Малые города как точки роста
В рамках ПМЭФ-2018 состоялась панельная сессия «Пространственное развитие. Малые территории: от стратегии выживания к стратегии развития». Практически в это же время в Москве были подведены итоги Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.От Ленинградской области в конкурсе принимали участие Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
Проблематика развития малых городов серьезно затронута и в «майских указах» Президента РФ, и во многих других основополагающих документах. Андрей Максимов, председатель комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ, отметил в рамках сессии, что сегодня многие малые города остаются заложниками недофинансирования и «недовнимания»: «Даже в советские времена малые города по большей части обошла волна индустриализации. Это кардинально отличает нашу страну от других государств, где уже в XX веке осознали ценность особой культурно-исторической атмосферы малых городов, их конкурентные преимущества».
В ловушке «недовнимания»
«В России около тысячи городов, которые относятся к категории малых. Мы условно определяем их как города с населением до 100 тыс. человек. Согласно исследованиям, лишь самая незначительная часть из таких городов демонстрирует рост. Большинство откровенно депрессирует, причем на фоне отсутствия внятных стратегий по поводу того, что с этим делать», – констатировал генеральный директор Центра социального проектирования «Платформа» Алексей Фирсов.
Г-н Фирсов обозначил ключевые проблемы, препятствующие развитию малых городов: нехватка ресурсов, слабые управленческие навыки местных сити-менеджеров, перевернутая бюджетная пирамида, при которой большую часть налогов забирает региональный центр, и др. «Наличествует и так называемый земельный парадокс – ситуация, когда земля находится в собственности муниципалитета, а реальные активы на ней – ему не принадлежат. Ситуацию часто усугубляет то обстоятельство, что мотивы искать инвесторов у местной администрации отсутствуют, ведь это требует определенных усилий. Гораздо проще придерживаться сложившихся управленческих подходов», – отметил директор Центра социального проектирования «Платформа».
По мнению Алексея Фирсова, новым инвесторам часто приходится преодолевать круг недоверия местного комьюнити, а кроме того – сталкиваться с дефицитом профессиональных кадров и решать проблемы модернизации и восстановления устаревшей или вовсе разрушенной инфраструктуры.
Агломерация vs малые города
По мнению экспертов сессии, рассуждать, что лучше – развивать малые города или уделять больше внимания агломерациям, – по сути своей неправильно. «Наша задача – уйти от этих ложных «развилок», – уверен Алексей Фирсов. – Есть малые города, которые органично встраиваются в агломерации, но и на тех, что в силу различных причин, прежде всего географических, не встраиваются – тоже нельзя ставить крест».
«Эксперты-урбанисты прогнозируют, что в ближайшие 50 лет вся инвестиционная активность будет сосредоточена вокруг агломераций. Это действительно мировой тренд, – согласен замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. – Но мы не вправе не обращать внимания на малые территории, где проживает большая часть населения. В Европе малые города считаются весьма комфортными для жизни. У нас малые города часто отстают в развитии – это безусловный факт».
«К сожалению, мы получили в наследство от советских времен в основном моноцентричные агломерации, в которых превалирует крупный город. Но европейская практика говорит о том, что успешно существуют и полицентричные агломерации. Мы должны к этому стремиться, а не «перетаскивать» ресурс с места на место», – заявила руководитель направления «Пространственное развитие» Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова.
Есть и особенности работы с местными администрациями, согласна она. «В свое время я работала руководителем Комитета по туризму и пространственному развитию Пскова. Чтобы «завести» местных производителей мёда в гостиничные объекты, показать их продукцию в столичных городах, мне потребовалось практически три года, – поделилась опытом Наталья Трунова. – Надо было сформировать бренд, обеспечить участие в различных презентационных мероприятиях. Только когда производители поняли, что я не собираюсь на них зарабатывать, а хочу помочь, мы стали получать отдачу. Люди начали регистрировать ИП, а ведь раньше – это был почти полностью «серый» сектор».
Конкурс как стимул
Как рассказал Андрей Чибис, Минстрой решил провести конкурс среди малых городов для поддержки проектов по созданию привлекательных городских пространств — повышающих качество жизни, привлекающих туристов, развивающих индустрию услуг, сохраняющих уникальные объекты наследия и красивые ландшафты. При оценке проектов учитывались проработка финансово-управленческой модели, наличие продуманных социокультурных программ, вовлечение специалистов, взаимодействие исторической среды с проектными решениями, сохранение аутентичности, обеспечение связности туристических маршрутов, создание локальных центров активности и притяжения.
«На конкурс было подано 455 заявок. Почти половина всех малых городов России (с численностью до 100 тыс. человек) сделали свои проекты», – констатировал Андрей Чибис. Замминистра подчеркнул, что основными критериями конкурса были: влияние проекта на рост экономики муниципалитета, работа управленческих команд в agile-режиме. «Конкурс стал своеобразной платформой обучения сити-менеджеров. Проекты защищают главы регионов персонально, ведется видеотрансляция их выступлений, сразу видно – «горят» глаза или нет», – рассказал Андрей Чибис.
Инфраструктура – это бич
Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, отметила, что для развития туризма в малых городах должна быть создана хотя бы минимальная инфраструктура. «В программах Минстроя по развитию малых городов нужно предусмотреть на это средства», – считает она.
Андрей Чибис согласен: «В таких городах объем потребления небольшой, а строительство инфраструктуры и ее обслуживание стоят серьезных денег. Невозможно поднять тарифы для окупаемости инвестиций. Чтобы механизм концессии заработал и в малых городах тоже, проекты по модернизации инфраструктуры требуют дополнительной бюджетной поддержки. Мы будем биться за то, чтобы малые города получили на это средства».
Глава администрации города Суздаль Сергей Сахаров обратил внимание на проблему несовершенства налогообложения. «Суздаль с позиции федерального центра кажется успешным городом, мы каждый год бьем рекорды по туристическому трафику. При этом наш налоговый доход не увеличивается. Наши основные налоговые доходы, как и в любом малом городе, составляют налог на землю, налог на имущества физлиц, НДФЛ. В первых двух случаях на налоговые поступления туристический поток никак не влияет, а НДФЛ – влияет, но для малых городов он равен 10%, все остальное «отлетает» в пользу районов», – объяснил Сергей Сахаров.
По мнению главы администрации города Суздаль, назрела необходимость введения и туристического сбора: «Турист, въезжающий на территорию, должен платить за содержание инфраструктуры. Это нормальная европейская практика, не надо этого бояться. Кто-то должен положить начало разработке этого законопроекта».
В завершение своего выступления Сергей Сахаров привел неутешительные цифры: «Общий бюджет Суздаля – 98 млн рублей в месяц. Из них обязательных трат – 83 млн рублей, а вот на 15 млн рублей – как хочешь, так и развивай свой родной край. И это еще не самый худший малый город. Можно сказать – образцово-показательный».
Выборг – победитель
Во Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовал Минстрой, от Ленобласти участвовали Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
В условиях жесточайшей конкурентной борьбы Выборг стал одним из 20 победителей конкурса в категории «Исторические поселения». Из федерального бюджета Выборгу будет перечислено 70 млн рублей на реализацию заявленного на конкурс проекта по благоустройству зоны отдыха на Смоляном мысе.
«Начав программу реконструкции Старого Выборга, мы поставили задачу вернуть былой облик единственному средневековому городу России. С этой целью администрация региона старается привлекать средства из всех возможных источников, – отметил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. – В 2018 году Выборг станет местом проведения Дня Ленинградской области, и победа в конкурсе с финансированием одного из значимых проектов — хорошее дополнение к тем средствам, что выделены на его реставрацию из областного и федерального бюджетов. Уверен, и выборжане, и туристы по достоинству оценят те положительные перемены, которые сейчас происходят»
Рынку реставрации не хватает частных инвесторов и более четких профессиональных и образовательных стандартов. Как чувствует себя отрасль сегодня и в каких изменениях нуждается, «Строительный Еженедельник» выяснял у представителей петербургского сообщества реставраторов.
Как и в других сферах, законодательство в сфере реставрации не всегда успевает оперативно реагировать на актуальные задачи и потребности отрасли. Несмотря на то, что в целом ситуация с нормативно-правовым регулированием изменилась в позитивную сторону, пробелы еще остаются, отмечает и. о. председателя Российской ассоциации реставраторов Татьяна Черняева.
Так, Российская ассоциация реставраторов неоднократно обращала внимание на необходимость заменить аукционы на выполнение реставрационных работ конкурсами. «При проведении работ по сохранению объектов культурного наследия огромное значение имеют опыт, квалификация специалистов, а также качество выполняемых работ. К сожалению, все это невозможно определить на стадии проведения аукциона», – говорит Татьяна Черняева.
Устранить лазейки
Действующие законы требуют ужесточения, уверен президент ООО «Лапин энтерпрайз» Алексей Лапин: «Например, законодательно запретить участие в тендерах компаниям без опыта работы в реставрации или предусмотреть меры, которые не позволят выдавать ремонт за реставрацию».
Председатель Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина более актуальной проблемой, чем демпинг, считает неизученность технологических операций, используемых в реставрации. Из-за чего сметные нормы неверно отражают затраты времени, материалов и иных ресурсов, что приводит к большим потерям и отражается на качестве работ.
«Второй источник потерь – процесс проведения строительной экспертизы в случае приспособления памятников к современному использованию. Эксперт не имеет права отклониться от Градостроительного кодекса и иных строительных норм, осуществить приспособление без значительных потерь просто невозможно. Теоретически существует возможность отстоять то или иное техническое решение, но это сопряжено с большой потерей времени и даже с угрозой неисполнения договоров на проектирование. Таким образом, проще бывает пойти на значительную переделку, а силы проектировщиков уходят на обоснование необходимости изменений, связанных с утратой предметов охраны», – приводит пример председатель Союза реставраторов Петербурга.
По мнению главного инженера проекта ОАО «СПб Институт «Ленпроектреставрация» Татьяны Маковской, необходимо законодательно закрепить механизм персональной ответственности за необеспечение своевременных мер по сохранности и надлежащей эксплуатации объектов культурного наследия.
Кадровый вопрос
Председатель Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина считает, что существующая классификация профессий и должностей в отрасли не отвечает современным требованиям реставрационного производства. «Это серьезно усложняет работу. Реставрационные компании вынуждены содержать в штате двух специалистов: один из них имеет требуемое образование, но не может справляться с современными технологическими задачами, а другой – профессионал без диплома, но хорошо знающий применяемые технологии, – рассказывает госпожа Шангина. – Необходимо изменить ситуацию таким образом, чтобы знания, которые сегодня даются в ВУЗах, четко соответствовали требованиям работодателей отрасли».
В Российской ассоциации реставраторов среди проблем в сфере подготовки кадров перечисляют недостаточный объем учебной литературы, отсутствие защиты научных работ в области реставрации и неопределенность с профессиональными стандартами в сфере сохранения объектов культурного наследия, соответствующими требованиям Минтруда.
Как напоминает Татьяна Черняева, Минтруда России уже четыре раза инициировало разработку профессиональных стандартов в сфере реставрации, однако они все еще не утверждены. «Разработанный РАНХиГС проект профстандарта «Реставратор объектов культурного наследия» был отклонен ввиду большого количества замечаний со стороны профессионального сообщества. Судьба трех проектов профстандартов, «Реставратор памятников деревянного зодчества», «Реставратор архивных и библиотечных материалов», «Реставратор художественных изделий и декоративных предметов», разработанных ООО «Правовед», на сегодняшний день, к сожалению, не известна», – приводит примеры госпожа Черняева.
Профстандарты позволят вносить изменения и в образовательные стандарты, разрабатывать новые, а также более точно определить перечень должностей и профессий, по которым проводится аттестация специалистов-реставраторов.
Нивелировать проблему несоответствия компетенций, которые дает ВУЗ, потребностям работодателей может более тонко настроенная система профессиональной переподготовки. При участии Российской ассоциации реставраторов создана база российских учебных заведений, осуществляющих подготовку, переподготовку и повышение квалификации в области реставрации. В нее включены более 60 средних и высших учебных заведений из 36 регионов страны. Продолжается совместная работа Ассоциации и Союза реставраторов России по созданию отделения Координационного центра профессиональной подготовки по СЗФО в Санкт-Петербурге. Координационный центр будет рекомендовать программы обучения для реставраторов, в зависимости от их профессионального уровня и уровня образования, для прохождения аттестации в Минкультуры России. Пока единственный такой центр существует только в Москве.
Дефицит не кадров, но заказов
В целом, представители реставрационной отрасли не наблюдают общего дефицита специалистов. «Кадровый голод» касается лишь отдельных специальностей. Так, президент ООО «Лапин энтерпрайз» Алексей Лапин отмечает дефицит проектировщиков-реставраторов. А главный инженер проекта ОАО «СПб Институт «Ленпроектреставрация» Татьяна Маковская – недостаток высококвалифицированных специалистов инженерных разделов, таких, как инженер-конструктор, инженер по отоплению и вентиляции, инженер по наружным сетям, инженер-технолог. «Не разработан курс повышения квалификации главных инженеров проектов, нацеленных на разработку проектов приспособления памятников под современное использование», – добавляет госпожа Маковская.
Но не это является основной проблемой отрасли сегодня. «Конъюнктура современного рынка реставрационных услуг изменчива. Под давлением экономических обстоятельств он нуждается в молодых специалистах, легко и быстро ориентирующихся в потребностях рынка и обладающих достаточной базой знаний», – говорит Татьяна Черняева.
«Предприятия могут позволить себе заниматься кадровыми вопросами только в том случае, если имеют отчетливое представление о перспективах загрузки, а это, к сожалению, в сфере реставрации не всегда представляется возможным», – обозначает проблему Нина Шангина. «С обучением нет проблем, есть проблемы с объемами работ», – вторит ей Алексей Лапин.
Дисбаланс государственного и частного
Рынок реставрации сильнее других зависим от государственного заказа. По данным Правительства Петербурга, в 2016 году из общей суммы финансирования мероприятий по сохранению, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия Петербурга на внебюджетные источники пришлось 16,8%, включая инвестиционные проекты. В 2015 году этот показатель достигал уровня 5,6%.
Частные инвесторы – единственная альтернатива Госзаказу. В настоящее время Правительство Петербурга изучает опыт Москвы, где инвесторы, вкладывающие средства в здания-памятники, получают их в аренду по ставке 1 рубль за квадратный метр.
«В целом, проект «Метр за рубль», безусловно, очень интересен и перспективен. В ближайшее время его должны вынести на рассмотрение Совета по сохранению культурного наследия города. Там и станут известны его подробности», – полна надежд Нина Шангина.
Среди других способов привлечения внебюджетных средств в сохранение объектов культурного наследия Татьяна Черняева перечисляет такие программы, как проект «Мы родом из России», программу «Зеленый коридор» для поддержки инвесторов, выкупающих объекты культурного наследия на основе беспроцентной рассрочки, сдача в аренду на льготных условиях неиспользуемых объектов культурного наследия.
«Идеальная альтернатива – это передача под частные инвестпроекты неэксплуатируемых зданий-памятников, – комментирует Алексей Лапин. – При этом инвестор должен быть обязан условиями контракта проводить в них комплексную реставрацию под надзором КГИОП силами компаний, получивших лицензию в Минкульте».
Цифра
60 учебных заведений осуществляют в России подготовку специалистов в области реставрации
Вопросы регистрации машино-места как самостоятельного объекта недвижимости обсуждали на заседании круглого стола «Паркинг как объект недвижимости и инвестиций», состоявшегося в рамках Ярмарки недвижимости. Организатором круглого стола выступила газета «Строительный Еженедельник».
C 1 января текущего года вступил в силу Федеральный закон №315-ФЗ от 03.07.2016 г. «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места – части зданий, сооружений – являются самостоятельными объектами права. Ранее машино-место не являлось самостоятельным объектом, теперь же оно может быть предметом договоров купли-продажи, дарения, аренды, залога, может отчуждаться посторонним лицам без отказа от преимущественного права покупки иных собственников машино-мест. Однако непроясненным остается вопрос о регистрации машино-мест.
Ждите разъяснений
Адвокат, к. ю. н. Анна Василянская обратила внимание участников круглого стола на тот факт, что пока ни одно машино-место в соответствии с последними изменениями в законодательстве зарегистрировано не было. И когда это произойдет – вопрос открытый. «Из преимуществ законодательных новелл – возможность распоряжаться машино-местом как отдельным объектом недвижимости, его можно сдавать, продавать, оно может являться предметом ипотеки. Другое преимущество – возможность получить на машино-место налоговые льготы. Если ранее налог на паркинги составлял 0,5% от кадастровой стоимости, сейчас при расчете налога на имущество физлиц к этому объекту станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости. Еще один положительный момент – возможность выделить объект из общей долевой собственности без согласования с остальными собственниками».
Отвечая на вопрос о порядке регистрации машино-мест, Анна Василянская указала на два временных промежутка – сдача и ввод в эксплуатацию объекта до января 2017 года и после этой даты. «При введении в эксплуатацию или покупке новостройки после января 2017 года процедура упрощается: на кадастровый учет ставится здание, в котором расположен паркинг, и происходит одновременная регистрация машино-мест, – рассказала эксперт. – Если объект введен в эксплуатацию до 2017 года, все сложнее – необходимо в первую очередь получить технический план, а кадастровый инженер должен иметь соответствующую компетенцию для выполнения таких работ. Другая проблема – как выделить машино-место. На данный момент однозначно ответить на этот вопрос невозможно. В теории мы должны заключить договор с кадастровым инженером, он – составить технический план, который обычно выполняется в электронном виде и подписывается ЕЦП кадастрового инженера. После получения техплана собственник имеет право выделить долю в натуре. Здесь тоже много вопросов, по которым постепенно начинает складываться судебная практика. Несколько дел в производстве уже есть, но они отложены до июня до получения разъяснений горсуда. После постановки объекта на кадастровый учет собственник регистрирует право собственности на машино-место».
Неясно, как именно будут распределены машино-места: «Скорее всего, будет утверждена выработанная практикой система, – рассуждает Анна Василянская. – Возможно, это будут обозначения цветом на напольном покрытии. Но при этом остается свободной часть территории, которая будет являться общедолевой собственностью. Здесь появляется проблематика поэтажной собственности, если паркинг – это один объект собственности, а многоквартирный дом над ним – другой. Как заставить собственников паркинга, которые не владеют в этом доме квартирой, нести расходы на общее содержание имущества? Вопросов очень много».
Государственная пошлина за государственную регистрацию права для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических лиц – 22 000 рублей. Светлана Сальникова, директор по инвестициям ООО «ИнКорСтрой-58», справедливо задается вопросом: «Мы – юридическое лицо, нам принадлежит 130 парковочных мест. Речь идет о получении кадастровых номеров за 22 тысячи рублей?». В ответ Анна Василянская цитирует Росреестр: «Ждите разъяснений». Примерно такие же ответы юристы получают на вопросы о необходимости оформления отдельного кадастрового паспорта на каждое из машино-мест и о процедуре подачи документов на регистрацию.
«Пока не будет судебной практики, пока мы не начнем судиться, вразумительных ответов не получим», – прокомментировали ситуацию из зала.
Как рассказала Наталья Едунова, директор департамента кадастровых работ ГУП «ГУИОН», подача документов в органы учета и регистрации для постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности в отношении машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сегодня невозможна в связи с тем, что XML-схемы, используемые для формирования XML-документов и необходимые для осуществления данной процедуры, отсутствуют. Они будут считаться введенными в действие по истечении двух месяцев со дня их размещения на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru. До сегодняшнего дня данные схемы не опубликованы. «Однако ГУП «ГУИОН» уже сегодня разработало методику предоставления услуги по оформлению машино-мест в паркингах как самостоятельных объектов недвижимости и постановке их на кадастровый учет и регистрации прав собственности. Кроме этого, ГУП «ГУИОН» уже ведет прием соответствующих заявок. Соответственно, как только появятся необходимые XML-схемы, то предприятие приступит к предоставлению услуги», – сказала Наталья Едунова.
Город готовит предложение
Фонд Имущества Петербурга готовит аукционы на право аренды 14 паркингов – рассказал на круглом столе Илья Жинкин, заместитель генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга, начальник управления приватизации, арендных отношений и реализации объектов жилого фонда. «Паркинги построены, введены в эксплуатацию, технически подготовлены и вовлечены в хозяйственный оборот, – подчеркнул Илья Жинкин. – Мы ждем постановления Правительства Петербурга. Вероятнее, торги состоятся уже в мае текущего года. Мы готовы сдать в аренду 14 паркингов общей вместимостью 2,5 тыс. машино-мест».
Фонд имущества готовит к продаже на аукционах 19 земельных участков под строительство новых паркингов. «Девять из них уже выставлены, еще десять будут готовы через несколько месяцев. Надо понимать, что сегодня город реализует не только право аренды, но и решает ряд социальных вопросов. В договор аренды, заключенный с победителем торгов, будет входить условие по предоставлению части паркингов (около 10%) определенным социальным слоям населения, а также возможность организации на территории этих паркингов видов деятельности, сопряженных с автомобильным транспортом – мойки, автосервисы и т. д. Их площадь также не должна превышать 10% от общей площади паркинга. Мы уверены, что выставляемые на торги объекты будут пользоваться спросом. У нас уже сейчас много обращений от заинтересованных в паркингах управляющих компаний».
При определении стартовой цены объектов, отметил Илья Жинкин, Фонд имущества учел все критерии, которые предъявляются к такому виду деятельности. Цена составит около 1200-1400 рублей за парковочное место.
Инвестиции в правовом вакууме
«Проблема регистрации машино-мест очень острая, причем для застройщика, возможно, еще более болезненная, чем для конечного приобретателя паркинга, – считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». – Мы стали обладателями большого и дорогостоящего имущества, которое требует затрат на содержание и которым в действующем правовом вакууме невозможно корректно распорядиться. В жилом комплексе с подземным паркингом, где квартиры уже переданы дольщикам и зарегистрированы ими в собственность, мы начинаем реализовывать паркинги с прицелом на ту законодательную базу, которая возникла с января текущего года, но де-факто не работает. Реализация машино-мест идет на основании предварительного договора купли-продажи. Во-первых, эта схема трудозатратная, фактически придется дважды делать одну и ту же работу. Во-вторых, она не удовлетворяет нашего покупателя, который ждет ясности в определении своего правового статуса».
По мнению Светланы Денисовой, всю совокупность вопросов необходимо разделить на два блока. Первый – это проблема технического учета. Законно и однозначно учесть машино-место в паркинге, чтобы в дальнейшем не было почвы для конфликта с соседями или управляющим общим имуществом, – серьезная задача. Второй блок – судьба общего имущества. Паркинг – это огромное хозяйство, включающее инженерные системы, въезды и выезды, помещения охраны, бытовые помещения, места для хранения инвентаря и многое другое. «В прежнем правовом поле граждане не могли оперировать полноценно своим машино-местом. Заключались сомнительные сделки дарения, поскольку получить отказ от преимущественного права покупки машино-места у пары сотен сособственников было нереально», – рассказала г-жа Денисова.
В текущей ситуации правовой неопределенности, по мнению Светланы Денисовой, относиться к паркингу как к эффективному объекту инвестиций и источнику дохода (купил машино-место – сдал в аренду), было бы легкомысленно. Ее точку зрения разделяет и Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1»: «В эконом-классе порог заполняемости паркингов к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию составляет не более 70% (примерная стоимость – 0,8-1,5 млн рублей), в бизнес-классе (примерная стоимость – 1,5-3 млн рублей) – 90%. Причем в бизнес-классе и «элите» этот спрос мы сдерживаем искусственно, ожидая продажи квартир большой площади, покупатели которых хотят приобрести сразу несколько машино-мест. Поэтому у паркинга как у объекта частных инвестиций в эконом-сегменте – экономика сомнительная».
«Покупатель квартиры в эконом-новостройке не готов приобретать парковочное место по стоимости автомобиля, на котором он ездит, если к тому же во дворе множество парковочных мест. Инвестировать в паркинги проектов эконом- и комфорт-классов невыгодно, а вот в бизнес-классе – определенный смысл есть», – высказал свою точку зрения Сергей Топорников, руководитель отдела продаж «Первого ипотечного агентства». «Покупатель эконом-класса идет с ипотекой и он не всегда может и хочет позволить себе иметь паркинг, отсюда – тотальная проблема запаркованности всех газонов в спальных районах города», – заметил Григорий Раху, руководитель проектов в области строительства «ВТБ-Девелопмент».
По мнению Сергея Топорникова, ситуация с ипотекой на паркинги зеркально отражает спрос на такие объекты: покупатели жилья эконом-класса пользуются ипотекой, но паркинги не покупают, а приобретатели квартир в бизнес-классе покупают паркинги, но не пользуются ипотекой. «Ипотечные сделки на паркинги носят единичный характер. Многие застройщики, чтобы облегчить получение кредита своим покупателям, заключают два договора – на продажу квартиры и на продажу паркинга. Причем в договоре на паркинг указывается его стоимость как символическая, а остальную стоимость закладывают в стоимость квартиры. Количество таких сделок отследить очень сложно», – объяснил Сергей Топорников.
«Заявки на ипотечные кредиты для паркингов есть, но у нас пока ни одна из сделок не зарегистрирована, – констатировала руководитель Центра ипотечного кредитования филиала АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге Наталья Никитина. – Нами такая программа разработана, ипотеку на машино-место можно взять на срок от 1 года до 10 лет, на сумму от 100 тыс. до 2 млн рублей. Ставка – от 14,25% годовых».
Мнение
Евгения Чипчикова, заместитель генерального директора ООО «СтройИнжиниринг»:
– Причиной того, что строительство паркингов в Петербурге так и не стало инвестиционно-привлекательным, является, на мой взгляд, тот факт, что принятые недавно поправки к Федеральному закону, регламентирующему регистрацию объектов недвижимости, и дающие возможность регистрировать машино-места в капитальных зданиях как недвижимость – не подкреплены подзаконными актами, то есть не прописаны технические процедуры, позволяющие подготовить кадастровые паспорта и тому подобную документацию для последующей регистрации. А что касается более широкого взгляда на проблему, то серьезным фактором повышения инвестиционной привлекательности создания машино-мест во всех видах может стать только государственное вмешательство в существующий порядок – путем создания таких административных барьеров и побудительных мер, которые заставят автовладельцев парковать свои автомобили, как краткосрочно, так и долгосрочно, только на специально приспособленных для этого местах, в том числе в паркингах. Наша компания занимается строительством многоэтажных капитальных паркингов с обособленными боксами, что позволяет без всяких проблем регистрировать гаражные боксы при существующем на сегодня порядке. Надо особо отметить, что эту грандиозную, особенно для мегаполисов, проблему дефицита парковок решать все-таки придется. И основным «локомотивом» при этом может стать только частная инициатива, которая сможет работать после создания благоприятных условий. Так что слово за городскими властями.
Мнение Росреестра
Обобщив вопросы участников круглого стола, мы направили запрос в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и получили ответ, который и публикуем без сокращений.
C 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон №315-ФЗ от 03.07.2016 г. «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места – части зданий, сооружений – являются самостоятельными объектами права.
Ранее части помещений, зданий, сооружений, которые использовались для размещения транспортных средств (машино-места, боксы, парковки, помещения для хранения автомобиля), которые не были ограничены, частично ограничены строительной конструкцией, либо капитально ограничены строительной конструкцией, но все же не имели прямой доступ к помещениям общего пользования – не являлись самостоятельными объектами права.
Машино-места могут находиться в собственности как одного, так и нескольких лиц, указанный объект права может быть предметом договоров купли-продажи, дарения, аренды, залога, может отчуждаться посторонним лицам без отказа от преимущественного права покупки иных собственников машино-мест. В случае, если машино-место будет находиться в собственности двух и более лиц, при отчуждении одним из сособственников машино-места своей доли посторонним лицам, такая сделка, как и прежде, подлежит нотариальному удостоверению. При этом Министерством экономического развития России установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 на 2,5 м) и максимально допустимые (6,2 на 3,6 м).
В случае, если машино-места, боксы (то есть помещения, которые не имеют прямого доступа к помещениям общего пользования) были учтены и права на такие объекты недвижимости зарегистрированы до 01.01.2017 г., такие объекты недвижимости считаются действительными независимо от размеров. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений. В Петербурге кадастровый учет и регистрация прав для таких машино-мест не осуществлялись.
Все ранее учтенные машино-места, боксы имеют статус нежилых помещений (то есть предназначенных не только для размещения транспортного средства), имеют прямой доступ к помещениям общего назначения, а имущество, предназначенное для прохода и проезда транспортного средства, является общим имуществом здания (многоквартирного дома), если иное не установлено решением собственников здания.
Кроме того, с 01.01.2017 г. всем, у кого зарегистрировано право общей долевой собственности в паркингах (зданиях, сооружениях, помещениях), предоставлено право на выдел своей доли в натуре, то есть имеется возможность изменить правовой режим имущества, предназначенного для размещения транспортного средства. Сделать это можно в рамках единой учетно-регистрационной процедуры, обратившись в офисы приема документов с одним заявлением. Такая возможность предусмотрена вступившим в силу 01.01.2017 г. Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
При этом необходимо соблюдение следующих требований:
- Подготовить технический план для постановки на кадастровый учет машино-места. Часть здания, сооружения, помещения, которая используется для размещения транспортного средства, необходимо индивидуализировать, описать границы машино-места. Описанием границ занимается частное лицо – кадастровый инженер, который готовит технический план.
- Предоставить в орган регистрации соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, поскольку требуется определить, на каком правовом режиме будет находиться имущество после индивидуализации машино-мест (имущество, необходимое для прохода и проезда к машино-местам, помещения, части помещений, зданий, сооружений, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания машино-мест). В данном соглашении или протоколе общего собрания должны быть указаны сведения о закреплении машино-мест за определенным участником долевой собственности, а также определен порядок пользования и бремя содержания имущества, оставшегося после выдела машино-мест: является ли оно общим имуществом здания (и соответственно, это имущество будет содержаться всеми собственниками здания, которые могут не иметь прав на машино-места) или только общим имуществом собственников машино-мест.
Таким образом, законодатель не упрощает регистрацию машино-мест, законодатель устанавливает порядок действий для регистрации указанных объектов.
Процедура государственной регистрации при представлении необходимых документов займет 10 рабочих дней с даты приема документов органом регистрации, 12 рабочих дней – с даты приема документов многофункциональным центром.
Кадастровый учет осуществляется бесплатно. Государственная пошлина за государственную регистрацию права для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических лиц – 22 000 рублей.
Кадастровая стоимость машино-мест определяется СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Полный перечень документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, опубликован на сайте Росреестра.