На пути к 120 миллионам «квадратов»
Девелоперы рассказали, при каких обстоятельствах объемы строительства жилья достигнут плановых значений в 120 млн кв. м в год, озвученных федеральным руководством. И многие предложения Смольный поддержал.
Петербургское отделение организации «Деловая Россия» и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) собрали игроков строительного рынка и чиновников на круглый стол, чтобы все смогли обсудить вопрос, какие меры нужно предпринять, чтобы реализовать поставленную руководством задачу: к 2024 году вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м. жилья в год. Сформулированные строительным сообществом Северной столицы предложения будут представлены на мероприятиях в Совете Федерации 17 июля.
По расчетам Смольного, для достижения прогнозных значений Петербургу достаточно будет строить ежегодно примерно 4,5 млн кв. м жилья. «Не такая уж и большая цифра. В целом, начиная с 2014 года, в нашем городе ежегодно сдается не менее 3 млн «квадратов» жилья. 2017 год стал рекордным по показателям жилищного строительства: было введено 3,5 млн кв. м, что выше годового плана на 17%. Это самый большой показатель за новейшую историю Петербурга. Всего мы ввели 1043 объекта жилого назначения на 69 508 квартир», – заявил вице-губернатор города Игорь Албин. Девелоперы возможности строительного комплекса города не оспаривают, однако считают, что рынок к таким объемам надо подготовить.
Рынок решает
Руководитель Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил, что жилья нужно строить столько, сколько требует рынок. Соответственно, в стране должны появиться те, кто сможет купить 120 млн кв. м жилья, несмотря на упразднение схемы долевого законодательства.
Верным шагом в этом направлении, по мнению экспертов, станет улучшение условий ипотечного кредитования. На данный момент средняя процентная ставка в Петербурге составляет около 9,5%. «Если бы ипотеку выдавали под 6-7%, то было бы уже легче», – считает Геннадий Щербина. Игорь Албин согласился с тем, что ставка сегодня слишком велика: «Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться».
Отметим, что курс на улучшение условий ипотечного кредитования федеральные власти задали в прошлом году. В частности, начала действовать «семейная ипотека», в рамках которой семьи, где родился второй или третий ребенок, могут взять ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Кроме того, Президент России Владимир Путин неоднократно заявлял, что ипотечная ставка для всех россиян должна стремиться к 7-8%. «Лучше к 7%», – подчеркнул он во время последней «прямой линии».
Поддержим российского производителя
Очевидно, что работать надо и над скоростью строительства жилья, а также над оптимизацией расходов, и в этом помогают инновации. Помимо привычных энергосберегающих технологий, генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин обратил внимание на BIM, т. е. на методы информационного моделирования строений.
Эксперт отметил, что российские проектировщики с успехом пользуются этими BIM-технологиями, которые действительно упрощают процесс проектирования. Кроме того, с 1 января 2019 года закон обязывает применять их для реализации всех проектов, финансируемых из госбюджета. Однако, подчеркнул Сергей Орешкин, в подавляющем большинстве случаев используются иностранные технологии. «В России есть BIM-разработки, но большинство проектировщиков работает с американскими программами. Данные большинства компаний опять же хранятся в американских облаках. Соответственно, если США просто закроют свои сервисы или перестанут обновлять программы, то российские проектировщики окажутся в сложном положении. В связи с этим надо всерьез взяться за разработку российской платформы», – заявил он, добавив, что процесс это сложный и не быстрый, а действующие программы развивались несколько десятилетий.
«Мне кажется это должно стать национальным проектом, российский рынок не должен зависеть от иностранных компаний», – отметил председатель Петербургского отделения общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов.
«BIM – тот ресурс, который действительно поможет нам выйти на строительство 120 млн кв. м жилья в год, ведь с помощью этих технологий мы оптимизируем непроизводственные расходы», – уверен Сергей Орешкин.
Оптимизируя инфраструктуру
Говоря «расходы», многие застройщики автоматически думают про инфраструктуру, строительство которой часто оказывается непосильным для компаний. «Сегодня в Петербурге реализуется недостаточное количество инфраструктурных проектов. Федеральные средства на эти цели привлекаются слабо. Если бы власти активнее занимались развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, то объемы строительства жилья значительно бы возросли. Застройщиков надо разгрузить от повышенных социальных нагрузок. Кроме того, необходимо развивать город с точки зрения создания современной инженерии», – считает директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко.
В правительстве города нехватку инфраструктуры осознают, однако все же считают, что строители должны принять участие в решении этой проблемы. «Дефицит по финансированию объектов социальной сферы превышает 140 млрд рублей. Потребность есть, но источников финансирования мы пока не видим», – заявил Игорь Албин. Директор Управления строительными проектами Арам Гукасян отметил, что в соответствии с предполагаемой стратегией развития на 4,5 млн кв. м возводимого жилья необходимо создавать более 6,5 тыс. мест в детских садах и порядка 12 тыс. – в школах.
Вице-губернатор подчеркнул, что необходимо активнее использовать документацию, входящую в Реестр проектов повторного применения типовых проектных решений. «Строим социнфраструктуру каждый раз как в первый, поэтому нужнно расширять перечень типовых проектов. В нашем реестре таких уже 158», – рассказал он. Кроме того, до конца года в Петербурге должен появиться Фонд социальных обязательств застройщиков, который будет аккумулировать средства на возведение инфраструктуры (см. статью на 2-й странице).
Чиновники и участники стройкомплекса сошлись во мнении о необходимости снижения административных барьеров и сокращения интенсивности изменения законодательства. «От этого страдают абсолютно все стройкомпании», – отметил Геннадий Щербина. «Правительство работает над этими вопросами», – заверил со своей стороны Игорь Албин.
План Албина
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин уверен, что для возведения обозначенных президентом объемом жилья надо соблюдать четыре принципа.
- Отказаться от активного изменения законов. «Надо очень взвешенно подходить к законодательным инициативам. Любой проект необходимо в пилотном режиме апробировать в масштабах одной территории», – отметил он.
- Обеспечить доступность кредитных ресурсов для бизнеса. «На сегодняшней день ключевая ставка составляет 7,25%. Привлечь кредит под такой процент трудно даже крупному бизнесу. Ставка должна быть разумной, а деньги – длинными», – подчеркнул Игорь Албин.
- Повысить доступность ипотечных кредитов. «На сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам в Петербурге составляет около 9,5%. Это дороговато. В Италии, Испании, Германии средняя ставка составляет от 1,5% до 2,5%. Для того, чтобы спрос рос, процент должен снизиться», – пояснил чиновник.
- Повышать доходность домашних хозяйств. «В Петербурге с этим не все так плохо, но мы не намерены останавливаться на достигнутом. Мы часто сталкиваемся с тем, что в город «заходит» какое-то неизвестное ООО, но мы узнаем, что за ним стоит один из лидеров рынка. При этом уставной фонд у ООО – 10 тыс. рублей, штат – полтора рабочего, уровень оплаты труда – 12 тыс. рублей на человека. Это же лукавство», – сказал вице-губернатор, призвав игроков строительного рынка работать в законодательном поле.
Решить проблему обманутых дольщиков может помочь проектное финансирование строительства жилых объектов.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы внедрения в жилищное строительство механизма проектного финансирования и проблему самовольного строительства.
Между банком и застройщиком
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что Госдума РФ одобрила в первом чтении поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. В том числе они предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он.
Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.
Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт.
На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Павел Созинов
Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет
Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным. Чиновник добавил, что на региональном уровне ведомством готовится ряд предложений, направленных на развитие данного механизма работы застройщиков в городе.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.
Андрей Касьянов, вице-президент Союза «Строительный ресурс», отметил, что при проектном финансировании у регионов нет оценки надежности строительных организаций. Необходимо, чтобы деятельность компаний соответствовала бы утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг.
Генеральный директор ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин рассказал о механизме строительства социального жилья в Башкортостане. Он отметил, что по специальной региональной программе предоставление земли для данных целей некоммерческим организациям проходит без торгов. Это позволяет минимизировать затраты на строительство объекта. С 2012 года по середину 2015-го было представлено 293 участка для строительства 325 тыс. кв. м жилья.
Амнистия для самостроев
В рамках совещания также был поднят вопрос об урегулировании проблем в отношении объектов самовольного строительства. Начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что ситуацию с самостроями ведомство держит на контроле. Новых таких объектов нет, с уже выявленными продолжается работа. По словам главы городского Госстройнадзора, снос самостроя – для ведомства не самоцель. Объекты можно сохранить в ходе судебных разбирательств.
Напомним, что Служба госстройнадзора уже составила перечень из 40 объектов (26 из них – жилье), строящихся на территории Петербурга без разрешения. У них есть возможность до 1 июля урегулировать правоустанавливающие отношения на эти объекты. Официально в реестре городского самостроя ГАСН находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что многие выявляемые в 47-м регионе самовольные объекты появились из-за действия двойных законодательных норм. «В частности, проверка ОНФ показала, что строительные работы вдоль Дороги жизни начаты на участках так называемого двойного назначения. То есть по данным Морозовского военного лесничества территория относится к землям обороны и безопасности, а по данным Департамента имущественных отношений ведомств – является частной собственностью и имеет категорию «земли населенных пунктов», – отметил он.
Александр Кузьмин призвал власти региона быть более ответственными в вопросах выдачи разрешений на строительство и контроля за земельными ресурсами, особенно когда речь идет о землях лесного фонда.
Руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Ярослав Явид отметил, что проблема самостроя сложна как с правовой, так и с социальной точки зрения. Однако ее необходимо решать, чтобы предотвратить появление новых таких объектов. По его словам, нелегально построенные жилые дома можно сохранить, если они соответствуют техническим критериям, условно провести амнистию через публичное досудебное регулирование вопроса. Требования к сохранению объекта должны быть прозрачны, чтобы исключить коррупцию и двойные стандарты.
Мнение: Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
– Наша рабочая группа разработала свой вариант социального проектного финансирования. Он существенно отличается от того, что предлагает сейчас Министерство строительства РФ.
На наш взгляд, при внедрении механизмов социального проектного финансирования необходимо осуществить мероприятия, которые обеспечат не только гарантии долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов, выделении земельных участков муниципалитетами специализированным некоммерческим организациям.
В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, мы считаем, что необходимо осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. Такой механизм не остановит стройку и гарантирует оплату работы подрядных организаций.
Говоря о проектном финансировании, нужно думать о создании проектной венчурной организации, которая объединит всех участников процесса. При ней можно создавать органы надзора, которые будут следить за расходованием денежных средств, привлекаемых в объект.
АО «МФК «Лахта-центр», занимающееся строительством комплекса, представило предварительную концепцию управления зданием.
После завершения работ АО трансформируется в управляющую компанию, около трети помещений МФЗ будет отдано под общественные пространства и коммерческие помещения, для них сегодня идет поиск операторов. В среде экспертов коммерческой недвижимости представленная концепция вызвала неоднозначную реакцию. Многие эксперты критиковали проект за слабо проработанную экономику.
Как рассказал исполнительный директор «Лахта-центра» Александр Бобков, около трети МФЗ (примерно 70 тыс. кв. м) будет отдано под общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения. Среди прочего проект предполагает создание зала на 500 человек, амфитеатра на открытом воздухе на 2 тыс. человек, медцентра на 2,5 тыс. кв. м, спа-центра площадью 4,2 тыс. кв. м, несколько точек питания, двух столовых на 1500 мест. Помимо этого в самой башне предполагается создание двухуровневого ресторана на 74-76-м этажах (площадью 2,4 тыс. кв. м) с вращающейся платформой. Торговая составляющая центра будет относительно небольшой – около 4,5 тыс. кв. м, она включает в себя супермаркет на 1,5 тыс. кв. м и несколько небольших торговых точек. Также в проекте предусмотрено создание детского обучающего центра «Мир науки и технологии» площадью 10 тыс. кв. м.
Александр Бобков отметил, что торговля не будет являться сильной стороной комплекса, гораздо больший упор будет сделан на общепит – в «Лахта-центре» предполагается одновременное нахождение около 8 тыс. человек.
«Мы пригласили вас для того, чтобы вы поняли, что у Газпрома, вопреки сложившимся стереотипам, нет каких-то «своих» компаний, с которыми все давно решено, – сообщил собравшимся руководителям компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, господин Бобков. – И мы заинтересованы в поиске операторов, готовых предложить для перечисленных площадей интересные концепции».
По его словам, исследования показали, что в первый год посмотреть на высотку в Лахту приедут около 1,2 млн человек.
Однако потом, отмечают специалисты, интерес постепенно будет падать. И перед «Лахта-центром» стоит задача пригласить в свой комплекс таких арендаторов, которые бы делали общественные пространства интересными для посещения горожан в том числе и в выходные дни, когда 6 тыс. офисных работников не будут приезжать в центр.
Пока многие приглашенные эксперты концепцию «Лахта-центра» приняли в штыки. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит: «Я пока не понимаю, зачем люди, приехавшие сюда из любопытства, захотят вернуться в это пространство вновь. Вы рассчитываете на сотрудников офисов, но деньги заработать на «офисном планктоне» невозможно: чтоб он лишние 100 рублей оставил – такого не бывает никогда».
Ему вторил Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би групп»: «Я пока экономики проекта не вижу, многие функции здесь избыточны. Вы один на один с этим проектом останетесь».
Подвергся критике и проект детского центра «Мир науки и технологий» – эксперты также отмечали, что экономика проекта им непонятна.
«Я, признаться, ждал от вас свежих идей и не планировал разговор на тему: «Как это будет окупаться?». Окупаются сегодня кино, пиво… – попенял собравшимся Александр Бобков. – Как окупается «Аврора»?». «Конечно, – устало возразил ему Игорь Водопьянов, – мы же газом не торгуем…».
Эксперты обращали внимание на то, что общественные пространства будут посещаемыми лишь когда они находятся в шаговой доступности от жилых массивов. Транспортная составляющая, по признанию самого господина Бобкова, несколько отстает от графика строительства комплекса. В будущем от «Лахта-центра» планируется построить дорогу до ЗСД, китайские инвесторы выразили заинтересованность вложить средства в строительство ветки метро от Крестовского острова до «Лахта-центра». Однако господин Бобков признает, что в любом случае на новую станцию метро в компании рассчитывают не раньше 2022 года.
Тем не менее среди экспертов были и те, кто считал проект общественных пространств перспективным. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank International SPb, говорит: «Только за счет туристов и грамотного менеджмента можно сюда организовать поток. Да и жители Приморского района часто не знают куда пойти – в выходные и праздники ЦПКиО забит! Опыт Новой Голландии показателен – как из ничего, даже еще не сделав в проекте никаких работ, можно создать модное место».
Справка
Общая площадь «Лахта-центра» составит 387 тыс. кв. м. Он будет состоять из башни высотой 462 м (87 этажей) площадью 163,7 тыс. кв. м, а также многофункционального здания (его максимальная высота составит 75 м, общая площадь – 223 тыс. кв. м). Сейчас ведутся работы на уровне 16-22-го этажей башни, завершение работ запланировано на 2018 год.