Бывший генподрядчик не дает достроить ЖК «Охта-модерн»
Ввод в эксплуатацию многострадального долгостроя «На Охте» (прежнее название – «Охта-модерн»), пути к достройке которого, казалось, были четко определены в начале этого года, вновь под угрозой. На сей раз удовлетворению законных требований обманутых дольщиков препятствует бывший генподрядчик, работа которого уже нанесла ущерб проекту.
Напомним, 27 февраля 2018 года при активном участии Правительства Санкт-Петербурга был подписан меморандум о взаимодействии по достройке объекта между ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»), выступающим в роли генерального подрядчика, ООО «Питер-Констракшн» – застройщиком (с декабря 2017 года находящимся в процедуре банкротства) и временным управляющим Владимиром Полуяновым.
Уже 2 марта на строительной площадке комплекса состоялось выездное совещание, участники которого рассказали о подготовленном пошаговом плане, реализация которого позволила бы завершить возведение долгостроя к концу года. По предварительной оценке, строительная готовность объекта составляет около 80%. Выполнен весь конструктив, большая часть фасадов и перегородок. Как сообщил тогда заместитель директора по строительству компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Алексей Пятненков, полностью объем необходимых работ станет ясен по результатам исследования и проведения экспертизы проекта.
На достройку объекта, по примерным подсчетам, необходимо еще около 300 млн рублей. Причем «Группа ЛСР» высказала готовность профинансировать работы. В результате 326 пострадавших дольщиков получили бы, наконец, свои квартиры, которых они ждут с 2006 года.
На данный момент, как и планировалось, выполнено обследование конструктива долгостроя, подготовлен проект выполнения работ, необходимых для полноценной достройки объекта. Репутация одного из ведущих застройщиков страны казалась достаточным залогом успешного решения проблемы.
Однако на пути практической реализации плана возникли непредвиденные трудности. Арбитражный управляющий Владимир Полуянов не подписывал договор с «Группой ЛСР», ссылаясь на необходимость наличия решения собрания кредиторов. Основным кредитором ООО «Питер-Констракшн» является обанкротившее его ООО «Строительное Управление», которое являлось генподрядчиком, осуществлявшим строительство недостроенных двух домов, и которое на сегодняшний день обладает 70% голосов всех имеющихся кредиторов. В то время как 326 дольщиков, уже более десятка лет ожидающих свои квартиры, оказались в миноритариях.
Очередное собрание кредиторов состоялось 13 июня. По его итогам договор с «Группой ЛСР» наконец-то был подписан, но не в таком виде, который позволил бы полноценно продолжить работу по достройке объекта. В соглашении отражены уже исполненные работы по обследованию здания, корректировке проектной документации и т. п. Упомянуты подготовительные работы, часть из которых уже произведена, а часть еще предстоит осуществить.
При этом в редакции договора, подготовленной «Группой ЛСР», было условие о передаче строительной площадки для осуществления подготовительных работ, часть из которых входит в число строительно-монтажных работ. «Строительное Управление», воспользовавшись правом мажоритарного кредитора, несмотря на единогласное мнение обманутых дольщиков, исключило из соглашения это положение, разрешив лишь посещение стройплощадки сотрудниками «Группы ЛСР», которое может быть заблокировано в любой момент. А это повлечет за собой очередной срыв сроков сдачи долгостроя. «Группа ЛСР» для соблюдения обязательств перед городом согласилась на такую редакцию и подписала договор, поскольку этот документ в настоящее время критически необходим для подачи проекта на экспертизу.
Такая позиция «Строительного Управления» вызывает глубокое возмущение обманутых дольщиков. «Эта компания сама претендует на достройку комплекса – точнее, не на саму достройку, а на возможность таким образом добиться получения прав на участок на ул. Беринга в Василеостровском районе (этот участок компания «Питер-Констракшн» получила у города в аренду в целях возведения апарт-отеля, когда взялась достраивать ЖК «Охта-модерн»). Руководство «Строительного Управления» приглашало на встречу представителей нашей инициативной группы и предлагало нам требовать у города, чтобы объект был передан именно им. И это при том, что когда они работали на подряде у «Питер-Констракшн» на нашем комплексе, строительные работы выполнялись с ужасными нарушениями и отвратительным качеством. Позиция дольщиков однозначна: город должен участвовать в достройке ЖК «Охта-модерн», действуя, как это обычно называют, в «ручном режиме» и найдя надежного подрядчика. Кто это будет конкретно – значения для нас не имеет. Пусть это будет «Группа ЛСР» – они крупный игрок рынка с хорошей репутацией», – говорит член инициативной группы обманутых дольщиков Галина Широкова.
Слова общественницы о качестве работ «Строительного Управления» на объекте находят документальную поддержку. Так, на сайте Комитета по строительству Петербурга размещены результаты обследования конструкций недостроя. Они свидетельствуют о том, что «Строительное Управление» осуществляло работы на строительной площадке с нарушением норм и требований и тем самым нанесло ущерб проекту. Выявленные дефекты и замечания подлежат устранению, для усиления конструкций часть работ надо переделать, что ведет к дополнительным затратам на строительство.
Общественники надеются, что привлечение к вопросу правоохранительных органов сможет сдвинуть ситуацию с места – и достройка ЖК «Охта-модерн» перейдет, наконец, из области планов в сферу реальных действий.
Напомним, строительство ЖК «Охта-модерн» еще в 2004 году начала печально известная компания «ИВИ-93». Ввод в эксплуатацию планировался в 2006-м. С тех пор на объекте не раз менялись застройщики, проект получил новое название, а сроки сдачи неоднократно переносились. Обманутые дольщики предпринимали самые отчаянные меры, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме, включая митинги, голодовки и обращения к президенту.
Оборонный концерн «Алмаз-Антей» готовит к продаже четыре участка общей площадью 21 га в Петербурге. Первые торги могут состояться до конца года. Эксперты оценили землю в 5-7 млрд рублей. Если сделка будет денежной, покупатель может получить дисконт до 50% от рыночной цены актива, говорят эксперты.
Участки на продажу
Концерн «Алмаз-Антей» провел тендер на исследование четырех своих земельных участков в Петербурге и находящихся на них зданий. Согласно конкурсной документации, речь идет о пятнах на Лермонтовском пр. (7 га), Шкиперском протоке Васильевского острова (12 га), Лесном пр. (1,9) и Кантемировской ул. (0,2 га). Их планируют отдать под строительство жилья и коммерческой недвижимости. Заказ на проведение исследования территорий – их рыночный анализ и определение стоимости – получила компания Knight Frank SPb, говорится в материалах конкурса. Заказ должен быть исполнен в ноябре. В самом концерне планы по дальнейшему освоению участков не комментируют. Но известно, что в настоящее время «Алмаз-Антей» строит на территории Обуховского завода Северо-Западный региональный центр (СЗРЦ). Там под одной крышей будут к началу 2016 года собраны все разрозненные городские подразделения концерна. Стоимость строительства СЗРЦ – 22,5 млрд рублей. Судя по всему, вырученные от продажи земельных участков средства «Алмаз-Антей» использует для компенсации этих затрат.
Земля с дисконтом
По оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, суммарная стоимость четырех земельных участков «Алмаз-Антея» может составить 5-7 млрд рублей. «Думаю, участки заинтересуют многих девелоперов. Свободных пятен, пригодных под застройку, в черте города сейчас мало», – говорит она. Но эксперты указывают, что в последнее время мало кто из девелоперов платит за землю живыми деньгами. «Более распространенная практика – оплата актива квартирами в будущих домах. Если лендлорд все-таки настаивает на получении денег, он должен быть готов к серьезному дисконту. В отдельных случаях он достигает 50% от рыночной стоимости актива», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Земельный рынок стагнировал. А летом и вовсе замер. Думаю, ситуация не прояснится до тех пор, пока не стабилизируется курс валют и цены на нефть», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«Серый» потенциал
Участники рынка согласны, что бывшие промышленные территории – «серый пояс» города – являются резервом земли под застройку в Петербурге. Согласно данным Комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади города. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. Это половина центра города.
Для сравнения, в европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под «промкой» остается 10-15% центра. Но в последний тренд экономической политики города – ориентация на развитие производства вместо сферы услуг. Губернатор города Георгий Полтавченко даже заявил, что выдворять заводы и предприятия в пригороды и строить на их месте жилые комплексы никто не собирается. Правда, глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин пояснил, что выводить из города будут только заводы, которые вредят экологии, а на их месте будут строить менее вредные предприятия.
С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение многих поправок городские власти отложили. Так что застройщики в последние годы практически перестали покупать промышленные территории под застройку. Делать это в отсутствие четкой городской позиции инвесторы попросту боятся.
«Подготовка таких территорий к редевелопменту – это ежедневная работа, которая требует от чиновников колоссальных усилий и дипломатии. Причем к каждой территории нужен индивидуальный подход. И нужна личность, которая, как Геракл, будет день за днем чистить эти конюшни. А в городе такого человека нет», – заключил генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.
Смольный не отказался от реализации проекта «Аэроэкспресс», который свяжет аэропорт Пулково и центр города. Петербургские власти с третьей попытки добились выделения на его строительство 10 млрд рублей из федерального бюджета. Но до сих пор не ясно, успеют ли осуществить этот проект к чемпионату мира.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин на прошлой неделе во время объезда Фрунзенского района сообщил: принято решение о том, что федеральный бюджет профинансирует строительство «Аэроэкспресса» в размере 10 млрд рублей. «Это большая заслуга губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и Валентины Матвиенко, председателя Совета Федерации, которые нашли аргументы и убедили финансовые власти страны выделить средства на данный объект для Петербурга», – прокомментировал Игорь Албин. Стоит отметить, что Смольный обращался к федеральным властям с просьбой софинансировать реализацию проекта трижды, но первые два раза получал отказ, основной причиной которого являлся ряд нерешенных земельных вопросов, а также отсутствие разработанной проектной документации. В ответ на третью просьбу «федералы» согласовали выделение средств.
Игорь Албин сообщил, что сметная стоимость строительства «Аэроэкспресса» составит более 15 млрд рублей. «Мы прошли самую сложную фазу – нашли источники финансирования. Следующая фаза – изыскания, анализ земельно-имущественных отношений и разработка проекта. До конца года будет создан подробнейший план мероприятий, связанный с созданием «Аэроэкспресса» в Петербурге.
Источников финансирования три – федеральный бюджет, региональный бюджет и средства ОАО «РЖД», – уточнил Игорь Албин. В пресс-службе РЖД «Строительному Еженедельнику» сказали, что не комментируют эту тему. Но в мае этого года Алексей Сорокин, исполнительный директор компании ООО «Аэроэкспресс» (осуществляет железнодорожные перевозки пассажиров между Москвой и столичными аэропортами, на четверть принадлежит ОАО «РЖД»), заявил, что если руководство Петербурга примет решение о строительстве линии «аэроэкспресса» в аэропорт Пулково, компания готова подключиться и инвестировать в строительство собственного терминального комплекса.
Как рассказал источник, знакомый с ситуацией, городские власти все же надеются построить «Аэроэкспресс» к чемпионату мира по футболу 2018 года. Однако трудно себе представить, как будет реализован столь масштабный проект, включая согласования, подготовку территории, проведение инженерных изысканий, проектирование и собственно само строительство, за два года. В июне сомнения по этому поводу выражал глава транспортной дирекции чемпионата мира по футболу Терентий Мещеряков. На последнем ПМЭФ он заявил, что даже если финансирование будет выделено в ближайшее время, «Аэроэкспресс» все равно не успеют построить к мундиалю, как он считает, по чисто техническим причинам, например нужно выкупать много земли.
Ранее Игорь Албин говорил, что с учетом сжатых сроков подготовки к чемпионату мира и внешнеэкономических рисков просил предусмотреть оптимизацию технологических решений без ущерба безопасности и качеству проекта.
Александр Карпов, директор центра экспертиз «ЭКОМ», отметил, что построить за два года путь для «Аэроэкспресса» – это полдела. «Скоростная электричка будет двигаться частично по уже существующим рельсам, сокращая число обычных электричек на южном направлении. Кое-где «Аэроэкспресс» пойдет отдельно, но в том же уровне. Таким образом, усилится барьер между Московским и Кировским, а кое-где и Красносельским районами. Нужны будут дополнительные средства, причем немаленькие, на создание новых путепроводов. Если их сразу не построить, то будут нарушены транспортные автомобильные связи между южными районами города», – сделал прогноз Александр Карпов.
Справка
«Аэроэкспресс» рассматривается как альтернативный транспортный маршрут между городом и аэропортом. Сейчас в этом направлении налажено только автобусное сообщение, и к чемпионату мира – 2018 будет сооружена выделенная автобусная полоса. В рамках проекта предполагается реконструкция 12 км существующего железнодорожного пути (участок Санкт-Петербург – Балтийский вокзал – Шоссейная), строительство 5,4 км новой двухпутной железнодорожной линии (участок ст. Шоссейная – аэропорт Пулково).