Апартаменты хотят сравнять с жильем
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
Транспортные структуры Смольного на прошлой неделе отчитались о готовности Петербурга к Чемпионату мира по футболу. Как заверили чиновники журналистов, почти всё, что требовалось от них, – уже сделано, а что еще не достроено – обязательно будет открыто или запущено до мундиаля.
Заместитель председателя Комитета по транспорту Петербурга Елена Осинцева сообщила, что за последний год парк общественного транспорта значительно обновился. Осталась только поставка трех новых трамваев и 96 вагонов метро. Опасений, что произойдет срыв сроков поставок, у ведомства нет. «В дни проведения Чемпионата будет скорректирована транспортная логистика. Она касается перемещения болельщиков в городе. Будут, как и в прошлом году, ходить шаттлы к стадиону. Также появится еще один маршрут. Он будет курсировать от терминала «Пулково-2» до ТРК «Галерея» на Лиговском проспекте. Перед нами сейчас стоит задача увеличить транспортную доступность аэропорта. В «Пулково-2» сейчас заканчивается реконструкция. Туда будут прилетать чартерные рейсы», – отметила она.
Генеральный директор СПб ГБУ «Центр транспортного планирования» (учреждение, подведомственное КРТИ, – прим. ред.) Рубен Тертерян рассказал, что в настоящее время уже действуют четыре из восьми объектов, которые готовились специально к мундиалю. Это участок набережной Макарова от Адмиральского проезда до Западного скоростного диаметра, Яхтенный мост, транспортная развязка на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, Тучков мост, движение по которому полностью открыли в ноябре прошлого года.
В настоящее время завершаются работы на оставшихся четырех объектах. Это еще один участок на набережной Макарова, мост через Малую Невку в районе острова Серный, станции метро «Новокрестовская» и «Улица Савушкина». «Степень готовности всех объектов достаточно высока. Все они будут успешно реализованы в срок», – подчеркнул Рубен Тертерян.
Отметим, что открытие станции метро «Новокрестовская» запланировано на 29 апреля текущего года. В этот день на стадионе будет проведен тестовый матч между «Зенитом» и ЦСКА. Еще одна игра будет проведена в мае. Предполагается, что эти игры помогут городским чиновникам понять, как будет наполняться станция метро.
Как сообщил Рубен Тертерян, для разгрузки потока болельщиков к стадиону от Южной дороги будет также подведен небольшой временный пешеходный мост. Он сейчас достраивается. Уже после проведения Чемпионата чиновники будут думать – снести его, как требует регламент, или сохранить.
По словам чиновников Смольного, в настоящее время в Ломоносове и Павловске также завершается строительство двух баз, где будут проживать футбольные команды. Шесть других баз уже готовы. Фанзона (как и год назад в период проведения Кубка Конфедераций) будет организована на Конюшенной площади. В настоящее время уточняется ее медиаконцепция. Площадь фанзоны будет в два раза больше, чем в прошлом году. Предполагается, что она сможет принять до 15 тыс. человек.
Справка
Чемпионат мира по футболу FIFА 2018 пройдет в 11 городах России с 14 июня по 15 июля 2018 года. В Петербурге состоятся 7 матчей. В рамках групповой стадии на стадионе «Санкт-Петербург» сыграют Марокко и Иран (15 июня), Россия – Египет (19 июня), Бразилия – Коста-Рика (22 июня), Нигерия – Аргентина (26 июня).
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове – корпорация «Трансстрой» – в тяжбе со Смольным по одному из исков дошел до Верховного суда. Но высшая судебная инстанция не стала рассматривать жалобу компании.
Верховный суд РФ на прошлой неделе отказался рассматривать жалобу инжиниринговой корпорации «Трансcтрой» на решение судов нижних инстанций по тяжбе экс-подрядчика строительства стадиона на Крестовском острове с Комитетом по строительству Петербурга.
В рамках иска, дошедшего до высшей судебной инстанции, «Трансстрой» оспаривал неправомочность расторжения Смольным в июле 2016 года основного контракта стоимостью 12,3 млрд рублей на строительство спортивного объекта. Иск к городским чиновникам был подан экс-подрядчиком уже в августе того же года. В настоящее время два аналогичных по сути иска, связанных с расторжением других контрактов, на сумму 1,8 млрд и 3,6 млрд рублей, находятся на рассмотрении в судах первой инстанции. Всего же по тяжбе «Трансстроя» и Смольного открыто 15 судебных производств.
Экс-подрядчик строительства стадиона на Крестовском острове считает последний судебный перевес в пользу властей Петербурга формальным и готов судиться дальше. Управляющий партнер петербургского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Иван Смирнов, представляющий интересы «Транссстроя», отмечает, что в настоящее время продолжается рассмотрение споров, вытекающих из одностороннего отказа Комитета от трех государственных контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове. «Отказ Верховного суда рассматривать жалобу компании не будет иметь какого-либо правового значения для рассмотрения других дел. В данный момент инжиниринговая корпорация «Трансстрой» продолжает отстаивать свои интересы, в том числе в рамках данного дела», – подчеркнул он.
Отметим, что в конце января этого года Городской суд Петербурга отменил решение Василеостровского районного суда по еще одной тяжбе сторон. Она касается правомочности выводов нотариуса в «стадионном деле». Нотариус был приглашен «Трансстроем» на стройку стадиона для фиксации текущего состояния, но не был пропущен через КПП. По словам Ивана Смирнова, нотариальное обеспечение доказательств во многих случаях является единственным способом добиться объективной фиксации ключевых обстоятельств и впоследствии защитить интересы в суде. «В ситуации, когда заказчик забирает строительную площадку, неправомерно отказывается признать факт выполнения работ и произвести их оплату, только нотариус как независимое третье лицо может зафиксировать объективное состояние объекта. Петербургский городской суд правомерно подтвердил законность нотариальной фиксации объекта в подобных случаях, что полностью соответствует сложившейся судебной практике. В дальнейшем данная позиция позволит многим компаниям эффективно противостоять действиям недобросовестных контрагентов», – считает юрист
По мнению сторонних экспертов в судебной практике, «Трансстрой» вряд ли будет обжаловать решение Верховного суда. Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев напоминает, что Верховный суд – последняя судебная инстанция, но иногда обжаловать решение можно по новым открывающимся обстоятельствам. «Однако такие случаи в судебной практике достаточно редки. Чаще всего заявитель подает другой, схожий по его интересам иск. Он после многоступенчатой системы обжалований также может дойти до Верховного суда, где может быть принято совсем другое решение», – полагает он.
Кстати
На прошлой неделе Петербургский городской суд продлил арест экс-вице-губернатору Марату Оганесяну на три месяца. Бывшего высокопоставленного чиновника Смольного обвиняют в хищении 50,4 млн рублей при расходовании бюджетных средств, задействованных на строительство стадиона на Крестовском острове.