«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
Все проекты, которые существуют в городе на данный момент, разрабатываются в интересах застройщиков, при этом во многих случаях никак не учитываются потребности жителей.
Городские архитекторы и проектировщики уже много лет говорят о том, что плотность застройки в Петербурге стала удушающей, а концепция создания однообразных спальных районов с панельными домами и вовсе устарела. Все эти явления связаны с отсутствием единой градостроительной политики в городе, считают эксперты.
«Есть ощущение, что нет какой-либо идеологии в разрешительной сфере. Мы не понимаем, что мы строим и зачем мы строим. Взять, к примеру, ул. Савушкина – прекрасный район, прекрасное место. Вот его весь застроили, и теперь создается впечатление, что никто из проектировщиков даже не задумывается об архитектурной составляющей, потому что застроен он совершенно хаотично», – сокрушается директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. По его мнению, сама отрасль городского проектирования находится на грани вымирания.
С ним согласен директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Павел Никонов. «Говорить о новых или вообще о каких-либо подходах к градопроектированию сегодня бессмысленно, так как в последние 20 лет у нас произошла утрата самой отрасли «градостроительное проектирование». Существующее российское градостроительное законодательство в силу своей предельной размытости трактуется ныне как угодно, а именно применительно к той конкретной задаче, которую решает застройщик», – считает он.
В такой ситуации о каких-либо новых тенденциях в городском проектировании говорить не приходится, сетуют специалисты.
«Все разговоры о новых технологиях в градостроительном проектировании, скорее, используются в качестве рекламного хода. Наши нормы не соответствуют европейским, и это не позволяет нам проектировать и строить такие же интересные проекты, как за границей. Новые проекты обусловлены в основном экономическими запросами, нежели эстетическими», – отмечает заместитель директора проектно-строительной компании ЗАО «Урбантек» Станислав Петандер.
«Говорить о новых тенденциях в проектировании не приходится. Сейчас все проектируется по принципу «здесь присыплем, там достроим», – отмечает, в свою очередь, Рафаэль Даянов.
По словам Павла Никонова, в Комитете по градостроительству и архитектуре с 2005 года без перерыва разрабатывается положение о подготовке проектов планировки и проектов межевания, однако до сих пор эта работа не имеет результата.
«Причина тому, однозначно, отсутствие четкого представления о целях и задачах разработки указанной проектной документации. Нет его и в российском законодательстве. Например, важное, но ставшее уже просто модным понятие «устойчивое развитие» в Градостроительном кодексе интерпретируется исключительно с экологической точки зрения, но любой профессионал из «старой гвардии» проектировщиков знает, что жителям города нужно обеспечить не только биологическое, экологическое благополучие. Устойчивость в том, чтобы сегодняшние проектные решения не перекрывали возможности развития смежных территорий», – считает господин Никонов.
Из-за отсутствия ясной градостроительной политики в Петербурге появляются так называемые градостроительные тупики. К ним, в частности, относится проект строительства многоквартирного дома для сотрудников Конституционного суда на Липовой аллее, который сделал невозможным сооружение необходимой городу мостовой переправы через железнодорожные пути на прилегающей территории, отмечает Павел Никонов. К «тупикам» специалист также относит случаи строительства многоквартирных домов на местах, отведенных (в ранее разработанных схемах застройки) под детские сады.
«В итоге – полный коллапс с местами в детских садах. Или же строительство на пустыре опять-таки многоквартирного жилого дома, при том что на соседних территориях ситуация с парковкой автомобилей уже вышла за пределы критической. А правильнее было бы запроектировать на пустыре многоэтажный гараж. Все это непрофессионально, а в каких-то случаях и просто нечестно», – уверен господин Никонов.
В основном градостроительным проектированием в Петербурге занимаются государственные учреждения, а также небольшое количество частных компаний, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
«Среди компаний, занимающихся городским проектированием, можно выделить в первую очередь ЗАО «Петербургский НИПИград», который является лидером рынка, также на рынке Петербурга присутствуют такие крупные компании, как «Урбантэк» и ассоциация компаний «Град», – уточняет госпожа Пичугина.
Говоря о перспективах развития рынка, аналитик «Инвесткафе» отмечает, что для частных проектировщиков существуют определенные риски в части конкуренции с крупными застройщиками.
«Учитывая то, что объемы строительства и реконструкции в Петербурге растут, то и объемы заказов будут расти, будет расти и рынок. Ограничителем тут будет выступать то, что у крупных компаний, которые обладают большим земельным банком и в перспективе будут строить больше всего, есть свои отделы, занимающиеся планированием, и у них нет нужды пользоваться услугами сторонних организаций», – отмечает аналитик.
Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград»:
– Для возрождения отрасли необходимо разработать четкие задачи городского проектирования. Прежде всего нужно осознанно, конкретно, а не общими фразами сформулировать задачи градопроектирования на всех его уровнях, четко сформулировать понятия этой деятельности. Например, понятие «город как объект проектирования» отсутствует в градостроительном законодательстве, а для Петербурга крайне важно разобраться в нем. Это значит также разработать разумную методику проектирования.
В этом году в Выборге должно начаться строительство самого современного в регионе родильного дома и универсального спорткомплекса. На реализацию этих проектов в бюджете Ленобласти-2013 предусмотрено 200 млн рублей. При этом основную часть капитальных затрат обещает профинансировать федеральный центр.
От обещаний – к делу
Появления родильного дома с элементами перинатального центра и универсального спортивного комплекса выборжане ждут давно. Строительство обоих объектов было анонсировано еще в середине «двухтысячных».
Проекты получили поддержку первых лиц государства, которые неоднократно посещали Выборг в связи с запуском «Северного потока». Звучали обещания открыть спорткомплекс к международным «Балтийским юношеским играм», которые пройдут в Выборге в начале июля 2013 года. Однако добиться того, чтобы в федеральном бюджете появились строчки о выделении конкретных средств, так и не удалось.
Прогресс наметился только к началу 2013 года. Представители Выборгского района и профильных структур областной администрации получили от Минспорта и Минздрава РФ обнадеживающие заверения. Им также удалось «защитить» и полностью согласовать проектную документацию по строительству в Выборге обоих объектов.
Сегодня в расходной части областного бюджета на 2013 год предусмотрено выделение 150,17 млн рублей на строительство в Выборге родильного дома на 200 мест и 50 млн рублей – на строительство спортивного центра с универсальным игровым залом, плавательным бассейном и крытым катком с искусственным льдом.
Областные ассигнования на текущий год – только небольшая часть бюджетных инвестиций, необходимых для возведения названных объектов. Общая стоимость проекта родильного дома составляет 2,2 млрд рублей, спорткомплекса – 1,2 млрд рублей. Значительный объем капвложений – на условиях софинансирования с Ленобластью – должен быть произведен из федеральной казны.
В конце апреля Министерство здравоохранения РФ уже проинформировало главу Выборгского района Геннадия Орлова о том, что в текущем году выделит средств на строительство нового родильного дома в Выборге. Аналогичные подтверждения по поводу спортивного центра ожидаются и от чиновников Министерства спорта.
По современным стандартам
Для возведения нового роддома на ул. Октябрьская выделен участок земли размером 5,4 га. Комплекс медицинских зданий, высотой от 3 до 5 этажей, будет окружен парком с прогулочными террасами, выходящими к берегу залива. На верхней террасе разместятся площадки отдыха и детская игровая площадка, а вдоль нижней террасы – пешеходная аллея с площадками-нишами для скамеек.
В состав комплекса родильного дома войдут стационар на 200 коек и женская консультация, рассчитанная на 150 посещений в смену. Общая площадь комплекса составит 28,6 тыс. кв.м.
По мнению начальника Управления здравоохранения Выборгского района Натальи Дубровиной, заложенные в концепции родильного дома элементы перинатального центра позволят повысить эффективность и качество оказания медицинской помощи беременным, роженицам и новорожденным детям. Тем более, что новый комплекс будет оснащен самым современным лечебно-диагностическим оборудованием.
Новый спортивный комплекс с универсальным игровым залом, плавательным бассейном и крытым катком с искусственным льдом будет размещаться на Ленинградском шоссе, - фактически, на въезде в Выборг со стороны Петербурга.
На сегодня эта территория, зарезервированная генпланом под градостроительное развитие Выборга, практически свободна от застройки. Здесь для размещения спортивного объекта выделен участок площадью 45,5 тыс. кв.м. Строительство комплекса будет идти поэтапно. В составе 1-й очереди намечено построить спортивный центр, 25-метровый плавательный бассейн и 10-метровый бассейн для детей, а также – автономную газовую котельную. Общая площадь построек 1-й очереди составит более 3,5 тыс. кв.м.
На 2-м этапе планируется построить крытый каток с искусственным льдом, площадью 5,4 тыс. кв.м. Ледовый дворец предназначен для проведения соревнований и учебно-тренировочных занятий по хоккею с шайбой, фигурного и свободного – т.е. массового, любительского катания на коньках. Для удобства посетителей спорткомплекса запроектированы подъездная дорога со стороны Ленинградского шоссе и стоянка для автомобилей и автобусов.