«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
ООО «Санаторий «Дюны», основным владельцем которого является мажоритарий Группы ЛСР Андрей Молчанов, приобрело в Сестрорецке за 750 млн рублей здание санатория «Дюны», а также участок, на котором он расположен. Аналитики считают цену адекватной рыночным реалиям и говорят, что компания может потратить на реконструкцию и модернизацию объекта еще около 5-10 млн USD.
По словам генерального директора санатория «Дюны» Андрея Трапезникова, в 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и участков в Сестрорецке. «В рамках федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Санаторий «Дюны» получило право преимущественного выкупа зданий и земельных участков, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет. Сделка проводилась по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – сообщил он.
По данным ООО «Санаторий «Дюны», общая стоимость имущества оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – в 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей.
«При том что по законодательству КУГИ обязан был в течение трех месяцев принять решение о реализации ООО «Санаторий «Дюны» своего права, он затянул сроки, и, несмотря на то что заявка была подана компанией в апреле 2014 года, положительное решение КУГИ принял только в октябре 2014 года, с нарушением сроков. ООО «Санаторий «Дюны» стало правообладателем этой территории с целью создания рекреационной зоны. На днях между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» было заключено два договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Первый договор предполагает выкуп здания общей площадью 14,4 тыс. кв. м и земельного участка площадью 376,8 тыс. кв. м. Во втором, идентичном договоре речь идет о выкупе здания общей площадью 1,3 тыс. кв. м и земельного участка площадью 5 тыс. кв. м. В планах руководства компании – сохранение функционального назначения этой территории. В перспективе не исключена модернизация санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Рассматривается возможность размещения на участке дополнительной инфраструктуры для зимнего отдыха, но при этом рекреационная функция этой территории будет сохранена, так же как и природный ландшафт», – подчеркнул господин Трапезников.
По данным «Строительного Еженедельника», совладельцами ООО «Санаторий «Дюны» выступают Андрей Молчанов и ЗАО «НПО Реконструкция» в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО «НПО Реконструкция», в свою очередь, владеют граждане России.
По словам генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. «Это отдельный проект Андрея Молчанова», – пояснил господин Вахмистров. При этом он заверил, что на территории санатория «Дюны» никакой жилой застройки не планируется, там останется именно санаторий, но, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу.
По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели – это довольно специфические объекты. «Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99% уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка», – высказывается господин Пашков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», полагает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. «По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще около 5-10 млн USD», – констатирует он.
Каждый рубль, вложенный в строительство высокоскоростных магистралей, дает 1,5 рубля вложений в другие отрасли промышленности. На международном форуме «Строительство, инновации и партнерство. Открытый диалог», прошедшем 16-17 октября в Сочи, обсуждали перспективы развития сети скоростного и высокоскоростного движения в России.
Генеральным партнером форума выступило ОАО "Российские железные дороги". Организатором - продюсерский центр "Событие". В форуме приняли участие более 320 представителей крупнейших отечественных и зарубежных компаний.
Обеспечить прирост
Сегодня для собственного развития проекты РЖД используют 19 отраслей отечественной промышленности. По мнению президента ОАО «РЖД» Владимира Якунина, реализация перспективных стратегических проектов способна обеспечить дополнительный прирост к 2020 году ВВП РФ не менее чем на 1,1-2,5% и стать драйвером роста экономики. «В то же время без развития инфраструктуры предельный экономический рост не сможет превысить 3% в год», - считает Владимир Якунин.
К таким стратегическим проектам, например, относится модернизация Транссиба, реконструкция участка железной дороги Междуреченск-Тайшет, реконструкция участка М.Горький-Котельниково-Тихорецкая-Крымская с обходом Краснодарского узла и другие. В целом же в текущем году объем инвестиционного бюджета «РЖД» составляет 393,1 млрд рублей.
Одним из мегапроектов, на который делается ставка, президент ОАО «РДЖ» называет Трансевроазиатский пояс развития. «Использование не просто транзитного потенциала как дорожки по которой можно провести товары, а как основы для нового экономического рывка в сторону нового экономического и технологического уклада, в сторону нового общества является очевидным проектом будущего», - уверен Владимир Якунин. Не менее глобальный проект - развитие скоростной доставки контейнерных грузов из Китая в Европу и обратно.
По словам заместителя министра транспорта РФ Алексея Цыденова, привлечение частного инвестора остается крайне важным элементом для развития железнодорожного строительства. Он отметил, что в правительстве работают над тем, чтобы сделать проекты в области инфраструктуры более понятными для инвесторов. В частности, разработан законопрект о внесении изменений в ФЗ «Об особенностях управления имуществом ОАО РЖД». Он предусматривает возможность снятия ограничений на вновь создаваемую инфраструктуру. Это позволит с большей эффективностью привлекать частные инвестиции в строительство инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.
Магистрали без документов
В рамках деловой программы Форума состоялся круглый стол «Реализация проектов ВСМ», посвященный развитию высокоскоростного движения в России.
Строительство выделенных магистралей, рассчитанных на движение поездов со скоростью до 400 км/ч должно стать важным шагом в развитии сети скоростного и высокоскоростного движения в России.
«Каждый рубль, вложенный в ВСМ, дает 1,5 рубля вложений в другие отрасли промышленности, - заявил в ходе круглого стола первый вице-президент ОАО «РЖД» и генеральный директор ОАО «Скоростные магистрали» Александр Мишарин. - За счет т.н. «агломерационного эффекта» в первое десятилетие эксплуатации ВСМ государство получает совокупный прирост ВВП в размере более 11 трлн. руб., что, в свою очередь дает более 3 трлн руб. бюджетных доходов. По сравнению с этими цифрами , проект стоимостью в 1 трлн руб, уже не выглядит слишком значительно. Государство на каждый вложенный рубль получает десять».
В 2013 году соответствии с поручением правительства РФ по заказу ОАО «РЖД» было разработано обоснование инвестиций строительства высокоскоростных магистралей Москва – Казань – Екатеринбург и Москва – Ростов-на-Дону – Адлер, проходящих по территории 17 субъектов РФ. Ранее было подготовлено обоснование инвестиций для строительства ВСМ-1 магистрали Москва – Тверь – Санкт-Петербург.
«Для создания доказательной базы развития высокоскоростного движения поездов по выделенным линиям со скоростями до 400 км/час нами было разработано обоснование инвестиций на строительство ВСМ-1 Москва – Санкт-Петербург. Кроме того, были разработаны первые в РФ специальные технические условия для проектирования, строительства и эксплуатации высокоскоростной пассажирской железнодорожной магистрали Москва – Санкт-Петербург», – подчеркнул генеральный директор ОАО «Росжелдорпроект» Андрей Волков.
Первым этапом организации скоростного движения в России станет строительство выделенной магистрали Москва-Казань с перспективой продления до Екатеринбурга.
Как рассказала на круглом столе заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Елена Сиэрра, строительство скоростной железной дороги станет первым подобным российским проектом для Минстроя. Магистраль планируют построить к 2030 году. Скорость движения поездов на дороге будет достигать до 400 километров в час, время в пути от Москвы до Екатеринбурга составит не больше восьми часов. К проекту уже проявил интерес китайский бизнес. Подписан соответствующий меморандум о намерениях. Китайские партнеры рассматривают проект как часть создания коммуникаций между Пекином и Москвой.
При этом сегодня России нет нормативно-технических документов для высокоскоростных железнодорожных магистралей. «Разработка СТУ - это вынужденная мера при реализации подобного рода проектов, но Минстрой России будет создавать нормативно-техническую базу для их строительства в будущем , - отметила Елена Сиэрра. - Сейчас на рассмотрение в Минстрой России отправлено15 специальных технических условий (СТУ). В ближайшее время для их утверждения будет создана рабочая группа, в состав которой войдут специалисты РЖД».
В регионы прилетят «ласточки»
В рамках Форума также активно обсуждалась проблема пригородных перевозок. Так, из-за убыточности с начала текущего года ОАО «РЖД» отменены более 480 пригородных поездов. В том числе в Ленинградской области – 35 поездов, в Калининградской области – 29 поездов, в Свердловской области – 26 поездов, в Новгородской области – 20 поездов, в Тверской области – 14 поездов, в Ростовской области – 12 поездов и т.д.
В сентябре текущего года «РЖД» отменила 13 поездов "Ласточка" в Краснодарском крае. Они курсировали по маршрутам Сочи - аэропорт и обратно, а также по маршруту Сочи -Олимпийский парк . За этот период накопившиеся убытки ОАО "РЖД" в результате регулирования тарифов составили более 1 млрд рублей.
Как рассказал президент компании Владимир Якунин, в большинстве регионов власти не компенсируют убытки от пригородных перевозок. «Это системная проблема. Именно поэтому мы сейчас ведем переговоры с губернаторами. Существуют пути ее решения, например, есть четкая позиция Минтранса РФ о том, что необходимо компенсировать убытки, возникающие от осуществления пригородных перевозок», - пояснил Владимир Якунин.
Кроме того, ОАО «РЖД» предлагает регионам реструктурировать накопившуюся задолженность. «У нас накопились условные долги (которые не оформлены за предыдущий период). Мы предложили губернаторам рассмотреть вопрос о реструктуризации этих долгов, на какой угодно период, для того, чтобы освободить свой бюджет, потому что есть еще бюджетная дисциплина, - рассказал Якунин. - Сейчас ведется работа по модернизации расчета тарифов для пригородных поездов. Я надеюсь, что у нас есть перспектива для решения этих проблем».
Так, нынешним летом правительством Ленинградской области и ОАО «РЖД» было достигнуто соглашение о корректировке тарифов на проезд в пригородных поездах, а также об оптимизации маршрутов на ряде направлений, где есть альтернативные виды транспорта. В ближайшее время электропоезда Северо-Западной дирекции скоростного сообщения «Ласточка» должны быть введены в эксплуатацию на участке Санкт-Петербург – Выборг. Они заменят курсирующие сейчас на данном маршруте пригородные электропоезда. До Выборга «Ласточка» будет доходить за 1 час 15 минут. В проект графика на маршруте Санкт-Петербург – Выборг закладываются четыре пары «Ласточек».
В более отдаленной перспективе рассматривается возможность запуска «Ласточек» и на маршрутах Великий Новгород – Петрозаводск, Москва – Крюково и Москва – Тверь.