Бывший генподрядчик не дает достроить ЖК «Охта-модерн»
Ввод в эксплуатацию многострадального долгостроя «На Охте» (прежнее название – «Охта-модерн»), пути к достройке которого, казалось, были четко определены в начале этого года, вновь под угрозой. На сей раз удовлетворению законных требований обманутых дольщиков препятствует бывший генподрядчик, работа которого уже нанесла ущерб проекту.
Напомним, 27 февраля 2018 года при активном участии Правительства Санкт-Петербурга был подписан меморандум о взаимодействии по достройке объекта между ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»), выступающим в роли генерального подрядчика, ООО «Питер-Констракшн» – застройщиком (с декабря 2017 года находящимся в процедуре банкротства) и временным управляющим Владимиром Полуяновым.
Уже 2 марта на строительной площадке комплекса состоялось выездное совещание, участники которого рассказали о подготовленном пошаговом плане, реализация которого позволила бы завершить возведение долгостроя к концу года. По предварительной оценке, строительная готовность объекта составляет около 80%. Выполнен весь конструктив, большая часть фасадов и перегородок. Как сообщил тогда заместитель директора по строительству компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Алексей Пятненков, полностью объем необходимых работ станет ясен по результатам исследования и проведения экспертизы проекта.
На достройку объекта, по примерным подсчетам, необходимо еще около 300 млн рублей. Причем «Группа ЛСР» высказала готовность профинансировать работы. В результате 326 пострадавших дольщиков получили бы, наконец, свои квартиры, которых они ждут с 2006 года.
На данный момент, как и планировалось, выполнено обследование конструктива долгостроя, подготовлен проект выполнения работ, необходимых для полноценной достройки объекта. Репутация одного из ведущих застройщиков страны казалась достаточным залогом успешного решения проблемы.
Однако на пути практической реализации плана возникли непредвиденные трудности. Арбитражный управляющий Владимир Полуянов не подписывал договор с «Группой ЛСР», ссылаясь на необходимость наличия решения собрания кредиторов. Основным кредитором ООО «Питер-Констракшн» является обанкротившее его ООО «Строительное Управление», которое являлось генподрядчиком, осуществлявшим строительство недостроенных двух домов, и которое на сегодняшний день обладает 70% голосов всех имеющихся кредиторов. В то время как 326 дольщиков, уже более десятка лет ожидающих свои квартиры, оказались в миноритариях.
Очередное собрание кредиторов состоялось 13 июня. По его итогам договор с «Группой ЛСР» наконец-то был подписан, но не в таком виде, который позволил бы полноценно продолжить работу по достройке объекта. В соглашении отражены уже исполненные работы по обследованию здания, корректировке проектной документации и т. п. Упомянуты подготовительные работы, часть из которых уже произведена, а часть еще предстоит осуществить.
При этом в редакции договора, подготовленной «Группой ЛСР», было условие о передаче строительной площадки для осуществления подготовительных работ, часть из которых входит в число строительно-монтажных работ. «Строительное Управление», воспользовавшись правом мажоритарного кредитора, несмотря на единогласное мнение обманутых дольщиков, исключило из соглашения это положение, разрешив лишь посещение стройплощадки сотрудниками «Группы ЛСР», которое может быть заблокировано в любой момент. А это повлечет за собой очередной срыв сроков сдачи долгостроя. «Группа ЛСР» для соблюдения обязательств перед городом согласилась на такую редакцию и подписала договор, поскольку этот документ в настоящее время критически необходим для подачи проекта на экспертизу.
Такая позиция «Строительного Управления» вызывает глубокое возмущение обманутых дольщиков. «Эта компания сама претендует на достройку комплекса – точнее, не на саму достройку, а на возможность таким образом добиться получения прав на участок на ул. Беринга в Василеостровском районе (этот участок компания «Питер-Констракшн» получила у города в аренду в целях возведения апарт-отеля, когда взялась достраивать ЖК «Охта-модерн»). Руководство «Строительного Управления» приглашало на встречу представителей нашей инициативной группы и предлагало нам требовать у города, чтобы объект был передан именно им. И это при том, что когда они работали на подряде у «Питер-Констракшн» на нашем комплексе, строительные работы выполнялись с ужасными нарушениями и отвратительным качеством. Позиция дольщиков однозначна: город должен участвовать в достройке ЖК «Охта-модерн», действуя, как это обычно называют, в «ручном режиме» и найдя надежного подрядчика. Кто это будет конкретно – значения для нас не имеет. Пусть это будет «Группа ЛСР» – они крупный игрок рынка с хорошей репутацией», – говорит член инициативной группы обманутых дольщиков Галина Широкова.
Слова общественницы о качестве работ «Строительного Управления» на объекте находят документальную поддержку. Так, на сайте Комитета по строительству Петербурга размещены результаты обследования конструкций недостроя. Они свидетельствуют о том, что «Строительное Управление» осуществляло работы на строительной площадке с нарушением норм и требований и тем самым нанесло ущерб проекту. Выявленные дефекты и замечания подлежат устранению, для усиления конструкций часть работ надо переделать, что ведет к дополнительным затратам на строительство.
Общественники надеются, что привлечение к вопросу правоохранительных органов сможет сдвинуть ситуацию с места – и достройка ЖК «Охта-модерн» перейдет, наконец, из области планов в сферу реальных действий.
Напомним, строительство ЖК «Охта-модерн» еще в 2004 году начала печально известная компания «ИВИ-93». Ввод в эксплуатацию планировался в 2006-м. С тех пор на объекте не раз менялись застройщики, проект получил новое название, а сроки сдачи неоднократно переносились. Обманутые дольщики предпринимали самые отчаянные меры, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме, включая митинги, голодовки и обращения к президенту.
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.