На пути к 120 миллионам «квадратов»
Девелоперы рассказали, при каких обстоятельствах объемы строительства жилья достигнут плановых значений в 120 млн кв. м в год, озвученных федеральным руководством. И многие предложения Смольный поддержал.
Петербургское отделение организации «Деловая Россия» и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) собрали игроков строительного рынка и чиновников на круглый стол, чтобы все смогли обсудить вопрос, какие меры нужно предпринять, чтобы реализовать поставленную руководством задачу: к 2024 году вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м. жилья в год. Сформулированные строительным сообществом Северной столицы предложения будут представлены на мероприятиях в Совете Федерации 17 июля.
По расчетам Смольного, для достижения прогнозных значений Петербургу достаточно будет строить ежегодно примерно 4,5 млн кв. м жилья. «Не такая уж и большая цифра. В целом, начиная с 2014 года, в нашем городе ежегодно сдается не менее 3 млн «квадратов» жилья. 2017 год стал рекордным по показателям жилищного строительства: было введено 3,5 млн кв. м, что выше годового плана на 17%. Это самый большой показатель за новейшую историю Петербурга. Всего мы ввели 1043 объекта жилого назначения на 69 508 квартир», – заявил вице-губернатор города Игорь Албин. Девелоперы возможности строительного комплекса города не оспаривают, однако считают, что рынок к таким объемам надо подготовить.
Рынок решает
Руководитель Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил, что жилья нужно строить столько, сколько требует рынок. Соответственно, в стране должны появиться те, кто сможет купить 120 млн кв. м жилья, несмотря на упразднение схемы долевого законодательства.
Верным шагом в этом направлении, по мнению экспертов, станет улучшение условий ипотечного кредитования. На данный момент средняя процентная ставка в Петербурге составляет около 9,5%. «Если бы ипотеку выдавали под 6-7%, то было бы уже легче», – считает Геннадий Щербина. Игорь Албин согласился с тем, что ставка сегодня слишком велика: «Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться».
Отметим, что курс на улучшение условий ипотечного кредитования федеральные власти задали в прошлом году. В частности, начала действовать «семейная ипотека», в рамках которой семьи, где родился второй или третий ребенок, могут взять ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Кроме того, Президент России Владимир Путин неоднократно заявлял, что ипотечная ставка для всех россиян должна стремиться к 7-8%. «Лучше к 7%», – подчеркнул он во время последней «прямой линии».
Поддержим российского производителя
Очевидно, что работать надо и над скоростью строительства жилья, а также над оптимизацией расходов, и в этом помогают инновации. Помимо привычных энергосберегающих технологий, генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин обратил внимание на BIM, т. е. на методы информационного моделирования строений.
Эксперт отметил, что российские проектировщики с успехом пользуются этими BIM-технологиями, которые действительно упрощают процесс проектирования. Кроме того, с 1 января 2019 года закон обязывает применять их для реализации всех проектов, финансируемых из госбюджета. Однако, подчеркнул Сергей Орешкин, в подавляющем большинстве случаев используются иностранные технологии. «В России есть BIM-разработки, но большинство проектировщиков работает с американскими программами. Данные большинства компаний опять же хранятся в американских облаках. Соответственно, если США просто закроют свои сервисы или перестанут обновлять программы, то российские проектировщики окажутся в сложном положении. В связи с этим надо всерьез взяться за разработку российской платформы», – заявил он, добавив, что процесс это сложный и не быстрый, а действующие программы развивались несколько десятилетий.
«Мне кажется это должно стать национальным проектом, российский рынок не должен зависеть от иностранных компаний», – отметил председатель Петербургского отделения общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов.
«BIM – тот ресурс, который действительно поможет нам выйти на строительство 120 млн кв. м жилья в год, ведь с помощью этих технологий мы оптимизируем непроизводственные расходы», – уверен Сергей Орешкин.
Оптимизируя инфраструктуру
Говоря «расходы», многие застройщики автоматически думают про инфраструктуру, строительство которой часто оказывается непосильным для компаний. «Сегодня в Петербурге реализуется недостаточное количество инфраструктурных проектов. Федеральные средства на эти цели привлекаются слабо. Если бы власти активнее занимались развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, то объемы строительства жилья значительно бы возросли. Застройщиков надо разгрузить от повышенных социальных нагрузок. Кроме того, необходимо развивать город с точки зрения создания современной инженерии», – считает директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко.
В правительстве города нехватку инфраструктуры осознают, однако все же считают, что строители должны принять участие в решении этой проблемы. «Дефицит по финансированию объектов социальной сферы превышает 140 млрд рублей. Потребность есть, но источников финансирования мы пока не видим», – заявил Игорь Албин. Директор Управления строительными проектами Арам Гукасян отметил, что в соответствии с предполагаемой стратегией развития на 4,5 млн кв. м возводимого жилья необходимо создавать более 6,5 тыс. мест в детских садах и порядка 12 тыс. – в школах.
Вице-губернатор подчеркнул, что необходимо активнее использовать документацию, входящую в Реестр проектов повторного применения типовых проектных решений. «Строим социнфраструктуру каждый раз как в первый, поэтому нужнно расширять перечень типовых проектов. В нашем реестре таких уже 158», – рассказал он. Кроме того, до конца года в Петербурге должен появиться Фонд социальных обязательств застройщиков, который будет аккумулировать средства на возведение инфраструктуры (см. статью на 2-й странице).
Чиновники и участники стройкомплекса сошлись во мнении о необходимости снижения административных барьеров и сокращения интенсивности изменения законодательства. «От этого страдают абсолютно все стройкомпании», – отметил Геннадий Щербина. «Правительство работает над этими вопросами», – заверил со своей стороны Игорь Албин.
План Албина
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин уверен, что для возведения обозначенных президентом объемом жилья надо соблюдать четыре принципа.
- Отказаться от активного изменения законов. «Надо очень взвешенно подходить к законодательным инициативам. Любой проект необходимо в пилотном режиме апробировать в масштабах одной территории», – отметил он.
- Обеспечить доступность кредитных ресурсов для бизнеса. «На сегодняшней день ключевая ставка составляет 7,25%. Привлечь кредит под такой процент трудно даже крупному бизнесу. Ставка должна быть разумной, а деньги – длинными», – подчеркнул Игорь Албин.
- Повысить доступность ипотечных кредитов. «На сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам в Петербурге составляет около 9,5%. Это дороговато. В Италии, Испании, Германии средняя ставка составляет от 1,5% до 2,5%. Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться», – пояснил чиновник.
- Повышать доходность домашних хозяйств. «В Петербурге с этим не все так плохо, но мы не намерены останавливаться на достигнутом. Мы часто сталкиваемся с тем, что в город «заходит» какое-то неизвестное ООО, но мы узнаем, что за ним стоит один из лидеров рынка. При этом уставной фонд у ООО – 10 тыс. рублей, штат – полтора рабочего, уровень оплаты труда – 12 тыс. рублей на человека. Это же лукавство», – сказал вице-губернатор, призвав игроков строительного рынка работать в законодательном поле.
ИКЕА планирует запустить электронный сервис поиска специалистов по сборке мебели в Великобритании и США. В России платформа электронной торговли у строительных ритейлеров пока еще недостаточно развита, поэтому говорить о внедрении дополнительных сервисов пока рано, говорят эксперты. Но отмечают большие перспективы этого рынка.
Шведский ритейлер ИКЕА приобретает стартап TaskRabbit, специализирующийся на поиске специалистов по сборке мебели. Платформа станет аналогом мобильного приложения по заказу такси, с помощью которой пользователь может найти себе мастера недалеко от дома. Поиск и найм специалистов будет осуществляться компанией TaskRabbit.
«Мы видим большой потенциал платформы TaskRabbit в том, чтобы обеспечить для многих людей новые доступные возможности в использовании услуг. Приобретение компании TaskRabbit является для ГК ИКЕА первым опытом интеграции подобных сервисов и поддерживает наше стремление дополнить уже существующие услуги компании ИКЕА, применяя инновационный подход», – сообщили в ИКЕА порталу «АСН-инфо».
По мнению представителей крупнейших сетей по продаже строительных материалов в России, интерес к онлайн-услугам у граждан растет, но пока он больше распространяется на заказ услуг мастеров. «Сервисы по поиску исполнителей активно развиваются в России и набирают популярность у пользователей. ОБИ сотрудничает с профессиональной аудиторией, в том числе с мастерами по ремонту, прорабами, строительными компаниями. Это удобно для покупателей мебели и строительных материалов: можно быстро найти мастера, который соберет шкаф или сделает ремонт», – рассказали специалисты сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ.
Имеется похожий сервис и в сети строительных гипермаркетов «К-раута». «На нашем сайте уже есть возможность записаться онлайн к строительным экспертам «К-раута», которые бесплатно помогут в планировании и реализации ремонтного проекта. Они просчитывают смету, вместе с дизайнерами в наших магазинах бесплатно подготовят дизайн-проект будущего помещения, а также подберут необходимые материалы», – пояснил генеральный директор сети строительных гипермаркетов «К-раута» Артём Тараев.
Что касается онлайн-шоппинга, то пока соотечественники предпочитают покупать строительные и отделочные материалы очно. «Мы активно работаем над развитием интернет-магазина obi.ru и мобильного приложения, и доля онлайн-заказов в последний год постоянно росла. Однако пока нельзя сказать, что наши покупатели массово уходят в Интернет, при выборе отделочных материалов все-таки важно посмотреть и потрогать товар в магазине, представить, как он будет выглядеть в интерьере», – объяснили в ОБИ.
«Торговля строительно-отделочными материалами имеет свою специфику. В магазинах «К-раута» особой популярностью у покупателей пользуются материалы для интерьерной отделки (обои, напольные покрытия, плитка). Эти товары люди приезжают выбирать непосредственно в магазин, так как здесь важны особенности восприятия материалов, включая цветовые и даже тактильные характеристики», – соглашается с предыдущим экспертом Артём Тараев.
Поскольку платформа электронной торговли у многих строительных ритейлеров пока еще недостаточно развита, говорить о внедрении дополнительных сервисов, наподобие того, что будет запускать ИКЕА, пока рано. «Востребованность разнообразных онлайн-сервисов растет на протяжении последних лет и будет развиваться и в дальнейшем. Но на данный момент российский рынок неоднороден – и подобные форматы поиска исполнителей актуальны пока только для Москвы, Петербурга и некоторых крупных городов», – уверен Артём Тараев.
Однако пока планах о внедрении подобных приложений в строительных магазинах российских городов-миллионников ритейлеры не заявляли. Новое приложение от ИКЕА сначала начнет работать в Великобритании и США, а позже и в других странах. Когда новый сервис дойдет до России, в ИКЕА уточнять не стали. «На сегодняшний день слишком рано говорить о сроках выхода на другие рынки», – подчеркнули в ИКЕА.
Российский аукционный дом в декабре повторно выставит на торги здание «Ростелекома» на Почтамтской улице. Актив, который месяц назад предлагали покупателям почти за 700 млн рублей, к новым торгам решили уценить на 100 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) назначил на 5 декабря текущего года повторный аукцион по зданию бывшего Управления городского телефона и телеграфа на ул. Почтамтской, 15, лит. Б, недалеко от Исаакиевского собора. Недвижимость принадлежит ПАО «Ростелеком». Сейчас в задании, общая площадь которого составляет 7,9 тыс. кв. м, расположены офисы, многофункциональная площадка «Центр деловой культуры» и отель на 22 номера. Объект пытались продать в конце октября за 682 млн рублей, но заявок от потенциальных покупателей не поступило. В итоге, собственник решил понизить стартовую цену. Теперь она составляет 579 млн рублей. Но эксперты считают, что она все еще высока. «Заявленная стоимость все равно достаточно велика для здания, которое требует дополнительных вложений в реконструкцию. Но с учетом неплохой его локации можно ожидать интереса покупателей к лоту по сниженной стоимости», – рассуждает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Ростелеком» – одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн кв. м недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около 1 млрд долларов. Из них 1,3 млн кв. м принадлежат северо-западному филиалу корпорации.
Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство «Ростелекома» поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешали экономический кризис, а также реорганизация холдинга в 2009 году и кадровые перестановки, которые завершились в 2013 году.
Так что к идее привести в порядок недвижимость «Ростелеком» вернулся только в 2015 году. И начал со столичных активов. В корпорации заявляли, что от реализации непрофильной недвижимости в столице «Ростелеком» планировал получить до конца 2017 года 20-25 млрд рублей.
На Северо-Западе «Ростелеком» также оптимизирует портфель недвижимости. Участники рынка рассказали, что «Ростелеком» готовит к продаже пакет имущества, в который войдут минимум пять бизнес-центров площадью 3-5 тыс. кв. м в центре Петербурга, отдельные технические помещения в городе и Ленобласти – всего около 100 объектов недвижимости.
Кое-что «Ростелеком» уже продал. В частности, недавно стало известно о продаже участка площадью 0,4 га на Малодетскосельском проспекте, 40 (недалеко от станции метро «Технологический институт»). Его купила под жилье компания «Еврострой». Сделку оценили в 150 млн рублей.
Кроме того, в середине октября РАД продал шесть помещений «Ростелекома» общей площадью более 900 кв. м на ул. Почтамтской, 15, лит. А. Победителем аукциона стало ООО «Северо-Западный фонд недвижимости», которое заплатило за лот 40,6 млн рублей.
До конца года на торги попадут еще минимум пять объектов недвижимости «Ростелекома». В списке на продажу – помещения площадью 6 тыс. кв. м единым лотом на Большой Морской, 28/13 (стартовая стоимость – почти 500 млн рублей), здание на Чапыгина, 6В (цена – 232,8 млн рублей), помещение на ул. Чайковского, 65 – 67 (19,3 млн рублей), встройка в Свечном переулке, 7/11 (23,2 млн рублей), здание производственной базы на ул. Перспективной, 1, в Выборге (24,9 млн рублей). Таким образом, до конца года «Ростелеком» может заработать на продаже непрофильного имущества в городе около 1,4 млрд рублей.
Мнение
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Полагаю, объект станет интересным для потенциальных инвесторов лишь после еще одного снижения цены на 100 млн, то есть примерно до 480 млн рублей. Теоретически и при нынешней цене может быть интерес со стороны крупных компаний – конечных пользователей. Но таких компаний, как General Satellite, готовых не только инвестировать значительные средства в покупку крупного офиса для собственного размещения в премиальной локации, но и брать на себя заботы и риски, связанные с реконструкцией, на нашем рынке – единицы.