Московский вокзал меняет концепцию
Коммерческая и архитектурно-художественная концепция торговых площадей Московского вокзала в Санкт-Петербурге претерпит изменения. Эксперты считают, что решение назрело; более того, другим вокзалам города тоже на помешает задуматься о чем-то подобном.
В результате реконцепции, разработанной компанией GVA Sawyer, планируется увеличение зоны торговых площадей Московского вокзала и повышение эффективности объекта как арендного бизнеса. Проект затрагивает только торговую часть здания (на сегодняшний день ее общая площадь составляет чуть менее 7 тыс. кв. м).
«Мы подготовили рекомендации по планировочным решениям и компонентному составу арендаторов, которые были разработаны на основе сопоставимого мирового опыта развития современной торговли и сферы обслуживания на объектах транспортной инфраструктуры, отличающихся помимо прочего необходимостью адаптации исторического здания. Основной акцент на профили продуктового ряда и общепита был сохранен, однако были рекомендованы изменения в форматах и типах операторов», - говорит директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.
Эксперты в целом позитивно оценивают идею. «Вопрос реконцепции назрел давно, это существенно расширит круг потенциальных арендаторов Московского вокзала», - говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International в Петербурге Владимир Каличава. «Уровень развития торговой и сервисной составляющей главного вокзала города в 2017 году выглядел откровенно устаревшим как по составу операторов, так и по форматам. В настоящее время произошел ряд перемен: появилось несколько сетевых операторов общественного питания, снесены в преддверии Чемпионата мира ларьки во дворе вокзала и т.д.», - добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Между тем, в компании GVA Sawyer не назвали ни состава предполагаемых в ходе реконцепции работ, ни даже заказчика проекта. В пресс-службе Октябрьской железной дороги также затруднились оперативно ответить на вопросы «Строительного Еженедельника». «Несмотря на архитектурные ограничения, здесь, безусловно, есть потенциал для развития. При грамотно разработанной концепции и продуманном брокеридже можно достичь качественного обновления Московского вокзала, в результате которого он станет более современным, комфортным пространством как для пассажиров, так и арендаторов», - считает заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Ирина Царькова.
«На мой взгляд, увеличение арендопригодной площади планируется за счет добавления второго этажа наподобие Ленинградского вокзала в Москве. Что касается серьезных архитектурных изменений, то здесь не все 100% конструктивных решений являются объектом наследия, поэтому Московский вокзал все же претерпит ряд изменений. Главным интересантом проведения концепции стала компания «РЖД», но как известно эти изменения обсуждаются уже не в первый раз», - отмечает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Работы по реконцепции уже ведутся, но сроки их завершения пока не называются. Не разглашается также сумма вложений в реализацию проекта. По оценке Ольги Шарыгиной, с учетом текущих торговых площадей и их возможного увеличения, объем инвестиций может составить от 350 млн рублей.
Кроме того, эксперты отмечают, что о тех же мерах имеет смысл задуматься и в отношении других вокзалов. «Реконцепция необходима также и на других вокзалах Петербурга, но в меньшей степени, которую можно оценить пропорционально их пассажиропотоку», - считает Владимир Каличава. «Ключевым вокзалам Петербурга – Ладожскому, Витебскому, Финляндскому также не помешает реконцепция торговых площадей. Для эффективных изменений нужно создать модель, в которой будут учтены человеческие потоки, их движение и структура запросов. В этом случае разумно будет подбирать арендаторов не по уровню ставок, а по функционалу который необходим каждому из потоков, в зависимости от его характеристик», - отмечает Ольга Шарыгина.
А Игорь Кокорев полагает, что реконцепции только торговой недвижимости – недостаточно. «Основные задачи применительно к каждому вокзалу - это обеспечение и удобства функционирования, и единого стиля для общественных зон, зон торговли и услуг, кассовых зон, а также зон ожидания. Поэтому работа по реконцепции только торговой недвижимости – это половинчатое решение. В идеале реконцепция должна применяться к вокзальному комплексу в целом. Но такая работа требует заметно больших инвестиций и масштабных работ, что для любого объекта непросто, поскольку работа самого вокзала в это время не должна прерываться», - подчеркивает он.
Кстати
АО «Российские железные дороги» специально к проведению матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года осуществило реконструкцию всех пяти городских железнодорожных вокзалов – Московского, Витебского, Балтийского, Финляндского и Ладожского. Проведены работы на фасадах, кровле, внутренних интерьерах. Модернизирована система голосового и визуального информирования пассажиров. Создана доступная среда для маломобильных групп населения. Инвестиции составили 2,8 млрд рублей.
Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти просят вернуть им деньги. Они выступают против смены застройщика, который обещает сдать все 12 домов в 2018 году.
Судьбу достройки проблемного ЖК «Ванино» власти Ленобласти на прошлой неделе обсудили на совещании с обманутыми дольщиками. Трехэтажные дома, расположенные в дер. Узигонты, застройщик ООО «Тареал» обещал сдать еще в 2014 году.
Ситуация с долгостроем сдвинулась с мертвой точки в этом году. За проект поручился эстонский холдинг TASMO, куда входил «Тареал». Инвестор подписал соглашение с Правительством Ленобласти и пообещал достроить первые шесть домов в IV квартале 2018 года, а еще шесть – в IV квартале 2019 года. TASMO создал новую компанию ООО «ЖК «Ванино», и теперь, чтобы завершить строительство, холдингу необходимо получить согласие абсолютно всех дольщиков.
Как рассказал гендиректор ООО «ЖК Ванино» Петр Верцинский, изначально в ЖК «Ванино» было заключено 170 договоров долевого участия. На сегодняшний день позицию о смене застройщика поддержало большинство граждан, однако семеро не могут определиться или выступают против.
«Я хочу получить обратно деньги, которые вложила. Не требую ни выплаты пени за срыв сроков сдачи, ни возмещения морального ущерба. Но больше мне эта квартира не нужна», – сказала дольщица ЖК «Ванино» Ольга Сергеева.
Еще один дольщик – Сергей Наранов – также просит вернуть ему деньги за квартиру, рассчитаться с банком по ипотечным процентам на общую сумму почти 500 тыс. рублей, а также компенсировать ему расходы на оплату съемного жилья.
На встрече Петр Верцинский уговаривал дольщиков не выводить средства из стройки. По его словам, за последние четыре месяца инвестор вложил 1 млн евро в реализацию проекта. В целом, на его завершение требуется более 800 млн рублей. «Мы ускорили работы, и у нас есть силы и возможности ввести в эксплуатацию все 12 домов. Но здесь нужно понять и инвестора, который пока вкладывает деньги в проект, не имея гарантий, что все дольщики согласятся со сменой застройщика», – сказал Петр Верцинский.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин обозначил сроки: до 5 декабря текущего года гражданам нужно высказать свою позицию, и, если она будет не в пользу застройщика – к 11 декабря он должен рассчитаться с ними. 12 декабря Арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве «Тареала». Исцами выступили дольщики уже введенной в эксплуатацию очереди. Они требуют выплат пени за просрочку.
Кстати, после совещания в редакцию «Строительного Еженедельника» обратился бывший дольщик ЖК «Ванино» – Юрий Рождествин. Он сообщил, что расторг договор с ООО «Тареал», его квартиру продали, но деньги (3,756 млн рублей) ему так и не вернули. Для того, чтобы получить обратно свои деньги, он обратился в суд. «От смены застройщика ничего не изменится – все они мошенники», – поделился свои мнением Юрий Рождествин.
Кстати
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны в течение трех лет разработать план отказа от долевого строительства. На прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев прокомментировал эту инициативу: «В будущем вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это всё, если хотите, рудименты прежней эпохи, это всё наследие недоразвитого жилищного рынка».
Экономическая ситуация заставляет строительные организации мобилизовать ресурсы, избавляться от балласта, осваивать новые компетенции и перестраивать бизнес-процессы. Одним из следствий этих действий стали массовые ротации в топ-менеджменте девелоперских компаний.
Основные причины и тенденции кадровых перестановок обсудили в рамках круглого стола «Кадровая перезагрузка строительной компании как стратегическая программа на стыке GM, PM, HR», организованного Комитетом по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). По оценке председателя Комитета по жилой недвижимости РГУД, генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, в 2017 году конкуренция в девелопменте возросла: продолжился приток московских девелоперов на рынок Петербурга, и, по предварительным прогнозам, в ближайшие годы эта тенденция сохранится.
Кадровая перезагрузка
Рост конкуренции и экономические затруднения прежде всего повлияли на отделы продаж, маркетинга и рекламы. Начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова разделяет проблему кадровых ротаций на две составляющих: пересмотр деятельности компании и смена кадров. «В свете новых вызовов невозможно оперировать старыми средствами, без пересмотра деятельности, без внутреннего, а возможно, и внешнего аудита. Отдел продаж венчает объемную работу по реализации девелоперского проекта; если в ней есть несоответствия текущим вызовам, их нужно своевременно выявлять и менять. В такой ситуации вывести весь коллектив, и в первую очередь руководителя проекта, из зоны комфорта, сменив руководство, – решение очевидное, но с точки зрения руководителя отдела продаж – неправильное», – комментирует г-жа Денисова.
В «БФА Девелопмент» решили пойти по пути комплексного аудита работы всех отделов, после которой была перестроена работа менеджеров по продажам, внедрена CRM-система управления. В итоге массовых кадровых перестановок удалось избежать, но и те, что случились – произошли по инициативе сотрудников, а не руководства.
В компании Bonava «перезагрузка» случилась после того, как подразделение жилой недвижимости международной компании было выделено в отдельную компанию. «В первую очередь изменения коснулись стратегии продаж и маркетинга, была выбрана более сфокусированная стратегия продвижения проектов», – рассказывает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. После ребрендинга был проведен внутренний аудит, а кадровые ротации на 90% происходили между отделами, так как в стратегии работы с персоналом компании приоритет отдается развитию собственных сотрудников.
Валерий Фунтов, бизнес-тренер и руководитель Центра компетенций «Проектный менеджмент», объясняет причины повсеместных кадровых «перезагрузок» в более широком контексте: устойчивый и предсказуемый мир закончился. «Наступил сложный неоднозначный мир, с новыми рынками, технологиями и вызовами, от BIM до проектного финансирования, – делает вывод г-н Фунтов. – Чтобы оставаться конкурентоспособной, компании не обязательно проводить кадровые перестановки, достаточно обучить сотрудников (включая руководителей отделов и топ-менеджмент) актуальным компетенциям (IT-навыкам, работе в эджайл-команде), адаптировать к проектному финансированию и управлению».
Так, современный руководитель должен оперативно реагировать на анализ больших массивов данных и отвечать на запросы новой реальности новым продуктом, максимально учитывающим потребности целевых клиентов.
«Девелопмент – это исключительно проектный бизнес, здесь важны три составляющие: область технического управления, область вхождения в стратегию компании и эджайл-компетенции», – комментирует г-н Фунтов.
Проверка для топов
Руководитель практики «Строительство и недвижимость» компании Morgan Hunt Анастасия Филькина выделяет три категории причин смены топ-менеджментов: смена собственников, профессиональные параметры, внутреннее реструктурирование компании. Максимальная доля запросов приходится на отделы маркетинга и продаж. При этом сами кандидаты в поисках работы готовы перейти из девелопмента в другую сферу.
Генеральный директор Construction Management Group Александр Матеша уверен, что настало лучшее время для поиска топ-менеджеров. «Сейчас катастрофический минимум спроса на менеджеров: я провел собственную оценку, обзвонив десять топ-менеджеров строительной отрасли. Из десяти человек за 2017 год работу нашли только двое: один уехал в Москву, другой – в регион. Для руководителей среднего звена и их команд подчиненных – ситуация аналогичная. Из десяти пятеро переместились на новые места, сократив свою команду наполовину. И все они перешли на позиции с худшими условиями, в первую очередь – финансовыми», – поделился наблюдениями Александр Матеша.
Кадровые перестановки связаны в том числе с курсом на диджитализацию и автоматизацию процессов. При этом г-н Матеша отмечает, что организация строительного процесса крайне зависима от человеческого фактора. «Можно автоматизировать процесс поставок оборудования, материалов, процессы проектирования и планирования, финансовые модели, но оперативное управление в ежедневном режиме – автоматизировать довольно сложно», – комментирует глава Construction Management Group. Для отработки алгоритма автоматизации в компании должен быть спланирован процесс запуска новых проектов на 5-7 лет, что на российском строительном рынке – редкость.
Александр Матеша также выделяет ряд тенденций на российском строительном рынке: уход от иностранных генподрядчиков и внешних генподрядчиков вообще. Это происходит как по финансовым причинам, так и по управленческим. Услуги генподрядчика в конечном счете обходятся инвестору в 15% от стоимости строительства. Кроме того, собственные подразделения более управляемы, чем внешние структуры.
По наблюдениям эксперта, за последние четыре года многие компании оптимизировали свою структуру, сократив коллективы до необходимого минимума, оставив ключевые позиции и наиболее подготовленных сотрудников. В текущей ситуации г-н Матеша рекомендует сформировать и удержать коллектив – в первую очередь руководителей и оперативный персонал. Это особенно актуально для компаний, реализующих несколько проектов; им стратегически важно перейти к новому проекту слаженной командой.