Сумма социальной ответственности
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил СМИ размер взносов, которые Смольный рассчитывает собирать в Фонд социальной ответственности застройщиков. Сумма оказалась больше той, на которую надеялись девелоперы, но меньше той, какой опасались.
По словам Игоря Албина, Фонд социальной ответственности застройщиков должен начать действовать к концу 2018 года. В настоящее время формируется схема его будущей работы.
Как отметил вице-губернатор, объемы планирующегося в городе строительства огромны. На сегодняшний день девелоперам согласованы проекты планировок территорий, на которых можно построить более 90 млн кв. м жилья, а также разрешения на строительство примерно 20,7 млн «квадратов». Между тем дефицит средств, необходимых бюджету Петербурга для обеспечения новостроек всей необходимой социальной инфраструктурой, по его словам, на сегодняшний день достигает примерно 140 млрд рублей.
Игорь Албин признал, что у города просто нет денег, чтобы обеспечить строящееся в таких объемах жилье социальной инфраструктурой. «В итоге мы со строителями договорились о том, что они возьмут на себя часть ответственности в размере 6 тыс. рублей с квадратного метра. Нам бы, конечно, хотелось получить 11 тыс. с «квадрата», но мы понимаем, что нельзя вообще лишать девелоперов прибыли», – заявил он.
Напомним, что с идеей создания специального фонда, который аккумулировал бы отчисления застройщиков, направляемые затем на строительство социнфраструктуры, выступили сами строители еще весной прошлого года. «В Фонд социальных обязательств застройщики, по нашей мысли, будут отчислять средства на эти цели пропорционально объемам жилья, которое они возводят. Учредителем этого фонда предполагается сделать субъект РФ, который будет контролировать расходование поступающих средств», – рассказал тогда генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Главной целью инициативы было создание одинаковых для всех «правил игры» в этом вопросе. «Четкого механизма расчета нагрузки на строителей нет. Кто-то строит соцобъекты сам, кто-то куда-то отчисляет деньги. Цифры всегда разные. А ведь понимание расходов на старте проекта – ключевой вопрос для любого бизнеса», – говорил ранее Алексей Белоусов.
К самой идее городские власти отнеслись позитивно. Расхождения начались, когда возник вопрос о сумме. По оценкам, которые провели эксперты «Объединения строителей СПб», речь должна была идти примерно о 4 тыс. рублей на каждый строящийся «квадрат» жилья. Между тем в Смольном ранее называли сумму в 10-12 тыс. и даже в 25 тыс. рублей с 1 кв. м.
Таким образом, озвученная Игорем Албиным цифра стала компромиссом между предложениями девелоперов и пожеланиями городской власти. Причем чиновники пошли на более заметные уступки, чем застройщики.
Кстати
В 2012–2017 годах застройщики Санкт-Петербурга заключили со Смольным 121 соглашение о строительстве 215 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму около 90 млрд рублей. Более 70 из них уже введены в строй.
Так, в 2017 году сдано в эксплуатацию 25 социальных объектов, в том числе 2 школы (на 1125 мест), 18 детсадов (на 2880 мест), встроенный кабинет семейного врача, пункт охраны общественного порядка, 3 отремонтированных школы. Наибольший вклад внесли «Группа ЛСР» (завершила строительство 5 объектов), Setl City (3), Холдинг RBI (2), «Главстрой-СПб» (2) и «Форум» (2). Всего по итогам 2017 года в развитие социальной инфраструктуры девелоперы Петербурге вложили около 8,5 млрд рублей.
При этом власти города отмечают, что в задачи на 2018 год входят увеличение объема привлеченных внебюджетных средств и наращивание темпов строительства социальной инфраструктуры, в том числе увеличение числа объектов, передаваемых Петербургу на безвозмездной основе. Ко вводу в 2018 году планируется 24 социальных объекта на общую сумму более 9,5 млрд рублей, включая 2 школы и 18 детсадов. Также к безвозмездной передаче в собственность города планируются земельные участки для последующего строительства соцобъектов за счет бюджета.
Опрос
«Строительный Еженедельник» спросил экспертов рынка об их взгляде на создание Фонда социальной ответственности застройщиков и последствия, к которым оно приведет.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– До сих пор не ясно, кто конкретно будет создавать фонд и нести ответственность за правильное использование поступивших денег. Чиновники брать ее на себя не хотят. Строителям выступать соучредителями фонда тоже не с руки: наше дело – строить.
Кроме того, желательно сделать размер взносов дифференцированным, а не одинаковым для всех. Ведь те, кто строит жилье в центре Петербурга, и те, кто работает в спальных районах, удаленных от метро, получают за квартиры разную прибыль.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Сама идея индивидуальные обременения застройщиков заменить общими для всех «правилами игры» кажется мне правильной. В то же время печально, что власти всю тяжесть расходов на создание социальной инфраструктуры хотят перенести на девелоперов. Мне кажется, что сумма в 6 тыс. рублей с «квадрата» появилась как результат исчисления всех расходов, необходимых на эти нужды. Дополнительные обременения застройщиков, на мой взгляд, не способствуют развитию рынка. Это увеличит на нем долю более дорогого и, соответственно, менее доступного жилья.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Хотелось бы обратить внимание на то, что Закон № 214-ФЗ содержит прямой запрет на использование средств дольщиков по любому назначению, кроме финансирования строительства непосредственно жилого комплекса. Как быть с этим?
Большая нагрузка на застройщика ведет к неминуемому росту цены квадратного метра, которая и без того является весьма высокой. Рынок существенно снизил маржинальность, девелоперская деятельность в жилищном строительстве ведется на низкой ставке рентабельности. Соответственно, появляется дополнительная нагрузка на покупателей, платежеспособность которых и так не высока. Мне кажется, что городской администрации надо действовать чрезвычайно аккуратно, чтобы не подорвать спрос. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса. Мы всегда готовы к диалогу, без конструктивного взаимодействия бизнеса и власти невозможно планомерное развитие.
Совет по инвестициям при губернаторе Санкт-Петербурга одобрил проект создания семи тематических парков. Эксперты уверены, что такое строительство повысит инвестиционную привлекательность города, однако сомневаются в финансовых и временных оценках Смольного.
Отметим, что парк в данном случае означает не зеленую зону, а креативное пространство. Так, развлекательно-образовательный парк для детей будет представлять из себя комплекс в 10 тыс. кв. м с помещениями для демонстрации научно-технических достижений. Объект предлагается построить на Прогонной улице, на участке 6. По расчетам чиновников, его стоимость превысит 1 млрд рублей, а срок окупаемости составит 7 лет.
Развлекательно-исторический парк в квартале 22В в МО «Озеро Долгое» будет посвящен странам Азии. В здании на 15 тыс. кв. м будут работать концертный зал, тематический ресторан, а также помещения для мастер-классов. На реализацию парка требуется 2,137 млрд рублей, срок окупаемости достигнет 10 лет.
«Фестиваль-парк» задуман как площадка для проведения масштабных праздничных мероприятий. Для этого на Волхонском шоссе, на участке 2, должен быть построен комплекс в 7,5 тыс. кв. м. Здание будет оборудовано профессиональной акустической системой. Там разместится ресторан. На все это требуется 861 млн рублей, срок окупаемости составит 9,5 лет.
Интерактивный научно-технический парк стоимостью почти 2,26 млрд рублей должен стать образовательным комплексом для демонстрации достижений науки и техники. Под здание площадью 15 тыс. кв. м предлагается выделить участок севернее дома № 10Д на улице Хлопина. Проект должен окупиться за 8,5 лет.
Этно-ремесленный парк, стоимостью 199 млн рублей, будет посвящен ручному и ремесленному труду. Там появятся студии декоративно-прикладного творчества и мастерские. Здание в 1,5 тыс. кв. м может появиться напротив дома 16, корпус 3, на Московском шоссе. Парк окупится за 9 лет.
Под парк экстремальных развлечений предлагается возвести здание в 2,5 тыс. кв. м на Стрельнинском шоссе в Красном Селе. Там будут оборудованы 5-10 площадок для разных спортивных тренировок, а также аттракционы для детей: батуты, аэротруба, скалодром, веревочный парк. Цена вопроса составляет 504 млн рублей, срок окупаемости – 10 лет.
Открытый парк аттракционов одного дня может стать нашим ответом «Диснейленду». Под проект предлагается выделить 10 га в Колпино. Там будет построено множество тематических павильонов с 24 аттракционами. На реализацию проекта требуется более 9 млрд рублей, срок окупаемости составит 7,5 лет.
Строительство парков должно идти в два этапа. Научно-технический и развлекательно-образовательные парки, а также парк аттракционов должны быть готовы до конца 2022 года, остальные – к 2027-му. Все объекты Смольный намерен реализовать через государственно-частное партнерство и концессионные соглашения, однако инвесторов пока не нашлось. «В Петербурге эта сфера еще недостаточно развита. Необходимо глубоко проработать тематику парков, чтобы она привлекала гостей и жителей города», – заявил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Эксперты мнение Смольного разделяют, однако уверены, что реализовать проекты значительно сложнее, чем полагают чиновники.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге Екатерина Заволокина напомнила, что в городе уже есть подобные развлекательно-образовательные пространства, например, «Кидбург», «Россия – моя история» и др. «Но в целом в Петербурге ощущается нехватка объектов подобного формата, и многие путешествуют в Финляндию и страны Прибалтики для посещения тематических парков», – отметила она.
Управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина назвала заявленные сроки окупаемости крайне оптимистичными: «Такие проекты смогут окупиться не раньше, чем через 10-15 лет. Они требуют больших вложений и на реализацию, и на продвижение. А потребительский спрос весьма синусоидный. На старте проекта, при правильном продвижении, идет всплеск интереса к пространству, затем – падение и постепенное выравнивание».
Кстати
Совет по инвестициям также поддержал проект строительства автовокзала «Южный», который должен стать частью транспортно-пересадочного узла «Купчино». Вокзал будет обслуживать множество направлений: Приволжское, Южное, Новгородское, Псковское, Таллинское, а также маршруты в города Прибалтики, стран Восточной и Центральной Европы.
Автовокзал предлагается построить рядом со станцией метро «Купчино» на Витебском проспекте, объект займет 4,4 га. Объем инвестиций в проект оценивается примерно в 4,1 млрд рублей. «Это должен быть полноценный вокзал с сопутствующей инфраструктурой», – подчеркнул Георгий Полтавченко.
Эксперт межрегионального объединения «Город и транспорт» Владимир Владин оценивает проект положительно: «Место для строительства автовокзала выбрано подходящее. Объект возьмет на себя и пригородные маршруты, и часть пассажиропотока из центра города».
При этом Владимир Владин сомневается, что найдутся инвесторы, желающие реализовать подобный проект: «Кому это нужно? А самостоятельно город в последнее время не любит заниматься транспортной инфраструктурой».
Группа «РосСтройИнвест» купила участок в Приморском районе из «наследства» ГК «Город». Эксперты оценивают сделку в 2,5 млрд рублей. Средства от продажи пойдут на достройку проектов «Города».
О том, что ГК «РосСтройИнвест» купила участок площадью 6,3 га под жилье на углу Глухарской и Планерной улиц, сообщил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. «Пятно» раньше входило в состав большой территории площадью 102 га в Каменке, принадлежавшей ГК «Город». Но у компании в 2014 году возникли проблемы с достройкой проектов в Петербурге – три жилых комплекса из тринадцати зданий остались незавершенными (на данный момент сдано только два дома). Поэтому власти города и банк «Санкт-Петербург», у которого участки в Каменке находились в залоге, решили продать земли девелопера, а вырученные средства направить на завершение его зависших проектов.
Сумма сделки, которую заключил «РосСтройИнвест», не раскрывается. По словам исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, участок мог стоить около 2,5 млрд рублей. «А если там уже получено разрешение на строительство, то даже больше», – говорит он.
По словам Игоря Креславского, получить это разрешение на стройку компания планирует летом. Девелопер построит на своем участке жилой комплекс из шести домов общей площадью 150 тыс. кв. м. Проект будут выводить на рынок очередями и рассчитывают завершить за пятилетку. Инвестиции, по словам Игоря Креславского, составят около 10 млрд рублей. Компания намерена строить жилье на собственные средства, а также на деньги дольщиков и банковские кредиты.
Кстати
Конкуренция в квартале может еще усилиться, поскольку свободная земля из наследия «Города» в Каменке осталась. Напомним, что для завершения строек проблемного девелопера городские власти и банк «Санкт-Петербург», который помогает достраивать дома «Города», решили продать 43,7 га земли. Сначала их выставляли на торги РАД единым лотом – 8 участков по стартовой цене 8 млрд рублей. Но желающих купить актив целиком не нашлось, и его раздробили на более мелкие части. Их покупают охотнее. Тем более, что вице-губернатор Петербурга Игорь Албин пообещал, что купившим эту землю компаниям не придется строить в районе социальную инфраструктуру – четыре школы и пять детсадов. Их возведут на деньги бюджета и привлеченные санаторами ГК «Город» средства.