Госдума приняла пакет поправок в ФЗ-214 о «долевке»
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».
Петербургская «дочка» шведской компании Bonava вложит до 100 млн рублей в создание вдоль строящегося ЖК Magnifika пешеходной набережной р. Охта. Она должна стать любимым местом отдыха жителей всего микрорайона.
В конце апреля топ-менеджеры компании «Бонава Санкт-Петербург» презентовали проект строительства новой пешеходной набережной в Красногвардейском районе, возле ЖК Magnifika.
Ее длина составит 300 м, ширина – около 20 м. Концепцию проекта разработали специалисты по ландшафтному дизайну архитектурного бюро Arteza в сотрудничестве с дизайнерами Bonava. «Петербург славится своими величественными историческими набережными. Мы хотели бы внести свой вклад в развитие этой традиции, но уже в рамках современного понимания комфортной для жизни человека среды. Большая часть исторических набережных Северной столицы России холодны и пустынны или являются общегородскими автомагистралями с высоким трафиком. Мы же хотим создать набережную для людей, а не автомобилей», – рассказал председатель совета директоров «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд.
По его словам, при разработке проекта специалисты ориентировались на лучшие образцы по преобразованию береговых линий в североевропейских странах. «Среди тысяч жителей наших комплексов в 8 странах, где работает компания, мы провели исследование Индекса благополучия. По его результатам, среди самых важных факторов люди называют: удобство передвижения пешком и на велосипеде – 66%, комфортный, безопасный, зеленый район – 58%, инфраструктуру здорового образа жизни – 58%. Эти данные и легли в основу как наших жилых проектов, так и набережной», - отметил Майкл Бьерклунд.
Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная рассказала, что на новой набережной появятся места для встреч и отдыха, детские площадки, амфитеатр, велодорожки и велокафе, зона для настольных игр, площадка для занятий йогой и др. «Набережная будет обустроена таким образом, чтобы здесь было интересно проводить время людям разных возрастов и увлечений. Там появится детская площадка, на которой разместятся качели-гнезда и горки, песочницы и скамейки, площадки для игр детей младшего и среднего возраста и др. В этом месте спуск к воде будет иметь деревянный настил. Амфитеатр – еще одна зона с деревянным покрытием и ступенями с разным шагом, чтобы было удобно и сидеть, и спускаться к воде», - говорит она.
Особое внимание уделят озеленению набережной. Будут высажены типичные для северного климата кустарники и крупные деревья (ива, береза и сосна), не требующие особого специального ухода, подобно тем, что предусмотрены в рамках концепции благоустройства ЖК Magnifika, получившего премию Urban Awards-2017.
По словам Марии Черной, работы по ее обустройству набережной будут проходить постепенно, по мере возведения жилого комплекса (сроки сдачи последних очередей ориентировочно намечены на 2024-2026 годы). «Таким образом, к концу реализации проекта, а, быть может, и несколько раньше, у жителей не только нашего ЖК, но и всего микрорайона появится комфортное место для отдыха на свежем воздухе», - отметила она.
Общий объем инвестиций в создание набережной будет варьироваться в диапазоне 50-100 млн рублей. «Точную сумму сейчас назвать затруднительно, поскольку пока разработан только проект», - сообщила Мария Черная. Она добавила также, что в компании Bonava надеются, что девелоперы, которые будут осваивать соседние участки, вдохновятся идеей, и пешеходная набережная р. Охта получит дальнейшее развитие и выйдет за пределы проекта ЖК Magnifika.
«Игнорировать интересы общества в целом сегодня становится просто экономически не выгодно. И крупный бизнес прекрасно это понял. Создание социальной инфраструктуры, а также комфортной, разнообразной по наполнению городской среды становится для застройщиков серьезным конкурентным преимуществом, позволяющим привлечь к своим проектам интерес покупателей», - отметил заместитель главы администрации Красногвардейского района Евгений Матросов.
По его словам, «Бонава Санкт-Петербург» зарекомендовала себя как серьезная, социально ответственная компания. «Администрация района уже несколько лет ведет с ней плодотворное сотрудничество. За это время сделано немало. В прошлом году компания реконструировала школу №188, где учатся 600 учеников 5-11 классов. В самое ближайшее время ожидается капитальный ремонт школы №133, где будет дополнительно создано 200 мест», - рассказал Евгений Матросов, напомнив, что в рамках проекта ЖК Magnifika запланировано строительство двух встроенных детсадов по 80 мест и совмещенных под одной крышей детсада на 100 мест и школы первой ступени на 209 мест. «Уверен, набережная станет украшением и местом притяжения для жителей всего нашего района», - заключил он.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже бывшую промышленную территорию полиграфической фабрики «Парус» в Ломоносове. В состав лота, который оценен к торгам в 280 млн рублей, входит старинная вилла князя Константина Романова.
Российский аукционный дом анонсировал подготовку к торгам участка земли площадью 3,6 га на Морской ул., 86 в Ломоносове, рядом с Финским заливом. Это бывшая площадка полиграфической фабрики «Парус». Там находится несколько зданий общей площадью 7 тыс. кв. м. В том числе, старинный особняк князя Константина Романова, который является памятником регионального значения.
Этот участок вместе с особняком несколько лет назад были приватизированы «Парусом». И за последние 8 лет несколько раз меняли собственников. Сейчас, по данным Росреестра, активом владеет бизнесмен Роберт Котов (имущество заложено в банке «Александровский»).
На участке, согласно градостроительной документации, можно возводить здания общественно-делового назначения. Жилье – условно разрешенный вид использования участка.
К торгам актив оценен в 280 млн рублей. По мнению управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, итоговая цена лота может варьироваться в зависимости от внешних условий. «Сейчас ставка заявлена на уровне 8 тыс. рублей за 1 кв. м. Но с учетом состояния коммуникаций, действующих обременений по земле, водоохранной зоны и площадей леса, цена может быть снижена до 5-6 тыс. рублей за «квадрат», - считает она.
С коллегой согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Стартовая цена выглядит достаточно высокой. Даже при потенциальной реализации на участке гостиничной или жилой функции эта стоимость может быть оправдана только в случае строительства объекта площадью свыше 40 тыс. кв. м. А это кажется сомнительным, учитывая охранные обязательства участка».
По словам директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, строительство малоэтажного жилого комплекса хотя бы на части участка кажется наиболее логичным из-за близости Финского залива. «А реализация гостиничной функции вряд ли будет экономически эффективна. Спрос на гостиничные услуги в этом направлении ограничен. А конкуренция высока», – говорит она.
«Возможен проект загородного клуба или малоэтажного элитного жилья. Но вероятность того, что подобные идеи согласуют – крайне мала. Поэтому здесь стоит ожидать нового объекта туристическо-развлекательной сферы общей площадью порядка 10 тыс. кв. м. с объемом инвестиций от 1 млрд рублей», - считает Ольга Шарыгина. При этом эксперт добавила, что близость к промышленной зоне, удаленность от центра, слабая транспортная инфраструктура могут негативно сказаться на успешности проекта и сроках окупаемости.
«Если инвестору придется сохранить здание усадьбы князя Константина Романова в существующих параметрах, то выход площадей не будет большим: можно будет построить не более 15 тыс. кв.м», - говорит Владислав Фадеев. Он добавил, что конкуренция в данной локации не очень высока, так как качественных проектов нет. «Но и спрос на крупные объекты также не очевиден. В основном речь идет о спросе на дачи и отдельные коттеджи», - заключил он.