периода прошлого года. Причем участие бюджетных и кредитных средств в инвестиционных схемах снизилось. Это стало заметно и по возросшему числу соглашений о строительстве новых социальных объектов на инвестиционной основе. Так, с 2012 года по настоящее время городом и застройщиками было заключено 107 соглашений по 196 объектам социального назначения на общую сумму порядка 81,5 млрд руб. «А по результатам одного только 2016 года планируется заключить в общей сложности 50 соглашений по развитию 80 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму 46,4 млрд руб.», – поделился планами Георгий Полтавченко.
Председатель совета Центра стратегических разработок Алексей Кудрин, обрисовывая общую инвестиционную картину по стране, был настроен менее позитивно. Он сообщил, что в последние годы рост ВВП в стране составлял около 1%. По его словам, если ничего не предпринимать, Россию ждет рост ВВП на уровне 1,5-2%, что близко к стагнации и ниже темпов мирового роста. «Доля российской экономики в общемировой сокращается. Однако, если провести соответствующие реформы, то положение страны может измениться. Сейчас наш Центр разрабатывает план по увеличению темпов роста ВВП до 4% в год. Он будет представлен весной 2017 года», – пояснил господин Кудрин.
Для того, чтобы преодолеть инерционную динамику в экономике, России нужно решить вопрос технологического отставания, считает господин Кудрин. Сегодня, по его словам, доля инновационной продукции в России составляет около 12%, тогда как, чтобы соответствовать мировым вызовам, нужно около 30%. «Мы специализируемся на шести областях, и только в двух наш уровень выше среднего в мире – в физике и исследовании космоса. Но по новейшим отраслям, которые сегодня обеспечивают прорыв в мировой экономике, мы отстаем». При этом, по мнению Алексея Кудрина, Петербург должен стать одним из российских центров, «где будут форсироваться технологические прорывы».
Разносторонний подход
Для улучшения инвестиционного фона в городе Смольным подготовлены варианты поддержки для развития нескольких отраслей. Во-первых, это предоставление налоговых льгот для технопарков – как для управляющих компаний, так и для резидентов. По словам Георгия Полтавченко, соответствующий законопроект сейчас разрабатывается и будет готов до конца I квартала 2017 года.
Кроме того, помощь получат инвесторы, которые займутся пансионатами для пожилых людей. Власти собираются предложить бизнесменам сразу несколько зданий с земельными участками для строительства в формате государственно-частного партнерства. «Сдать их в концессию, отремонтировать за счет партнеров и дальше платить из бюджета по установленным тарифам только за проживание и медицинский уход», – так определил цель глава региона.
Еще одно направление, получившее правительственную поддержку, – гостиничный бизнес. Инвесторам по концессии предложили получать и выкупать на льготных условиях земельные участки для строительства новых гостиниц, а также здания для реконструкции под гостиницу.
Пообещали помощь и собственникам исторических зданий. Они получат льготы по налогу на имущество в случае, если в течение трех календарных лет они вложили от 500 млн рублей и больше в работы по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения на территории города. Период действия льгот зависит от суммы вложений. Если она составляет от 500 млн рублей до 1 млрд рублей, льготы растянутся на три налоговых периода, более 1 млрд рублей – на пять лет. Соответствующий законопроект находится на стадии согласования.
Также стоит отметить выдвинутую комитетом по инвестициям инициативу по поддержке креативной индустрии. Так, помещения, находящиеся в собственности города, планируется сдавать в аренду по льготной цене. Для того, чтобы получить скидку, арендатор должен использовать не менее 80% площади арендуемого здания под культурную, творческую и научную деятельность. «Мы подготовили предварительный перечень из 10 объектов недвижимости в центре города, которые могут быть потенциально интересны инвестору, и
хотим на законодательном уровне закрепить понятие креативной индустрии», – пояснила председатель комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк. Помещения будут сдавать инвестору на 3-10 лет.