Апартаменты хотят сравнять с жильем
Законодательная активность российских депутатов в сфере недвижимости не иссякает. Недавно в Госдуму был внесен очередной законопроект – на сей раз призванный навести порядок в сегменте апартаментов, что предполагается сделать путем приравнивания их по ряду параметров к жилью. Эксперты рынка считают, что урегулировать вопрос необходимо, но нужно учесть специфику формата.
Сегмент апартаментов, по оценке экспертов, в последнее время является самым быстрорастущим на всем рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Связано это с уникальностью формата. С одной стороны, это возможность строить «псевдожилье» в локациях, где жилье строить градостроительные нормы запрещают, поскольку формально апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости. А с другой – велика привлекательность формата как объекта для инвестирования.
«Первые проекты апартаментов появились в Петербурге сравнительно недавно, но этот формат получил быстрое развитие. Объем сегмента увеличивается с каждым годом и уже к 2020 году, по прогнозам, будет составлять примерно 12,8% от общего объема рынка», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Не в первый раз
Законопроект, призванный обеспечить правовое регулирование сегмента апартаментов, подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. Документ предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.
Планируется определить юридический статус уже построенных апартаментов, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах, установить правовое регулирование апартаментов на будущее, ввести раздельное зонирование в «многофункциональных домах» жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
«Выделение такого нового вида жилых помещений (жилых апартаментов, которыми признаются структурно обособленные помещения в многофункциональном доме) дает возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и жилым апартаментам», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта.
В Градостроительный кодекс законопроектом предлагается внести поправки, обеспечивающие учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения состава территориальных зон, в которых разрешается их строительство, и требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон.
Отметим, что это уже не первая попытка правового урегулирования данного сегмента недвижимости. Так, в октябре 2017 года Минстрой РФ уже вносил в Госдуму законопроект, в значительной мере приравнивающий апартаменты к традиционному жилью. В ряде положений оба документа перекликаются. Законопроект Минстроя тоже предлагал решить проблему граждан с регистрацией по месту жительства в апартаментах. Кроме того, предполагалось установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.
Интересно, что еще летом прошлого года глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев сообщал, что в рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр. «Мы предлагаем: в том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами», – говорил он тогда.
Дьявол в деталях
Эксперты считают целеполагание документа верным, поскольку сегмент апартаментов действительно нуждается в правовом урегулировании, но полагают, что законопроект недостаточно учитывает его специфику.
«Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели с гостиничной функцией, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным ЖК», – говорит генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. «В Петербурге наибольшее развитие получили сервисные апартаменты (гостиничный тип), и доля этого формата составляет уже 66% от предложения в сегменте. Но из-за разнообразия проектов, имеющих одинаковый статус, и отсутствия точного определения апартаментов в законодательстве возникло большое количество открытых вопросов, различных трактовок и неясностей», – добавляет Екатерина Немченко.
Соответственно, по мнению экспертов, законодательные инициативы в этой сфере должны четко различать эти форматы. «Требования по обеспечению социальной инфраструктурой и наполнению проектов должны напрямую зависеть именно от основной функции. Если объект изначально строится с ориентацией на нормы гостиничных сетей, то в него включена обширная внутренняя инфраструктура, которая востребована арендаторами: лобби, фитнес-центр, ресторан, зоны для работы, общественные пространства. Соответственно, в этом случае потребность в «социалке» заметно отличается от той, которую формируют для ЖК. С другой стороны, если проект тяготеет к жилью, то параметры социальной инфраструктуры должны быть иными. Применять одинаковые требования ко всем проектам, которые представлены на рынке в качестве «апартаментов», попросту необоснованно», – отмечает Александр Погодин.
«К сожалению, в настоящий момент законопроект не предусматривает данное разграничение и предполагает нагрузку социальной инфраструктурой и отелей в том числе, хотя средний срок проживания в них составляет 3–5 дней и альтернативой жилым комплексам их назвать невозможно. В существующем виде законопроект поставит под угрозу качественные инвестиционные продукты на рынке недвижимости. При этом направление законодательной деятельности положительное, так как уберет с рынка недобросовестное предложение "псевдожилья"», – отмечает управляющий директор PM (Property Management) Becar Asset Management Мария Онучина.
При этом эксперты считают, что необходимо на будущее обеспечить четкую дифференциацию требований в зависимости от функционала апарт-проектов. «Новый закон должен дать определение формату апартаментов, обеспечить «амнистию» тем проектам апартаментов, которые были построены до появления этого закона и используются как постоянное жилье, исключить возможность различных трактовок и установить понятные требования к будущим проектам апартаментов. Эти меры должны обеспечить контролируемое развитие рынка и на законодательном уровне дать ответы на существующие вопросы о статусе и эксплуатации подобной недвижимости», – говорит Екатерина Немченко.
Распространение же на апарт-проекты гостиничного типа требований, аналогичных к тем, что предъявляют к жилью, может стать поводом для судебных исков. «Все участники рынка понимают, что есть ряд примеров, когда объект очевидно не является скрытым жильем ни по своим функциям, ни по своему позиционированию, но при этом имеет кухонную зону. Рано или поздно мы увидим подключение судебных инстанций к определению легитимности предъявляемых к объектам требований. Думаю, этот спорный подход к требованиям и характеристикам категории апартаментов еще может измениться», – считает Мария Онучина.
28 июля 2016 года в Зале инвестиционных проектов (пл. Островского, д. 11) состоялось заседание круглого стола «Влияние фундаментальных проектов на развитие примыкающих территорий и Петербурга в целом».
Его организаторами стали газета «Строительный Еженедельник» и компания Knight Frank St Petersburg. Деловым партнёром мероприятия выступила компания «ЭЛМАКО».
Эксперты круглого стола обсуждали четыре фундаментальных городских проекта – ЗСД, Лахта Центр, стадион на Крестовском и Новую Голландию.
В августе текущего года откроет свои двери уникальный для города проект – Новая Голландия. Ему предстоит стать крупнейшим арт-пространством в центре Петербурга, новым полем притяжения не только для жителей, но и для гостей города. По мнению генерального директора компании Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, «Новая Голландия» - пример хорошего компромисса: «Это место со сложными условиями согласования, поэтому застройщики новой Голландии пока отказались от строительства на острове. Это тот случай, когда сначала раскручивается место, с перспективой застройки в будущем – по европейской модели».
«Новая Голландия - уникальная территория по своей локации и истории. Прекрасно, что проект находится в руках инвестора, понимающего ценность находящегося на территории открытого пространства, и имеющего возможность отказаться от дополнительных метров возводимых улучшений с целью сохранения зеленой зоны. У проекта есть все шансы стать центом притяжения жителей и туристов нашего города. Но важно уже сейчас предусмотреть развитие проекта платных парковок на прилегающих к объекту улицах» - отметила Ольга Морозова, генеральный директор ООО "Градостроительные решения".
К ноябрю 2016 года власти Петербурга обещают открыть центральный участок ЗСД, тем самым завершив один самых масштабных инфраструктурных проектов города последнего времени, который фактически "соединит" север и юг города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» отметил на круглом столе: «Сейчас люди ожидают ввода ЗСД, который должен уменьшить транзитные транспортные нагрузки на город. Он перенаправит потоки автомобилистов, следующих в аэропорт, Курортный район, Карельский перешеек и Васильевский остров. Однако большее влияние ЗСД окажет на Петроградскую сторону. После открытия магистрали выехать загород с Леонтьевского мыса, Крестовского и Петровского островов станет легче и быстрее. Пока же транспортная обстановка оставляет желать лучшего, особенно после закрытия на ремонт Тучкова моста. Было бы логичнее отложить ремонтные работы до ввода ЗСД, не перегружая Петроградский район. Впрочем, строительство одного лишь ЗСД недостаточно, чтобы решить даже часть городских транспортных проблем. Необходимо построить еще ряд магистралей по принципу хорды, которые могли бы обеспечить быстрый доступ к центру города. Однако в некоторых случаях это невозможно из-за действия моратория на снос исторических зданий, которые таковыми не являются».
Матч открытия на стадионе на Крестовском, согласно последним анонсам городской администрации, пройдет в 2017 году. Легендарный долгострой должен стать суперсовременным комплексом, который интересен горожанам не только в дни спортивных событий.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что «стадион на Крестовском острове ставит под вопрос комфортность проживания в сложившейся неподалеку элитной застройке. Если логистика футбольных фанатов не будет тщательно продумана, спрос на недвижимость высокого класса в Петроградском районе может сместиться, например, в сторону Петровского острова, где сейчас появляются новые качественные объекты с исключительными видовыми характеристиками, например, элитный комплекс Royal Park».
Эксперты обратили внимание на монофункциональность будущего стадиона на Крестовском. «Это исключительно футбольный стадион, - подчеркнул генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков. – Все советские стадионы оснащали дорожками для легкой атлетики. Здесь же трибуны подходят вплотную к полю. Если бы на стадии проектирования были предусмотрены дорожки для бега, стадион мог бы стать центром легкой атлетики мирового уровня».
«Лахта-центр», общественно-деловой комплекс со штаб-квартирой группы "Газпром", запланирован к открытию в 2018 году. На окраине города будет создана новая точка притяжения бизнес-активности вне границ исторического Петербурга.
По словам генерального директора Института территориального развития «Урбаника» Антона Финогенова, сейчас в Петербурге наблюдается дефицит современных общественных и особенно музейных пространств, так что планетарий и детский образовательный центр, если их разместить в «Лахта центре», безусловно, будут востребованы: «Для успеха проекта у горожан необходимо обеспечить заявленную событийность, а для этого надо привлечь грамотных консультантов и опытную управляющую компанию».
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» (застройщика жилого комплекса «Юнтолово»), считает, что «Лахта-Центр» создаст эффект синергии, благодаря которому интерес людей к проектам, расположенным рядом, возрастет.
Материал по итогам круглого стола читайте в выпуске газеты «Строительный Еженедельник» от 8 августа 2016 года.
Фотоотчет с мероприятия:
https://www.facebook.com/StroitelnyjEzhenedelnik/
Компания «Мегалит» осенью начнет строительство нового жилого квартала около станции метро «Пионерская». Там будет 650 тыс. кв. м недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются в 40 млрд рублей.
Как рассказал собственник холдинга «Мегалит» Александр Брега, речь идет о застройке территории бывшей Приморской овощебазы площадью 30 га. Проект планировки территории на этот участок Смольный утвердил в начале 2014 года. В квартале будет 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м. В проекте также предусмотрено создание торгово-офисного комплекса площадью 144,7 тыс. кв. м, трех детских садов, школы, многоэтажных гаражей и церкви. Большая часть зданий будет высотой 25-30 этажей (до 86 м). «Мы проектируем жилой квартал. Осенью надеемся получить разрешение на строительство. У нас 1,5 га на этой территории. Но есть партнерское соглашение с собственником овощебазы, которое дает «Мегалиту» право первоочередного выкупа всех 30 га. Что мы и планируем сделать», – рассказал Александр Брега. Инвестиции в строительство нового жилого квартала он не раскрыл. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Белоусова, они составят до 40 млрд рублей.
Участники рынка отмечают, что Приморский район, где заявлен новый проект, занимает первое место в Петербурге по интенсивности строительства. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», общий объем строящегося здесь жилья – 828,4 тыс. кв. м, а в продаже находятся 352 тыс. кв. м (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. По итогам первого полугодия 2016 года здесь заключено 4,5 тыс. сделок по покупке квартир в строящихся домах. Это 16,5% от общего объема сделок в городе», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Но подавляющее большинство проектов в непосредственной близости от метро достроены. Строящиеся дома расположены в районе Комендантского пр., пр. Королева, Шуваловского пр. А это около 20 минут транспортом от «Пионерской». Так что единственным конкурентом нового проекта можно считать недавно вышедший на рынок проект Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Он тоже рядом с метро. Но это небольшой проект бизнес-класса, и цены там начинаются от 3,3 млн рублей. Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – уточняет руководитель центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова.
Участок бывшей Приморской овощебазы – один из самых крупных земельных наделов под жилую застройку в Петербурге на данный момент. «В городе есть более крупные предложения только за пределами КАД – на окраинах Петербурга. Схожие по объему предложения есть на севере и востоке города. Но такие территории трудно продавать, поскольку нелегко согласовать строительство там жилья», – поясняет управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Предложения земли есть. Но они не так привлекательны, как пятно около «Пионерской». Например, сейчас продаются 58 га на Пулковском шоссе для размещения малоэтажного жилого комплекса. Порядок цены – 2 млрд рублей. А участок около «Пионерской» стоит в два раза больше, несмотря на то что он в два раза меньше», – заключает Яна Долотова.
Кстати:
Наиболее частые сделки с землей в Петербурге с территориями до 10 га, отмечает Ольга Трошева. Из недавних крупных сделок – приобретение ГК «Мортон» 53 га на территории бывшего завода «Самсон», а также покупка компанией Glorax 15 га на намывных территориях Васильевского острова. А в соседней Каменке скоро выведут в продажу 50 га ГК «Город». Но торги еще не объявлены.