Апартаменты хотят сравнять с жильем
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял к рассмотрению иск о банкротстве ОАО «Российский научно-исследовательский и проектный институт Урбанистики». Истец – компания «ПетросКоммерс ЛТД», зарегистрированная на Виргинских островах.
Причина требования признания несостоятельности в заявлении не раскрывается. Также пока не определена дата первого судебного разбирательства.
«РосНИПИ Урбанистики» – один из старейших градостроительных институтов страны. Он был создан в 1929 году в Ленинграде под названием «Гипрогор», с 1959 по 1991 гг. носил название «Ленгипрогор». За 85 лет работы организация подготовила более 600 градостроительных проектов территориального развития, в том числе многих крупных городов: Баку, Минска, Алма-Аты, Новосибирска, Казани и т. д. В настоящее время организация корректирует генплан Владивостока, Ростова-на-Дону, Ульяновска.
На данный момент в арбитражном суде рассматриваются несколько исков к «РосНИПИ Урбанистики». В основном они связаны с невыполнением обязательств по проектным работам. Суммы исков сравнительно небольшие – от нескольких сотен тысяч до 8 млн руб. При этом в марте был отклонен иск о банкротстве «РосНИПИ Урбанистики» от ООО «Медиум». Коммерческой организации проектировщики задолжали 2,3 млн руб. Долг был погашен незадолго до начала судебного процесса.
Руководство «РосНИПИ Урбанистики» было недоступно для комментариев по банкротному иску. Другие представители организации отказались общаться с журналистами. Между тем в сети Интернет, по всей видимости, сотрудники НИИ жалуются на задержки и без того небольших зарплат. Они считают, что институт уже несколько лет находится в предбанкротном состоянии, его руководство «в лице Щитинского В.А. и Перелыгина Ю.А. целенаправленно разваливает организацию».
К слову, в середине прошлого года стало известно, что «РосНИПИ Урбанистики», 100% акций которого находятся у государства, вошло в масштабную программу новой приватизации российских НИИ. Согласно ей, до 2017 года институт Урбанистики должен уйти в частные руки. Продаваться пакет акций НИИ должен будет через аукцион, в случае признания его несостоявшемся – реализоваться посредством публичного предложения. Функции агента по продаже организаций возложены на «Российский аукционный дом». На сайте РАД данный лот пока находится в стадии формирования, информации о стоимости пакета акций и дате проведения торгов пока нет.
По словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, в отношении НИИ действительно ведется ряд судебных разбирательств, где оно является как истцом, так и ответчиком. «Это допустимо в хозяйственной деятельности, поэтому само по себе не является «тревожным знаком».
Другой вопрос, что наличие крупной кредиторской задолженности уменьшает реальную стоимость акций, которые планируется передать частным лицам в процессе приватизации», – отмечает она.
По словам юриста, само по себе участие государства в уставном капитале должника не меняет порядок банкротства юридического лица и не вызывает дополнительных сложностей. Значение имеет род деятельности компании или состав имущества.
Кстати:
Здание «РосНИПИ Урбанистики» по адресу Бассейная, 21 сильно пострадало от пожара в 1998 году. Верхняя часть многоэтажки выгорела полностью, остались лишь колонны и перекрытия. Несколько лет у НИИ не было денег на восстановление здания. Вновь ввести в эксплуатацию объект недвижимости стало возможно только в 2008 году после вложения в ремонт 150 млн руб. денег инвестора. В обмен на помощь институт отдал ему несколько верхних этажей.
Сбербанк банкротит компанию «Инок» и ее основной актив – Волосовский лесоперерабатывающий комбинат. Инновационный проект бизнесменов по выпуску многослойных плит оказался нерентабельным.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял к рассмотрению банкротные иски Сбербанка России к ЗАО «Инок» и к дочерней структуре организации – ООО «Волосовский ЛПК». Первичные разбирательства по делу пройдут 4 и 6 июня. Причины требования банкротства организаций на сайте ВАС не сообщаются. Предположительно они связаны с невыполнением собственником лесоперерабатывающего предприятия условий инвестдоговора, где Сбербанк выступал кредитным партнером.
ЗАО «Инок» было образовано в 1994 году в Петербурге. Основная специализация – экспорт леса. В 2002 компания организовала собственное производство по обработке древесины в Волосове, Ленобласти. В 2013 году данный лесоперерабатывающий комбинат был полностью модернизирован. Организация первой в России стала выпускать многослойные плиты из цельной древесины. Объем инвестиций в проект составил 43,5 млн EUR, из которых 65% – кредитные средства Сбербанка. Деньги были потрачены на закупку оборудования из Австрии и Германии и постройку новых производственных цехов. В настоящее время производственная линия позволяет производить трехслойные и пятислойные плиты в объёме более 1,5 млн кв. м в год.
В настоящее время, кроме банкротных заявлений от Сбербанка по «Иноку» и «Волосовскому ЛПК», где они являются ответчиками, в производстве находятся еще несколько исков. В частности, «Метрополис Проджектс Инк» из Доминиканы требует от «Инока» выплаты 17 млн руб. за неоплату поставленной продукции. С «Волосовского ЛПК» ФНС взыскивает налоги, а компания «Ковчег» – 73 млн руб. как долг по займу. Общая задолженность «Инока» и дочерней организации перед кредиторами и партнерами составляет более 1 млрд руб.
И представители компании «Инок», и Сбербанк не прокомментировали свой судебный спор. Однако несколько дней назад свое видение ситуации по ЛПК дали местные муниципальные власти.
По словам главы Волосовского района Василия Рожкова, лесоперерабатывающий комбинат, несмотря на модернизацию и открытие нового производства, показывает низкий объем продаж. «Волосовский ЛПК», отметил он – социально и стратегически значимое предприятие для муниципального района. Сейчас стоит задача сохранить рабочие места и производство с использованием местного сырья.
«У предприятия возникли и начали расти долги по платежам в бюджеты всех уровней и по расчетам со своими контрагентами. Отгрузка готовой продукции снизилась на 56,6% в сравнении с 2013 годом. Однако руководством принимаются меры к поиску рынков сбыта произведенной продукции, что даст возможность предприятию заработать на полную мощность и погасить долги», – сообщил Василий Рожков.
По мнению экспертов лесопереработки, проблемы «Волосовского ЛПК» связаны с изначальным просчетом в проекте. Многослойные плиты из цельной древесины, которые востребованы в европейском домостроении, не привлекли внимание российских клиентов. Особенно с учетом того, что конечная стоимость продукта выше типовых материалов, применяемых в строительстве в нашей стране. Специалисты считают, что текущая ситуация с санкциями, ограничивающими экспорт, усугубила и без того затруднительное положение компании.
Справка:
Трехслойная плита из цельной древесины универсальна в применении. По своим физико-механическим свойствам такие плиты являются равными или превосходящими другие древесные плиты, щиты или панели. Ежегодный объем рынка ТСП в Европе составляет 40 млн кв. м.