Спортивная «целевка» в законе
Петербургский парламент принял в первом чтении законопроект, который разрешил хоккейному клубу СКА создать крупный жилой район вокруг СКК «Петербургский». Правда, «за» этот проект проголосовали только депутаты-единороссы.
Инвесторы, которые готовы вложить в развитие спортивной инфраструктуры в Петербурге более 15 млрд рублей, будут получать землю под такие проекты без торгов. Первым инвестором, который может получить землю по новой схеме, станет хоккейный клуб СКА, задумавший реконструкцию СКК «Петербургский».
Для того, чтобы новая схема заработала, депутаты петербургского ЗАКСа внесли изменения (правда, пока в первом чтении) в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга...». Лоббирующий этот проект Комитет по инвестициям Петербурга уверяет, что федеральному закону эта идея не противоречит, поскольку, в соответствии с Земельным кодексом, субъект Российской Федерации вправе сам устанавливать критерии масштабности инвестиционных проектов, которые могут получать землю без аукционов. Антикоррупционная экспертиза также никаких противоречий в новом порядке предоставления инвесторам земли не выявила.
Но мнения депутатов ЗАКС по поводу этой инициативы разделились. Против нее выступили депутаты, не относящиеся к партии власти. Например, Борис Вишневский из «Яблока» заявил, что нужно регламентировать размер земельного участка, который инвестор сможет получить целевым назначением. Иначе в оборот могут быть включены и очень большие земельные массивы. А Оксану Дмитриеву из «Партии роста» встревожило, что для окупаемости проекта стоимостью 15 млрд рублей придется построить почти 1,5 млн кв.м. недвижимости. «Это очень большой проект. Хватит ли у такого инвестора денег и на спортивный объект и на жилье», - переживает она. Депутаты даже назвали этот законопроект "одноразовым", имея в виду, что применить его на практике сможет лишь один конкретный инвестор. Но представитель губернатора в ЗАКС Борис Шестериков пообещал, что город будет искать и других инвесторов для работы по этой схеме.
Тем не менее, четыре фракции - "Яблоко", Партия роста, "Справедливая Россия" и КПРФ - отказались голосовать за законопроект. Но парламентское большинство все-таки приняло его в первом чтении большинством голосов: «за» проголосовали 37 из 48 депутатов.
Первым поправкой сможет воспользоваться хоккейный клуб СКА, который на 100% принадлежит "дочке" "Газпрома"— ООО "Газпром Инвестгазификация" (председатель совета директоров клуба — Геннадий Тимченко, вице–президент клуба — Роман Ротенберг, сын Бориса Ротенберга).
СКА подготовил проект реконструкции СКК «Петербургский» и уже представил его деловой общественности на ПМЭФ-2018. Этот проект хотят реализовать к Чемпионату мира по хоккею в 2023 году, на проведение которого претендует наш город.
Инвестор планирует реконструировать СКК, превратив ее в самую крупную в Европе ледовую арену на 20 тыс. зрителей. А также хочет построить на прилегающей территории, ограниченной пр. Юрия Гагарина, пр. Космонавтов, Кузнецовской ул. и Бассейной ул. (площадь участка составляет 18 га) жилой квартал площадью 300 тыс. кв.м. и высотой застройки в 70 метров. В проекте также предусмотрено масштабное благоустройство и размещение социальной и рекреационной инфраструктуры.
«Понятно, что этот закон разработан под конкретного инвестора. Но если он действительно поможет развивать объекты спортивной инфраструктуры в городе – почему бы и нет. Вопрос в том, насколько крупные компании будут усердствовать в применении этого закона. Окупаемость спортивных объектов гораздо больше, чем в других нишах коммерческой недвижимости. Хотя в горизонте 10-15 лет у этого рынка большие перспективы», - говорит управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Ужесточение и конкретизация требований к информационной открытости СРО пока не принесли желаемого результата. На прошлой неделе Национальное агентство мониторинга и статистики (НАМИС) разместило на своем сайте отчет, согласно которому по состоянию на 12 мая 2014 года 12 СРО в области строительства, 9 СРО в сфере проектирования и 7 изыскательских СРО по-прежнему не размещают на своих сайтах в открытом доступе или размещают в ненадлежащем виде реестр своих членов.
Нарушения законодательства в части информационной открытости СРО были выявлены в ходе сбора и последующей обработки статистических данных о количестве компаний, имеющих свидетельство о допуске СРО строительной отрасли.
- Градостроительный Кодекс содержит требования к СРО по раскрытию и реестра членов организации, и сведений о ее компенсационном фонде, более того, эти требования детализированы соответствующим приказом Минэкономразвития. Проблема кроется не в самих требованиях, а в мотивации к их исполнению,- считает помощник гендиректора по юридическим вопросам Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» Даниил Супрунчук. - Кодекс об административных правонарушениях не предусматривает ответственности за нарушения, связанные с предоставлением информации о своей деятельности. Орган надзора за СРО, найдя отступления от требований, в обязательном порядке пишет предписание об устранении нарушений, однако принять решение о привлечении к ответственности он не сможет.
Этим пользуются СРО, которые по определенным причинам не хотят, чтобы неопределенный круг лиц имел доступ к информации об их деятельности. Ключевой информацией в данном случае являются данные об общем количестве членов СРО, которые позволяют оценить размер её компенсационного фонда. Органы государственной власти с начала формирования системы саморегулирования в строительстве ищут инструмент, который бы позволил пресечь попытки использования института саморегулирования в целях, не связанных с обеспечением безопасности и качества стройки. Но пока усилия органов законодательной и исполнительной власти не принесли желаемого результата.
- Одной из целей деятельности Национального агентства мониторинга и статистики является создание, развитие и поддержка единого информационного пространства, в котором присутствует вся необходимая информация о деятельности саморегулируемых организаций и их членов, - рассказывает президент НАМИС Сергей Сидоренко. - Для достижения данной цели нами была разработана система мониторинга официальных сайтов саморегулируемых организаций. В ходе ее внедрения мы столкнулись с тем, что на сайтах некоторых СРО строительной отрасли невозможно получить необходимую информацию о выданных свидетельствах, составе работ, на выполнение которых компании выдан допуск, зачастую отсутствует информация о размере сформированного компенсационного фонда.
Саморегулируемое сообщество рассматривает различные варианты пресечения недобросовестной конкуренции в своей сфере. В частности Экспертный совет при Комитете по земельным отношениям и строительству ГД РФ 16 мая 2014 года принял решение рекомендовать национальным объединениям СРО «в целях повышения результативности института саморегулирования и деятельности СРО, <…> создания современных систем оценки соответствия результатов предпринимательской деятельности и выпускаемой продукции» использовать мировую практику внедрения методов рейтингования и механизмов добровольной сертификации для подтверждения соответствия СРО требованиям установленных стандартов. Внедрение систем добровольной сертификации и разнообразных рейтингов, по мнению экспертов, позволит неограниченному кругу лиц самостоятельно оценить риски, связанные с деятельностью строительных, проектных и изыскательских организаций, имеющих свидетельство о допуске от СРО, не исполняющих требования закона и органов исполнительной власти.
- Идея рейтингования компаний и саморегулируемых организаций обсуждается достаточно давно, и сегодня уже практически никто не сомневается в необходимости её внедрения,- говорит директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт.- Рынок уже готов нам предложить и системы оценки деятельности компаний и разнообразные системы добровольной сертификации. Трудность заключается в том, что сами рейтинговые агентства, готовые взяться за эту работу также нуждаются в подтверждении своей компетенции и независимости.
Доходные дома, появившиеся менее пяти лет назад на рынке, пока широкого распространения не получили. Но в будущем, полагают эксперты, наличие официальных договоров и юридическая прозрачность может стать серьезным плюсом как для арендодателя, так и для арендаторов.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. С одной стороны, это обусловлено высокой стоимостью 1 кв. м для конечного потребителя – лишь немногие могут себе позволить приобретение квартир в собственность; с другой – снижением числа платежеспособных потребителей из-за старения населения и как, следствие, отсутствием бурного роста цен на жилье. «В ближайшие годы рост цен вряд ли будет превышать 2-2,5% над уровнем инфляции, в то время как арендный рынок способен показать более активную динамику. Поэтому в среднесрочном и долгосрочном плане выиграют те инвесторы, которые сделают ставку не только на строительство и продажу жилья, но и на проекты с менее высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таковым относятся проекты по аренде квартир. При этом необязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду», – рассуждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая обращает внимание на то, что и для девелопера плюсы и минусы реализации подобных проектов разнятся в зависимости от стратегии реализации подобной недвижимости. В случае когда девелопер сам становится арендодателем, плюсы и минусы будут одни, а в случае когда он реализовал проект и затем продал дом сторонней компании – другие, так как сдавать апартаменты в аренду будет уже новый собственник. Для девелопера механизм строительства доходного дома чем-то напоминает механизм реализации проекта бизнес-центра, когда объект коммерческой недвижимости строится под конкретного инвестора, который затем его полностью приобретает. «Проект может реализовываться и не под конкретного инвестора, но здесь у девелопера будет больше рисков. Так же и в случае со строительством доходного дома: наличие конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) – это большой плюс для девелопера, которому не надо привлекать дольщиков, работать в рамках 214-ФЗ и т. п.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При этом, по ее словам, плюсы и минусы для владельцев апартаментов и съемщиков не столь очевидны. «С одной стороны, у нас очень много квартир сдают в аренду частные собственники, у которых стоимость аренды ниже, чем в апартамент-отеле, но на этом рынке действуют в основном «серые» схемы. С другой стороны, многие компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье, хотят или вынуждены делать это на основе «белых» схем и прозрачных договоров, поэтому они обращаются к собственникам доходных домов и апартаментов. Наличие официальных договоров и юридическая прозрачность – это плюс как для арендодателя, так и для компании-арендатора», – говорит госпожа Гуртовая.
Мнение:
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Пока доходных домов в России очень мало. В нашей ситуации уместнее говорить не о понятии «доходный дом», а о понятии «доходная квартира». В старом центре Москвы 2/3 жителей сдают квартиры и переезжают в более дешевое жилье. На мой взгляд, если дом принадлежит разнообразным собственникам, не связанным между собой, понятие доходный дом теряет смысл и переходит в ранг обычного дома.