Малые города как точки роста
В рамках ПМЭФ-2018 состоялась панельная сессия «Пространственное развитие. Малые территории: от стратегии выживания к стратегии развития». Практически в это же время в Москве были подведены итоги Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.От Ленинградской области в конкурсе принимали участие Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
Проблематика развития малых городов серьезно затронута и в «майских указах» Президента РФ, и во многих других основополагающих документах. Андрей Максимов, председатель комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ, отметил в рамках сессии, что сегодня многие малые города остаются заложниками недофинансирования и «недовнимания»: «Даже в советские времена малые города по большей части обошла волна индустриализации. Это кардинально отличает нашу страну от других государств, где уже в XX веке осознали ценность особой культурно-исторической атмосферы малых городов, их конкурентные преимущества».
В ловушке «недовнимания»
«В России около тысячи городов, которые относятся к категории малых. Мы условно определяем их как города с населением до 100 тыс. человек. Согласно исследованиям, лишь самая незначительная часть из таких городов демонстрирует рост. Большинство откровенно депрессирует, причем на фоне отсутствия внятных стратегий по поводу того, что с этим делать», – констатировал генеральный директор Центра социального проектирования «Платформа» Алексей Фирсов.
Г-н Фирсов обозначил ключевые проблемы, препятствующие развитию малых городов: нехватка ресурсов, слабые управленческие навыки местных сити-менеджеров, перевернутая бюджетная пирамида, при которой большую часть налогов забирает региональный центр, и др. «Наличествует и так называемый земельный парадокс – ситуация, когда земля находится в собственности муниципалитета, а реальные активы на ней – ему не принадлежат. Ситуацию часто усугубляет то обстоятельство, что мотивы искать инвесторов у местной администрации отсутствуют, ведь это требует определенных усилий. Гораздо проще придерживаться сложившихся управленческих подходов», – отметил директор Центра социального проектирования «Платформа».
По мнению Алексея Фирсова, новым инвесторам часто приходится преодолевать круг недоверия местного комьюнити, а кроме того – сталкиваться с дефицитом профессиональных кадров и решать проблемы модернизации и восстановления устаревшей или вовсе разрушенной инфраструктуры.
Агломерация vs малые города
По мнению экспертов сессии, рассуждать, что лучше – развивать малые города или уделять больше внимания агломерациям, – по сути своей неправильно. «Наша задача – уйти от этих ложных «развилок», – уверен Алексей Фирсов. – Есть малые города, которые органично встраиваются в агломерации, но и на тех, что в силу различных причин, прежде всего географических, не встраиваются – тоже нельзя ставить крест».
«Эксперты-урбанисты прогнозируют, что в ближайшие 50 лет вся инвестиционная активность будет сосредоточена вокруг агломераций. Это действительно мировой тренд, – согласен замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. – Но мы не вправе не обращать внимания на малые территории, где проживает большая часть населения. В Европе малые города считаются весьма комфортными для жизни. У нас малые города часто отстают в развитии – это безусловный факт».
«К сожалению, мы получили в наследство от советских времен в основном моноцентричные агломерации, в которых превалирует крупный город. Но европейская практика говорит о том, что успешно существуют и полицентричные агломерации. Мы должны к этому стремиться, а не «перетаскивать» ресурс с места на место», – заявила руководитель направления «Пространственное развитие» Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова.
Есть и особенности работы с местными администрациями, согласна она. «В свое время я работала руководителем Комитета по туризму и пространственному развитию Пскова. Чтобы «завести» местных производителей мёда в гостиничные объекты, показать их продукцию в столичных городах, мне потребовалось практически три года, – поделилась опытом Наталья Трунова. – Надо было сформировать бренд, обеспечить участие в различных презентационных мероприятиях. Только когда производители поняли, что я не собираюсь на них зарабатывать, а хочу помочь, мы стали получать отдачу. Люди начали регистрировать ИП, а ведь раньше – это был почти полностью «серый» сектор».
Конкурс как стимул
Как рассказал Андрей Чибис, Минстрой решил провести конкурс среди малых городов для поддержки проектов по созданию привлекательных городских пространств — повышающих качество жизни, привлекающих туристов, развивающих индустрию услуг, сохраняющих уникальные объекты наследия и красивые ландшафты. При оценке проектов учитывались проработка финансово-управленческой модели, наличие продуманных социокультурных программ, вовлечение специалистов, взаимодействие исторической среды с проектными решениями, сохранение аутентичности, обеспечение связности туристических маршрутов, создание локальных центров активности и притяжения.
«На конкурс было подано 455 заявок. Почти половина всех малых городов России (с численностью до 100 тыс. человек) сделали свои проекты», – констатировал Андрей Чибис. Замминистра подчеркнул, что основными критериями конкурса были: влияние проекта на рост экономики муниципалитета, работа управленческих команд в agile-режиме. «Конкурс стал своеобразной платформой обучения сити-менеджеров. Проекты защищают главы регионов персонально, ведется видеотрансляция их выступлений, сразу видно – «горят» глаза или нет», – рассказал Андрей Чибис.
Инфраструктура – это бич
Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, отметила, что для развития туризма в малых городах должна быть создана хотя бы минимальная инфраструктура. «В программах Минстроя по развитию малых городов нужно предусмотреть на это средства», – считает она.
Андрей Чибис согласен: «В таких городах объем потребления небольшой, а строительство инфраструктуры и ее обслуживание стоят серьезных денег. Невозможно поднять тарифы для окупаемости инвестиций. Чтобы механизм концессии заработал и в малых городах тоже, проекты по модернизации инфраструктуры требуют дополнительной бюджетной поддержки. Мы будем биться за то, чтобы малые города получили на это средства».
Глава администрации города Суздаль Сергей Сахаров обратил внимание на проблему несовершенства налогообложения. «Суздаль с позиции федерального центра кажется успешным городом, мы каждый год бьем рекорды по туристическому трафику. При этом наш налоговый доход не увеличивается. Наши основные налоговые доходы, как и в любом малом городе, составляют налог на землю, налог на имущества физлиц, НДФЛ. В первых двух случаях на налоговые поступления туристический поток никак не влияет, а НДФЛ – влияет, но для малых городов он равен 10%, все остальное «отлетает» в пользу районов», – объяснил Сергей Сахаров.
По мнению главы администрации города Суздаль, назрела необходимость введения и туристического сбора: «Турист, въезжающий на территорию, должен платить за содержание инфраструктуры. Это нормальная европейская практика, не надо этого бояться. Кто-то должен положить начало разработке этого законопроекта».
В завершение своего выступления Сергей Сахаров привел неутешительные цифры: «Общий бюджет Суздаля – 98 млн рублей в месяц. Из них обязательных трат – 83 млн рублей, а вот на 15 млн рублей – как хочешь, так и развивай свой родной край. И это еще не самый худший малый город. Можно сказать – образцово-показательный».
Выборг – победитель
Во Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовал Минстрой, от Ленобласти участвовали Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
В условиях жесточайшей конкурентной борьбы Выборг стал одним из 20 победителей конкурса в категории «Исторические поселения». Из федерального бюджета Выборгу будет перечислено 70 млн рублей на реализацию заявленного на конкурс проекта по благоустройству зоны отдыха на Смоляном мысе.
«Начав программу реконструкции Старого Выборга, мы поставили задачу вернуть былой облик единственному средневековому городу России. С этой целью администрация региона старается привлекать средства из всех возможных источников, – отметил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. – В 2018 году Выборг станет местом проведения Дня Ленинградской области, и победа в конкурсе с финансированием одного из значимых проектов — хорошее дополнение к тем средствам, что выделены на его реставрацию из областного и федерального бюджетов. Уверен, и выборжане, и туристы по достоинству оценят те положительные перемены, которые сейчас происходят»
РАД в рамках процедуры банкротства ООО «Мозель» выставил на продажу 1,2 га на Октябрьской набережной.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу посредством публичного предложения 1,2 га под строительство многоквартирного жилого комплекса в Невском районе Петербурга. Заявки на участие в аукционе принимаются с 21 марта. Торги проводятся в рамках процедуры банкротства бывшего крупнейшего импортера алкоголя – ООО «Мозель». Начальная минимальная цена за лот составляет 350 млн рублей.
Как рассказали в пресс-службе РАДа, участок расположен на первой линии Октябрьской набережной, вблизи крупных магистралей города – Дальневосточного проспекта и Народной улицы по адресу ул. Крыленко, д. 1а, лит. М. На данной территории будущий инвестор может построить около 23 тыс. кв. м жилья. При этом максимальная высота застройки должна составить не более 75 м (ориентировочно 25 этажей).
Как говорят в РАД, объект расположен в активно развивающемся квартале. Рядом есть вся необходимая социальная инфраструктура – детский сад, школа, поликлиника, магазины, кафе и т. д. Отметим, что Октябрьская набережная давно полюбилась девелоперами. В непосредственной близости от земельного участка строится ЖК «Светлый мир «О’Юность…» от компании «Севен Санс Девелопмент». Недавно о начале реализации ЖК «Цивилизация» в этой локации заявила «Группа ЛСР». Компания «БФА-Девелопмент» готовит к выходу на рынок ЖК «Идеальный город». Кроме этого, в Невском районе Петербурга будет строить «Дом на набережной» Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского стоимостью 4 млрд рублей.
«Главным преимуществом данного участка, является выход на набережную. Используя этот фактор, будущий инвестор может реализовать здесь проект жилья бизнес-класса с видовыми квартирами. Участки под жилищное строительство в черте КАДа, а тем более рядом с Невой, являются дефицитом. Поэтому мы рассчитываем, что инвесторы проявят интерес к данному объекту», – прокомментировала Ольга Желудкова, начальник департамент по работе с проблемными и непрофильными активами банков РАДа.
Эксперты рынка, опрошенные «АСН-инфо» также положительно оценивают данную локацию, отмечая, что на продаваемый участок будет спрос.
«Петербург – это город рек и каналов, и набережная – это вкусная локация. Невский район давно освоен, здесь хорошо развита инфраструктура. Уверен, что желающих побороться за этот участок будет множество, – прокомментировал Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. По его словам, активность девелоперов будет зависеть от того, есть ли готовый градплан участка и утвержденный ППТ. «В первую очередь, данный участок будет интересен тем девелоперам, которые уже реализуют свои проекты в этой локации. Они знакомы с территорией, знают ее подноготную, лучше других представляют реальную инженерную картину на территории. Возможно, что при согласовании каких-то иных своих проектов ими делались какие-то эскизные и прочие проработки. Кроме этого, увязка со своим проектом по-соседству дает синергетический эффект и т.д.», – заключил Андрей Тетыш.
Со своей стороны, Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отметила, что у Невского района большие перспективы с точки зрения редевелопмента промышленных зон. «Однако этот район слабо обеспечен станциями метро, нуждается в увеличении транспортной доступности, новых маршрутах для общественного транспорта, т.к. население за минувшее десятилетие заметно увеличилось», – прокомментировала она.
По ее словам, жилье в промзонах вдоль Октябрьской набережной должно быть диверсифицировано по классам ведь близость к воде – это только один из факторов, который будет влиять на классность жилья. «Большое значение имеет напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной: по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует, и говорить о том, что там будет построено только жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье», – рассказала Светлана Денисова.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
–Девелоперам почти всегда интересны проекты в промышленных зонах при адекватной инвестиционной нагрузке, потому что эти площадки обеспечены сетями, обладают большими инженерными ресурсами и высокой транспортной доступностью, по сравнению с территориями в заКАДье. Продается жилье в таких проектах живее и легче, чем новый девелопмент на удаленных территориях. Ограничение застройки пригорода Петербурга будет способствовать интересу девелоперов к промзонам в черте города. Это городские локации, обеспечивающие близость к спортивным учреждениям, музеям, театрально концертным залам, детским развивающим кружкам, что так необходимо людям.
Чем ближе дата принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, тем больше вокруг нового документа возникает споров.
Ограничение по высотности и плотности застройки, озеленение территорий, новые формулировки – все вызывает вопросы.
Представители строительного сообщества Северной столицы обсудили проект новых ПЗЗ на заседании круглого стола, организованном ООО «Негосударственный надзор и экспертиза». Оставлять документ в нынешнем виде нельзя, считают они. Интересно, что представитель ведомства, которое разрабатывает ПЗЗ, – Комитета по Градостроительству и архитектуре – на мероприятие не пришел.
Тяга к высокому
Задал тон разговору генеральный директор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин: «Градостроительные нормативы – дело хорошее только в том случае, когда правила помогают, как костыли, а не мешают, как барьеры. У нас чаще бывает так, что нормативы превращаются в барьеры для инвесторов, проектировщиков, застройщиков и даже КГА, потому как мы потом сидим и все вместе ломаем голову над последствиями».
Первое, что необходимо исправить в ПЗЗ, по мнению господина Цыцина – коэффициент использования территории (КИТ). Согласно действующей редакции правил для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до девяти этажей он составляет 1,7, выше девяти – 2,3. По оценкам экспертов, в историческом центре этот показатель составляет 3,5.
«А если «уменьшить» метровые стены, то он вообще будет 4,5. Нужно пересмотреть КИТы, ведь нам нравится центр города и не нравятся его окраины как бы ни старались архитекторы», – считает Сергей Цыцин.
Сергей Цыцин негативно высказался о высотном регламенте в проекте ПЗЗ – ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 м: «Это же будет невыразительная, однородная среда – удар по градостроительному облику Петербурга. Отсутствие вертикальных доминант станет барьером для качественной архитектуры».
Кстати, по словам директора по строительству «Строительного треста» Леонида Кузнецова, в Петербурге стали тщательнее рассматривать высотные проекты. В частности, как в действующих, так и в новых ПЗЗ существует пункт о том, что «максимально допустимая высота зданий и сооружений, расположенных на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале».
«Недавно Госстройнадзор нам отказал в выдаче разрешения на строительства дома на пр. Тореза, ссылаясь именно на этот пункт, – сказал Леонид Кузнецов. – Когда мы запросили методику определения этого параметра, сказали, что ее не существует. Мы узнавали у коллег, никто раньше с этим не сталкивался. Но, видимо, сейчас будут».
По мнению президента НГ «Негосударственный надзор и экспертиза» Александра Орта, методику эту необходимо либо подробно разъяснить, либо исключить ее из ПЗЗ вовсе.
С ним согласен и генеральный директор компании «47 трест» Михаил Зарубин: «В Кировском районе недалеко от станции метро «Кировский завод» есть трехэтажные старые дома. Основываясь на этой логике, там нужно строить новые четырехэтажные. На это никто не пойдет».
Замена понятий
В числе вызывающих вопросы изменений в ПЗЗ эксперты назвали и нормативы по минимальным отступам от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами. Как объяснила руководитель отдела комплексной экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер, в проекте ПЗЗ отступ определяется по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы <…>, но не менее 10 м в случае необходимости обеспечения нормативной инсоляции и освещенности. «А кто будет определять этот случай? По какому принципу?» – не понимает Алина Плетцер.
Также она обозначила несколько новых понятий в ПЗЗ, определение которых в документе не разъясняется. Например, вместо «минимальной площади земельного участка» планируется ввести «предельный размер земельного участка». «То есть этот параметр теперь подразумевает и максимальный размер участка? Вообще непонятно, почему в КГА решили это понятие изменить», – сетует госпожа Плетцер.
Еще один новый термин в проекте ПЗЗ – «перестройка». Он добавился к уже имеющимся «пристройке» и «надстройке». Что он означает, спикеры объяснить не смогли.
«Еще непонятно, для чего участок нужно засыпать 1,5 м земли, – добавляет генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова. – В КГА нам объяснили – это нужно для посадки деревьев и кустарников. А почему просто нельзя было написать: «Сажайте деревья»? Ведь то, что застройщик засыплет участок землей, не обязывает его потом сажать там деревья».
Кроме того, по новым ПЗЗ нельзя будет включать в площади озеленения места, покрытые георешеткой. Это приведет к тому, что девелоперы покроют пожарные проезды и все автостоянки асфальтом, так как он намного дешевле георешеток, считают эксперты.
Говоря о дате принятия ПЗЗ, спикеры разошлись во мнении. Одни говорили, что это случится уже в апреле, другие – в сентябре.
Мнение:
Александр Орт, президент группы компаний «ННЭ», член совета «НОЭКС»:
– Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на его недочеты. Иначе будет ситуация как в 2004 году с Градкодексом: сначала издали тонкую книжечку, а в этом же году к ней добавилась книжка в два раза толще с поправками. Поторопимся с ПЗЗ и примем весной – уже в декабре получим много дополнений.