«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) выступает за регулярное инспектирование строительных объектов силами аварийных комиссаров. Инна Матюнина, руководитель комитета по страхованию при совете НОСТРОЙ, считает, что визиты аварийных комиссаров на стройки заставят застройщиков больше заботиться об охране труда и качестве работ.
Как рассказал на конференции «Развитие системы страхования в системе саморегулирования строительной отрасли» Михаил Викторов, руководитель аппарата НОСТРОЙ, создание системы инспектирования строек силами аварийных комиссаров могло бы стать одной из мер по защите компенсационных фондов саморегулируемых организаций от претензий лиц, понесших ущерб от деятельности строителей.
В страховании строительства аварийные комиссары должны сыграть несколько иную роль, нежели в автостраховании. Их главной задачей станет не урегулирование выплат при страховых случаях, а определение рисков на объектах перед заключением договора страхования строительных рисков и в течение срока действия страхового договора. «Строители будут бояться визита аварийного комиссара, и это заставит их лучше заботиться об охране труда и соблюдении всех мер безопасности. Если это будет реальная, а не фиктивная система инспектирования, ее создание даст огромный эффект», – полагает Ирина Матюнина.
Фонды нуждаются в защите
По мнению Михаила Викторова, другими мерами по защите компенсационных фондов могли бы стать размещение их на специальных банковских счетах с ограничениями по использованию, а также страхование компенсационных фондов.
Инна Матюнина считает полезным страхование сохранности средств компенсационных фондов на банковских депозитах, а вот предлагаемое некоторыми страховщиками коллективное страхование ответственности членов СРО, по ее мнению, отнимает у саморегулируемых организаций стимул контролировать качество работы своих членов. Существующий порядок компенсации ущерба, нанесенного застройщиками сторонним лицам при проведении строительных работ, предполагает выплаты в первую очередь страховыми компаниями, застраховавшими гражданскую ответственность строителей. Если ущерб превышает лимит ответственности по страховому договору и строительная компания не может покрыть его из собственных средств, пострадавшие лица имеют право обратиться за выплатой из компенсационного фонда СРО, членом которой является компания – виновник ущерба. Если же выплаты из компенсационного фонда будут затем возмещаться страховщиком, руководство СРО не будет заинтересовано в строгом контроле своих членов, считает Инна Матюнина.
Эту точку зрения поддерживает и Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов». «Субсидиарная ответственность членов СРО должна быть, чтобы саморегулируемые организации не принимали в свои ряды недобросовестных застройщиков», – настаивает он.
Однако страхование сохранности компенсационных фондов, по мнению Сергея Алпатова, должно существовать в том или ином виде. «Компенсационный фонд лежит мертвым грузом. Если механизм страхования разовьется, фонд можно будет использовать, например, для финансовых гарантий при участии членов СРО в крупных тендерах», – рассуждает он. «Сорок миллиардов рублей, накопленные в компенсационных фондах строительных СРО, не должны быть заморожены, они должны работать на благо строительной отрасли», – говорит также и Михаил Викторов.
Страховаться скопом
Между тем страховщики утверждают, что механизм коллективного страхования ответственности членов СРО не обязательно должен демотивировать руководителей строительных СРО при контроле работы участников своих объединений. «Демотивация устраняется наличием франшизы в размере лимитов ответственности по индивидуальным договорам страхования», – объясняет Андрей Свешников, директор департамента страхования строительного комплекса САО «Гефест». При такой схеме страхования выплаты ущерба пострадавшим лицам проводятся сначала по индивидуальному договору, а затем, в случае необходимости, по коллективному. СРО остается заинтересованным в том, чтобы его члены соблюдали меры безопасности, а также страховали свою ответственность на достаточно крупные суммы у надежных страховщиков, потому что в этом случае коллективное страхование обойдется дешевле.
Введение коллективного страхования ответственности членов СРО поддерживают и в ОСАО «Ингосстрах». Об этом рассказала на конференции заместитель директора петербургского филиала ОСАО «Ингосстрах» Галина Владельщикова.
Деньги оседают у страховщиков
Строители пока без особого энтузиазма относятся к новым видам страхования. Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выступая на конференции, иронично заметил, что пока практически все средства, собираемые по полисам страхования ответственности членов СРО, страховщики оставляют себе на развитие и другие не известные строителям цели.
Страховые компании подтверждают, что выплаты по подобным полисам пока ничтожно малы по сравнению со сборами. В «Гефесте» оценивают убыточность по этому виду страхования в Северо-Западном федеральном округе РФ примерно в 1%. Однако этот вид страхования еще слишком молод, в прошлом году сборы по нему выросли на 70%, но составили при этом всего 800 млн рублей. В «Ингосстрахе» объем данного рынка оценивают в 1,2 млрд рублей. Через 2-3 года, полагают в «Гефесте», убыточность страхования ответственности членов СРО достигнет 40% – уровня, который наблюдается сейчас в страховании гражданской ответственности строительных компаний.
Внедрение в России европейских стандартов строительства сегодня вызывает жаркие споры у участников. Камнем преткновения являются методики разработки технических норм и их применения в российских реалиях.
25 марта 2011 года в рамках Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации» состоялось заседание инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode». Организаторами мероприятия выступили Торгово-промышленная палата Российской Федерации и компания «АЭРгрупп». Темой дискуссии стало предстоящее внедрение в России европейских стандартов строительства. В ходе ожесточенного спора между противниками и сторонниками этого решения выяснилось, что принципиальные расхождения сторон касаются, в первую очередь, не конкретных технических норм, а методики их разработки и применения.
Кому должна принадлежать решающая роль при определении отраслевой политики – государству, национальным строительным объединениям или профессионалам-практикам? Может ли бизнес самостоятельно отвечать за безопасность своих строительных проектов? Именно эти вопросы стали ключевыми при обсуждении внедрения в России европейских стандартов в области строительства и актуализации ныне действующих в России Строительных норм и Правил (СНиПов).
История противостояния: кто за и против еврокодов?
На сегодняшний день российская строительная отрасль регулируется комплексом Строительных нормы и правил (СНиПов), которые были разработаны еще в Советском Союзе и доказали свою надежность и эффективность, в том числе в сложных климатических условиях крайнего севера. Однако средний возраст СНиПов составляет 20-25 лет. В них не учитываются многие современные материалы и инновации в проектировании. Соответственно, как считают многие эксперты, сегодня обязательное применение не актуализированных СНиПов катастрофически тормозит развитие российского строительного бизнеса.
Модернизировать строительную отрасль поможет переход на еврокоды – комплекс стандартов, разработанных европейской организацией по стандартизации. Такого мнения, в частности, придерживается Ассоциация Строителей России (АСР). Ее представители уверены, что европейские стандарты не требуют дополнительной адаптации под российские реалии. Их можно внедрить уже сегодня и использовать, как минимум, наравне со СНиПами для совместной реализации проектов с иностранными подрядчиками и инвесторами.
Главным оппонентом этой позиции выступает Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), которое настаивает на комплексном программном подходе к адаптации европейских норм и параллельной актуализации СНиПов. В результате, российская строительная отрасль должна получить своеобразный модернизированный ЕвроСНиП. Но сами разработчики признают: на актуализацию уйдут годы и потребуются масштабные финансовые затраты. По мнению АСР, эти бюрократические процедуры приведут к бессмысленной потере времени и усугубят отставание российской строительной отрасли от мирового уровня развития. Тем не менее, в 2010 году Министерство регионального развития одобрило рассчитанную на несколько лет «Программу гармонизации российской и европейской систем нормативных документов в строительстве», таким образом, поддержав позицию Национального объединения. И сегодня НОСТРОЙ принимает в реализации этой программы самое активное участие.
Строительная отрасль в тупике?
Возможность высказать свою позицию и привести аргументы в ее защиту обе стороны получили в ходе жесткой и откровенной дискуссии в Международного конгресса «Открытая Россия: партнерство для модернизации». В качестве модератора инвестиционно-строительного клуба «ЕвроСНиП или Eurocode» выступил вице-президент АСР и ССЖД Михаил Кайков. Он первым взял слово и напомнил собравшимся, что строительство является локомотивом российской экономики и включает более 50 различных отраслей. В 2002 году было принято решение о проведении в строительной сфере административной реформы, направленной на развитие саморегулирования и внедрение добровольного использования международных стандартов. Предполагалось, что эти меры помогут устранить экономические барьеры и сблизить строительные рынки Европы и России, предоставить европейским и российским компаниям новые возможности для развития, а также решить вопрос о единых стандартах в рамках Таможенного союза и ЕврАзЭС.
По мнению Михаила Кайкова, эти цели так и остались не реализованными, так как после принятия противоречащих первоначальным задачам законодательных актов была извращена сама суть реформы. Несмотря на то, что в 2010 году было разрешено добровольное применение в России международных стандартов, сегодня строительная отрасль не может реализовать эту возможность. Так как в том же 2010 году был принят «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
«Этот документ установил перечень национальных стандартов и сводов правил, которые должны применяться на обязательной основе, - подчеркнул г-н Кайков. – Это противоречит Новому модульному подходу в строительстве ЕС (Директива 89/106/ЕС) и решениям Комиссии при Президенте РФ от 20 января
Бизнес или государство – кто должен решать?
Сегодня в строительной отрасли сложилась ситуация, когда с одной стороны на самом высоком уровне провозглашается необходимость внедрения международных стандартов и гармонизация норм со странами ЕС, Таможенным союзом и ЕврАзЭС. А с другой стороны, многочисленные противоречия в российской нормативной базе не позволяют оперативно реализовать эти решения.
Старший научный сотрудник отдела административного законодательства и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Анастасия Калмыкова согласилась с тем, что до сих пор направление реформы строительного регулирование не определено. «Что касается содержательного наполнения стандартов, то мы как юристы, не можем однозначно оценить, что лучше для строительной отрасли по содержанию – продолжать развивать требования безопасности, закрепленные в СНиПах, или воспринять ту систему установления требований безопасности, которая принята в Европе? С содержательной точки зрения бизнес-сообщество должно однозначно и четко определиться, по какому пути оно хочет развиваться. И уже от этого должны выстраиваться наши законодательные инициативы», - высказала позицию своего ведомства г-жа Калмыкова.
Председатель Комитета по международным отношениям Национального Объединения Строителей (НОСТРОЙ), профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус категорически отверг тезис о том, что бизнес-сообщество само должно решить, по каким стандартам ему удобнее работать. «Именно у государства должна быть ведущая роль в этом вопросе, - подчеркнул профессор. – Возвращение обязательного применения СНиПов – это единственно правильное на данном этапе решение, которое даст сообществу нормально работать. Иначе окажется под угрозой безопасность строительства».
Проблема в национальных особенностях?
Заместитель Руководителя Аппарата Национального объединения СРО в строительстве (НОСТРОЙ), Первый Заместитель Председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Лариса Баринова заявила, что Михаил Кайков представляет позицию только одного профессионального объединения, которая вступает в противоречие с интересами других участников отрасли. По ее словам, НОСТРОЙ ведет параллельную работу по актуализации СНиПов и переводу еврокодов. «Еврокоды – это очень небольшая часть нормативных документов, которые фактически регулируют только механическую прочность. Все, что касается энергоэффективности, безопасности, климата, защиты от шума, экологии – это все не входит в еврокоды и должно регулироваться национальными приложениями. Как мы можем завтра перейти на еврокоды, если у нас еще не готовы национальные приложения?» - сформулировала свой взгляд на проблему г-жа Баринова.
Представитель Инициативного фонда «ЗЕБРА» Евгений Малинин в своем выступлении, напротив, настаивал на том, что именно потому, что еврокоды напрямую не связаны с национальными параметрами и климатическими особенностями, никаких препятствий для их внедрения не существует. Единственным назначением еврокодов является расширение рынка услуг проектирования, поэтому они могут применяться параллельно с действующими СНиПами. И главная проблема заключается в том, что у гос.экспертизы нет механизма для оценки проектов, сделанных по еврокодам. Именно это решение необходимо сегодня бизнесу.
«Ситуация со стандартами – это один из примеров неправильного функционирования всей отрасли, - поднял глобальную проблему Президент Координационного совета Ассоциации инженерных изысканий в строительстве Михаил Богданов. – Чиновники и национальные объединения не учитывают интересы практиков и мнения независимых экспертов. Все вопросы должны решаться с участием профессионалов. Пока мы этого не поймем, мы будем оставаться в состоянии тупика». В ответ на это заявление профессор кафедры технического регулирования МГСУ Азарий Лапидус уточнил, что профессионалы должны высказывать свое мнение на начальном этапе, а принятие конкретных решений – это задача государственных ведомств.
Как разрешить системные противоречия?
«В Европе стандарты разрабатывают те, кому эти стандарты нужны. Заинтересованная сторона – это тот, кто получает материальную выгоду от стандарта. Исследовательские институты не могут являться заинтересованными сторонами, поэтому за рубежом они не входят в технические комиссии, занимающиеся разработкой стандартов. Туда ходит бизнес, который с помощью стандартизирования создает для себя дополнительную ценность и выгоду», - заявил г-н Малинин. «Вы абсолютно неправильно трактуете суть обязательных стандартов. В них в первую очередь заинтересовано государство, потому что оно отвечает за жизнь своих граждан», - жестко возразил ему г-н Лапидус.
Одна из проблем гармонизации российских СНиПов и еврокодов связана именно с тем, что в их основе лежат принципиально отличающиеся механизмы управления экономикой. Михаил Кайков напомнил участникам дискуссии, что ГОСТы, которые являются базой современных СНиПов, создавались, когда единственным игроком на рынке строительства было государство, именно поэтому они по своей сути всегда были обязательны к исполнению. «Еврокоды – это рыночные документы, - подчеркнул эксперт. – Их добровольное применение в Европе обусловлено тем, что всю ответственность за риски при строительстве несут разработчики и исполнители. Они страхуют все риски и именно поэтому допускаются на рынок».
В России эта система на сегодняшний день не работает. И большая часть усилий государства направлена не на то, чтобы создать эффективную базу для повышения ответственности бизнеса, а на внедрение максимального количества обязательных для исполнения требований. С одной стороны, при низком доверии общества к представителям бизнеса максимальная регламентация строительства многим кажется единственным способом защитить конечного потребителя от появления многочисленных некачественных и опасных для жизни строительных объектов. С другой стороны, чем больше обязательных норма прописано в законодательстве, тем сложнее будет проходить процесс интеграции России в европейское пространство, а также в ВТО, где главной регулирующей силой является рынок. Поэтому профессиональному сообществу при участии всех заинтересованных стороны еще только предстоит найти ответ на вопрос, как согласовать национальные интересы и потребности строительной отрасли.