Квартирно-поэтическая сделка
Совладелец девелоперской компании Fort Group Максим Левченко купил квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского – первый частный музей поэта в Петербурге. Общие инвестиции в проект превысят 1 млн евро.
Как рассказал «Строительному Еженедельнику» Максим Левченко, на прошлой неделе он приобрел квартиру площадью 200 кв. м в доме Мурузи на Литейном проспекте, 24. Актив куплен не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 1960-х годах. Купленная Максимом Левченко квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские. В этой квартире до сих пор есть обитатель – престарелая женщина, которая наотрез отказалась ее покидать. По этой причине создать в бывшей коммуналке полноценный музей не получается. Энтузиасты водят туда экскурсии, читают там лекции и организуют творческие вечера, но для размещения масштабной экспозиции с подлинными вещами великого поэта и стабильной просветительской программой – мало места и нет условий.
«Фонд создания музея Иосифа Бродского появился в Петербурге почти 20 лет назад. На деньги благотворителей он постепенно выкупал площади в мемориальной квартире. Но выкуп уперся в проблему последнего жильца. Поэтому мы стали искать другие варианты. И решили купить смежную квартиру с анфиладой. Она обошлась в 35 млн рублей. А общие вложения в музей превысят 1 млн евро. Я готов к таким инвестициям. Для меня этот проект – меценатство», – сообщил Максим Левченко.
Продавцы квартиры Карина и Максим Малышевы факт сделки подтвердили. «Жить в анфиладе нашей семье было не очень удобно. Мы вели переговоры о продаже квартиры 6 месяцев. Идея создания в квартире музейного пространства нам понравилась. Она нам близка, поскольку наша семья занимается в Петербурге организацией общественных проектов», – сообщила Карина Малышева.
По задумке организаторов, в составе музея будут залы для временных выставок, лекторий, book-cafe. Организаторы подчеркивают, что их задача – создать не музей в классическом понимании этого слова, а «точку притяжения разных творческих сил города».
«В этой квартире можно будет сделать круговую экспозицию: в одном конце квартиры есть вход, а в другом — выход, которые ведут на одну и ту же лестничную площадку. И посетители музея не будут никому мешать. Внизу находятся коммерческие помещения», – радуется один из основателей Фонда создания музея Иосифа Бродского Михаил Мильчик.
Куратором нового музея станет команда портала Brodsky.online – виртуального музея Иосифа Бродского, созданного совместно с Музеем Анны Ахматовой в Фонтанном доме.
«Музей в купленной квартире появится в течение двух-трех лет. А в перспективе, возможно, все-таки удастся выкупить оставшиеся площади в мемориальной квартире Бродского. Тогда эти пространства можно будет объединить. А на 500 кв. м можно развернуть очень хорошую экспозицию с интересной концепцией», – уверен куратор будущего музея Павел Котляр.
«То, что к созданию музея подключится частный капитал, – большое благо. Если бы ждали финансирования из бюджета, процесс наверняка затянулся бы на годы. В прошлом году Министерство культуры разрешило выдавать такие экспонаты частным музеям, так что мы готовы предоставить новому музею подлинные вещи Бродского, которые находятся у нас на хранении», – добавила директор Музея Анны Ахматовой Нина Попова.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже более 20 га на Выборгском шоссе под комплексное освоение территории. На трех участках, которые будут торговаться от 40 млн EUR, можно построить до 200 тыс. кв. м жилья и деловой центр. По оценке экспертов, инвестиции в проект могут составить до 17 млрд рублей.
Торги по продаже единым лотом трех земельных участков общей площадью 21 га РАД назначил на 15 декабря. Объект расположен в пос. Парголово, в 1,4 км от ж/д станции «Парголово» и в 3 км от станции метро «Парнас». Имя собственника участков в РАД не раскрывают, начальная цена лота составит 40 млн EUR по курсу ЦБ на день оплаты.
Согласно Генплану, пятно находится в зоне Д, которая разрешает все виды общественно-деловой застройки с включением жилья. В пресс-службе аукционной площадки заявляют, что на данной территории новый собственник может построить около 200 тыс. кв. м жилья, торговый или административно-деловой центр, но застройка не должна превышать 40-метровую отметку.
В РАД также отмечают хорошую транспортную доступность территории. Объект расположен прямо на Выборгском шоссе, по этой магистрали можно добраться до развязки с КАД, до станций метро Московско-Петроградской линии, а также до транспортных развязок, по которым можно добраться в центр города. Важной артерией для будущего проекта станет и дорога в Каменку, позволяющая через Парашютную ул. выехать в Приморский район. Кроме того, ближайшее время будет открыто продолжение Суздальского пр. до дороги в Каменку, который свяжет северные и восточные районы города. По этой широкой магистрали можно будет быстро добраться до станции метро «Гражданский проспект». «Учитывая удачную локацию участка, удобную транспортную инфраструктуру, а также привлекательную стоимость (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет всего 7 тыс. рублей), будущий инвестор может реализовать здесь высококлассный проект комплексного освоения территории с созданием комфортной среды обитания и высоким уровнем жизни населения», – рассказала заместитель начальника коммерческого департамента РАД Юлия Акимова.
Впрочем, есть у лота и очевидный минус – отсутствие готовой отсутствие готовой градостроительной документации. В декабре 2014 года задание на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул. Первого Мая, Вокзальной ул., Выборгским шоссе, дорогой в Каменку и полосой отвода железной дороги получила производственная компания «Техноленд», располагающаяся по соседству – на Выборгском шоссе, 224б. Компания должна была представить ППТ до 30 апреля 2015 года, но на данный момент, как говорят в РАД, проект планировки до сих пор на стадии разработки.
По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамары Поповой, для подобного участка стоимость выглядит чуть выше приемлемой, для загородной локации подобный ценник стремится к верхней границе. «Не думаю, что на торгах выстроится очередь из интересантов, хотя многое зависит от степени проработки проекта», – уверена эксперт. А вот по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», ряд девелоперов уже отказались от покупки участка. «Цена адекватная, но необходима инженерная подготовка земли и разработка документации. Освоить может девелопер, который занимается не только жилой недвижимостью, но сможет реализовать проект многофункционального комплекса», – объясняет госпожа Трошева. По ее словам, в зоне Парголово отмечается высокая конкуренция – здесь работает не менее 10 застройщиков. Например, в самом поселке ГК «ЦДС» планирует строительство жилого квартала на 750 тыс. кв. м жилья. Строится жилье в сегменте масс-маркет, преимущественно класс эконом. Средняя цена «квадрата» в зоне Парголово – 86,5 тыс. рублей.
По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, если девелопер решит строить жилой комплекс эконом-класса, максимальная цена продажи одного квадратного метра составит 75 тыс. рублей и в данном случае маржа будет низкой. При реализации проекта комфорт-класса цена продажи составит 85-90 тыс. рублей за 1 кв. м, что улучшит экономику проекта. «Безусловно, при такой стоимости метра темп продаж будет не высоким, но, учитывая небольшой объем застройки, этот фактор не вызывает опасений», – рассказал эксперт. По его оценке, реализация на данном участке проекта жилой недвижимости эконом- или комфорт-класса потребуют 14-17 млрд рублей инвестиций.
МНЕНИЕ: Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Запрашиваемая цена является рыночной, однако возникает вопрос, есть ли такие средства у одного покупателя. Если бы участок был поделен на лоты, его было бы проще продать. Сейчас на рынке не так много интересантов, готовых реализовать такой крупный проект. Участок был бы потенциально интересен девелоперам, которые планируют выйти на рынок Петербурга.
Громкий выход СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова на рынок жилья Карелии обернулся фиаско. Сложное финансовое положение компании грозит срывом контрактов по строительству жилья в трех муниципальных районах на сумму 300 млн рублей. Авантюрный рывок петербургских строителей в регион ставит под угрозу реализацию всей республиканской программы расселения «аварийки».
Грозящую стать фатальной пробуксовку реализации республиканской программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2017 годы обсуждали накануне в карельском Минстрое. Как рассказали в министерстве, сейчас реализуется первый этап программы (2014-2015 годы), в рамках которого предусмотрено переселение 2,2 тыс. человек из 173 аварийных домов площадью порядка 37 тыс. кв. м. Госконтракты на строительство социального жилья для переселенцев заключены с ООО «Гидрострой», АО «Карелстроймеханизация» и петербургским ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Новые дома строятся в Петрозаводске, Костомукше и еще в 11 районах Карелии. К местным подрядчикам претензий у республиканского Минстроя нет – одна из компаний идет в графике, вторая ударными темпами сокращает незначительное отставание. А вот с заезжими строителями возникли существенные проблемы.
Работы стоят
В настоящий момент «Дальпитерстрой» работает в трех муниципальных районах республики – Олонецком, Прионежском и Пряжинском, где строит 16 объектов общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Объемы небольшие, самый крупный объект – 31-квартирный жилой дом по ул. Строителей в городе Олонец. Но тем не менее, по данным Минстроя, большая часть объектов не продвинулась дальше котлована, по нескольким адресам есть фундамент, хотя все объекты должны быть сданы до 1 декабря 2015 года. В Минстрое добавили, что в настоящее время застройщиком не ведутся работы на строительстве двух жилых домов в п. Верхние Важины, 20-квартирного жилого дома в п. Пряжа, 5-квартирного жилого дома в п. Койвусельга, 12-квартирного жилого дома в п. Ведлозеро, 19-квартирного жилого дома в п. Матросы. Строительство двух жилых домов в п. Эссойла не начато, и данные о ходе проектных работ не предоставлены. По состоянию на 2 октября 2015 года возобновлены работы только на восьми объектах из 16.
В свою очередь, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Дмитрий Матвиец отметил, что в части финансирования работ со стороны правительства республики все обязательства полностью выполняются, и возникающие внутренние вопросы финансирования строительных работ подрядчики должны решать как хотят, но не затягивая сроков строительства. «Дальпитерстрой» ставит под угрозу срыва реализацию первого этапа программы. К тому же из-за особенностей климата Карелии некоторые виды работ должны выполняться в срок, до определенной температуры воздуха. А судя по темпам работ, подрядчик может просто не успеть этого выполнить», – говорит чиновник. Он напомнил, что если дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда будут построены с опозданием, республика будет обязана выплатить Фонду ЖКХ большие штрафы. А поскольку свои обязательства власти республики выполнили в полном объеме, штрафные санкции переложат на плечи подрядчика. Сумма штрафа за невыполнение обязательств составляет 80 тыс. рублей в день.
При этом в компании отсутствие динамики работ объясняют просто: нет денег. Присутствовавшая на встрече представитель «Дальпитерстроя» Наталья Пасечник смогла лишь доложить о подготовке проектной документации, реальных объемов в перспективе, судя по всему, ждать не стоит.
Замах на рубль, удар на копейку
Отметим, что контракт на строительство социального жилья «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова выиграл в апреле 2015 года. Тогда, правда, бизнесмен рассказывал «Строительному Еженедельнику» о 18 зданиях исключительно в Петрозаводске. Выбор региона господин Скоров объяснял относительной близостью к Петербургу, а также наличием собственного щебеночного карьера (был куплен еще семь лет назад, но добыча началась только в 2015 году), продукция которого должна была удешевить себестоимость строительства «квадрата». Но застройщик тем не менее не справился. И это несмотря на то, что компания якобы согласилась работать без аванса и практически без прибыли – все для того, чтобы зарекомендовать себя на новом рынке и побороться за по-настоящему крупный и выгодный контракт. Очевидно, что первый блин вышел комом – с таким реноме госзаказчик будет обходить компанию Аркадия Скорова за 200 миль. Планирует ли компания исправлять ситуацию или согласна на расторжение контракта, неизвестно. Аркадий Скоров был недоступен для комментария.
Любопытно, что к апрелю, когда заключался контракт, на «Дальпитерстрой» Смольным уже был навешен ярлык «в сложном финансовом положении» (и вряд ли республиканские власти об этом не знали). Так Комитет по строительству ответил дольщикам в Шушарах, где компания сначала не смогла достроить школу. А позже и сами дольщики жилого комплекса компании попросили Смольный включить их объект в список проблемных. Отстают и стройки компании в Парголово и в Ленсоветовском. Сейчас, по данным СМИ, застройщика проверяет экономическая полиция по наводке о выводе средств из компании.
Кстати:
Претензии к работе «Дальпитерстроя» у республиканского Минстроя копятся еще с августа – уже в конце лета застройщик начал коллекционировать просрочки по планам-графикам. Но министерство пытается всеми силами избежать расторжения контракта, в противном случае потребуется объявлять новый тендер – это как минимум пара месяцев, а это уже верный выход на срыв первого этапа программы расселения «аварийки». Напомним, до 2017 года в республике должно быть переселено почти 7 тыс. человек и снесено 586 аварийных домов. На эти цели выделено 4,6 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей Фонд ЖКХ, а 2,1 млрд рублей – средства консолидированного бюджета Карелии. По данным фонда, первый этап программы реализован только на 20%. Отставание от графика составляет более трех месяцев.