«Стратегия-2035»: на пути к развитому инвестированию
Правительство Санкт-Петербурга одобрило проект Стратегии социально-экономического развития города на период до 2035 года. В документе подчеркивается, что амбициозные планы властей сбудутся только в случае роста инвестиционной активности.
На данный момент в Петербурге действует «Стратегия-2030», принятая в мае 2014 года. Документ доказал свою эффективность, однако в связи со значительными изменениями в законодательстве и геополитической ситуации морально устарел. «Новая стратегия учитывает и распоряжения президента РФ, и актуальные требования для развития города», – пояснил председатель Комитета по экономической политике и стратегическому развитию Петербурга Иван Филиппов.
Главная задача «Стратегии-2035» – улучшение качества жизни горожан. Для ее достижения сформулированы четыре направления социально-экономической политики города.
Дороги в будущее
Наиболее важным для строительного комплекса будет курс на повышение качества городской среды. И начнется оно с транспортной инфраструктуры. «Город обладает всеми видами внешнего и внутреннего транспорта, что вкупе с выгодным географическим положением создает большие возможности», – заявил Иван Филиппов.
Если говорить о внутреннем транспорте, то приоритетным Комитет считает развитие метрополитена. Впрочем, конкретики пока никакой не озвучено. Наземные же артерии должны будут в первую очередь повышать транспортную доступность районов города. К слову, чиновники призывают стремиться к комплексному развитию территорий. «Необходимо придерживаться принципа полицентризма, характеризующегося балансом обеспеченности населения всеми объектами жизнеобеспечения», – пояснил чиновник.
Но самое главное – должно вырасти качество самих дорог. «По доступности, комфортности и эффективности транспортная инфраструктура к 2035 году должна соответствовать уровню ведущих мегаполисов мира», – заявил Иван Филиппов. Причем происходить это должно в том числе за счет снижения интенсивности использования существующих дорог, особенно в центре города. Для достижения этих целей чиновники предлагают популяризовать общественный транспорт и расширять парковочные пространства.
Снижение автомобильного трафика в центре должно поспособствовать еще одному важному направлению Стратегии – улучшению экологической ситуации. Также в документе говорится о необходимости создания современной системы переработки отходов, хотя конкретика снова не озвучивается.
Жилищные амбиции
Жилищные планы чиновников весьма велики – к 2035 году обеспеченность петербуржцев жильем должна вырасти на 20%, т. е. до 28 кв. м на человека. И это с учетом прогнозируемого прироста населения до 6,35 млн человек. «Необходимо сохранить высокие темпы ввода жилья, ускорить расселение коммунальных квартир, а также содействовать в улучшении жилищных условий граждан», – пояснил Иван Филиппов. Для достижения результатов среди прочего планируется формирование рынка арендного жилья.
Для повышения качества жилищных условий власти будут уделять больше внимания капремонту многоквартирных домов и внедрять цифровые технологии в систему ЖКХ.
Коммунальная инфраструктура занимает важное место в Стратегии. В документе констатируется необходимость реконструкции и технического перевооружения существующих объектов, а также намечается строительство новых, причем с использованием энергосберегающих систем и технологий. Важно, что в данном вопросе учитываются интересы бизнеса. «Доступность техприсоединения к инженерным системам напрямую влияет на условия ведения бизнеса, поэтому важно соблюдение единых стандартов обслуживания, и оптимизации процессов подключения», – отметил Иван Филиппов.
Инфраструктура достижений
Прогнозируемым 6,35 млн петербуржцев, естественно, нужна социнфраструктура, поэтому намечено развивать имеющуюся и строить новую. Помимо медицинских и образовательных, отмечается необходимость создания спортивных объектов, причем как для профессионального, так и для массового спорта. Также в Стратегии говорится и о формировании креативной инфраструктуры – общественных пространств, особенно на активно разрастающихся окраинах при сотрудничестве с властями Ленобласти.
Создание инфраструктуры требуется и для повышения туристической привлекательности Петербурга. «Главная проблема турбизнеса – в ярко-выраженной сезонности. Поэтому нам необходимо развивать медицинский, образовательный, событийный и деловой туризм», – отметил Иван Филиппов.
Финансовый вопрос
Чиновник подчеркнул, что «Стратегия-2035» может быть реализована только при среднегодовых темпах роста внутреннего регионального продукта (ВРП) на 3-5%. Инвестиции в основной капитал к 2035 году должны вырасти в 3,2 раза по сравнению с уровнем 2016 года в сопоставимых ценах. Долю инвестиций в основной капитал в ВРП намечено с 18,1% увеличить до 25%. В номинальном выражении ВРП должен вырасти в 5 раз (т. е. до 20 трлн рублей), промышленное производство – в 2 раза, а внешнеторговый оборот – до 80 млрд долларов (с долей экспорта порядка 60%). «Цифры амбициозные, но выполнимые», – уверяет Иван Филиппов, добавляя, что «предпринимательская инициатива – главный двигатель экономики, а экономическая конкуренция – лучший катализатор эффективности хозяйственных процессов».
Он напомнил о рейтинге Агентства стратегических инициатив, где Петербург занял четвертую позицию по инвестиционной привлекательности среди субъектов РФ, однако отметил, что это не предел. Для достижения первого места чиновники обещают поддерживать малый и средний бизнес, снизить административные барьеры, совершенствовать систему госзакупок, отказаться от избыточного регулирования, активнее проводить политику импортозамещения, повсеместно внедрять инновационные и цифровые технологии и др. В результате к 2035 году Петербург должен стать городом стартапов с развитой промышленной инфраструктурой и действующей «экосистемой малых инновационных производственных предприятий».
Отметим, что по существу документ в правительстве не критиковали. Губернатор Георгий Полтавченко призвал проработать вопрос об информировании горожан о результатах исполнения предыдущей Стратегии. «Документ создавался не на пустом месте, «Стратегия-2030» показала достойные результаты, а значит, мы идем верной дорогой», – добавил он.
Оборонный концерн «Алмаз-Антей» готовит к продаже четыре участка общей площадью 21 га в Петербурге. Первые торги могут состояться до конца года. Эксперты оценили землю в 5-7 млрд рублей. Если сделка будет денежной, покупатель может получить дисконт до 50% от рыночной цены актива, говорят эксперты.
Участки на продажу
Концерн «Алмаз-Антей» провел тендер на исследование четырех своих земельных участков в Петербурге и находящихся на них зданий. Согласно конкурсной документации, речь идет о пятнах на Лермонтовском пр. (7 га), Шкиперском протоке Васильевского острова (12 га), Лесном пр. (1,9) и Кантемировской ул. (0,2 га). Их планируют отдать под строительство жилья и коммерческой недвижимости. Заказ на проведение исследования территорий – их рыночный анализ и определение стоимости – получила компания Knight Frank SPb, говорится в материалах конкурса. Заказ должен быть исполнен в ноябре. В самом концерне планы по дальнейшему освоению участков не комментируют. Но известно, что в настоящее время «Алмаз-Антей» строит на территории Обуховского завода Северо-Западный региональный центр (СЗРЦ). Там под одной крышей будут к началу 2016 года собраны все разрозненные городские подразделения концерна. Стоимость строительства СЗРЦ – 22,5 млрд рублей. Судя по всему, вырученные от продажи земельных участков средства «Алмаз-Антей» использует для компенсации этих затрат.
Земля с дисконтом
По оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, суммарная стоимость четырех земельных участков «Алмаз-Антея» может составить 5-7 млрд рублей. «Думаю, участки заинтересуют многих девелоперов. Свободных пятен, пригодных под застройку, в черте города сейчас мало», – говорит она. Но эксперты указывают, что в последнее время мало кто из девелоперов платит за землю живыми деньгами. «Более распространенная практика – оплата актива квартирами в будущих домах. Если лендлорд все-таки настаивает на получении денег, он должен быть готов к серьезному дисконту. В отдельных случаях он достигает 50% от рыночной стоимости актива», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Земельный рынок стагнировал. А летом и вовсе замер. Думаю, ситуация не прояснится до тех пор, пока не стабилизируется курс валют и цены на нефть», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«Серый» потенциал
Участники рынка согласны, что бывшие промышленные территории – «серый пояс» города – являются резервом земли под застройку в Петербурге. Согласно данным Комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади города. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. Это половина центра города.
Для сравнения, в европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под «промкой» остается 10-15% центра. Но в последний тренд экономической политики города – ориентация на развитие производства вместо сферы услуг. Губернатор города Георгий Полтавченко даже заявил, что выдворять заводы и предприятия в пригороды и строить на их месте жилые комплексы никто не собирается. Правда, глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин пояснил, что выводить из города будут только заводы, которые вредят экологии, а на их месте будут строить менее вредные предприятия.
С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение многих поправок городские власти отложили. Так что застройщики в последние годы практически перестали покупать промышленные территории под застройку. Делать это в отсутствие четкой городской позиции инвесторы попросту боятся.
«Подготовка таких территорий к редевелопменту – это ежедневная работа, которая требует от чиновников колоссальных усилий и дипломатии. Причем к каждой территории нужен индивидуальный подход. И нужна личность, которая, как Геракл, будет день за днем чистить эти конюшни. А в городе такого человека нет», – заключил генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Смольный не отказался от реализации проекта «Аэроэкспресс», который свяжет аэропорт Пулково и центр города. Петербургские власти с третьей попытки добились выделения на его строительство 10 млрд рублей из федерального бюджета. Но до сих пор не ясно, успеют ли осуществить этот проект к чемпионату мира.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин на прошлой неделе во время объезда Фрунзенского района сообщил: принято решение о том, что федеральный бюджет профинансирует строительство «Аэроэкспресса» в размере 10 млрд рублей. «Это большая заслуга губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и Валентины Матвиенко, председателя Совета Федерации, которые нашли аргументы и убедили финансовые власти страны выделить средства на данный объект для Петербурга», – прокомментировал Игорь Албин. Стоит отметить, что Смольный обращался к федеральным властям с просьбой софинансировать реализацию проекта трижды, но первые два раза получал отказ, основной причиной которого являлся ряд нерешенных земельных вопросов, а также отсутствие разработанной проектной документации. В ответ на третью просьбу «федералы» согласовали выделение средств.
Игорь Албин сообщил, что сметная стоимость строительства «Аэроэкспресса» составит более 15 млрд рублей. «Мы прошли самую сложную фазу – нашли источники финансирования. Следующая фаза – изыскания, анализ земельно-имущественных отношений и разработка проекта. До конца года будет создан подробнейший план мероприятий, связанный с созданием «Аэроэкспресса» в Петербурге.
Источников финансирования три – федеральный бюджет, региональный бюджет и средства ОАО «РЖД», – уточнил Игорь Албин. В пресс-службе РЖД «Строительному Еженедельнику» сказали, что не комментируют эту тему. Но в мае этого года Алексей Сорокин, исполнительный директор компании ООО «Аэроэкспресс» (осуществляет железнодорожные перевозки пассажиров между Москвой и столичными аэропортами, на четверть принадлежит ОАО «РЖД»), заявил, что если руководство Петербурга примет решение о строительстве линии «аэроэкспресса» в аэропорт Пулково, компания готова подключиться и инвестировать в строительство собственного терминального комплекса.
Как рассказал источник, знакомый с ситуацией, городские власти все же надеются построить «Аэроэкспресс» к чемпионату мира по футболу 2018 года. Однако трудно себе представить, как будет реализован столь масштабный проект, включая согласования, подготовку территории, проведение инженерных изысканий, проектирование и собственно само строительство, за два года. В июне сомнения по этому поводу выражал глава транспортной дирекции чемпионата мира по футболу Терентий Мещеряков. На последнем ПМЭФ он заявил, что даже если финансирование будет выделено в ближайшее время, «Аэроэкспресс» все равно не успеют построить к мундиалю, как он считает, по чисто техническим причинам, например нужно выкупать много земли.
Ранее Игорь Албин говорил, что с учетом сжатых сроков подготовки к чемпионату мира и внешнеэкономических рисков просил предусмотреть оптимизацию технологических решений без ущерба безопасности и качеству проекта.
Александр Карпов, директор центра экспертиз «ЭКОМ», отметил, что построить за два года путь для «Аэроэкспресса» – это полдела. «Скоростная электричка будет двигаться частично по уже существующим рельсам, сокращая число обычных электричек на южном направлении. Кое-где «Аэроэкспресс» пойдет отдельно, но в том же уровне. Таким образом, усилится барьер между Московским и Кировским, а кое-где и Красносельским районами. Нужны будут дополнительные средства, причем немаленькие, на создание новых путепроводов. Если их сразу не построить, то будут нарушены транспортные автомобильные связи между южными районами города», – сделал прогноз Александр Карпов.
Справка
«Аэроэкспресс» рассматривается как альтернативный транспортный маршрут между городом и аэропортом. Сейчас в этом направлении налажено только автобусное сообщение, и к чемпионату мира – 2018 будет сооружена выделенная автобусная полоса. В рамках проекта предполагается реконструкция 12 км существующего железнодорожного пути (участок Санкт-Петербург – Балтийский вокзал – Шоссейная), строительство 5,4 км новой двухпутной железнодорожной линии (участок ст. Шоссейная – аэропорт Пулково).