Точки проблем и точки роста
4-й ежегодный федеральный форум лидеров рынка жилищного строительства Urban Space в этом году прошел в Санкт-Петербурге. Представители крупнейших компаний отрасли из разных регионов России обсудили стоящие перед строителями проблемы и имеющиеся перспективы.
Организатором мероприятия традиционно выступила федеральная премия в сфере жилищного строительства Urban Awards совместно с порталом Urbanus.ru. Поддержали форум Avito.Недвижимость, Группа RBI, Bonava, ГК «КВС», компании Punto design и Mr.Wulf. Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером.
Законодательная чехарда
Самой острой сегодняшней болью участников строительного рынка является продолжение «законодательной чехарды». Прежде всего – вступившие в силу с 1 июля 2018 года очередные поправки в Закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
«С 2010–2011 годов мы стали свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы. Менялись нормы градостроительного проектирования, требования по охране объектов наследия, правила привлечения средств дольщиков и т. д. Но нынешние правки в закон – гораздо радикальнее, они требуют полной перестройки работы отрасли по новой схеме», – подчеркнул управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Дмитрий Ходкевич.
С ним согласен генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко, отметивший, что очередные корректировки 214-ФЗ уже вступили в силу, но понимания, как в соответствии с ними надо работать, по-прежнему нет. «На мой взгляд, этого понимания нет не только у застройщиков, но и у самих банков, которые в силу новаций фактически превратились в дополнительные контролирующие инстанции при реализации строительных проектов», – заявил он.
Как считает эксперт, проблема обманутых дольщиков, безусловно, имеет место, но масштабы ее сильно преувеличены. «Действительно, есть ряд регионов, где она стоит очень остро, но в основном это не более 1-2% рынка. Этот вопрос прекрасно может быть решен путем страхования ответственности застройщиков. Однако проблема была раздута до гигантских размеров, и следствием этого стало решение о ликвидации «долевки» – вполне работоспособного механизма по привлечению средств в строительную отрасль», – отметил Вячеслав Семененко.
В этом же смысле – с большей или меньшей остротой – выступило подавляющее большинство специалистов. По их мнению, «смена коней на переправе» может иметь самые печальные последствия. Впрочем, не менее дружно представители бизнеса заявили, что уходить с рынка не собираются и намерены приспосабливаться к новым условиям.
Противоречие задач
Крайне беспокоит девелоперов и рост себестоимости строительства, неизбежно следующий за переходом к финансированию отрасли по новым правилам. Власти признают, что проблема есть.
Рост себестоимости жилья в результате новаций в 214-ФЗ составит минимум 15%. Скорее всего, это будет 20-25%, говорит Юрий Кабушка, первый заместитель директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами», подведомственного Комитету по строительству Смольного. При этом, по его мнению, нельзя полностью перекладывать такой рост на покупателя. «Нужно работать над снижением себестоимости строительства. В этом вопросе помощь должны оказать и власти. Это касается и стоимости техприсоединения к сетям, и снижения административных барьеров, и уменьшения требований по социальной инфраструктуре», – говорит Юрий Кабушка.
На фоне роста цен и неизбежного связанного с этим падения спроса, дополнительную проблему, по оценке застройщиков, представляет призыв федеральной власти увеличить объемы ввода жилья в России до 120 млн кв. м в год. При этом отмечается, что нужно не просто вводить «квадраты», но создавать комфортную среду, что тоже увеличит финансовую нагрузку на девелоперов. «Федерльные власти подчеркивают особую важность этого аспекта. Да и время, когда людей устраивало любое жилье в любом месте, уже прошло», – отметил глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная подчеркнула, что увеличивать объемы ввода жилья – не задача девелоперов. «Наша задача – не строить много, а строить качественно, строить такое жилье, которое востребовано покупателем. Если рынок способен поглотить 120 млн кв. м жилья – мы построим. Главное, чтобы введенные дома не стояли мертвыми коробками, которые никто не покупает. Объемы строительства должны определяться спросом», – считает эксперт.
Эту позицию, в числе многих других, поддержал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. «Будет спрос – будут и «квадраты». Думать надо не об объемах ввода, а об обеспечении платежеспособного покупательского спроса», – говорит он.
Подружиться с банками
Главной надеждой отрасли эксперты называли выход на новый уровень отношений с банками. «В новых условиях будем работать не только мы, но и банки; и на них тоже теперь лежит часть ответственности за рост объемов ввода», – отметил Вячеслав Семененко.
Представители банковского сообщества признали, что в организации новой схемы финансирования строительного процесса для них тоже есть немало вопросов, но выразили полную готовность к сотрудничеству и совместному решению общих проблем. «До правок в Закон № 214-ФЗ банки фактически несли двойные риски: со стороны дольщиков, бравших ипотеку, и со стороны застройщиков, бравших кредиты на строительство. И это учитывалось в финансовом обеспечении рисков. Теперь, когда часть из них отпала, банки смогут несколько «подвинуться» по процентным ставкам кредитования», – отметила руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.
Также большие надежды девелоперы возлагают на дальнейшее улучшение условий ипотечного кредитования, что должно помочь хоть как-то скомпенсировать падение спроса из-за роста цен.
Господдержка
Тема господдержки в той или иной форме при реализации планов по увеличению объемов ввода жилья на форуме поднималась неоднократно.
«Необходимы государственные программы помощи отрасли. При этом, на мой взгляд, нужно не просто увеличивать объемы выкупа жилья для госнужд по минимальной цене – этот подход показал свою слабую эффективность. Надо на государственном уровне стимулировать (возможно, субсидировать) ипотеку. Это даст рыночный спрос, в расчете на который застройщики смогут запускать новые проекты», – заявил Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
Немало говорилось и о том, что власти должны «услышать» строителей, понять сложность их положения. Заместитель руководителя администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова отметила, что (по крайней мере, в Северной столице) механизм для этого уже существует. «Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», где представители власти и бизнеса обсуждают и находят общее понимание путей решения существующих проблем, доказала свою эффективность», – заявила она.
Победители Urban Awards 2018
В Северной столице состоялась торжественная церемония вручения 10-й федеральной премии Urban Awards 2018.
В общей сложности в конкурсе приняли участие 135 проектов из крупнейших российских городов: Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Владивостока, Калининграда, Казани, Уфы, Перми и многих других.
Победителями стали:
Санкт-Петербург и Ленинградская область:
ЖК года комфорт-класса в Ленобласти – ЖК NEWПИТЕР («Строительный трест»);
ЖК года комфорт-класса в Петербурге – ЖК «Триумф Парк» (Mirland Development Corporation);
лучший строящийся ЖК комфорт-класса в Ленобласти – ЖК EcoCity (Группа RBI);
лучший строящийся ЖК комфорт-класса в Петербурге – ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava);
ЖК года бизнес-класса в Петербурге – ЖК Skandi Klubb (Bonava);
лучший комплекс апартаментов бизнес-класса в Петербурге – Docklands.Life (Docklands development);
лучший строящийся ЖК бизнес-класса в Петербурге – ЖК «VEREN PLACE Советская» (VEREN GROUP);
лучший комплекс элит-класса в Петербурге – ЖК Art View House («Охта Групп»);
Общие номинации:
лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры – квартал «Светлый мир «Внутри...» (Seven Suns Development);
комплекс с лучшей архитектурой – ЖК Verona («Группа ЛСР»);
Специальные номинации:
самый экологичный ЖК в Петербурге – ЖК «Две эпохи» (EKE);
самый экологичный ЖК в Ленобласти – ЖК «Янила Кантри» («ЛенСтройТрест»);
выбор пользователей Яндекс.Недвижимость – квартал Ariosto! («Арсенал-Недвижимость»;
Профессиональные награды:
девелопер года – Группа RBI;
риэлтор года – «МК-Элит»;
персона года – Эдуард Тиктинский.
В Петербурге открылась седьмая всероссийская конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство».
Форум проходит при поддержке Администрации президента РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ, Минтранспорта РФ, региональных правительств Москвы, Санкт-Петербурга, и Ленинградской области, общественных объединений НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НАМИКС, Петербургской Промышленной палаты. Главным организатором выступает Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс». Информационным партнером - газета «Строительный Еженедельник».
На панельной дискуссии участники мероприятия обменялись мнениями относительно путей выхода строительной отрасли из кризиса, решением проблем «обманутых дольщиков». Обсудили комплексное развитие территорий и кадастровый учет, новые правила работы на строительном рынке дальнейшее регулирование отрасли в свете последних законодательных инициатив.
По словам первого заместителя председателя комитета ГосДумы по жилищной политики и жилищно коммунальному хозяйству РФ Елены Николаевой, для России последние два года были рекордными по темпам строительства. Причем лидерами по объемам строительства стали Москва, Московская область, и Петербург. Однако депутат высказала опасение, о сохранении темпов строительства в краткосрочной перспективе — 2017 и 2018 года. В свою очередь председатель комитета ГосуДумы РФ по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Плигин надеется, что темпы роста удастся сохранить.
Собравшиеся не обошли вниманием и проблемные моменты. Генеральный директор Рейтингового Агентства строительного комплекса Николай Алексеенко сообщил, что экономическая активность строителей снизилась, что связано с падением объема заказов по отрасли, и как следствие в первую очередь это сказалось на компаниях малого и среднего бизнеса.
Первый заместитель министра строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ Леонид Ставицкий обратил внимание на работу с госпрограммами. По словам чиновника в Минстрое сейчас вопросы реализации госпрограмм выходят на первый план, и ведомство намерено предпринять ряд шагов для облегчения работы инвесторов и заняться чисткой компаний «однодневок» используемых для демпинга и коррупционных схем.
Директор ФАУ «РосКапСтрой» Александр Васюков сообщил, что компанией принято решение об открытии в Санкт-Петербурге регионального филиала компании по Северо-Западу России. Напомним, что в федеральное автономное учреждение "РосКапСтрой" осуществляет функций заказчика в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств федерального бюджета, а также осуществление образовательной деятельности по программам подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре и дополнительного профессионального образования в сфере градостроительства, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Новая Голландия доступна для горожан, здесь будут проходить фестивали, лекции, спектакли, кинопоказы и выставки. В течение года в исторических зданиях откроются ресторан, магазины и детский образовательный клуб.
Исторический комплекс реконструировала компания «Новая Голландия Девелопмент», входящая в группу Millhouse LLC, аффилированную с Романом Абрамовичем. Стоимость реконструкции всего комплекса пять лет назад оценивалась в 12,1 млрд рублей. Инвесторы не скрывают, что за последние годы сумма увеличилась, не уточняя, насколько именно. Вложения в первый этап реконструкции составили 6 млрд рублей. По словам начальника управления информационной политики компании-инвестора Millhouse Джона Манна, остальные работы будут стоить «немного дороже».
К разработке концепции общественного пространства привлекли голландское архитектурное бюро West 8. Было решено территорию внутри комплекса превратить в городской парк с современной инфраструктурой.
Остров и его обитатели
Новую Голландию планируют открывать поэтапно, работы по реставрации исторических зданий продлятся до 2025 года. Сейчас на площади в 2,2 га разместилась липовая аллея со скамейками, газон, сад из разных трав, детская площадка, инфоцентр, выставочный павильон, киоски с едой и напитками. Были благоустроены набережные Адмиралтейского канала и внутренней акватории острова и оборудована подсветка парка и зданий. В зимний период на месте газона зальют каток, оснащенный музыкальным и световым оформлением. Развитие общественного пространства продолжится летом следующего года: в сотрудничестве с московским музеем современного искусства «Гараж» в парке планируют размещать арт-объекты и скульптуры российских и зарубежных художников.
В ближайший год откроются еще три объекта: «Кузня», здание бывшей тюрьмы («Бутылка») и «Дом коменданта». В последнем разместится офис креативной команды проекта «Новая Голландия: культурная урбанизация», девелоперов, инженеров и реставраторов, продолжающих работу над остальными объектами острова.
Круглое здание «Кузни», открытие которого запланировано на ноябрь, отдадут под «клубный дом» с рестораном. Здесь будут проходить лекции и кинопоказы. Оператор ресторана уже найден, его наименование держат в секрете.
Одним из вариантов использования здания «Бутылки» было создание отеля, рассказывает Джон Манн, позже от идеи гостиницы в тюрьме отказались. Все помещения будут отданы в коммерческую аренду.
Здание разделят на функциональные зоны по этажам: первый – гастрономический (его займут кафе и продуктовые лавки ресторанных проектов. Второй отведут под магазины, посвященные дизайну и моде, на третьем будут соседствовать танцевальные классы, студии йоги и фитнеса, салон красоты и спа. Четвертый этаж будет посвящен детям: здесь откроется образовательный клуб «Чердак», учить юных гостей острова будут 3D-моделированию, дизайну, фотографии и другим дисциплинам.
В настоящее время активно ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. По словам господина Манна, желающих очень много, но предпочтение будет отдано самым неординарным проектам.
Уже известно, что арендаторами первого этажа станут популярные городские рестораны «КингПонг», Fjord, Hamlet + Jacks, Bekitzer. Они же кормили посетителей острова во временном шатре в дни открытия.
«Мы как кураторы не видим здесь массовые проекты, например «Макдоналдс». Мы выберем самые интересные проекты: те, на которые уже есть спрос в городе, либо те, которые, как мы считаем, смогут привлекать людей», – аргументирует Джонн Манн. Как подчеркнули в пресс-службе проекта, каждый из арендаторов придумал для Новой Голландии «что-то специальное». «Это не просто сторонние участники, а часть будущей команды, которая продолжит работать над развитием проекта», – отмечают в пресс-службе.
Открытие «Бутылки» запланировано на лето 2017 года, двор здания также будет благоустроен и задействован под мероприятия: еще до конца года его откроют для большого новогоднего базара. Событие планируется сделать ежегодным.
Дизайнером интерьера бывшей морской тюрьмы выступила молодой петербургский архитектор Любовь Леонтьева (архитектурное бюро Ludi Architects). По ее словам, главная задача, которая была поставлена, – создание необычного уникального общественного пространства. Ее команда разработала также решения для временных объектов – павильонов и туалетов, выполненных из дерева, стекла и металла в традициях северного модерна. Одним из таких решений стали подземные туалеты, вход в которые осуществляется через небольшой павильон. Это позволило выиграть пространство и сохранить площадь наружного озеленения.
Своя ниша
В настоящее время на острове продолжается реставрация исторических корпусов, капитальная реконструкция береговых укреплений. Полностью завершить работы планируется к 2025 году.
Основной доход инвесторы планируют получать с арендаторов помещений. Вход в парк останется свободным, за исключением особых случаев, когда это будет заранее обговорено.
По мнению экспертов, управляющим предстоит найти свою нишу, выбрав между платежеспособной семейной аудиторией и более активной молодежью. Есть шанс, что в конечном итоге «победят» вторые. При этом аналитики не исключают расширения аудитории проекта за счет туристов.
Мнения:
Ирина Бабюк, председатель Комитета по инвестициям
Санкт-Петербурга:
– Открытие острова Новая Голландия – это важный шаг в развитии современных и комфортных общественных пространств, которых не хватает в центре Санкт-Петербурга. Помимо работ по реставрации объектов культурного наследия инвестор проекта – ООО «Новая Голландия Девелопмент» – привлек к организации на острове культурных мероприятий высокопрофессиональную креативную команду. Теперь остров будет открыт круглый год и станет новым местом социального притяжения.
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:
– Новая Голландия – пространство уникальное, такое своего рода единство противоположностей. Во-первых, оно старое. Во-вторых – новое. Да, ему 300 лет. И при этом это самое современное пространство такого рода в городе. Здесь, как, например, в Петергофе, можно провести целый день, ощущая себя одновременно и за городом, и в историческом месте, и в центре культурной жизни. Возможно, в культуре Коломны Новая Голландия займет место, похожее на то, которое занимал в Петербурге Летний сад уже 200 лет назад.