Госдума приняла пакет поправок в ФЗ-214 о «долевке»
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».
Пришедшие в упадок здания-памятники в Петербурге могут начать разыгрывать на торгах для предоставления в аренду на льготных условиях уже через год. КГИОП и КИО поручено в двухнедельный срок представить «дорожную карту» внедрения программы «Рубль за метр».
Петербургская программа льготной аренды полуразрушенных особняков – полная калька с московской «Рубль за метр». Чиновники городских ведомств – Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Комитета имущественных отношений – долго изучали опыт столичных коллег и в итоге решили применить его в культурной столице почти без изменений. Параметры программы напоминают условия концессии: договор заключается на 49 лет, инвестор обязуется в срок не более 5 лет полностью отреставрировать памятник. Арендная ставка на этот период определяется на аукционе. После полного восстановления объекта начинает действовать льготная ставка – 1 рубль за квадратный метр в год. В качестве бонуса арендаторам предоставят льготный режим подключения к инженерным сетям и право на субаренду.
На заседании Совета по сохранению культурного наследия, состоявшемся на минувшей неделе, председатель КГИОП Сергей Макаров сообщил о том, как продвигается разработка программы. Для ее внедрения чиновникам предстоит сформировать перечень объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в неудовлетворительном состоянии, разработать законопроект, регулирующий порядок предоставления памятников в льготную аренду, соответствующие подзаконные акты и типовые формы договоров аренды. Затем провести ревизию ОКН: оформить акты о ветхом состоянии зданий, подготовить проекты и сформировать презентации объектов. И уже затем выставлять их на торги. Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин заявил, что недоволен тем, как неактивно в городе идет работа с неиспользуемыми объектами недвижимости, и попросил в двухнедельный срок представить подробный план мероприятий реализации программы.
КГИОП, опросив администрации всех районов Петербурга, уже сформировал предварительный перечень из 49 зданий (из них 38 – памятники), которые могут быть включены в программу льготной аренды. В список попали в том числе и те здания, которые Смольный уже неоднократно, но безуспешно пытался предложить инвесторам. Например, комплекс зданий на Каменноостровском проспекте, 58-60, лит. В (Дом А. Е. Вяземского и здание механической мастерской Р. М. Ветцера). Реконструировать под гостиницу этот объект ранее планировала «Группа ЛСР», здания были переданы девелоперу в 2008 году. Но в итоге компания отказалась от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Летом 2016 года бывшая дача князя Вяземского попала в список объектов, которые Комитет по инвестициям Петербурга планировал предоставлять инвесторам под создание отелей на условиях концессии. А уже осенью того же года особняк включили в другой «концессионный перечень» – в список зданий, которые могут предоставлять в льготную аренду компаниям креативных индустрий.
Кстати
В предварительный перечень ОКН, предоставляемых в аренду на льготных условиях, также вошли жилой дом В. Ф. Степанова (ул. Константина Заслонова, дом 8, лит. А), усадьба А. В. Львовой (главный дом с территорией) (г. Петергоф, Собственный пр., д. 22, лит. А), служебная постройка Ферма в усадьбе Орловых-Денисовых (Граббе) (Главная ул., д. 29, лит. Б), жилой дом со службами, садом в Кронштадте (Пролетарская ул., д. 30, лит. А), Александровские ворота Охтинских пороховых заводов (ул. Химиков, д. 20, сооружение 1, лит. А).
Компания «Мегалит» Александра Бреги завершила сделку по приобретению Приморской овощебазы у станции метро «Пионерская». Девелопер построит новый квартал из 13 жилых домов, где будут жить 11 тыс. человек.
Инвестиции в проект оцениваются в 50 млрд рублей. Предварительную работу над ним «Мегалит» вел более 10 лет.
О завершении сделки рассказал гендиректор ГК «Мегалит» Александр Брега. Речь идет о покупке участка площадью 25,5 га (плюс к 1,5 га, которыми девелопер уже владеет на этой территории). Продавцом земли выступила группа собственников, в числе которых бывший гендиректор Приморской овощебазы Николай Безруков. Сумму сделки стороны не раскрывают. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, участок обошелся покупателю в 3-4 млрд рублей.
На этой земле ГК «Мегалит» построит 13 жилых домов общей площадью почти 650 тыс. кв. м (в том числе 400 тыс. кв. м жилья), где смогут жить 11 тыс. человек. В проекте также предусмотрено создание МФК площадью 140 тыс. кв. м, нескольких объектов социальной инфраструктуры (в центре района будет общеобразовательный центр на 2 тыс. мест), многоэтажных гаражей (всего на территории квартала будет 5,3 тыс. парковочных мест) и даже церкви. Максимальная высота зданий составит 25 этажей.
По словам Александра Бреги, партнером «Мегалита» в этом проекте будет компания «Охта Групп», в сотрудничестве с которой девелопер уже построил ЖК «Екатерининский». В «Охта Групп» планы партнерства подтвердили, но как оно будет выстроено, не уточнили.
Компания «Мегалит» 10 лет разрабатывала градостроительную документацию для этого проекта. За это время градостроительные правила поменялись три раза. И каждый раз девелоперу приходилось переделывать и заново согласовывать проект.
Разрешение на застройку собственных 1,5 га в этом месте девелопер получил только в прошлом году. Там будет четыре многоквартирных дома, детский сад и многоэтажный паркинг. Общая площадь зданий первой очереди составит около 50 тыс. кв. м.
Переговоры по выкупу остальной территории шли с переменным успехом. И два года назад чуть не закончились публичным скандалом, когда выяснилось, что территория овощебазы, обещанная собственниками «Мегалиту», продается на открытом рынке и на нее есть другие претенденты – в частности, «Лидер Групп» и «Арсенал-Недвижимость». Но в итоге сделку заключила ГК «Мегалит».
Участники рынка отмечают, что проект «Мегалита» (если брать в расчет застройку всей территории) – это один из самых крупных девелоперских проектов города. Крупнее, пожалуй, только квартал-миллионник в Шушарах от «Лидер Групп» и проект «Галактика» на 800 тыс. кв. м от ГК «Эталон». А в Приморском районе, в непосредственной близости от метро, это самое крупное предложение года.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок. В прошлом году здесь было продано 15% от общего объема первичного жилья. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья – 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Но здесь, учитывая близость к метро, цена будет больше», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Ближайшие проекты-конкуренты находятся в радиусе 20 минут езды от «Пионерской». Единственный близкий проект, недавно вышедший на рынок – это Master от «ВиПС Девелопмент» на Серебристом бульваре. Но это небольшой проект бизнес-класса, так что считать его прямым конкурентом можно лишь с оговоркой. «Других конкурентов у проекта «Мегалита» нет», – говорят эксперты АН «Итака». Но проект «Мегалита», по мнению участников рынка, потребует серьезных вложений в социальную и дорожную инфраструктуру.