«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
До конца текущего года черный список Смольного, в который входят 34 долгостроя, должен сократиться на несколько позиций. К 2017 году, надеются чиновники, введены в эксплуатацию будут все проблемные объекты города.
По данным Комитета по строительству, в настоящее время в Петербурге и пригородах насчитывается 34 проблемных объекта долевого строительства. Некоторые из них заморожены в высокой степени готовности, другие почти не начали строиться. Но, как считают чиновники, за последнее время ситуация с долгостроями сдвигается в лучшую сторону, и ожидается, что реестр проблемных объектов «похудеет» до конца года на несколько позиций.
Отметим, что в начале сентября в эксплуатацию во Фрунзенском районе был сдан ЖК «Бригантина». Данный жилой комплекс на Бухарестской ул., состоящий из двух многоэтажных домов, строился СК «Импульс» более 10 лет. В прошлом году по решению властей города на стройку соинвестором была приглашена компания «РосСтройИнвест», которая помогла закончить объект. Побывавший на официальной сдаче комплекса в эксплуатацию вице-губернатор Марат Оганесян отметил, что в настоящее время город старается активизировать строительство долгостроев. «Если в 2012 году был введен в эксплуатацию только один объект, то в 2013-м – уже 12. В этом году вместе с «Бригантиной» их введено восемь, до конца года ожидается, что будут достроены еще четыре. К 2017 году, надеемся, в Петербурге не останется ни одного долгостроя», – подчеркнул он.
Пока же чиновники вынуждены решать проблемы «зависших» объектов, так как они носят остросоциальный характер из-за дольщиков, купивших в таких домах жилье. В частности, на последнем совещании в Комитете по строительству, посвященном городским долгостроям, сотрудники ведомства, застройщики и дольщики разбирали оперативную ситуацию по ряду из них.
Долгострои ЛЭКа
Так, много внимания чиновники города уделили проблемным объектам крупной петербургской строительной компании Л1, большинство из которых начали строиться при прежнем названии организации – ЛЭК. Большинство долгостроев компании у всех на слуху. К таковым, к примеру, относится ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе города. Изначально он планировался к сдаче в 2008 году, сейчас установлен срок 2015-2016 год.
По словам заместителя председателя Комитета по строительству Андрея Исаева, в настоящее время на объекте ведется отделка фасада, а также работы по устройству канализации и отоплению. Но в целом, подчеркивает он, активных темпов строительства не наблюдается. Аналогичные выводы о медленной работе строителей на объекте сделали и дольщики. Представитель застройщика, присутствующий на заседании, смог лишь констатировать, что «Лондон Парк» на данный момент самый «непродажный объект» компании, поэтому работы идут медленнее, чем на других.
Также проблемными у Л1 и ее дочерних организаций остаются и другие объекты. Это ЖК «Империал», «Граф Орлов», «Звездный» в Московском районе, ЖК «Маршал» в Калининском районе, ЖК «Премьер Палас» в Петроградском. В большинстве своем данные комплексы или их отдельные очереди почти достроены, однако имеют недоделки в обустройстве электросетей или теплоснабжения или же задолженность перед сетевыми компаниями. Теплосеть СПб или Ленэнерго не хотят подписывать акт согласования приемки без погашения долгов. Тем не менее Л1 обещает сдать данные комплексы в конце текущего года – до середины следующего.
Просчеты «ПСМ-Классик»
Два проблемных объекта на Гражданском пр. и Будапештской ул., которые обсудили на заседании, имеет компания «ПСМ-Классик». Данная организация в 2011 году приобрела на торгах Фонда имущества недострои в 1-2 этажа фирмы-банкрота «Чесма-инвест». Новому застройщику пришлось демонтировать пришедшие в негодность объекты, возвести новые планирует до 2016 года, в соответствии с договором с городом.
Приглашенные в Комитет по строительству представители «ПСМ-Классик» отметили, что на Гражданском пр. (юго-западнее дома № 111, лит. А) уже проведены испытания свай. Кроме того, предполагается, что площадь строительного участка будет увеличена, так как ее недостаточно для размещения всех необходимых объектов благоустройства: детской площадки, спортивной площадки и пр. Было решено, что в связи с имеющимися разногласиями по возможности расширения площадки будет проведено дополнительное совещание с участием администрации Калининского района и участниками долевого строительства, интересы которых будут учтены в первую очередь при принятии конечного решения.
По второму объекту – Будапештская ул., уч. 1 (севернее дома № 6, лит. А, по Будапештской ул.), – в настоящее время инвестору необходимо подготовить график погашения задолженности по теплоснабжению и предоставить его в комитет. Изначально предполагалось, что они будут готовы к 10 сентября, однако застройщик продлил сроки в связи с тем, что протокол разногласий с ОАО «Ленэнерго» проходил корректировку и сейчас находится на согласовании у предприятия.
«ГОРОДская» просрочка
Также на совещании в Строительном комитете специалисты ведомства оценили ситуацию по объектам ГК «Город». В них, а именно в ЖК «Морская звезда», «Ленинский парк» и «Прибалтийский».В реестр проблемных объектов жилые комплексы попали только в июле этого года из-за отставания от графика хода строительства на девять месяцев одного из объектов, из-за чего волнения возникли у всех дольщиков.
Андрей Исаев дал поручение сотрудникам ведомства проанализировать исполнение работ застройщиком на объектах в соответствии с предоставленными графиками и сравнить с реальной картиной. В частности, дольщики ЖК «Морская звезда» уже пожаловались чиновникам, что графики проделанных работ, предоставленных застройщиком, не соответствуют действительности.
Как отмечают представители Комитета по строительству, 14 октября истекает срок разрешения Смольного на продление строительства данных объектов. Компания направила заявку на еще одну пролонгацию сроков. Однако пока ею не будут представлены документы о проделанной работе (копии договоров с подрядчиками, акты сверки) разрешение не будет продлено. Ожидается, что в ближайшие дни объекты компании ГК «Город» посетит вице-губернатор Марат Оганесян. По результатам объезда он примет решение касательно всех строящихся объектов инвестора.
«Охта-Модерн» подрастет
Между тем еще одна проблема городских властей – ЖК «Охта-Модерн» на Большеохтинском пр. – по всей видимости, разрешилась. По крайней мере так считают сами чиновники. Сейчас работы на объекте идут. Застройщик обещает ввод в эксплуатацию недостроенных корпусов комплекса до конца 2016 года.
Напомним, изначально с 2005 года строительством «Охта-Модерн» занималась компания «ИВИ-93». В 2009 году данная организация обанкротилась, не доведя два первых корпуса до конца. Новый застройщик – «Балтжилинвест» – почти их достроил, но также в 2012 году ушел с объекта по причине финансовой несостоятельности. При нем один из трех так и не построенных домов исчез из проекта. Последний застройщик – «Питер-констракшн» – провел внутренние работы в корпусах первой очереди и в конце прошлого года передал их 120 дольщикам с большими недоделками по канализации и электросетям.
Покупатели квартир в недостроенных корпусах предпринимали различные акции протеста, чтобы сдвинуть долгострой с мертвой точки и получить свое жилье. В ситуацию вокруг этого жилого комплекса весной этого года вмешался Комитет по строительству Смольного, который продолжает контролировать ход реализации проекта. В августе этого года «Питер-констракшн» получил от Комитета по градостроительству и архитектуре разрешение на отклонение от предельных параметров этажности при строительстве корпуса С-2. Предполагается, что благодаря увеличению количества этажей на два удастся избежать планировавшегося взимания доплат с дольщиков объекта.
Во Фрунзенском районе Петербурга в эти дни ввели в эксплуатацию жилой комплекс «Бригантина». Данный ЖК, расположенный на Бухарестской,80, строился около десяти лет и стал одним из самых скандально известных жилых объектов в городе из-за акций протеста его дольщиков.
Отметим, что основным застройщиком «Бригантины» была строительная компания «Импульс». Возводить монолитно-кирпичный комплекс состоящий из двух зданий на 600 квартир организация начала в 2004 году. Тогда же были открыты их продажи. Изначально сдача ЖК была запланирована на конец 2006 года, однако сроки неоднократно переносились. Сам застройщик объяснял нарушение графика строительства экономическим и финансовым кризисом. К 2012 году дома были достроены, но внутренние коммуникации не подключены, часть работ по отделке из-за длительного простоя нуждалась в переделке.
В сентябре прошлого года из-за неоднократных срывов сроков работ строителей на объекте власти Петербурга привлекли к участию в проекте еще одного инвестора – компанию «РосСтройИнвест». Новый застройщик завершил обустройство электрических, водных и теплосетей, канализации. В обмен на это получил часть нереализованных квартир в данном ЖК и других объектах «Импульса».
Как отмечают дольщики «Бригантины», стать реальными собственниками полноценных квартир им помогли власти города. Правда, поддержку чиновников они почувствовали только год назад, когда власти нашли созастройщика комплекса. Ранее, подчеркивают жильцы «Бригантины», любые обращения в Смольный не приносили должного результата.
Вице-губернатор Марат Оганесян, побывавший на торжественном вводе комплекса в эксплуатацию, сообщил журналистам, что проблемы дольщиков ЖК «Бригантина», как и большинства других аналогичных объектов в городе, связаны с несовершенством жилищного законодательства. «Граждане заключали договора с застройщиком вне ФЗ-214. Компании, продав определенное количество квартир, по различным причинам не могли дальше развиваться и закончить строительство», - отметил он.
Сейчас, добавляет чиновник, город старается активизировать строительство долгостроев. Если в 2012 году был введен в эксплуатацию только один долгострой, то в 2013-м уже 12. В этом году вместе с «Бригантиной» введено восемь объектов, до конца года должны достроиться четыре. Всего же в реестре проблемных объектов, отмечает вице-губернатор, числится 32 объекта. Некоторые их них не строятся вовсе, на других работы идут, но крайне медленно.
Отметим, что в настоящее за СК «Импульс» числится еще один проблемный объект – жилой комплекс «Кристалл-Полюстрово» на Маршала Тухачевского. Данный ЖК застройщик также начал строить в 2004 году, но сроки сдачи объекта несколько раз переносились и сейчас определены на конец текущего года. В конце августа комитет по строительству начал принимать документы от дольщиков комплекса для уточнения их количества и принятия решения о вариантах ускорения ввода объекта в эксплуатацию.