Сумма социальной ответственности
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил СМИ размер взносов, которые Смольный рассчитывает собирать в Фонд социальной ответственности застройщиков. Сумма оказалась больше той, на которую надеялись девелоперы, но меньше той, какой опасались.
По словам Игоря Албина, Фонд социальной ответственности застройщиков должен начать действовать к концу 2018 года. В настоящее время формируется схема его будущей работы.
Как отметил вице-губернатор, объемы планирующегося в городе строительства огромны. На сегодняшний день девелоперам согласованы проекты планировок территорий, на которых можно построить более 90 млн кв. м жилья, а также разрешения на строительство примерно 20,7 млн «квадратов». Между тем дефицит средств, необходимых бюджету Петербурга для обеспечения новостроек всей необходимой социальной инфраструктурой, по его словам, на сегодняшний день достигает примерно 140 млрд рублей.
Игорь Албин признал, что у города просто нет денег, чтобы обеспечить строящееся в таких объемах жилье социальной инфраструктурой. «В итоге мы со строителями договорились о том, что они возьмут на себя часть ответственности в размере 6 тыс. рублей с квадратного метра. Нам бы, конечно, хотелось получить 11 тыс. с «квадрата», но мы понимаем, что нельзя вообще лишать девелоперов прибыли», – заявил он.
Напомним, что с идеей создания специального фонда, который аккумулировал бы отчисления застройщиков, направляемые затем на строительство социнфраструктуры, выступили сами строители еще весной прошлого года. «В Фонд социальных обязательств застройщики, по нашей мысли, будут отчислять средства на эти цели пропорционально объемам жилья, которое они возводят. Учредителем этого фонда предполагается сделать субъект РФ, который будет контролировать расходование поступающих средств», – рассказал тогда генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Главной целью инициативы было создание одинаковых для всех «правил игры» в этом вопросе. «Четкого механизма расчета нагрузки на строителей нет. Кто-то строит соцобъекты сам, кто-то куда-то отчисляет деньги. Цифры всегда разные. А ведь понимание расходов на старте проекта – ключевой вопрос для любого бизнеса», – говорил ранее Алексей Белоусов.
К самой идее городские власти отнеслись позитивно. Расхождения начались, когда возник вопрос о сумме. По оценкам, которые провели эксперты «Объединения строителей СПб», речь должна была идти примерно о 4 тыс. рублей на каждый строящийся «квадрат» жилья. Между тем в Смольном ранее называли сумму в 10-12 тыс. и даже в 25 тыс. рублей с 1 кв. м.
Таким образом, озвученная Игорем Албиным цифра стала компромиссом между предложениями девелоперов и пожеланиями городской власти. Причем чиновники пошли на более заметные уступки, чем застройщики.
Кстати
В 2012–2017 годах застройщики Санкт-Петербурга заключили со Смольным 121 соглашение о строительстве 215 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму около 90 млрд рублей. Более 70 из них уже введены в строй.
Так, в 2017 году сдано в эксплуатацию 25 социальных объектов, в том числе 2 школы (на 1125 мест), 18 детсадов (на 2880 мест), встроенный кабинет семейного врача, пункт охраны общественного порядка, 3 отремонтированных школы. Наибольший вклад внесли «Группа ЛСР» (завершила строительство 5 объектов), Setl City (3), Холдинг RBI (2), «Главстрой-СПб» (2) и «Форум» (2). Всего по итогам 2017 года в развитие социальной инфраструктуры девелоперы Петербурге вложили около 8,5 млрд рублей.
При этом власти города отмечают, что в задачи на 2018 год входят увеличение объема привлеченных внебюджетных средств и наращивание темпов строительства социальной инфраструктуры, в том числе увеличение числа объектов, передаваемых Петербургу на безвозмездной основе. Ко вводу в 2018 году планируется 24 социальных объекта на общую сумму более 9,5 млрд рублей, включая 2 школы и 18 детсадов. Также к безвозмездной передаче в собственность города планируются земельные участки для последующего строительства соцобъектов за счет бюджета.
Опрос
«Строительный Еженедельник» спросил экспертов рынка об их взгляде на создание Фонда социальной ответственности застройщиков и последствия, к которым оно приведет.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– До сих пор не ясно, кто конкретно будет создавать фонд и нести ответственность за правильное использование поступивших денег. Чиновники брать ее на себя не хотят. Строителям выступать соучредителями фонда тоже не с руки: наше дело – строить.
Кроме того, желательно сделать размер взносов дифференцированным, а не одинаковым для всех. Ведь те, кто строит жилье в центре Петербурга, и те, кто работает в спальных районах, удаленных от метро, получают за квартиры разную прибыль.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Сама идея индивидуальные обременения застройщиков заменить общими для всех «правилами игры» кажется мне правильной. В то же время печально, что власти всю тяжесть расходов на создание социальной инфраструктуры хотят перенести на девелоперов. Мне кажется, что сумма в 6 тыс. рублей с «квадрата» появилась как результат исчисления всех расходов, необходимых на эти нужды. Дополнительные обременения застройщиков, на мой взгляд, не способствуют развитию рынка. Это увеличит на нем долю более дорогого и, соответственно, менее доступного жилья.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Хотелось бы обратить внимание на то, что Закон № 214-ФЗ содержит прямой запрет на использование средств дольщиков по любому назначению, кроме финансирования строительства непосредственно жилого комплекса. Как быть с этим?
Большая нагрузка на застройщика ведет к неминуемому росту цены квадратного метра, которая и без того является весьма высокой. Рынок существенно снизил маржинальность, девелоперская деятельность в жилищном строительстве ведется на низкой ставке рентабельности. Соответственно, появляется дополнительная нагрузка на покупателей, платежеспособность которых и так не высока. Мне кажется, что городской администрации надо действовать чрезвычайно аккуратно, чтобы не подорвать спрос. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса. Мы всегда готовы к диалогу, без конструктивного взаимодействия бизнеса и власти невозможно планомерное развитие.
Свидетельство о регистрации недвижимости отменили. Документ был лишним и серьезных проблем гражданам это решение не создаст.
С 15 июля текущего года выдача бумажных свидетельств о госрегистрации права собственности на недвижимость прекратилась. С этого дня вступили поправки Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Теперь регистрация и переход прав на недвижимость подтверждается только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). После вступления в силу поправок запись в реестре считается единственным доказательством существования данных права на то или иное недвижимое имущество.
До середины июля заявителю можно было выбрать какой документ получить при регистрации права собственности - выписку из ЕГРП или свидетельство о регистрации собственности. Саму же процедуру регистрации прав собственности это не поменяет и для заявителей ничего не изменится, объясняют в Росреестре. Также в ведомстве сообщили, что полученные до 15 июля свидетельства менять не нужно, действовать они не перестанут.
По словам генерального директора АН «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, свидетельство о регистрации недвижимости подтверждало факт регистрации права собственности только на дату его выдачи. Выписка из ЕГРП же предоставляет эти сведения на текущий момент времени. С помощью этого документа также можно получить информацию об обременениях объекта недвижимости: наличия ипотеки, ареста и пр.
«Обременения могут возникнуть в любой момент, а по факту свидетельство «чистое». Поэтому в любом случае и раньше для получения достоверных данных необходимо было брать выписку из ЕГРП», - объяснил Дмитрий Щегельский.
Согласен с предыдущим экспертом и президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Он считает, что решение прекратить выдавать свидетельства о регистрации вполне оправдано, так как этот документ был лишним: «Выписка из реестра требовалась при любой сделке с недвижимостью. Мы неоднократно сталкивались с ситуациями, когда свидетельства пытались подделать, ведь это всего лишь бумага. А в реестре находятся актуальные сведения о регистрации прав и там ничего подделать нельзя».
Также он добавил, что на работе юристов, риелторов, а также на действиях граждан, изменение формы документа, удостоверяющего право собственности, не отразится. «Для нас мало чего изменится. Ведь мы и раньше обращались в реестр. Получается, такая практика закрепляется», - продолжил господин Виноградов.
Схема получения выписок из ЕГРП остается прежней. Документ можно получить онлайн или офлайн. За выпиской можно прийти в многофункциональный центр, а также в территориальные управления Росреестра или федеральной кадастровой палаты. Заявку на электронный вариант выписки можно подать на сайте Росреестра. Выписку обещают прислать на почту в течение пяти дней. Хотя, по словам Валерия Виноградова, в Петербурге на это уходит не больше одного дня. Сроки государственной регистрации прав не меняются - 10 рабочих дней. Сохраняются и размер пошлин. Для физических лиц он составляет 2 тыс. рублей, для юридического - 22 тыс. рублей.
Единственное, что может смутить граждан в нововведении, по мнению Дмитрий Щегельского – отсутствие как такового «бумажного документа». На электронный формат особенно неохотно переходят люди старшего поколения. «Они привыкли к свидетельствам и какое-то время будет неудобно. В этом случае всегда можно попросить выписку из ЕГРП в печатном формате», - сказал эксперт.
В целом же, за несколько лет в системе регистрации объектов недвижимости, по словам Дмитрия Щегельского, сменилась масса вариантов правоподтверждающих и правоустанавливающих документов, а также места их выдачи. До 1998 года права на недвижимость регистрировались в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), с 1998 года по 2006 год - в Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР), с 2006-го до 2010 год полномочия возлагались на Управление Федеральной регистрационной службы по (УФРС).
Девелоперы предлагают не считать инженерные сети и прочие линейные сооружения Ленобласти объектами капитального строительства. Это существенно облегчит порядок ввода недвижимости в эксплуатацию и сократит сроки строительных работ. В Петербурге статус линейных объектов изменили минувшей весной.
С предложением не считать сети объектами капитального строительства к губернатору Администрации Ленобласти обратился президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), глава «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. Он отметил, что сейчас линейные объекты проходят точно такой же путь согласований, как и объекты капитального строительства. На них нужно получать градплан, заключение экспертизы и разрешение на ввод в эксплуатацию. Хотя в соседнем Петербурге с марта этого года алгоритм согласований линейных объектов изменен. Он стал значительно короче, поскольку теперь не требуется проводить дополнительную экспертизу таких объектов. «Если Ленобласть хочет повысить свою инвестиционную привлекательность, ей тоже стоит скорректировать законодательство. Иначе, выбирая между Ленобластью и Петербургом, инвестор выберет город», – говорит Михаил Возиянов.
Регион готов к реформе
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко идею девелоперов понял и поддержал. Он предложил строительному сообществу подготовить соответствующие изменения в региональный закон. «Конечно, мы готовы создавать лучшие условия для инвесторов», – подчеркнул он. Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин, в свою очередь, сообщил, что упрощенное создание подводящих инженерных сетей позволит существенно упростить строительство жилых домов, которые невозможно ввести в эксплуатацию без подключения к таким коммуникациям.
Он напомнил, что за первое полугодие этого года в регионе введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья. А годовой плановый показатель для Ленобласти составляет 1,85 млн кв. м. «В настоящий момент строительство жилья ведется на 625 площадках Ленобласти, общая площадь возводимого жилья – 8,9 млн кв. м», – доложил Михаил Москвин. В прошлом году в Ленобласти, по его словам, было сдано в эксплуатацию 2,3 млн кв. м жилья, что на 22% выше показателей 2014 года. За тот же период темпы строительства в соседнем Петербурге снизились примерно на 7%.
Правильная инициатива
Опрошенные девелоперы инициативу президента ГУД единодушно поддержали. «Это очень правильная инициатива. Для ее реализации нужна только политическая воля. Мы же, в конце концов, живем в одной стране, по одним и тем же законам. В Петербурге на линейные объекты не получают разрешения на строительство, на ввод, не проходят экспертизу. А в Ленобласти все эти нагрузки строители несут сполна. Отмена экспертизы не повлечет существенной экономии денег, но позволит прилично сократить сроки по строительству сетей и их запуску в эксплуатацию. А время, как известно, тоже деньги», – добавляет генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов. Коллегу поддерживает председатель совета директоров группы компаний «Лидер групп» Александр Рассудов: «Сейчас возведение линейных объектов капитального строительства, к которым в том числе относятся дороги, сети электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, выходящие за границы квартальной застройки, регулируется целым рядом федеральных актов. Процедура согласования долгая и дорогая. Конечно, хотелось бы ее упростить». В качестве примера он привел проект-миллионник «Лидер групп» в Шушарах. «В рамках этого проекта мы взяли на себя обязательство по реконструкции части Пушкинской ул. Сейчас ждем от города ППТ этого линейного объекта, без которого начать реконструкцию не можем», – говорит он. Но в быстрое изменение закона Александр Рассудов не верит. «Если такой документ и появится, то не в ближайшее время. И изменить процедуру только на уровне области вряд ли получится, так как это вопрос больше к федеральным нормотворцам», – заключил он.