«Фактор Газпрома»: тяни-толкай класса А
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.
Инвесторы продолжают судиться за историческое здание на Малой Морской ул., 5. Арбитраж встал на сторону одной из компаний и разделил спорный дом на два отдельных объекта недвижимости.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад обязал ГУП «ГУИОН» направить в Росреестр сведения о раздельном кадастровом учете зданий лит. А и лит. Б по адресу: Малая Морская ул., 5. Тем самым, отмечается в судебном решении, муниципальное ведомство должно устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Дельта», инвестора реконструкции здания по Малой Морской ул., 5, лит. Б.
Спор за историческое здание в «золотом треугольнике» Петербурга длится уже несколько лет. Предыстория всего такова. В 2006 году флигель, находящийся по адресу: Малая Морская ул., 5 (лит. А), был передан властями города ООО «Морская, 5» под реконструкцию.
Предполагалось, что после ее проведения компании достанется и основное здание (лит. Б), в котором также после реконструкции будет размещена гостиница. В 2009 году власти города неожиданно для первого инвестора внешнее здание передали в управление другой организации – ООО «Дельта». Компания также запланировала реконструкцию объекта недвижимости и открытие гостиницы.
Отметим, что ООО «Морская, 5» – дочерняя структура инвестиционного холдинга «Кеско». Организация неоднократно заявляла, что гостиничным оператором на данной площадке будет Hilton. Компания «Дельта» была аффилирована с небольшой УК «Андреевский дом», владеющей БЦ «Востания, 7». После передачи внешнего здания «Дельте» выяснилось, что оно и примыкающий флигель имеют единый кадастровый адрес.
В 2009 году арбитражный суд после иска «Дельты» разделил объект недвижимости на два самостоятельных объекта под лит. А и Б. Однако данное решение суда спустя небольшое время опротестовало ООО «Морская, 5», и здание вновь стало единым.
Фактически последние несколько лет оба инвестора из-за неопределенности с кадастром блокировали работу друг друга на площадке. Внешнее здание длительное время стояло и продолжает стоять под сеткой. Тяжба активизировалась в прошлом году, когда «Дельта» через суд потребовала от городских властей возобновить действие инвестиционного договора. Арбитраж данный иск удовлетворил. Однако для проведения строительных работ вновь потребовалось разделить дома.
Комментарий представителей «Дельты» и УК «Андреевский дом» взять не удалось. По совпадающим телефонным номерам организаций не брали трубку. В пресс-службе Комитета имущественных отношений сообщили, что инвестиционный договор с «Дельтой» продлен до декабря текущего года. Фактически до этого времени здание на Малой Морской ул., 5, должно пройти полную реконструкцию.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, изначально проблема кроется в халатности чиновников, допустивших двух разных инвесторов на одну площадку. «Так как суд признал реконструкцию здания под лит. Б легитимной, в настоящее время прав на пользование зданием больше у «Дельты». Главное в настоящее время – данной организации не нарушать условия инвестдоговора с городом», – полагает юрист.
По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, действительно, данная локация однозначно соответствует критериям для создания гостиницы или апарт-отеля премиум-класса. Специалист считает, что в зависимости от состояния объекта его среднерыночная стоимость составляет от 100 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м.
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.