Малые города как точки роста
В рамках ПМЭФ-2018 состоялась панельная сессия «Пространственное развитие. Малые территории: от стратегии выживания к стратегии развития». Практически в это же время в Москве были подведены итоги Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.От Ленинградской области в конкурсе принимали участие Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
Проблематика развития малых городов серьезно затронута и в «майских указах» Президента РФ, и во многих других основополагающих документах. Андрей Максимов, председатель комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ, отметил в рамках сессии, что сегодня многие малые города остаются заложниками недофинансирования и «недовнимания»: «Даже в советские времена малые города по большей части обошла волна индустриализации. Это кардинально отличает нашу страну от других государств, где уже в XX веке осознали ценность особой культурно-исторической атмосферы малых городов, их конкурентные преимущества».
В ловушке «недовнимания»
«В России около тысячи городов, которые относятся к категории малых. Мы условно определяем их как города с населением до 100 тыс. человек. Согласно исследованиям, лишь самая незначительная часть из таких городов демонстрирует рост. Большинство откровенно депрессирует, причем на фоне отсутствия внятных стратегий по поводу того, что с этим делать», – констатировал генеральный директор Центра социального проектирования «Платформа» Алексей Фирсов.
Г-н Фирсов обозначил ключевые проблемы, препятствующие развитию малых городов: нехватка ресурсов, слабые управленческие навыки местных сити-менеджеров, перевернутая бюджетная пирамида, при которой большую часть налогов забирает региональный центр, и др. «Наличествует и так называемый земельный парадокс – ситуация, когда земля находится в собственности муниципалитета, а реальные активы на ней – ему не принадлежат. Ситуацию часто усугубляет то обстоятельство, что мотивы искать инвесторов у местной администрации отсутствуют, ведь это требует определенных усилий. Гораздо проще придерживаться сложившихся управленческих подходов», – отметил директор Центра социального проектирования «Платформа».
По мнению Алексея Фирсова, новым инвесторам часто приходится преодолевать круг недоверия местного комьюнити, а кроме того – сталкиваться с дефицитом профессиональных кадров и решать проблемы модернизации и восстановления устаревшей или вовсе разрушенной инфраструктуры.
Агломерация vs малые города
По мнению экспертов сессии, рассуждать, что лучше – развивать малые города или уделять больше внимания агломерациям, – по сути своей неправильно. «Наша задача – уйти от этих ложных «развилок», – уверен Алексей Фирсов. – Есть малые города, которые органично встраиваются в агломерации, но и на тех, что в силу различных причин, прежде всего географических, не встраиваются – тоже нельзя ставить крест».
«Эксперты-урбанисты прогнозируют, что в ближайшие 50 лет вся инвестиционная активность будет сосредоточена вокруг агломераций. Это действительно мировой тренд, – согласен замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. – Но мы не вправе не обращать внимания на малые территории, где проживает большая часть населения. В Европе малые города считаются весьма комфортными для жизни. У нас малые города часто отстают в развитии – это безусловный факт».
«К сожалению, мы получили в наследство от советских времен в основном моноцентричные агломерации, в которых превалирует крупный город. Но европейская практика говорит о том, что успешно существуют и полицентричные агломерации. Мы должны к этому стремиться, а не «перетаскивать» ресурс с места на место», – заявила руководитель направления «Пространственное развитие» Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова.
Есть и особенности работы с местными администрациями, согласна она. «В свое время я работала руководителем Комитета по туризму и пространственному развитию Пскова. Чтобы «завести» местных производителей мёда в гостиничные объекты, показать их продукцию в столичных городах, мне потребовалось практически три года, – поделилась опытом Наталья Трунова. – Надо было сформировать бренд, обеспечить участие в различных презентационных мероприятиях. Только когда производители поняли, что я не собираюсь на них зарабатывать, а хочу помочь, мы стали получать отдачу. Люди начали регистрировать ИП, а ведь раньше – это был почти полностью «серый» сектор».
Конкурс как стимул
Как рассказал Андрей Чибис, Минстрой решил провести конкурс среди малых городов для поддержки проектов по созданию привлекательных городских пространств — повышающих качество жизни, привлекающих туристов, развивающих индустрию услуг, сохраняющих уникальные объекты наследия и красивые ландшафты. При оценке проектов учитывались проработка финансово-управленческой модели, наличие продуманных социокультурных программ, вовлечение специалистов, взаимодействие исторической среды с проектными решениями, сохранение аутентичности, обеспечение связности туристических маршрутов, создание локальных центров активности и притяжения.
«На конкурс было подано 455 заявок. Почти половина всех малых городов России (с численностью до 100 тыс. человек) сделали свои проекты», – констатировал Андрей Чибис. Замминистра подчеркнул, что основными критериями конкурса были: влияние проекта на рост экономики муниципалитета, работа управленческих команд в agile-режиме. «Конкурс стал своеобразной платформой обучения сити-менеджеров. Проекты защищают главы регионов персонально, ведется видеотрансляция их выступлений, сразу видно – «горят» глаза или нет», – рассказал Андрей Чибис.
Инфраструктура – это бич
Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, отметила, что для развития туризма в малых городах должна быть создана хотя бы минимальная инфраструктура. «В программах Минстроя по развитию малых городов нужно предусмотреть на это средства», – считает она.
Андрей Чибис согласен: «В таких городах объем потребления небольшой, а строительство инфраструктуры и ее обслуживание стоят серьезных денег. Невозможно поднять тарифы для окупаемости инвестиций. Чтобы механизм концессии заработал и в малых городах тоже, проекты по модернизации инфраструктуры требуют дополнительной бюджетной поддержки. Мы будем биться за то, чтобы малые города получили на это средства».
Глава администрации города Суздаль Сергей Сахаров обратил внимание на проблему несовершенства налогообложения. «Суздаль с позиции федерального центра кажется успешным городом, мы каждый год бьем рекорды по туристическому трафику. При этом наш налоговый доход не увеличивается. Наши основные налоговые доходы, как и в любом малом городе, составляют налог на землю, налог на имущества физлиц, НДФЛ. В первых двух случаях на налоговые поступления туристический поток никак не влияет, а НДФЛ – влияет, но для малых городов он равен 10%, все остальное «отлетает» в пользу районов», – объяснил Сергей Сахаров.
По мнению главы администрации города Суздаль, назрела необходимость введения и туристического сбора: «Турист, въезжающий на территорию, должен платить за содержание инфраструктуры. Это нормальная европейская практика, не надо этого бояться. Кто-то должен положить начало разработке этого законопроекта».
В завершение своего выступления Сергей Сахаров привел неутешительные цифры: «Общий бюджет Суздаля – 98 млн рублей в месяц. Из них обязательных трат – 83 млн рублей, а вот на 15 млн рублей – как хочешь, так и развивай свой родной край. И это еще не самый худший малый город. Можно сказать – образцово-показательный».
Выборг – победитель
Во Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовал Минстрой, от Ленобласти участвовали Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
В условиях жесточайшей конкурентной борьбы Выборг стал одним из 20 победителей конкурса в категории «Исторические поселения». Из федерального бюджета Выборгу будет перечислено 70 млн рублей на реализацию заявленного на конкурс проекта по благоустройству зоны отдыха на Смоляном мысе.
«Начав программу реконструкции Старого Выборга, мы поставили задачу вернуть былой облик единственному средневековому городу России. С этой целью администрация региона старается привлекать средства из всех возможных источников, – отметил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. – В 2018 году Выборг станет местом проведения Дня Ленинградской области, и победа в конкурсе с финансированием одного из значимых проектов — хорошее дополнение к тем средствам, что выделены на его реставрацию из областного и федерального бюджетов. Уверен, и выборжане, и туристы по достоинству оценят те положительные перемены, которые сейчас происходят»
Гаражная программа Санкт-Петербурга будет представлена на рассмотрение правительства к середине октября. Между тем, уже сейчас ее основные положения ясны: город планирует постепенно избавиться от плоскостных боксовых гаражей, заменив их многоуровневыми паркингами. Этот процесс должен протекать максимально безболезненно для владельцев гаражей, а точнее, арендаторов городских земель.
По экспертным оценкам, к 2010 году количество личных автомобилей в Петербурге достигнет 1,35 млн единиц. Но уже сегодня ощущается значительная нехватка парковочных мест: ими обеспечено не более 43 процентов автомобилей при норме в 60–70 процентов.
В соответствии с Генпланом
Весной этого года была проведена комплексная инвентаризация коллективных автостоянок (КАС). Результаты инвентаризации показали, что в настоящее время плоскостными боксовыми гаражами занято более 1000 га городских земель, на которых расположено более 325 тыс. гаражных боксов. По подсчетам Комитета по градостроительству и архитектуре, в Петербурге зарегистрировано 405 КАСов. Их подавляющее большинство в ближайшие 10 лет переедет с насиженных мест. Естественно, этот процесс будет идти постепенно: примерно четверть гаражей останутся на своих местах в течение ближайшего года, еще столько же – на протяжении 10 лет, с остальными (а их большинство) договор аренды земельного участка предполагается пролонгировать на три года. Кому как повезет. Менее всех стоит беспокоиться гаражникам Пушкинского района: из 11 зарегистрированных КАСов 8 простоят на месте еще 10 лет, а еще два вообще не предполагается вводить «в оборот» по Генплану до 2025 года.
Согласно действующему Генплану, большинство земель, занимаемых сейчас плоскостными автостоянками, относятся по функциональному назначению к категориям Ж5 (многоквартирная жилая застройка 9 этажей и выше), Д1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), И1 (зона городского транспорта и инженерной инфраструктуры), У (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения).
Тем не менее, из общей площади, занимаемой КАСами, 357 гектаров (118 700 боксов), по оценке специалистов КГА, – это реальные земельные ресурсы для строительства многоэтажных паркингов как минимум на 268 170 мест. Получается, что снос экономически невыгодных городу боксов увеличит количество машиномест более чем на 30 процентов. При существующем уровне «автомобилизации» это сможет обеспечить соответствие нормативам, но не сыграть на опережение. То есть обеспеченность машиноместами будет постоянно отставать от количества автомобилей на улицах города. Чтобы этого избежать, необходима комплексная программа, которая будет учитывать и интересы города, и интересы автовладельцев. На разработку проекта этой программы губернатор выделила специалистам профильных комитетов – Комитета по строительству, КГА и КУГИ – немногим более трех месяцев. Уже 15 октября проект должен быть представлен на заседании городского правительства.
На защите интересов
Суть будущей программы уже оглашалась неоднократно. Состоит она в том, чтобы вместо КАСов, расположенных на землях, которые предполагается ввести в градостроительный оборот, строились паркинги – на других специально выделенных для этого участках. Причем строить должны сами бывшие «касовцы». Фактически, КАСы должны превратиться в «КПП» (Коллективно построенные паркинги).
Процесс преобразования будет осуществляться примерно следующим образом: во-первых, районные власти проведут собрания с представителями КАСов, расскажут им правду о будущей градостроительной участи занимаемых ими земельных участков, и если город не собирается продлевать договор аренды больше, чем на три года, касовцам будет предложена альтернативная площадка для строительства паркинга.
«Этот участок будет предоставлен без обременений. Если снос срочный и не успеть построить паркинг, предоставим место под открытую автостоянку на время строительства из расчета количества народа в КАСе, – пообещал вице-губернатор Александр Вахмистров. – Если автовладельцы не захотят строить, то мы готовы в соответствии с имеющейся судебной практикой вернуться к вопросу компенсаций. Судов больше не будет, мы будем действовать, исходя из решений прошедших судов – они определили, за какой тип КАСа какая компенсация положена. Компенсируем и ничего предоставлять больше не будем».
Отдельно рассматривается вопрос с льготниками. Для них либо паркинги будут строиться за счет бюджета, либо город будет выкупать для них места в существующих и строящихся коммерческих паркингах.
В итоге практически каждый петербургский автовладелец будет должен для себя решить, брать ли деньги (небольшие – от 32 до 120 тыс. рублей) и искать место для парковки, или брать место для паркинга, но вкладывать деньги (суммы куда более значительные). Городским же властям главное, чтоб никто не ушел обиженным, поэтому на защиту частных гаражных интересов была поставлена государственная структура – ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей».
Первые ласточки
Полигоном для «обкатки» городской гаражной программы, скорее всего, станут КАСы, расположенные в Приморском районе, в зоне строительства Западного скоростного диаметра.
Как сообщил заместитель генерального директора ЗАО «ЗСД» Александр Филоненко, начало работ по освобождению земель для строительства ЗСД начнется в октябре нынешнего года. Списки гаражей, которые подлежат освобождению, направлены в районную администрацию и всем председателям КАС. Общее количество предполагаемых к демонтажу гаражей – около 1200. Подготовительные работы начинаются в октябре на участке от улицы Савушкина и далее на север, до Камышовой улицы.
Владельцы сносимых гаражей, в рамках провозглашенной городскими властями концепции, претендуют, во-первых, на выделение места для организации открытой автостоянки и, во-вторых, на земельный участок для строительства нового многоуровнего паркинга на льготных условиях. «Все затраты, которые связаны с проведением изыскательских работ в течение 11 месяцев делать за счет бюджетных средств: проект планировки и межевания территории, временный регламент застройки. Вот эти затратные части, которые ложатся в себестоимость реализации проекта, город возьмет на себя. Это приведет к удешевлению машиноместа в каждом построенном паркинге», – отметил Андрей Корчагин, директор ГУП «Центр городских автостоянок и гаражей».
Теперь одной из приоритетных задач для администрации Приморского района станет поиск участков как для размещения временных автостоянок, так и для капитального строительства. «Пятен в районе нет, но мы будем искать, выполняя поручение губернатора», – заверил замглавы администрации Приморского района Игорь Гудзенко.
Вероника Шеменева
На прошлой неделе правительство приняло постановление «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Преобразование территории Апраксина двора». Решение городских властей о пересмотре концепции реконструкции и развития этой, теперь уже стратегической, территории, принятое в октябре прошлого года, получит свое логическое завершение к началу сентября.
Апраксин двор занимает одно из самых лучших мест для реализации проекта комплексной, многофункциональной общественно-деловой застройки и, по мнению чиновников Смольного, на сегодняшний день представляет яркий пример неэффективного использования городской территории. «Мы считаем, – отметил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, – что преобразование этой территории носит настолько важный характер, что он достоин признания проекта стратегическим, и требует принятия срочных мер по его реализации. Комитет по инвестициям готов индивидуально сопровождать инвестора – победителя конкурса до ввода проекта в эксплуатацию».
Инвестору предстоит освоить квартал площадью 11,4 га. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет 179 тыс. кв. метров, при этом площадь объектов в частной собственности – 66,4 тыс. кв. метров, в государственной —112,6 тыс. кв. метров, из них 35,7 тыс. кв. метров обременены инвестиционными договорами. Жилая площадь – 4,8 тыс. кв. метров. Примерный объем инвестиций в проект составит более 10 млрд рублей.
Конкурсантам предлагается
Условия конкурса просты. Прежде всего, функциональное назначение должно сочетать в себе три вида использования, к примеру, торговля, развлечение, деловая зона. Кроме того, должно быть предусмотрено строительство паркинга, а общий объем инвестиций должен составить не менее 10 млрд рублей. Срок реализации проекта не более 5 лет. Участникам конкурса предстоит представить в конкурсную комиссию Концепцию создания и бизнес-план проекта, а также подтвердить финансовое обеспечение.
В Концепции необходимо будет прописать связь объектов, их функциональное назначение, составить генплан территорий, схему распределения транспортных и человеческих потоков, предложения по инженерному обеспечению.
Бизнес-план должен включать в себя график и источники финансирования проекта. Победителем будет признан тот, кто предложит лучшее исполнение условий, наиболее реалистичный проект и финансовую целесообразность.
При оценке будут применяться следующие критерии: использование объектов недвижимости и повышение социально-экономического потенциала прилегающей территории, наиболее оптимальные сроки реализации, включая инженерную подготовку территории и разработку документации, финансовая устойчивость проекта.
По итогам проведения конкурса с инвестором будет заключено соглашение по реализации проекта, на основании которого ему будет предоставлено право использования помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для реставрации и реконструкции и приспособления их к современному использованию. Организатором конкурса выступит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
КУГИ должен расторгнуть имеющиеся договоры аренды зданий и помещений и договоры аренды земельных участков, арендодателем по которым выступает Санкт-Петербург. По мере расторжения договоров аренды зданий и помещений заключать с инвестором договоры хранения зданий и помещений. Совместно с КГИОП подготовить перечень объектов культурного наследия и перечень объектов недвижимости для реставрации и реконструкции. Совместно с КИСП и КГА разработать и утвердить конкурсную документацию для проведения конкурса. Заключить с инвестором договор аренды объектов инженерной инфраструктуры на территории Апраксина двора. КИСПу поручается подготовить проект Соглашения и заключить его в установленном порядке. КЭИО совместно с КУГИ должен подготовить перечень объектов инженерной инфраструктуры, находящейся в собственности Санкт-Петербурга и подлежащей предоставлению инвестору в аренду.
Изменений в архитектуре не будет
Подводя итог обсуждению, Валентина Матвиенко отметила, что сегодня Апраксин двор – «блошиный рынок», какие есть в каждом крупном европейском городе, но такого рода объект не может находиться в центре Петербурга. Она добавила, что на севере города строится комплекс для подобного рынка. По мнению губернатора, так как реализация проекта требует очень большой суммы, должен быть привлечен серьезный инвестор. Перестройки и изменений в архитектуре исторического комплекса не будет, но нужно провести серьезную работу по преобразованию имеющихся зданий под современные условия.
Валентина Матвиенко акцентировала внимание на том, что власть уважает права частной собственности, поэтому передела собственности, находящейся на территории Апраксина двора, не будет. Губернатор добавила, что если собственники будут заинтересованы, то они могут принять участие в проекте или же заключить договор на рыночной основе.
Конкурс планируется провести в конце августа – начале сентября текущего года.
Инвесторы в рамках концепции
В любом случае на Апраксином дворе не может быть одного инвестора, так как в квартале уже работают инвесторы, а город распорядился только той частью территории, которая находится в его собственности. Поэтому будущему хозяину Апраксина двора так или иначе придется вести диалог со старожилами. Свое слово город уже сказал – сразу после заседания правительства вице-губернатор Юрий Молчанов провел совещание с инвесторами Апраксина двора (впервые с сентября 2006 года). Инвесторам было предложено компенсировать затраты, понесенные при реализации их инвестпроектов, и полюбовно «уйти со двора». Инвесторы в своем кругу 4 июля обсудили это предложение и решили остаться.
«Мы не видим необходимости в расторжении инвестдоговоров, поскольку добросовестно их исполняем в соответствии с действующим законодательством, – подчеркнул руководитель Ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин двор» Юрий Козлов. – Инвесторы поддерживают желание города улучшить состояние Апраксина двора и сделают все от них зависящее для реализации этих планов». Что же касается взаимодействия с будущим крупным инвестором, то к обсуждению этой темы инвесторы действующие готовы будут вернуться после оглашения результатов конкурса.
«Учитывая, что было заявлено, что памятники, находящиеся на территории Апраксина двора, будут сохраняться, то предмета ни для разногласий, ни для совместной работы с будущим победителем конкурса пока нет, – считает Андрей Богданов, генеральный директор ООО «ФАРМАЮНИОН», компании, реализующей инвестдоговор с городом по корпусам 50 и 51. – Если верить, что собственники «не будут обижены», то инвесторы, как собственники вложенных средств и труда, тоже не должны быть обижены и смогут завершить инвестиционные проекты, которые в точности соответствуют принятой правительством концепции сохранения исторических памятников в квартале. Мы занимаемся реставрацией и реконструкцией корпусов, все свои действия согласуем с КГИОП и КГА, то же самое придется делать и новому стратегическому инвестору.
Каким образом мы будем взаимодействовать с единым инвестором, пока сказать сложно, все будет зависеть от того, какую именно концепцию он предложит, и кто станет победителем».
Напомним, что в настоящее время известен, по крайней мере, один участник будущего конкурса – ООО «Рюрик Менеджмент», управляющая компания шведской инвестиционной группы RURIC AB. Юрий Козлов сообщил, что действующие инвесторы в рамках консорциума, созданного с участием крупных российских и зарубежных инвестиционных компаний, тоже предполагают свое участие в торгах по Апраксину двору.
Лилиана Глазова, Вероника Шеменева