Сохранить наследие помогут общественники
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП) активизировал взаимодействие с общественными силами Северной столицы, которым небезразлично дело сохранения ее исторического наследия. Работа будет идти по нескольким направлениям.
Состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП, Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) и Союза реставраторов Санкт-Петербурга при осуществлении волонтерской деятельности в сфере охраны историко-культурного наследия.
Рамочный документ, закладывающий фундамент будущего сотрудничества, подписали глава КГИОП Сергей Макаров, генеральный директор Союза реставраторов Санкт-Петербурга Ольга Карпакова и заместитель председателя Совета Петербургского отделения ВООПИиК Антон Иванов.
По словам Сергея Макарова, символично, что соглашение появилось именно в этом году, который в России объявлен Годом волонтерства. «Силы волонтерского движения планируется направить на работы, не требующие профессионального образования в области реставрации. Это прежде всего приведение объектов культурного наследия в нормальный, привлекательный вид, проведение различных исследований, составление первичных актов осмотров объектов, фотофиксация. Эти материалы потом пойдут в работу специалистов КГИОП», – рассказал он.
Чиновник сообщил, что сейчас производится отбор первых трех объектов, на которых смогут работать волонтеры. «Это будет кладбище (скорее всего – Смоленское лютеранское), одно деревянное и одно каменное здание. Мы специально отобрали объекты разных типов, чтобы интересующиеся могли выбрать точку приложения сил сообразно своим интересам. В общем, сейчас открываются прекрасные возможности для тех, кто готов делом помочь сохранению наследия, а не просто хочет сидеть и постить и репостить сообщения в соцсетях», – заключил Сергей Макаров.
Он подчеркнул также, что соглашение носит открытый характер и к нему могут присоединиться все заинтересованные в такой деятельности общественные, культурные религиозные и иные организации.
Перед тем, как приступить к работе, волонтеры будут обучаться азам несложных работ на базе Реставрационного колледжа «Кировский». «Будут и теоретические занятия, на которых им расскажут об общих понятиях реставрационной сферы, и практические, на которых они получат базовые навыки работы», – отметила Ольга Карпакова. «Приятно, что среди интересантов очень много молодежи, в том числе и старшеклассников. Возможно, для кого-то волонтерская деятельность станет первым шагом в профессию реставратора», – добавила председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
Антон Иванов подчеркнул, что волонтерское движение уже имеет традиции в Северной столице. «Еще в 1970-х годах при активной поддержке отделения ВООПИиК в городе действовал такой институт, как «добровольные помощники реставраторов». Задачи были примерно такие же, как у современных волонтеров. В частности, они помогали реставраторам при работах во Дворце Меншикова», – рассказал он.
Активист сообщил также, что в Петербурге работу волонтерского движения откроют субботники в парадных доходных домов. Волонтерские акции пройдут в рамках проекта «Открытый город» – совместного начинания Петербургского отделения ВООПИиК и КГИОП. «На сайте этого проекта желание принять участие в волонтерской деятельности выразили уже около 20 тыс. человек», – добавил Антон Иванов.
Также состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП и РОО «Объединение советов многоквартирных домов» в деле защиты многоквартирных домов, являющихся объектами наследия. Документ подписали глава КГИОП Сергей Макаров и исполнительный директор общественной организации Андрей Китаев.
«Не секрет, что объединениям собственников жилья часто не хватает элементарной юридической грамотности, чтобы полноценно организовать ремонт исторических зданий, которые, имея статус объектов наследия, подлежащих государственной охране, сохраняют жилую функцию. Для Петербурга эта проблема особенно актуальна. В результате такого положения при ремонтах иногда гибнут элементы зданий, входящие в предмет охраны», – отметил Сергей Макаров. По его словам, помочь решить эту проблему и призвано сотрудничество с активистами из числа собственников квартир в таких объектах.
«Мы рассчитываем прежде всего на консультационную и информационную помощь. Надеемся, что петербуржцы не останутся безразличны к историческому наследию своего города, в котором они буквально живут», – подчеркнул Андрей Китаев. По его словам, ремонтными работами в зданиях-памятниках имеют право заниматься только компании, имеющие соответствующие лицензии, дающие право ремонтно-реставрационных работ на объектах наследия. «Между тем многие просто не знают законодательства. В итоге иногда происходят противоправные действия не по злому умыслу, а в силу отсутствия понимания ситуации», – рассказал общественник.
Андрей Китаев отметил, что очень важно вести просветительскую и разъяснительную работу с собственниками жилья в домах-памятниках. «Когда люди поймут важность сохранения объектов (хотя бы на уровне того, что проживание в объекте наследия – престижно, этот статус косвенно повышает стоимость жилья в таком доме), это коренным образом поменяет их отношение. Тогда перестанут происходить печальные инциденты, когда демонтируются уникальные витражи или производится ремонт, уродующий экстерьер здания», – заключил он.
Еще несколько лет назад на быстрорастущем рынке новостроек любая квартира считалась инвестиционной. Сегодня ситуация изменилась, и доход может обеспечить далеко не каждый объект недвижимости. По мнению экспертов, лучшим посравнению с квартирами инвестиционным потенциалом обладает коммерческая недвижимость, в том числе – апартаменты.
На Ярмарке недвижимости, прошедшей в конце октября в Петербурге, состоялся круглый стол «Инвестиции в новостройки», организатором которого стала газета «Строительный Еженедельник». Деловым партнером круглого стола выступил «Промсвязьбанк».
Каждая десятая
По оценкам аналитиков ЦРП «Петербургская Недвижимость», 8-10% квартир в новостройках Петербурга сегодня приобретаются с инвестиционными целями. «После пика 2014 года, когда инвестиционными считались около трети всех сделок на рынке, этот показатель снизился и в последнее время стабилен», – отметила Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Г-жа Литвинова напомнила, что инвестиционными считаются сделки двух типов: покупка с целью перепродажи объекта на более высокой стадии строительной доходности или приобретение квартиры с целью сдачи в аренду.
Метро и КОТ
К объектам с высокой степенью капитализации эксперты единодушно причисляют новостройки в пешей доступности от станций метро, причем как уже существующих, так и тех, что предполагается открыть в обозримом будущем. Инвестиционным потенциалом обладают квартиры и в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), однако далеко не всегда. «В проектах КОТ, реализуемых в пригородных районах, этот потенциал незначителен, а в проектах в пределах городской черты – значительно выше», – считает Евгения Литвинова. По ее мнению, перспективными для инвестиций являются проекты КОТ вдоль проспекта Маршала Блюхера, в Каменке, в районе Октябрьской набережной.
По мнению Кристины Никитиной, руководителя PR-отдела строительной компании «Эльба», наибольшим инвестиционным потенциалом обладают точечные объекты в плотно застроенных и обжитых районах города. «Квартиры в проектах КОТ, районах массовой застройки – Мурино, Кудрово, Парнасе – имели определенные инвестиционные перспективы на своем старте, 5-7 лет назад. Сегодня это совсем не инвестиционная история. Квартиры в проектах точечной застройки, благодаря отсутствию конкурирующих предложений, перепродаются гораздо лучше и с хорошей прибылью. То же самое относится и к сдаче квартир в аренду», – считает Кристина Никитина.
Например, компания «Эльба» строит все свои дома в шаговой доступности от метро. Объекты расположены в пешей доступности от станций метро «Фрунзенская», «Выборгская», «Удельная», что пользуется высоким спросом у покупателей: все квартиры раскупаются еще на стадии строительства.
Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group, согласен с тем, что инвестору сегодня стало труднее отыскивать «золотые» предложения на рынке, но, тем не менее, такие встречаются. Николай Иордан рассказал, что самый доступный по цене юнит в первом апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» (на Московском проспекте), который предлагался инвесторам за 2,8 млн рублей, недавно был продан по переуступке за 4,6 млн. рублей. Другой пример – проект компании RBI «Русские Сезоны» в Сестрорецке. «За один месяц цена студии в этом проекте увеличилась на 30%, причем уже сейчас все они раскуплены и новых предложений нет. Отличные предложения на рынке есть. Чтобы их найти, нужно обращаться к специалистам», – констатировал г-н Иордан.
Инструмент инвестиций
У инвесторов, которые приобретают квартиры в аренду, сегодня появилась альтернатива – апартаменты. Многие продавцы апарт-отелей предлагают профессиональное управление объектом и программы доходности, освобождая инвестора от бремени забот по сдаче апартаментов в аренду.
Николай Иордан подсчитал, что средняя доходность от аренды юнита в апарт-отеле компании Becar «Вертикаль» на Московском проспекте сегодня составляет 12% годовых. «Доход от сдачи в аренду квартиры сегодня достигает в лучшем случае 6%, причем такие же показатели демонстрируют и апартаменты, управляющие компании которых не предлагают сформированных программ доходности и не обеспечивают высокую загруженность», – считает Николай Иордан. Вместе с тем среднегодовая загрузка «Вертикали» на Московском составляет 80%.
«В Петербурге серьезный дефицит качественных трехзвездочных гостиниц, апартаменты отлично восполняют этот недостаток и демонстрируют высокую загрузку, – объяснил популярность апартаментов генеральный директор Hospitality Management, консультант апарт-комплекса VALO Блейк Андерсон-Бунтз. – Это играет на руку инвесторам. Наличие профессиональной управляющей компании гарантирует удобство жизни как тем, кто арендует апартаменты, так и тем, кто приобретает их для собственного проживания».
Как сообщил Блейк Андерсон-Бунтз, более 70% покупателей апартаментов VALO – инвесторы, желающие получить доход. VALO предлагает инвесторам программу доходности от 9% (при длительных сроках аренды) и от 14% (при краткосрочной аренде), а также программу гарантированного дохода – 29 тыс. руб. в месяц
Инвестиции для «продвинутых»
Эксперты отмечают, что все чаще объектом инвестиций становятся небольшие коммерческие помещения в новостройках. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Строительный трест» Ирина Ражева рассказала на круглом столе о том, какими параметрами должны обладать коммерческие помещения, чтобы быть востребованными арендаторами и приносить доход. «Коммерческую недвижимость приобретают опытные инвесторы – те, кто уже прошел через инвестиции в квартиры и желает получать более высокий доход, – отметила Ирина Ражева. – При выборе объекта нужно учесть целый ряд параметров – плотность застройки, близость метро и транспортных магистралей, оценить покупательский поток».
У каждой группы арендаторов «свой» метраж, подчеркнула Ирина Ражева. Покупая помещения до 50 кв. м, нужно иметь в виду, что их арендаторами будут операторы бытового обслуживания – химчистки, ателье, страховые компания. Метраж до 120 кв. м, как правило, выбирают аптеки, лабораторные службы, небольшие медицинские центры, цветочные магазины. Метраж до 250 кв. м арендуют детские центры, кафе, малоформатные спортклубы. Помещениями от 350 кв. м заинтересуются сетевые ритейлеры.
«Чтобы спектр арендаторов был максимально широким, помещение должно обладать определенными техническими параметрами – свободной планировкой с максимальным количеством входов (два и более), большим количеством окон (особенно этот параметр важен для организаций медицинской направленности), высокими потолками, выделенной электрической мощностью», – перечислила Ирина Ражева.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», рассказала о предложениях в малоэтажном жилом комплексе «Шотландия», который строится компанией Navis Development Group во Всеволожском районе Ленинградской области, рядом с деревней Скотное.
Средняя стоимость «квадрата» в ЖК «Шотландия» в начале строительства составляет 50 тыс. рублей, то есть однокомнатную квартиру в 30 кв. м можно приобрести за 1,5 млн рублей. «На стадии готовности стоимость однокомнатной квартиры достигает 2,3 млн рублей, и при перепродаже она может принести неплохой доход», – считает Елизавета Яковлева.
Квартиры в малоэтажных пригородах интересны тем, кто устал от городской суеты и хочет жить в локациях с хорошей экологией, арендует дачу за городом или любит отдыхать на лыжных курортах (недалеко от жилого комплекса расположен курорт «Охта-парк»).
Не менее интересными для инвесторов будут и коммерческие помещения в ЖК «Шотландия». «Качественных объектов торговли и услуг вокруг немного, что повышает спрос на них у обладателей квартир в жилом комплексе и, соответственно, подогревает интерес арендаторов», – объяснила Елизавета Яковлева.
Коммунальное счастье
Может ли быть объектом инвестиций комната в коммунальной квартире, рассуждал Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге». «Это самое интересное предложение для тех, кто обладает суммой меньше 2,5 млн рублей, – считает эксперт. – Дело в том, что рынок «затоварен» переуступками квартир-студий. Продать такую квартиру сложно, а в случае успешной ее реализации накладные расходы превышают ту прибыль, которую инвестор планировал получить. Другое дело – комнаты. Комнату сегодня можно купить по цене от 800 тыс. рублей, причем доходность от сдачи в аренду комнат выше, чем у квартир, – примерно 10-12% годовых на вложенные средства. Кроме того, еще бывают чудеса расселения коммунальных квартир, и при расселении можно получить 15-20% прибыли».
Однако, как обратил внимание Николай Лавров, у инвестиций в комнаты есть и недостатки. Самый существенный из них – невозможность прогнозирования личных отношений с соседями, а сдавать в аренду комнату можно только с согласия сособственников.
Дмитрий Девлеткильдеев, руководитель по развитию ипотечного кредитования Ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк», рассказал, в каких случаях доход от аренды квартиры может компенсировать выплаты по ипотеке: «Промсвязьбанк» предлагает очень выгодные программы для заемщиков, причем как для тех, кто желает приобрести квартиру, так и для тех, кто рассматривает покупку апартаментов. Минимальный первоначальный взнос, который предусматривают программы «Промсвязьбанка», – 10-15%. Приобретая в перспективной локации малобюджетную квартиру, при последующей сдаче ее в аренду можно выйти на ее окупаемость».
Кстати
Выставка «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге в 35-й раз. Экспозиция выставки включала стенды 300 участников. В рамках деловой программы Ярмарки состоялось более 60 семинаров, круглых столов и консультаций. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным партнером мероприятия.
Власти Ленинградской области разработали механизм упрощенной передачи недостроев новому инвестору. Завершать проблемные объекты предлагается по схеме жилищно-строительных кооперативов.
Правительство Ленинградской власти подготовило законодательную инициативу, которая, как предполагается, поможет ускорить процесс достройки проблемных объектов. В ближайшее время она будет рассмотрена на заседании Законодательного собрания региона, а затем в случае одобрения направлена в Госдуму РФ.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин на Всероссийском саммите «Надежный застройщик», прошедшем на прошлой неделе в Стрельне, сообщил, что правительство области предлагает внести поправки в ст. 6 214-ФЗ, где идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В соответствии с данной инициативой, в случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительному банкротству.
По словам Михаила Москвина, принцип этой схемы прост: не достроил – отдай. Она позволяет не мучить дольщиков длительной процедурой банкротства застройщика и ускорить работы по достройке проблемного объекта. «Мы в этой же инициативе вводим принцип поэтапного финансирования стройки со счета, на котором хранятся деньги дольщиков. Это позволит передать дольщикам не только недострой, но и все оставшиеся на счетах средства. В целом, предлагаемая нами мера может стать промежуточной при переходе от долевого строительства к другим формам финансирования строительства объектов. Необходимость ухода от долевого строительства уже также обозначил президент страны Владимир Путин», – добавил Михаил Москвин.
Отметим, что власти Ленинградской области в последнее время неоднократно высказывали замечания в адрес действующего 214-ФЗ, который так и не смог эффективно защитить обманутых дольщиков.
Коллег из Ленобласти поддерживают и чиновники Петербурга. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, необходимо развивать формат проектного строительства. Это поможет снизить количество обманутых дольщиков. В настоящее время Петербург уже активно использует схему банковского сопровождения на стройках по госзаказу. Предполагается такой формат распространить на коммерческие стройки.
Между тем, президент НКО «Общество по защите прав потребителей Санкт-Петербурга» Евгений Владимиров категорически против использования формата ЖСК в строительстве жилья – и уж тем более в завершении проблемных объектов. «Никто давно законодательно не занимался кооперативами. В их схемах работы существует множество лазеек, позволяющих выводить средства граждан. Ответственность за это почти не предусмотрена, так как на кооперативы не распространяется 214-ФЗ. Соответственно, проблем с обманутыми гражданами будет больше», – считает эксперт.
Кстати
С 2012 года усилиями властей Ленинградской области были введены в эксплуатацию более 15 проблемных домов, квартиры получили свыше 2,5 тыс. человек.