Чудеса временного периода
Писатель-фантаст 1970-х годов Георгий Мартынов, пытаясь заглянуть в новое тысячелетие, предрекал самые разнообразные чудеса вроде общедоступных малогабаритных летательных аппаратов, а Ленинград будущего в его воображении простирался до Гатчины, куда доходило и метро. Только в историческом центре все оставалось так, как было, благодаря чудесному зеленому составу, спасающему исторические здания от старения. Об этих старинных мечтах заставил вспомнить доклад главы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Санкт-Петербурга Веры Дементьевой. По ее словам, нигде так не заботятся о памятниках истории, как в нашем городе. В материалах пресс-релиза, распространенных на встрече первых лиц петербургского градостроительства с журналистами 23 января, число реставрируемых памятников было оценено числом 330, затем синими чернилами исправлено на 500, а сама Вера Анатольевна озвучила цифру в 700 объектов. Таким образом, чудеса случаются и сегодня. Вице-губернатор Александр Вахмистров, курирующий городское строительство, также осыпал аудиторию цифрами из настоящего и будущего. Последние были хоть и не фантастическими, но были изрядно смелыми. А между тем любопытствующую прессу как будто вовсе не интересовали рекорды, которых целый год добивались строители. И встречу с руководством строительного комплекса, как показали итоговые публикации, она использовала, исходя из собственных представлений о главном.
Стояние на Охте
Собственно, причиной такого поведения прессы стало заявление отсутствовавшего на пресс-конференции ньюсмейкера. А именно – заявление зампреда Комитета по градостроительству и архитектуре Виктора Полищука, сделанное в пылу дискуссии с набитым битком залом НПО «Буревестник», где проходили общественные слушания временного регламента застройки территории Охта-центра. Тогда зампред КГА остался практически один на один с залом, в то время как остальные заседавшие в президиуме моментально стушевывались перед стихийными выкриками и организованным оглушительным скандированием публики. При этом он не только спорил с залом, перекрикивая толпу, убеждая жителей района, помимо прочего, в том, что их дети были бы не на их стороне, а на стороне «прогресса»; по сути дела он предстал перед общественностью не в качестве чиновника, а в роли общественного деятеля, отстаивавшего альтернативную точку зрения. И этим он, возможно, немного смутил неподготовленную часть зала.
Организаторы протестного движения, образовавшегося в последние годы на волне борьбы с уплотнительной застройкой и прочими издержками современного градостроения, а также наиболее отчаянные политические вожаки и провокаторы (если таковые в тот день в «Буревестнике» были) могли бы в ходе этих слушаний взять себе на заметку, что Виктор Полищук - серьезный противник. И, кто знает, может быть, только благодаря активной позиции зампреда КГА, неподдельной заинтересованности (если не сказать, излишней для чиновника откровенности), сквозившей в поведении этой фигуры, отряд ОМОНа, дежуривший за углом «Буревестника», остался этим вечером без работы. В то время как один из молчаливых соратников Полищука по президиуму, взявший на себя роль отдающего команды: «Выключить микрофон!», запросто мог способствовать совершенно иному развитию событий.
Однако худа без добра не бывает. Эту пословицу можно одинаково применить по отношению к обеим сторонам стояния на Охте. Именно тогда Виктор Полищук в пылу полемики заявил, что 28 декабря
К вопросу о превратностях толкования телефонно-виртуального права
Неделю пресса муссировала обстоятельства принятия злополучного постановления №1731 методом телефонного опроса членов правительства, а также обсуждала фальшивое письмо, разосланное в СМИ с электронного ящика пресс-секретаря главы КГА Александра Викторова от его имени, и трактующее ситуацию по высотному регламенту в пользу оппозиции. На этом фоне в Законодательном собрании без всякого ажиотажа был принят ряд поправок к закону о Генеральном плане Санкт-Петербурга. При этом депутаты отдали вопрос высотности практически целиком на откуп правительства. И никому из представителей общественности, возглавляющим движение протеста, не пришло в голову хоть словом упрекнуть своих сторонников по ЗакСу. Сам по себе этот факт остался будто незамеченным.
Прошла еще неделя и журналисты, пришедшие на итоговую пресс-конференцию руководителей городского строительного комплекса, и не увидевшие на ней ни главы КГА, ни кого либо из представителей этого комитета, не нашли лучшего, чем расспросить о высотном регламенте вице-губернатора Вахмистрова. Тот, со своей стороны, заверил прессу, что ничего таинственного в постановлении №1731 нет. Более того, этот документ, по словам Вахмистрова, носит сугубо временный и рекомендательный характер. Он будет действовать до тех пор, пока не будут приняты Правила землеустройства и застройки.
Вице-губернатор предложил прессе ознакомиться с текстом постановления, размещенным на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре. Заодно выяснилось, почему глава этого комитета не пришел пообщаться с прессой. Оказывается в этот важный для журналистов день, когда они только и надеялись получить разъяснения по части высотного регламента из первых рук, Александр Викторов посещал чиновников равнодушной столицы, чтобы получить в 36 ведомствах разрешение на внесение поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. После чего лишь и возможно утверждение ПЗЗ.
Особо технически оснащенные журналисты немедленно вошли в Интернет и не обнаружили там текста постановления. Как разъяснил зампред Комитета по строительству Николай Крутов, постановление еще «в пути» и должно появиться на сайте в 18 часов. Забегая вперед, нужно уточнить, документ публиковался на сайте КГА частями - и в 18 часов 23 января и в 18 часов 25 января, как будто исполнителям по части виртуального обеспечения КГА, как участникам слушаний по Охта-центру, не сразу удалось поверить в серьезность намерений начальства. К тому же и журналисты, присутствовавшие на пресс-конференции, за неделю до этого занимались анализом практики принятия нормативных актов путем телефонного опроса, не сразу смогли понять, означает ли факт публикации постановления на сайте КГА вступление в силу этого документа. Этот вопрос настолько смутил вице-губернатора, что он оставил его без ответа.
Щелочка для общественности
Тем не менее, на следующее утро в прессе появилась какая-никакая расшифровка отчасти этого документа, отчасти комментариев неизвестных экспертов. Так, говорилось, например, об ограничении высоты зданий до
Но если очень долго прищуриваться, обладать высокоразвитой географической интуицией или особой одаренностью по части гадания на картах, то можно скорее всего прийти к выводу, что исторический центр города, такой, каким он представляется обывателю, поделен приблизительно на 4 градостроительных зоны. Центральная из них, та, которую, может быть, с большой натяжкой следовало бы назвать ядром исторического центра, является зоной, где строительство рекомендуется вести не выше
Что же касается градостроительных зон 3 и 4, то про них в документе говорится буквально следующее: «возможность применения параметров предельной высоты доминантной части застройки квартала при разработке проектной документации подлежит в соответствии с действующим законодательством историко-градостроительной экспертизе, результаты которой подлежат согласованию с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и Комитетом по градостроительству и архитектуре в пределах их компетенции».
Немногим больше ясности в вопрос о предельной высоте строительства привносят и размещенные 2 дня спустя после пресс-конференции и специально анонсированные на сайте КГА приложения к постановлению №1731. Здесь имеются более крупные карты, фрагменты которых можно рассмотреть по отдельности. Да вот беда - на них отсутствуют границы тех самых градостроительных зон, по номерам которых в постановлении даны указания ограничения высотности. На этих картах только цифры и буквы, которые не имеют расшифровки.
В итоге странное складывается впечатления от времяпровождения на сайте КГА - будто те, кто взял на себя ответственность за размещение этих документов в таком вот виде хотел лишь поддразнить и без того нетерпеливых сторонников протестного движения.
Чрезвычайно-временное положение
Одно по крайне мере во всей этой ситуации внушает временное спокойствие. Просто исходя из того, что все вышеупомянутые документы и схемы размещены на сайте КГА в разделе «Проекты нормативно-правовых актов» логически должно вытекать, что постановление №1731 то ли еще не принято правительством, то ли является не тем окончательным вариантом постановления, который должен быть опубликован.
С момента обнародования постановления №1731 должна прекратиться практика проведения общественных слушаний регламентов застройки. То есть практика эта должна быть расширена одновременным рассмотрением регламента застройки в составе Правил землепользования и застройки. Этого требует федеральный закон. Соблюдения этого закона в свою очередь требуют от петербургских властей и общественные организации, выросшие в процессе разработки, обсуждения и принятия этого закона. Тогда, по идее, общение властных органов, бизнесменов и общественности, должно стать гораздо более предметным.
Однако, как долго продлится период «межзакония», отменяющего действие ВРЗ и вводящего временный же порядок высотного регулирования ППЗ? И какими чрезвычайными обстоятельствами продиктована необходимость замены одного временного документа на другой, также временный? В то, что на принятие нового временного постановления Смольный подтолкнуло что-то вроде тени «Буревестника», верится с трудом.
И в то же время очень хочется верить в то, что по завершению мытарства главы КГА по московским ведомствам (которым, по признанию вице-губернатора Вахмистрова, эти питерские «заморочки» глубоко чужды и неинтересны) критерии КГА и КГИОПа в части принятия решений по проектам в градостроительных зонах 3 и 4 будут разъяснены.
В конце концов, в Петербургеимеется собственная архитектурная школа. И дома, возводимые петербургскими фирмами без всякого эпатажа, в последнее время все чаще вполне удачно вписываются в историческую застройку самым естественным образом. Проходя по Очаковской улице близ Смольного, всякий раз удивляешься тому, как архитекторы дома №6 по этой улице, которому всего-то 5 лет, умудрились так мастерски ввести это здание в контекст окружающего антуража XIX в. – причем без попытки точно скопировать тот или иной классический стиль.
Именно о такой - близкой по духу – доминанте, может быть, даже и не об одной, мечтают жители Охты. Что делать, если людям не верится, в то, что исключительно заезжие мастера знают секрет подлинной красоты и гармонии.
Но почему-то всякий раз, когда устраивается конкурс на реконструкцию исторического памятника в градостроительной зоне 1 или 2, непреложным условием является участие именитого архитектора из чужой школы, которая почитаема в мире, имеет своих классиков, но эти классики астрономически далеки от Росси и Кваренги. Порой создается впечатление, что не только при выставлении подобных условий, но и при новом разделении города на непонятно каким образом определенные зоны, наши власти руководствуются не столько расчетом и даже конъюнктурой, сколько верой в некое чудо, исходящее из Европы. В то, что исключительно заезжие мастера знают секрет подлинной красоты и гармонии, и одно лишь мановение решительной постмодернистской руки может - цитата из недавнего европейского гостя - оживить холодный и ветреный питерский центр, будто зеленый порошок из романа устаревшего фантаста.
Константин Черемных,
Наталья Стандровская
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО
Законопроект, за принятие которого в первом чтении проголосовали 25 депутатов, предполагает, что власти города должны создать «Рейтинг субъектов инвестиционной деятельности Санкт-Петербурга».
Он должен включать в себя сведения «о количестве договоров страхования рисков, заключенных инвестором (застройщиком)». Наиболее передовым строителям предлагают оплатить шесть видов страховок. Эти полисы должны гарантировать возврат средств дольщикам в случае: признания застройщика несостоятельным (банкротом); его ликвидации по любым основаниям; нарушении срока сдачи дома более чем на шесть месяцев; заключении в отношении одного объекта нескольких договоров долевого участия; отказа в регистрации права собственности; и разрушении объекта недвижимости в результате форс-мажора.
По расчетам автора законопроекта – депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова, принятие закона позволит решить проблему возврата средств обманутым дольщикам. Он рассчитывает, что попадание в список надежных фирм станет достаточно весомой приманкой для застройщиков, и они согласятся потратить на оплату полисов часть своей прибыли.
Кодекс запрещает
Так, представители страховых компаний, вроде бы заинтересованные в новых клиентах, говорят о том, что документ противоречит нормам федерального законодательства (смотрите ниже «Прямую речь»). Претензии страховщиков к закону поддерживает и депутат Виктор Евтухов (фракция «Партия жизни»). Он говорит о том, что включение рекомендательных положений в закон не соответствует общей теории права. Это юридический нонсенс. Кроме того, данную проблему надо решать на федеральном уровне, так как страховое законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. «Страхование строительных рисков надо делать обязательным при заключении органами исполнительной власти инвестиционных договоров, но сделать это можно, только инициируя принятия закона на федеральном уровне», – заявил Евтухов.
Своего коллегу поддерживает и председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов (фракция «Яблоко»). Он также считает, что вопросы защиты прав дольщиков можно решать только на федеральном уровне. В доказательство своих слов он вспоминает случай, когда Законодательное собрание приняло закон о добровольной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Эта рекомендательная норма в Санкт-Петербурге не заработала. Ситуация изменилась только после утверждения соответствующего документа Государственной думой. Кроме того, Михаил Амосов не совсем согласен с самой необходимостью страхования застройки, ведь это приведет к росту стоимости жилья.
Строители – против
О неприемлемости самой идеи страхования говорят и строители, от которых в значительной степени зависит реализация документа. По их мнению, права дольщиков и так слишком надежно защищены недавно принятым федеральным законом «О долевом строительстве». Кроме того, девелоперы считают, что расходы на такое страхование неподъемны для строительного комплекса города. Если нас заставят оплачивать еще и дорогостоящие страховки, то можно «вешать амбарный замок на офис и прекращать строительство», – говорит представитель одной из крупнейших фирм города.
История с экономией
Один из пунктов внесенного в Законодательное собрание документа предусматривает необходимость страхования рисков самими дольщиками. Однако никаких стимулов для граждан, готовых пойти на расходы, в законе не предусмотрено. А самостоятельно страховаться граждане не хотят. Сегодня в городе заключено около 300-400 договоров страхования «долевки». Значительная часть этих соглашений подписывается в рамках предоставления ипотечных ссуд под новое строительство. Оплачивая полисы, граждане просто исполняют требования банков.
Развитие рынка страхования договоров долевого участия тормозится специфическим менталитетом как страховщиков, так и их потенциальных клиентов. Фирмы соглашаются заключать договоры лишь по тем адресам, которые не вызывают сомнения у экспертов. Примерно в 50% случаях страховщики отказываются рисковать. Клиенты также пытаются хитрить. Они запрашивают фирмы, готовы ли те выступить гарантом стройки. Получив утвердительный ответ, хитроумные граждане отказываются от сделки, считая оценку страховщика достаточной гарантией, за которую к тому же не приходится платить слишком много (стоимость экспертизы составляет от $250-300). В результате – количество заключаемых договоров невелико, что приводит к сохранению высокой стоимости полисов.
Власти и страховщики много раз пытались найти выход из этого порочного круга, но так и не нашли приемлемого способа, разрешенного действующими законами. Похоже, что и очередной закон, только что принятый депутатами в первом чтении не станет панацеей.
Григорий ПЕСКОВ
Прямая речь
Евгений Гуревич, директор по маркетингу ОАО «Страховая компания «Русский мир»:
– Мне кажется, что выполнить положения закона невозможно. Ведь Гражданский кодекс РФ прямо запрещает страхование ответственности по договорам, за исключением случаев, оговоренных отдельно. Договоры с дольщиками в этот список исключений не входят. Запрещает ГК и страхование рисков форс-мажора. А в законе прямо указывается на необходимость страхования жилья от разрушения «в результате действия обстоятельств непреодолимой силы».
Татьяна Гитина, начальник отдела страхования имущества фирмы «Спасские ворота»:
– Я не понимаю, как можно заключать договоры страхования, предусмотренные этим законопроектом. Ведь федеральное законодательство прямо указывает на то, что третьи лица, то есть дольщики, по закону не могут быть получателями страховки. Непонятно и то, почему в законе совсем не оговорен лимит ответственности. Если завтра кто-то из застройщиков оплатит полис, предусматривающий общую выплату дольщикам 100 или 200 рублей, то будет считаться, что граждане гарантированы от всех неприятностей?
Валентин Логинов, директор филиала «Московский» ООО «Росгосстрах-Северо-Запад»:
– Наша фирма точно не сможет заниматься таким видом страхования. Сегодня мы заключаем договоры с дольщиками, но ведь они страхуют свои риски. А законопроект предусматривает страхование ответственности, и у нас просто нет соответствующей лицензии.