Госдума приняла пакет поправок в ФЗ-214 о «долевке»
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».
Группа «КВС» построит малоэтажный жилой комплекс на территории квартала «Балтийская жемчужина». Инвестиции в проект превысят 2,5 млрд рублей.
Микрорайон «Балтийская жемчужина» пополнится малоэтажным проектом ГК «КВС». Как сообщили в пресс-службе «Балтийской жемчужины», в конце прошлой недели была закрыта сделка, по условиям которой ЗАО «Балтийская жемчужина» (девелопер одноименного проекта) предоставила ГК «КВС» в субаренду на время строительства жилья участок площадью 4,8 га между ул. Адмирала Трибуца, набережной Матисова канала и ул. Катерников. С южной стороны новый проект прилегает к жилой застройке квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат», который реализует само ЗАО «Балтийская жемчужина».
В рамках нового проекта ГК «КВС» построит четыре малоэтажных жилых дома общей площадью 36 тыс. кв. м с закрытой придомовой территорией. На первых этажах жилых домов будут расположены встроенные коммерческие помещения. Старт проекта намечен на май текущего года, а ввод объекта в эксплуатацию – на IV квартал 2020 года.
«У нас есть положительный опыт сотрудничества с компанией «КВС» в рамках уже реализованного проекта «Линкор» (65 тыс. кв. м) на территории «Балтийской жемчужины». Мы довольны соблюдением сроков строительства и качеством объектов. Поэтому рады продолжить партнерство», − отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Она напомнила, что данная сделка стала вторым подобным проектом в микрорайоне. Действительно, в 2016 году девелоперская компания Legenda Василия Селиванова арендовала у ЗАО «Балтийская жемчужина» участок площадью 4,1 га, расположенный вдоль проспекта Героев. Тогда застройщик анонсировал возведение жилого комплекса площадью 148 тыс. кв. м, в реализацию которого готов инвестировать около 8 млрд рублей.
Участники на рынке рассказали, что к приобретенному «КВС» участку присматривалась упомянутая компания Legenda. «Но, судя по всему, не договорились по цене», – рассуждает собеседник «Строительного Еженедельника».
По оценке Романа Мирошникова из компании «Ойкумена», участок для «КВС» стоил 0,8-1 млрд рублей. А общие инвестиции в проект он оценил в 2,5-3,5 млрд рублей. «Главный плюс для покупателя участка – развитый район с торговой, бытовой и социальной инфраструктурой. А минус – недостаточно хорошая транспортная доступность. Чем больше домов строится в «Балтийской жемчужине», тем больше проблем с въездом-выездом возникает», – говорит Роман Мирошников.
«Еще пять лет назад в районе рядом с «Балтийской жемчужиной» конкуренция была жесткой. Здесь возводили свои комплексы гиганты отрасли: «ГДСК», Setl City», «ЦДС», «ЮИТ». Сейчас многие проекты уже достроены и заселены. Свободных «пятен» практически не осталось. Новостройки реализуются в основном на землях «Балтийской жемчужины». Основные конкуренты будущего комплекса на данный момент – проект компании «БФА-Девелопмент» «Огни залива» (вторая очередь которого будет сдана также в 2020 году) и «Легенда Героев» от застройщика LEGENDA Intelligent Development (со сроком сдачи первой очереди в последнем квартале 2019 года). Но это, скорее, косвенные конкуренты, поскольку покупатель, желающий жить не в высотном доме, а рассматривающий «малоэтажку», свой выбор на них не остановит», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина.
Кстати
Общая площадь территории «Балтийской жемчужины» – 205 га. Ее развитием более 10 лет занимается ЗАО «Балтийская жемчужина» («дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, учрежденной пятью шанхайскими корпорациями для реализации проекта комплексного освоения территорий на юго-западе Петербурга). Здесь планируется возвести более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,5 млн кв. м жилья. Уже построены 358 тыс. кв. м жилья и масштабная инфраструктура (дороги, сети, большой торговый комплекс «Жемчужная Плаза» и мост через Дудергофский канал). Основное строительство в квартале ведет ЗАО «Балтийская жемчужина». А среди петербургских застройщиков на территории есть проекты у Setl City, компании Legenda и ГК «КВС».
Петербургские чиновники и строители просят федеральный центр скорректировать последнюю редакцию 214-ФЗ.
Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», действующая при Смольном, разработала поправки в 214-ФЗ, регламентирующие дальнейший механизм функционирования долевого строительства. В ближайшие дни они будут представлены губернатору Петербурга Георгию Полтавченко, после чего отправятся на рассмотрение в Совет Федерации.
В Рабочую группу входят специалисты профильных комитетов и представители строительного сообщества. Чиновники и застройщики уже давно обеспокоены поправками в 214-ФЗ, сформированными в середине прошлого года в 218-ФЗ. В соответствии с ними с 1 июля 2018 года радикально ужесточаются требования к застройщику, занимающемуся долевым строительством. Как правительство Петербурга, так и сами игроки рынка опасаются, что принятые нововведения приведут к банкротству ряда компаний, срыву ввода жилых объектов и, как следствие, появлению новых обманутых дольщиков. Вероятнее всего, заметил на совещании исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, брошенные объекты будут достраивать другие застройщики, что нисколько не улучшит ситуацию.
Председатель Рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Алексей Золотов отметил, что интересы дольщиков приоритетны. «Однако вводимые ограничения не должны привести к фактической невозможности реализации проектов и ухудшению работы отрасли в целом. Предлагаемые нами инициативы, в целом, укрепляют взаимоотношения всех участников рынка. А также в дальнейшем помогут безболезненно перейти на проектный вид финансирования строительства. До 1 февраля наши предложения уйдут в федеральный центр. Мы должны успеть повлиять на правила, которые начнут действовать с 1 июля» , - подчеркнул он.
Значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство. Кроме того, представители Рабочей группы предлагают дать возможность строителям расходовать средства не только дольщиков, но и средства, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства. Кроме того, специалисты предлагают законодательно разрешить компаниям использовать средства, оставшиеся на счете проекта в банке, для финансирования новых объектов. А также при наличии налоговых претензий дать застройщикам право защитить свою позицию в суде, до того, как им будет запрещено привлекать средства дольщиков.
Представители Рабочей группы также отметили, что в настоящее время банки не активно участвуют в обсуждении типовых программ проектного финансирования. Помимо того, считают специалисты, кредитные организации сейчас почти не взаимодействуют с небольшими застройщиками.
Кстати
По данным Комитета по строительству Петербурга на территории города действуют 225 застройщиков, запланировано к строительству 544 объекта, объем привлеченных средств застройщиков на договоры долевого участия составляет 456,9 млрд рублей (по состоянию на конец 2017 года).