«Апарты» в княжеской усадьбе
В усадебном доме князей Белосельских-Белозерских на Крестовском острове создадут апарт-отель.
Инвестиции в ремонт здания и запуск проекта оцениваются в 400 млн рублей. Предложение на рынке апарт-отелей в Петербурге за год выросло на 30%, и сегмент находится на пороге «затаривания», предупреждают эксперты.
Особняк Белосельских-Белозерских на Крестовском проспекте, 34, отремонтируют и превратят в апарт-отель. Проект инициировала столичная компания «Теплый стан», которая арендует в настоящее время здание. А его собственником с 2017 года является компания «Газэнергопром Девелопмент». Площадь особняка составляет 2,1 тыс. кв. м. Он расположен на участке в 4,6 га. Но территория входит в состав памятника регионального значения «Усадьба Белосельских-Белозерских». Поэтому там нельзя ничего строить. А само здание – новодел, построенный на месте снесенного в конце XX века исторического особняка. «Апарты» там пытались сделать и раньше. Но проект не «выстрелил». Сейчас здание нуждается в ремонте с заменой инженерии, воссозданием элементов декора на фасаде и внутренними перепланировками.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, примерный объем инвестиций в проект может составить порядка 100 млн рублей. Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development, считает, что инвестиции будут больше – 350–400 млн рублей. «Спрос на подобные знаковые объекты есть всегда, но он крайне ограничен», – говорит она.
По данным специалистов Hospitality Management, в центральных районах Петербурга, к которым относится и Крестовский остров, девелоперы, как правило, запускают проекты, которые по своим параметрам и характеристикам могут соответствовать гостиницам уровня «четыре звезды» и выше. «Соответствие требованиям международных сетевых отелей позволяет апарт-комплексам привлекать известные гостиничные бренды. Таков тренд», – говорят эксперты Hospitality Management.
В Петербурге емкость рынка апартаментов не исчерпана, и спрос продолжает расти. Но темпы роста снижаются, и в ближайшие два года мы будем наблюдать достаточно серьезные изменения как в структуре предложения и спроса, так и в сфере законодательства этой отрасли. На данный момент как таковое законодательное регулирование рынка апартаментов отсутствует. Планируемые изменения (например, законопроект об обязательной сертификации и присвоении категории) упростят запуск и работу апарт-отелей, которые работают в гостиничном сегменте. Но проблемная ситуация с «апартаментами для жизни» по-прежнему не решена на законодательном уровне, и нет документа, который позволил бы провести грань между гостиничным продуктом и жильем в виде апартаментов», – добавляет управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Кстати
По данным NAI Becar, в I квартале 2018 года объем предложения «апартов» в Петербурге составил 5,4 тыс. шт. (43 корпуса в 36 комплексах). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 30%. А продажи за тот же период, по данным KnightFrankStPetersburg, составили 911 «апартов». По сравнению с аналогичным периодом прошлого года они увеличились на 55%. Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, особенно в сервисном формате (апартаменты в аренду). Так, в I квартале 2018 года сервисные апартаменты составили 65% продаж на рынке, а еще год назад их доля составляла 39%.
Мнение
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
– В абсолютном большинстве случаев намерение девелоперов возводить апартаменты – это не желание построить доходную недвижимость, а реакция на очень сложную ситуацию с градостроительной документацией и нагрузкой по соцобъектам. Мы имеем весьма странную градостроительную политику в городе, которая не позволяет строить то, что нужно, и то, что востребовано рынком.
Правительство Петербурга опубликовало текст проекта бюджета города на 2015 год. Согласно документу, доходы бюджета в следующем году составят 408 млрд рублей, расходы – 458 млрд рублей при дефиците в 49,9 млрд рублей (против 62,8 млрд рублей в текущем году).
Среди лидеров бюджетного распределения расходной части, как и в прошлые годы, находится Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), которому выделено 48,7 млрд рублей, Комитет по транспорту – 29 млрд рублей, Комитет по строительству – 22,9 млрд рублей, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению – 17,2 млрд рублей. Большой уровень расходов в следующем году придется на социальный блок: расходы Комитета по здравоохранению составят 56 млрд рублей, Комитета по социальной политике – 43,4 млрд рублей, по образованию – свыше 10,5 млрд рублей, Комитета по культуре – 9,3 млрд рублей.
При этом размер адресной инвестиционной программы (АИП) снижается почти на 15 млрд рублей до 85,916 млрд рублей (в этом году – 100,909 млрд). Проект бюджета должен быть утвержден на заседании городского правительства 7 октября, уже 10 октября он будет передан на рассмотрение ЗакСа.
Львиная доля расходов городского бюджета придется на транспортно-дорожный сектор. Так, программа КРТИ увеличена почти до 36 млрд рублей против 34 млрд рублей в 2014 году. Как следует из детализации расходов, в основном средства будут направлены на уже анонсированные Смольным объекты – завершение реконструкции городских шоссе и строительства развязок. Основная часть расходов дорожного ведомства уйдет на строительство новых станций метро: «Спасская» – «Большой проспект» (4,5 млрд рублей), «Приморская» – «Беговая», включая станцию «Новокрестовская» (4 млрд рублей), а также новых станций Красносельско-Калининской линии (4,6 млрд рублей). Еще 1,1 млрд рублей уйдет на достройку второго вестибюля станции «Спортивная».
На создание пилотной зоны платной парковки в Петербурге, ограниченной частью Невского пр., наб. реки Фонтанки, частью Лиговского пр. и Кирочной ул., в бюджете заложено 170 млн рублей. Еще 290 млн уйдет ГКУ «Городской центр управления парковками», которое будет отвечать за сбор платы с водителей.
Вместе с тем в 2015 году значительно снизятся затраты на текущий ремонт дорог и искусственных сооружений, которые составят 3,7 млрд рублей (в 2014 году – 4,9 млрд рублей). С 4,9 млрд до 3,6 млрд рублей сократятся траты на капитальный ремонт городских трасс, мостов и набережных. Сокращение расходов коснется и Комитета по благоустройству. В 2015 году за комитетом закреплено 7 млрд рублей против 7,4 млрд рублей в 2014 году.
Городской Комитет по транспорту со следующего года значительно нарастит финансирование городских перевозчиков – ГУП «Горэлектротранс», ГУП «Пассажиравтотранс» и Петербургского метрополитена. Всего в 2015 году будет выделено 22,1 млрд рублей субсидий. В частности, размер выплат ГУП «Горэлектротранс» увеличится на 300 млн до 4,8 млрд рублей. «Пассажиравтотранс» и другие компании, обслуживающие социальные маршруты, получат из бюджета 7,6 млрд рублей против 7 млрд рублей в 2014 году. ГУП «Петербургский метрополитен» получит субсидии в размере 9,7 млрд рублей (субсидия увеличится на 1,3 млрд рублей). На закупку новых вагонов метро профильное ведомство в следующем году потратит 2 млрд рублей, трамвайных вагонов – 586 млн рублей, троллейбусов – 130 млн рублей, автобусов для социальных перевозок – 950 млн рублей.
Кстати:
Расходы Комитета по строительству в следующем году сократятся почти на 7 млрд рублей. Вместо 28,4 млрд рублей ведомство получит 21,7 млрд. Новых строек почти не предусмотрено. В 2015 году планируется начать лишь новое строительство спортивного комплекса для людей с ограниченными возможностями на Яхтенной ул. стоимостью 1,8 млрд рублей, а также детской школы искусств в городе Ломоносов за 500 млн рублей. Около 17 млн рублей составят расходы комитета на обследование домов и нежилых зданий в исторической части города, ограниченной Лиговским пр., наб. Обводного канала, Воронежской ул., ул. Константина Заслонова и Разъезжей ул. Смольный также выделит 2,1 млрд рублей на выкуп помещений в административно-деловом комплексе «Невская ратуша», куда планирует переехать администрация города.
Холдинг RBI приобрел под жилье участок Невского метизного завода в Петербурге. Инвестиции в его застройку оцениваются в 2,5 млрд рублей. Эксперты говорят, что перспективы редевелопмента городских промзон туманны из-за невнятной позиции властей в отношении этих территорий.
Холдинг RBI приобрел 1,89 га Невского метизного завода на Общественном пер., 5, рядом со станцией метро «Елизаровская». Как сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это совсем свежая покупка. Земля приобретена у частных лиц. Их имена не раскрываются. По оценке экспертов Astera, сумма сделки составила 500-750 млн рублей. Сейчас на участке расположены административные и складские помещения бывшего завода метизов, который не функционирует с 2000-х годов. В RBI сообщили, что статус участка позволяет строить там жилье.
«Переводом территории из промышленной категории в жилую занимался бывший собственник», – подчеркнули в компании RBI, которая в настоящее время разрабатывает градостроительную и проектную документацию для застройки. «Выйти на стройплощадку мы планируем в конце 2015 года», – отметил Эдуард Тиктинский. Там появятся 44 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, коммерческие помещения, а также детский сад. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, они составят около 2,5 млрд рублей.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International SPb Любава Пряникова считает плюсами надела вид на Неву и близость к центру города. «Строительство моста в створе Большого Смоленского пр. и ул. Коллонтай (будет сдан в 2018 году) улучшит транспортную доступность места», – говорит она. «В этом районе сложившаяся инфраструктура, что, безусловно, является плюсом для проекта. А минус – плотная застройка и большое количество промышленных предприятий по соседству, что ограничивает класс реализации проекта уровнем «комфорт», – добавляет директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. По ее словам, новый жилой проект от RBI будет пользоваться спросом со стороны покупателей, поскольку поблизости нет конкурентов. «Средняя стоимость квадратного метра в проекте составит 80 тыс. рублей», – полагает Полина Яковлева. Напомним, что выше по течению Невы у RBI уже есть реализованный проект жилого комплекса рядом с бывшим Речным вокзалом. Кроме того, в Невском районе девелопер строит жилой квартал Green City на 150 тыс. кв. м, который будет сдан в конце 2016 года.
Покупка застройщиками промышленных территорий под застройку в последнее время стала редким для Петербурга явлением. В отличие от своей предшественницы Валентины Матвиенко, считавшей редевелопмент одним из приоритетов развития города, губернатор Георгий Полтавченко нацелен на сохранение промышленности в существующих границах. На периферию собираются переводить только самые вредные для экологии предприятия. С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с этой осени на май следующего года. А без городской стратегии покупать и развивать промышленные территории инвесторы боятся. «Такие проекты очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», – говорит генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. «Ценовые ожидания многих собственников земли сильно завышены. Ленд-лорды годами ходят по кругу, предлагая землю застройщикам, но не пытаются повысить привлекательность активов. Цена на эти участки с годами растет, а качество остается низким», – отмечает генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Тем не менее потенциал редевелопмента в городе высок. По данным Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли (13,6% общей площади Петербурга). Только на территории исторического центра (занимает 5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них почти половина объектов (2,2 тыс. га) изношены на 60-70%. Для сравнения, в европейских столицах под промышленными объектами остается лишь 10-15% центра.