У строителей нет права на ошибку
Строительная отрасль РФ переживает очередную эпоху законодательных перемен. Для того, чтобы игроки рынка могли быстрее адаптироваться к новым условиям, Kомитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области собрал предпринимателей на семинар и рассказал о типичных ошибках, которые те совершают. Причем не всегда намеренно.
«Получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию без правильно оформленной документации нельзя», – заявил председатель областного Госстройнадзора Денис Горбунов. Вместе с тем ведомство с завидной регулярностью получает неправильно оформленные документы.
Сначала думаем, потом пишем
Как рассказал начальник отдела надзора за строительством зданий и сооружений Госстройнадзора Валентин Борушко, за последний год ведомство зафиксировало множество случаев, когда информация в положительном заключении экспертизы значительно отличается от сведений в проектной документации. Причем большинство противоречий касалось наиболее важных показателей, влияющих на надежность и безопасность капстроений. «Застройщики часто указывают взаимоисключающие абсолютные отметки «нуля», неправильно указывают отметки подошвы фундаментов, расчетное значение веса снегового покрова зачастую не соответствует району строительства, величина защитного слоя арматуры на разрезах и сечениях конструкций опять же не соответствует заявленной и т. д. Бывали случаи, когда количество планируемых этажей не совпадает в различных разделах заключения экспертизы», – рассказал чиновник.
Приводя примеры особо выдающихся ошибок, г-н Борушко вспомнил, как одна компания указала, что дом не предназначен для проживания маломобильных групп населения (к которым помимо инвалидов закон относит беременных женщин, пожилых граждан, людей с детскими колясками и т. д.). «При этом застройщик не указал, каким образом будет осуществляться соблюдение запрета на проживание в доме маломобильных граждан. Даже если среди покупателей квартир таковых не окажется, то где гарантия, что маломобильные граждане не будут приходить к кому-нибудь в гости?» – задался вопросом чиновник, добавив, что нарушение технических регламентов, норм и правил, направленных на создание безбарьерной среды, также не редкость.
Застройщики часто пренебрегают расчетами на прогрессирующее разрушение конструкций объекта и их элементов, а также неправильно оценивают количество требуемой инфраструктуры.
В ходе проверки качества строительно-монтажных работ часто выясняется, что застройщики изменили технические характеристики и параметры стройматериалов (например, класс бетона) и не обеспечили несущие конструкции огнезащитным покрытием.
Г-н Борушко напомнил, что по новым требованиям застройщик после окончания работ обязан представить в орган госнадзора перечень всей исполнительной документации, составленной при строительстве или реконструкции капобъекта. Кроме того, Ленобласть окончательно перешла на местную систему координат МСК-47. «Это значит, что документы для внесения сведений в ЕГРН, подготовленные по результатам выполнения кадастровых и землеустроительных работ, необходимо представлять в МСК-47», – пояснил он.
Пожарная опасность
По данным Госстройнадзора, на стройплощадках в Ленобласти ежегодно фиксируется минимум один пожар. Как сообщил консультант сектора пожарного надзора ведомства Михаил Крутиков, причиной возгорания могут стать неосторожное обращение с огнем, проведение огневых работ, хранение строительных материалов в не предназначенных для этого местах и многое другое.
Для того, чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, чиновник призывает внимательно относиться к соблюдению пожарной безопасности. В частности, места для курения должны определяться строго в соответствии с разделом утвержденной проектной документации «Проект организации строительства»; строительные бытовки необходимо оборудовать сигнализацией, строительный городок – противопожарным инвентарем и первичными средствами пожаротушения, а места для проведения огневых работ – огнетушителями.
Также необходимо следить за состоянием пожарной техники и систем противопожарной защиты, однако многие застройщики об этом забывают. «Зачастую в представленных актах испытаний отсутствует информация об используемом методе испытаний. Часто в актах обследования систем приточно-вытяжной противодымной вентиляции и внутреннего водопровода имеется информация с одинаковыми показателями на всех точках измерений. Это наводит на мысль, что испытания проводились не в полном объеме или вообще не проводились, а коэффициенты взяты из проектной или нормативной документации», – отметил г-н Крутиков.
За строительный мусор ответят строители
2018 год областной Госстройнадзор намерен посвятить вопросам санитарии и экологии, однако далеко не все предприниматели понимают всю серьезность вопроса.
Как рассказал ведущий специалист сектора экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности Госстройнадзора Олег Кругликов, в области растет количество незаконных свалок и мест для сжигания мусора. На «серых» полигонах часто отсутствуют очистные сооружения дождевых стоков. Если же строительство идет возле водоемов, то мусор нередко попадает в воду. Кроме того, в последнее время сложилась практика бесконтрольной утилизации строительных отходов под видом производства работ по вертикальной планировке и рекультивации земельных участков.
Размещение или утилизация строительных отходов на землях сельскохозяйственного назначения категорически запрещены, однако есть компании, которые этим запретом пренебрегают.
«Никто кроме вас строительный мусор не производит, поэтому и спрашивают с вас. Так что призываю всех очень серьезно подходить к вопросу вывоза мусора», – обратился Денис Горбунов к представителям стройотрасли.
Руководство Госстройнадзора подчеркивает, что всегда готово прийти на помощь предпринимателям, у которых сложности с оформлением документов или просто есть вопросы. «Вы всегда можете обратиться за консультацией по телефону или прийти к нам во вторник (у нас приемный день). Разберемся вместе», – подчеркнул Денис Горбунов 
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.