«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
Световые муралы, Интернет через свет и водные экраны – Высшая школа светового дизайна Университета ИТМО показала, как изменится Новосмоленская набережная с помощью света.
На прошлой неделе в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга обсудили концепцию благоустройства Новосмоленской набережной, разработанную в рамках федеральной программы «Формирование комфортной городской среды» на 2018–2022 годы. Над концепцией работала команда Высшей школы светового дизайна Университета ИТМО.
Команда проекта проанализировала, как набережная используется жителями, как вписывается в структуру места и тому подобные условия. Главные задачи, поставленные перед благоустройством: улучшение социальной инфраструктуры, повышение посещаемости, туристической и инвестиционной привлекательности набережной и района. Освещение наиболее часто упоминалось среди запросов жителей, поэтому именно это требование легло в основу концепции.
Концепцию представила руководитель Школы светового дизайна Наталья Быстрянцева. Проект состоит из двух частей: благоустройство и освещение, с акцентом на последнее. План развития предполагает зонирование набережной, развитие спусков к воде, организацию понтонов и фонтанов.
Главные функции, которым должна соответствовать набережная, – общение, движение и отдых. Для этого набережную предложили разделить на три зоны – нижнюю, верхнюю и транзитную линии. Верхняя зона предназначена для спорта и прогулок, транзитная зона – место для остановок и спусков к воде, нижняя линия – для тихих прогулок и «восприятия воды».
Предложенные опоры для подсветки имеют нестандартную конфигурацию: разветвляющийся кверху на несколько «лепестков» фонарный столб позволяет осветить две из трех линий, не используя для этого лишних опор. Для зоны спуска предлагается проекционное освещение, меняющееся в зависимости от режима – будничного или праздничного.
Оживить набережную должны малые архитектурные формы, качели и велопарковка – все эти элементы тоже предлагается подсветить.
Еще один источник света авторы концепции решили разместить на воде: подсветив понтоны, фонтаны и опоры моста, а также проецируя световые изображения на поверхность воды. Одно из предложений – организовать под мостом ниспадающий водный экран и использовать его для проекций.
Чтобы вписать в эту концепцию серые многоэтажки, выстроившиеся вдоль набережной, инженеры ИТМО предложили задействовать их фасады в качестве экранов, передавая на них изображения главных петербургских рек и каналов с их основными объектами. Самое необычное и инновационное в концепции: распространение беспроводного интернет-соединения через свет – Li-Fi.
Заместитель главы Администрации Василеостровского района Александр Маслов поддержал представленную концепцию: «Главное, что сохранен и расширен функционал места. Дизайнерские решения очень красивые, современные и вписываются в наши серые фасады легко, мягко и не кричаще».
Реализация проекта концепции может начаться уже в 2019 году, весь 2018 год будет посвящен проектированию. Но уже в следующем году расширять подсветку Васильевского острова начнет ГУП «Ленсвет». Директор предприятия Сергей Метелев сообщил, что в планах – подсветить Наличный мост в районе улицы Одоевского, захватив не освещенный сейчас пешеходный мост, а также включить подсветку крыш жилых домов на улице Беринга.
По словам заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Ларисы Канунниковой, в проект еще будут вноситься изменения с учетом предложений местных жителей. «Освещение, функциональное и декоративное, мы хотим начать уже со следующего года. Проектировать, благоустраивать и брать на баланс «Ленсвет» будет по мере своих возможностей. Концепция ИТМО более широкая, в ней заложено много идей, которые также будут воплощаться», – озвучила планы Лариса Канунникова.
Кстати
Стоимость реализации концепции ИТМО пока оценить сложно, но уже известно, что финансировать ее воплощение планируется при помощи инвесторов.
Ведущие агентства недвижимости, застройщики и журналисты на прошлой неделе обсуждали будущее профессии риелтора. В век тотальной диджитализации прогнозы относительно будущего профессии агента по недвижимости звучат самые разные. И все-таки выживут ли агентства? И если да, какой будет их работа?
«Old time-ры и new wave-ры» - так провели водораздел в профессии участники дискуссии. Первых становится все меньше, а численность вторых, напротив, растет. «7-8 лет назад агентами были преимущественно люди в возрасте 40+, в прошлом школьные учителя, домохозяйки – те, кому нужно было срочно заработать, они искали, где можно без особых знаний освоить новую роль и заработать, - рассказывает Ирина Петрова, директор партнерских программ ГК «Эталон». - Сегодня все изменилось, и агент - это активный 30-летний молодой человек или девушка, амбициозный, настойчивый, владеющий технологиями, мобильный, эмпатичный и энергичный». По словам участников рынка, в будущем к перечисленным качествам добавятся навык формирования потребности, осуществления продаж на уровне психологии, способность перерабатывать большой объем информации в короткий промежуток времени, а также готовность развивать дополнительные сервисы.
Нам свойственно советоваться перед большой покупкой. «Почему клиент идет к агенту? - рассуждает Дмитрий Чебыкин, директор по продажам компании Bonava, - потому что ему нужна экспертиза по рынку в целом и сопровождение в момент покупки». В будущем это вряд ли изменится, ну разве что посоветовать агента, одновременно посмотрев его рейтинг, можно будет в соцсетях. «На мой взгляд, агент по недвижимости 2020 года – это профессионал, который составляет твой персональный бизнес-план в части жилья, рекомендуя, когда и что покупать. Он будет идти рука об руку с финансовым консультантом, такие функции, как оформление сделки, оценка инфраструктуры будут автоматизированы, но риелтор как консультант в части жилья по жизни – останется», - поделился своим мнением Павел Кочкин, генеральный директор НМаркет.ПРО. Его поддержала и Ольга Шаталова, руководитель отдела агентских продаж компании Legenda, отметив, что «моя вера в завтра с агентом по недвижимости больше, чем без агента. Мы сегодня до 40 % продаж совершаем через агентства – вряд ли завтра это изменится. Агент по недвижимости – безусловно, перспективная профессия». Дмитрий Фалкин, директор по продажам RBI, отметил, что «залог успеха агента по недвижимости – в понимании того, для кого ты работаешь. Покупатель становится все более подкованным, и для агента это означает работу не по запросу, а с реальной потребностью, где все решит квалификация и конкретные знания».
Татьяна Колоярова, основатель и генеральный директор Агентства недвижимости «Хочу Квартиру», сказала, что «с каждым годом я все острее чувствую ценность нашей работы. У нас нет агентов по недвижимости, нет риелторов – у нас работают эксперты по недвижимости, и этим задана их роль в жизни покупателей. Когда к нам приходит клиенты мы, прежде всего, стремимся понять, можем ли мы ему помочь, и, если ответ положительный, мы продолжаем взаимодействие. Ключевые требования к эксперту по недвижимости-2020 – уверенность в себе, знание продукта и рынка, и главное – любовь к людям. На мой взгляд, будущее в этой непростой профессии есть только у тех, кто готов искренне служить людям».