Апартаменты хотят сравнять с жильем
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
Власти Петербурга не справились с непогодой первых новогодних дней. Чиновники комитета по благоустройству связывают неидеальную очистку дорог от снега с недофинансированием данных работ средствами бюджета. Из-за него в городе наблюдается неполный парк спецавтотехники и дефицит дворников.
Накрывший Петербург снежный циклон стал основной темой местных новостей последних дней. Жители Северной столицы, за последние несколько лет привыкшие к малоснежным зимам, испытали проблемы с передвижением по городу и проявили серьезное недовольство уборкой улиц. Подлил «масло в огонь новый вице-губернатор Игорь Албин (Слюняев) порекомендовавший горожанам «самим взяться за лопаты».
Всего в период всех новогодних праздников и первых рабочих дней на снегоплавильные пункты Водоканала было вывезено более 200 кубометров снега – почти столько же, как за всю зиму 2013-2014 года.
Заместитель главы комитета по благоустройству Сергей Малинин считает, что, в целом, работе по очистке города от снега можно поставить тройку по пятибалльной шкале оценок. Однако чиновник признается, что уборка улиц могла бы проходить эффективнее, если бы не бюджетное недофинансирование.
«Для качественной и оперативной уборки города необходимо 11 млрд рублей. При этом из бюджета города в 2015 году на эти цели выделено лишь 6 млрд рублей.За последние два года количество дорог в Петербурге выросло на 2 млн кв. метров, а финансирование наоборот сократилось. Сейчас нам нахватает от 30 до 50% автомобильной спецтехники, такой же дефицит в городе наблюдается по количеству дворников. Люди просто не хотят идти на работу с невысокой зарплатой. Мы не можем ее поднять, сами знаете, какое финансовое состояние в стране», - отметил он.
Замглавы комитета подчеркнул, что внастоящее время на улицах Петербурга задействовано 1450 единиц техники. Есть необходимость закупки еще около 600 автосредств. В связи с прошлогодним ограничением по закупке импортной техники, добавил он, теперь ее некоторые виды будет сложно приобрести.
Чиновник также отметил, что сейчас городские дороги и территории не относящиеся к придомовым (уборку придомовых курирует жилищный комитет – прим. ред.) убирают 1300 дворников. Среди них мигрантов нет, добавил он, все рабочие оформлены в соответствии с российским законодательством. Часть дворников на сезонные работы предоставляется городу клининговыми компаниями.
Между тем, представители Законодательного собрания достаточно критично отнеслись к последней борьбе чиновников со снежной стихией. Тем более, что количество выпавшего снега не было таким уж рекордным.
По мнению депутата ЗакСа Бориса Вишневского, власти города не справились с непогодой, потому что, в целом, у них плохо получается работать эффективно.
«Денежные средства, выделяемые на уборку города, расходуются непрозрачно. В частности, непонятно как были потрачены субсидии в размере 1,5 млрд рублей выделенных на уборку внутриквартальных территорий управляющим компаниям. Также непонятно производилась ли закупка спецтехники, так как деньги раньше выделялись. Если да, где эта техника сейчас. Слишком много вопросов, на которые чиновники ответственные за благоустройство должны непременно ответить», - считает депутат.
Кстати, Член Общественной Палаты РФ, председатель комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Игорь Шпектор выступил с инициативой, согласно которой мэров городов, в которых местные коммунальные службы не справляются с уборкой снега, необходимо увольнять. Данное предложение будет вынесено на обсуждение ближайшего заседания наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Дочерняя компания холдинга «Лидер групп», ООО «Титан», планирует взять в аренду 79 га бывшего аэродрома Горская в Сестрорецке под строительство 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Инвестиции в проект, по оценке экспертов, составят около 10 млрд рублей.
Торги Фонда РЖС по продаже права аренды двух участков общей площадью 79 га были назначены на 30 декабря. Однако аукцион был признан несостоявшимся. На торги явился только один участник – ООО «Титан», которому в итоге было предложено заключить договор по стартовой цене в 96,7 млн рублей, следует из материалов на сайте Фонда РЖС. На данный момент договор аренды еще не подписан, на его подписание отводится не более 20 дней начиная с 12 января. Срок аренды участков – 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
По данным открытых источников, генеральным директором и единственным владельцем ООО «Титан» является Елена Зиновьева. Она же указана среди совладельцев нескольких ЖСК, реализуемых девелопером «Лидер групп», – «Адмирала», «Якоря», «Лесной сказки» и др. В холдинге подтвердили, что ООО «Титан» является их «дочкой» и представители компании действительно участвовали в этих торгах. От дальнейших комментариев в холдинге отказались, заявив, что планы по подписанию договора и освоению участка обнародуют позже.
Напомним, соглашение между Смольным и Фондом РЖС о комплексном освоении территории бывшего аэропорта Горская было подписано еще в мае 2014 года в рамках ПМЭФ. Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года (согласно конкурсной документации, освоение участков должно быть завершено до 2017 года – прим. ред.).
Пятна расположены по адресу: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Земля выставляется на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее
195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Правила землепользования и застройки предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Отметим, что в случае подписания договора этот проект станет первым малоэтажным комплексом в портфеле «Лидер групп».
По оценке вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, объем инвестиций в строительство данного проекта составит около 10 млрд рублей. Среди потенциальных конкурентов «Лидер групп» в Сестрорецке станут жилые комплексы «Дюна» («ЦДС»), «Водолей» и «Водолей-2» (ФБ «Сестрорецк»), «Эдем» («Созвездие») и «Дом у разлива» (ГК «Прок»). «В целом данная площадка не слишком интересна с точки зрения жилой застройки, поскольку участок расположен на удалении от города, что в совокупности с отсутствием станции метро создает проблему транспортной доступности. В ближайшем «заКАДье» существуют гораздо более привлекательные локации для покупки жилой недвижимости», – говорит эксперт. В качестве примера он называет районы Девяткино, Кудрово и Парнас, в которых помимо более развитой социальной и торговой инфраструктуры либо имеется станция метро (Парнас), либо запланировано их строительство (Девяткино, Кудрово). «Однако при низкой цене метра квартиры в Сестрорецке будут востребованы у покупателей», – резюмировал господин Андреев.
Мнение:
Евгений Каур, управляющий директор LCMC:
– Даже несмотря на существующие непростые экономические и политические обстоятельства, данный проект строительства жилья интересен. Жилье в Сестрорецке пользуется большим спросом – это Курортный район, традиционный излюбленный пригород с развитой инфраструктурой и хорошим расположением. Близость к Петербургу, экология, расположение на берегу Финского залива с одной стороны и Сестрорецкого разлива с другой делают это место очень привлекательным. Если данные участки имеют хорошую степень инженерной подготовки и не имеют дополнительных обременяющих условий, то построенный проект в эконом- или комфорт-классе будет востребован.