Московский вокзал меняет концепцию
Коммерческая и архитектурно-художественная концепция торговых площадей Московского вокзала в Санкт-Петербурге претерпит изменения. Эксперты считают, что решение назрело; более того, другим вокзалам города тоже на помешает задуматься о чем-то подобном.
В результате реконцепции, разработанной компанией GVA Sawyer, планируется увеличение зоны торговых площадей Московского вокзала и повышение эффективности объекта как арендного бизнеса. Проект затрагивает только торговую часть здания (на сегодняшний день ее общая площадь составляет чуть менее 7 тыс. кв. м).
«Мы подготовили рекомендации по планировочным решениям и компонентному составу арендаторов, которые были разработаны на основе сопоставимого мирового опыта развития современной торговли и сферы обслуживания на объектах транспортной инфраструктуры, отличающихся помимо прочего необходимостью адаптации исторического здания. Основной акцент на профили продуктового ряда и общепита был сохранен, однако были рекомендованы изменения в форматах и типах операторов», - говорит директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.
Эксперты в целом позитивно оценивают идею. «Вопрос реконцепции назрел давно, это существенно расширит круг потенциальных арендаторов Московского вокзала», - говорит руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International в Петербурге Владимир Каличава. «Уровень развития торговой и сервисной составляющей главного вокзала города в 2017 году выглядел откровенно устаревшим как по составу операторов, так и по форматам. В настоящее время произошел ряд перемен: появилось несколько сетевых операторов общественного питания, снесены в преддверии Чемпионата мира ларьки во дворе вокзала и т.д.», - добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Между тем, в компании GVA Sawyer не назвали ни состава предполагаемых в ходе реконцепции работ, ни даже заказчика проекта. В пресс-службе Октябрьской железной дороги также затруднились оперативно ответить на вопросы «Строительного Еженедельника». «Несмотря на архитектурные ограничения, здесь, безусловно, есть потенциал для развития. При грамотно разработанной концепции и продуманном брокеридже можно достичь качественного обновления Московского вокзала, в результате которого он станет более современным, комфортным пространством как для пассажиров, так и арендаторов», - считает заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Ирина Царькова.
«На мой взгляд, увеличение арендопригодной площади планируется за счет добавления второго этажа наподобие Ленинградского вокзала в Москве. Что касается серьезных архитектурных изменений, то здесь не все 100% конструктивных решений являются объектом наследия, поэтому Московский вокзал все же претерпит ряд изменений. Главным интересантом проведения концепции стала компания «РЖД», но как известно эти изменения обсуждаются уже не в первый раз», - отмечает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Работы по реконцепции уже ведутся, но сроки их завершения пока не называются. Не разглашается также сумма вложений в реализацию проекта. По оценке Ольги Шарыгиной, с учетом текущих торговых площадей и их возможного увеличения, объем инвестиций может составить от 350 млн рублей.
Кроме того, эксперты отмечают, что о тех же мерах имеет смысл задуматься и в отношении других вокзалов. «Реконцепция необходима также и на других вокзалах Петербурга, но в меньшей степени, которую можно оценить пропорционально их пассажиропотоку», - считает Владимир Каличава. «Ключевым вокзалам Петербурга – Ладожскому, Витебскому, Финляндскому также не помешает реконцепция торговых площадей. Для эффективных изменений нужно создать модель, в которой будут учтены человеческие потоки, их движение и структура запросов. В этом случае разумно будет подбирать арендаторов не по уровню ставок, а по функционалу который необходим каждому из потоков, в зависимости от его характеристик», - отмечает Ольга Шарыгина.
А Игорь Кокорев полагает, что реконцепции только торговой недвижимости – недостаточно. «Основные задачи применительно к каждому вокзалу - это обеспечение и удобства функционирования, и единого стиля для общественных зон, зон торговли и услуг, кассовых зон, а также зон ожидания. Поэтому работа по реконцепции только торговой недвижимости – это половинчатое решение. В идеале реконцепция должна применяться к вокзальному комплексу в целом. Но такая работа требует заметно больших инвестиций и масштабных работ, что для любого объекта непросто, поскольку работа самого вокзала в это время не должна прерываться», - подчеркивает он.
Кстати
АО «Российские железные дороги» специально к проведению матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года осуществило реконструкцию всех пяти городских железнодорожных вокзалов – Московского, Витебского, Балтийского, Финляндского и Ладожского. Проведены работы на фасадах, кровле, внутренних интерьерах. Модернизирована система голосового и визуального информирования пассажиров. Создана доступная среда для маломобильных групп населения. Инвестиции составили 2,8 млрд рублей.
Компания AAG купила под новый девелоперский проект участок земли на Магнитогорской улице. Там девелопер построит жилой комплекс, инвестиции в который эксперты оценивают в 3,5 млрд рублей.
Компания AAG закрыла сделку по покупке у компании «МНК» 0,76 га на ул. Магнитогорской, 11, лит. В. Сумма сделки не раскрывается. По оценке экспертов АРИН, она могла достичь 0,8 млрд рублей. На участке находятся склады, которые не имеют статуса культурной ценности и будут снесены. На их месте AAG построит жилой комплекс бизнес-класса в стилистике «кирпичного экспрессионизма». Проект будет реализован в две очереди.
До 2021 года девелопер планирует застроить часть территории, прилегающей к реке Охте. Здесь построят не менее 30 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 15 тыс. кв. м жилья и 2,5 тыс. кв. м коммерческих встроек. Под зданием будет обустроен подземный паркинг. Вторая очередь комплекса появится в глубине квартала. Но ее параметры девелопер пока не озвучивает. «В апреле мы приступили к инженерным изысканиям на участке и разрабатываем концепцию проекта. До конца этого года выйдем на строительную площадку. И планируем развить территорию за три года», – пояснил генеральный директор компании AAG Александр Завьялов.
По оценке Екатерины Запорожченко из Docklandsdevelopment, на участке AAG можно построить до 45 тыс. кв. м недвижимости. «Инвестиции в проект заявленного класса составят 3-4 млрд рублей», – считает она.
Холдинг AAGдо сих пор в Красногвардейском районе жилье не строил. Эксперты говорят, что у дебюта есть риски, главный из которых – серьезные соседи-конкуренты.
«Освоение этой территории Охты девелоперами идет уже несколько лет. Здесь достаточно актуальных проектов. Один из них – ЖК «Магнифика» (на 140 тыс. кв. м жилья) шведского девелопера Bonava, строящийся на участке, прилегающем к купленному AAG «пятну». Но это соседство – скорее плюс для AAG, поскольку шведы щепетильно реализуют свой флагманский проект и все их наработки, в частности, в плане инфраструктуры, окажутся в распоряжении соседа. Опять же плюс – соседство с рекой Охтой, которую когда-нибудь тоже приведут в порядок. В частности, в проекте Bonava предусмотрено строительство набережной», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости NAIBecar Ольга Шарыгина.
А среди минусов участка она выделила его удаленность от метро и риски из-за окружающей территории. «Там «промка», которая никуда не денется. Людям придется смотреть на всю эту разруху – во всяком случае, какое-то время. А после завершения всех жилых проектов, которые заявлены в этом районе, могут возникнуть проблемы с загруженностью улично-дорожной сети», – говорит Ольга Шарыгина.
Сейчас, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 12 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 537,9 тыс. кв. м. В том числе в районе станций метро «Ладожская» и «Новочеркасская» (МО «Малая и Большая Охта») – 101,2 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 213,2 тыс. кв. м жилья (4% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе «Ладожской» и «Новочеркасской» – 46,8 тыс. кв. м.
«Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 86,4 тыс. рублей, что на 12,1% ниже среднего городского уровня. В районе Охты жилье стоит дороже – в среднем 124,4 тыс. рублей за 1 кв. м, поскольку здесь возводится в основном жилье уровня «комфорт плюс» и бизнес-класса», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) продало на торгах участок земли у развязки ЗСД и Богатырскогопроспекта. Его купило ЗАО «Трест-36» и построит там жилой комплекс. Инвестиции в проект оцениваются в 1,2 млрд рублей.
Петербургское ЗАО «Трест-36» в марте выиграло конкурс АИЖК и стало собственником участка площадью 0,56 га на Богатырскомпроспекте (участок 1 северо-западнее пересечения с Елагинским проспектом). Это территория квартала 51 Северо-Приморской части. Участок находится у развязки с ЗСД, напротив гипермаркета «О’Кей». Актив был выставлен на аукцион за 103 млн рублей. Но в ходе торга за него кроме «Треста-36» боролись еще три претендента, и цена выросла до 229 млн рублей.
Купленный «Трестом-36» участок – это зеленая зона, но, согласно ППТ, там можно строить жилье. Компания построит 12-этажный жилой комплекс с подземным паркингом на 120 машино-мест и закрытым двором. Общая площадь здания составит 16 тыс. кв. м (в том числе 11 тыс. кв. м жилья и около 1 тыс. кв. м коммерческой недвижимости). В проекте не будет квартир-студий. Заявленный класс объекта – «комфорт плюс».
В компании сообщили, что общие инвестиции в проект составят 1,2 млрд рублей. Выйти на площадку девелопер намерен в III-IV квартале текущего года.
«Сейчас стоимость жилья в этом районе составляет от 110-120 тыс. рублей за "квадрат"», – сообщил гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов. «Средняя цена предложения жилья в Приморском районе при стопроцентной оплате в классе «масс-маркет» составляет 101,6 тыс. рублей за 1 кв. м, а в бизнес-классе – 195 тыс. рублей за 1 кв. м. Это соответственно на 5% и 20% выше среднего городского уровня в классах», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее данным, сейчас в Приморском районе строится 1,16 млн кв. м жилья. Почти половина площадей уже находится в свободной продаже.
«С точки зрения крупных гипермаркетов, точечной инфраструктуры и зеленых зон эта локация укомплектована всем необходимым для комфортной жизни. Стоимость жилья, скорее всего, будет соответствовать заявленному классу», – заключила управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.