Не только сохранить, но воссоздать
В Санкт-Петербурге 27 июня в рамках Недели реставрации, приуроченной ко Дню реставратора, состоялась научно-практическая конференция «Наследие для всех – 100 лет под охраной. Взаимодействие государства, бизнеса и общества в сфере сохранения культурного наследия». Одной из основных тем обсуждения стала специфика петербургской школы реставрации.
Организаторами мероприятия выступили Союз реставраторов Санкт-Петербурга и Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс» при поддержке Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга. Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером конференции.
Колоссальная работа
Директор Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Владимир Быков привел данные, наглядно свидетельствующие о колоссальности задач, которые стоят перед российской реставрационной отраслью: «В стране сегодня рассчитывается около 160 тыс. объектов наследия, чуть больше половины из которых – федерального значения, и лишь 20% находятся в хорошем состоянии. Это, конечно, не значит, что все прочие являются руинами (хотя есть и такие), но говорит о том, что для сохранения этих памятников необходима квалифицированная помощь. И оказать ее могут только профессионалы-реставраторы».
При этом, по словам Владимира Быкова, сохранение наследия – задача общая. И выполнить ее возможно только совместными усилиями государства, благотворителей, готовых оказать материальную поддержку, а также общества, неравнодушных граждан, включая добровольцев-волонтеров, стремящихся потратить свое время и силы для помощи профессиональным реставраторам.
Масштаб стоящих перед отраслью задач обусловливает важность подготовки молодых специалистов, отметил первый заместитель председателя КГИОП Александр Леонтьев. «И здесь важен не только набор профессиональных навыков, хотя, конечно, без него обойтись невозможно. Нужно, чтобы в отрасль шли люди, душой болеющие за дело сохранения наследия, настоящие энтузиасты, готовые продолжить огромную работу, которую отечественные реставраторы ведут уже более века», – подчеркнул он.
О том же сказал и директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов: «Я всегда говорю молодежи: не забывайте, что вы являетесь проводниками дела реставрации из прошлого в будущее. Великие свершения наших предшественников не должны пропасть».
Председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина отметила высокий уровень профессионализма российской реставрационной школы. «Международное сотрудничество и обмен опытом в сфере реставрации – это очень важно. И мы постоянно контактируем с зарубежными специалистами. Однако нельзя сказать, что европейские коллеги хоть в чем-то превосходят петербургских реставраторов. Отечественными специалистами накоплен огромный, зачастую совершенно уникальный опыт, которым они делятся с иностранцами. Так что речь идет именно об обмене компетенциями, а не о каком-то нашем ученичестве», – заявила она.
Художник-реставратор Государственного музея городской скульптуры Александра Пашина остановилась на развитии волонтерского движения. «В отличие от некоторых европейских стран, где история волонтерства насчитывает уже десятилетия, у нас движение еще только делает первые шаги. Мы уделяем большое внимание обучению добровольцев, включая теоретическую подготовку и основные навыки ухода за памятниками – в частности, скульптурами. Речь не идет, конечно, о том, чтобы заменить специалистов, но о том, чтобы им помочь. При этом показательно, что среди волонтеров немало студентов, обучающихся на профессионалов-реставраторов», – рассказала она.
Разные подходы
Александр Леонтьев, подробно рассказавший об истории реставрационных работ в Петербурге, акцентировал внимание на отличии подходов петербургской школы реставраторов от москвичей, а также многих зарубежных специалистов. «В столице и за рубежом, по сути, исходят из принципов Венецианской хартии. А сводятся они, коротко говоря, к тому, что в каком состоянии памятник достался в руки специалистам, в таком его и фиксируют для будущего», – отметил он.
По словам специалиста, для Петербурга такой подход неприемлем. «Огромные разрушения, которым подверглись объекты наследия города (и особенно ближайших пригородов – Петергофа, Царского Села, Гатчины и др.) во время Великой Отечественной войны, требовали не просто работ по консервации, но деятельного воссоздания», – напомнил Александр Леонтьев.
Такая позиция характерна для петербургской школы реставраторов на протяжении уже многих лет. Начиная с послевоенных лет, специалисты постепенно год за годом кропотливо восстанавливали чуть не погибшие дворцы и другие объекты. Даже в тяжелый постперестроечный период эта работа не прекращалась. Продолжается она и сегодня – возрождены из руин Константиновский дворец в Стрельне, Морской собор в Кронштадте, не забыты Ропша и Ораниенбаум.
«Если бы петербургские реставраторы придерживались принципов Венецианской хартии, мы должны были бы показывать приезжим руины и обломки – и рассказывать о том, что когда-то на их месте стояли прекрасные дворцы. Венецианская хартия хороша для Венеции и, возможно, для многих европейских городов, которые дожили до нашего времени без особых потрясений, но никак не для Петербурга. Наши предшественники сделали великое дело, восстановив разрушенное. Да, это не сохранение, а воссоздание, но в противном случае шедевры великих зодчих прошлого погибли бы навсегда», – говорит Рафаэль Даянов.
При этом он отметил, что работа эта не должна прекращаться, и вновь поднял, в частности, вопрос о восстановлении Церкви во имя Успения Пресвятой Богородицы (Спаса-на-Сенной). «Надо понимать, что это не просто восстановление храма, это воссоздание исторической архитектурно-градостроительной среды. Спас-на-Сенной был доминантой, которая формировала, «держала» Сенную площадь. Сейчас этой доминанты не стало. И Сенная сегодня – это не традиционная городская историческая площадь Петербурга, а унылая транспортная развязка, распадающаяся на разрозненные в градостроительном смысле фрагменты», – заявил он.
Архитектор подчеркивает, что имевшаяся историческая архитектурная ткань города столь же важна для сохранения, как и отдельные объекты наследия. Поэтому везде, где это возможно, необходимо прилагать усилия для ее восстановления. Касается это и Спаса-на-Сенной.
Возвращение доминанты – пусть даже не совсем на прежнее место (поскольку оно занято станцией метро) – исправит архитектурно-градостроительную ситуацию на Сенной площади. «Восстановление этого шедевра позднего барокко в прежнем виде при современных технологиях вполне возможно. Для этого необходима только воля власти и воля горожан», – убежден Рафаэль Даянов.
В качестве положительного примера эксперт привел воссоздание Храма Рождества Христова на Песках, которое началось в прошлом году. «Мы боролись за это 15 лет, в будущем году церковь будет возрождена, и вместо безликого сквера район обретет свою историческую архитектурную доминанту», – сообщил архитектор.
Награды – лучшим
29 июня в Академической капелле состоялась торжественная церемония награждения знаком городского правительства «Почетный реставратор Санкт-Петербурга».
Напомним, ежегодно городские власти и профессиональное сообщество чествуют опытных и заслуженных реставраторов, внесших наибольший вклад в развитие реставрационной отрасли и в сохранение культурного наследия Северной столицы.
В 2018 году наивысшую профессиональную награду получили 26 петербургских реставраторов. В их числе, в частности, Евгений Герасимов (реставратор картины Рембрандта «Даная», изувеченной вандалом в 1985 году), Андрей Гунич (архитектор-реставратор, принимавший участие в реставрации Приоратского дворца в Гатчине, единственного сохранившегося в России образца земляного зодчества), Галина Геращенко (специалист, проводившая реставрацию оригинальных скульптур из коллекции Летнего сада).
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.
В 2017 году в Ленобласти ввели 39 проблемных объектов. Но до решения проблем всех обманутых дольщиков еще далеко – в регионе осталось 22 долгостроя.
Заседание Комиссии по защите прав пострадавших участников долевого строительства под председательством губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, с участием представителей профильных комитетов и силовых ведомств, застройщиков и самих дольщиков, состоялось в минувший четверг и продлилось пять часов.
Участники встречи рассмотрели самый проблемный объект региона – ЖК «Силы Природы» от O2 Development в Мурино, новоселья в котором ждут 2,7 тыс. человек. В отношении застройщика первой очереди (ЖСК «Муринское-1») в начале ноября этого года Арбитраж вынес решение о введении процедуры наблюдения (первой стадии банкротства). Что касается второй аффилированной структуры компании O2 Development (ООО «Романтика») – служители Фемиды оснований для банкротства не нашли. Сейчас Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти готовится к очередному суду по введению процедуры банкротства ООО «Романтика».
В разговоре с руководством O2 Development губернатор был очень категоричен. Он напомнил, что компания уже три года не ведет строительство на объекте. «Все, что вы могли вынести из проекта, вы уже взяли. Скоро гвозди будете оттуда вытаскивать и сдавать их на металлолом. Но не надо рассчитывать на то, что банк, который пошел нам на уступки и дает кредит, даст его вам. Он даже в одном помещении находиться с вами не захочет», – подчеркнул глава региона.
На это основной акционер O2 Development Виктор Осокин сообщил, что нашел потенциального инвестора для завершения строительства и сейчас он оценивает возможность вхождения в проект. Но Александр Дрозденко ему на слово верить не стал. «Если у вас есть инвестор, приводите его ко мне, я отменю все совещания и сразу встречусь с ним. Мы ровно через сутки будем понимать, насколько он реален. Если он даст гарантии, мы сделаем шаг назад и скорректируем планы по вашему объекту», – сказал губернатор, вспомнив, что г-н Осокин рассказывает о «найденном инвесторе» уже не первый год.
Но пока источник финансирования O2 Development отсутствует, областные власти планируют достраивать объект на кредитные средства банка (договор на инвестирование уже заключен) и собственные средства ЛеноблАИЖК для старта проекта.
Спор на повышенных тонах вызвала ситуация и с еще одним долгостроем Всеволожского района – ЖК «Десяткино 2.0» от компании «Норманн», ввод которого ждут 1632 человека. По словам дольщиков комплекса, сроки сдачи застройщик переносил четыре раза. Граждане подписывают договоры с новыми датами неохотно, и некоторые из них уже готовы расторгнуть ДДУ. Кроме того, они заявили, что стройка на «Десяткино 2.0» стоит. Председатель совета директоров Виктор Сеппенен старался разубедить их: «Да, на объекте немного людей, человек десять-двенадцать. Но работы идут».
Жалуются на замершую стройку и дольщики ЖК «Ленинградская перспектива» от «ЛенСпецСтроя». Первый ДДУ был заключен в конце 2013 года и изначально первую очередь комплекса должны были сдать до 1 октября 2017 года. Но затем застройщик попросил перенести срок – до 1 августа 2018 года. Даты сдачи домов второй очереди сдвинулись с 31 декабря
2017 года до 1 октября 2018 года. «Это произошло по не зависящим от нас причинам. Но мы все сдадим в указанные даты», – пообещал коммерческий директор «ЛенСпецСтроя» Юрий Печенюк. Правда, этим планам дольщики уже не верят. Руководитель инициативной группы дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» Александр Головко сообщил о том, что «на стройплощадке тишина» и оттуда «вынесли всё, что смогли». Госстройнадзор региона предупредил застройщика о том, что в следующем году побывает на объекте с проверкой.
На совещании глава региона предупредил строителей, что несмотря на то, что они должны достраивать проблемные объекты как можно быстрее, без должной инфраструктуры дома сдаваться не будут. «Спекулировать на проблемах дольщиков не надо. Мы не введем незавершенные дома без благоустройства, дорог и инженерных сетей», – напомнил Александр Дрозденко.
В целом, губернатор подчеркнул, что для более эффективного решения проблем граждан необходима помощь федеральных властей. Это необходимо для расширения полномочий областных чиновников по изъятию недостроев без процедуры банкротства и для разработки более жесткого механизма, обязывающего застройщиков вводить дома.
Цифра
10,9 тыс. обманутых дольщиков в Ленобласти отметили новоселье в 2017 году.