Под грифом ЮНЕСКО
Поправки в федеральный закон «Об объектах культурного наследия», предполагающие согласование с ЮНЕСКО строительства на культурных и исторических территориях, могут негативно отразится на проектах петербургских девелоперов.
Министерство культуры РФ продолжает общественное обсуждение поправок в 72-ФЗ «Об объектах культурного наследия». В соответствии с ними проекты строительства новых объектов в охранных культурных и исторических территориях необходимо будет согласовывать с ЮНЕСКО.
Законодательная инициатива ведомства разработана в соответствии с предписанием президента РФ Владимира Путина об обязательном выполнении всех положений Конвенции об охране Всемирного наследия 1972 года, к которой наша страна присоединилась в 1988 году. До текущего времени ряд положений международной программы не отражен в федеральных законах. Предполагается, что поправки будут приняты до конца 2018 года.
Особенности Петербурга
Петербургские градозащитники поддерживают принимаемые новшества. В региональном отделении ВООПиК считают, что они помогут обеспечить неукоснительное исполнение действующего законодательства и поручений президента в сфере сохранения культурного наследия, в том числе в области сохранения Петербурга как объекта Всемирного наследия.
В Смольном также за необходимость полного исполнения положений Конвенции, но представленные Минкультом поправки считают недоработанными. На прошедшем в конце мая текущего года в Петербурге заседании Координационного совета по вопросам сохранения, управления и популяризации объекта Всемирного наследия вице-губернатор Игорь Албин сообщил, что отсутствие легальных определений и пробелы в законодательстве могут привести к тому, что любое строительство в границах объекта всемирного наследия (а это практически весь центр Петербурга и исторические окраины), может быть остановлено. «Важно уточнить нормативно-правовую базу и ускорить принятие федерального закона по работе с объектами всемирного наследия», – отметил он.
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что принятие законопроекта негативно отразится на бизнесе петербургских девелоперов. Но ситуация, по его мнению, не катастрофическая. «Конечно, неприятно, что строительные проекты придется согласовывать с ЮНЕСКО. Это может занять продолжительное время. С другой стороны, государство принимая положения Конвенции, ориентировалось на определенный политический смысл. Либо надо отказываться от подписанного ранее соглашения, либо его неукоснительно выполнять» - полагает Алексей Белоусов.
Отметим, что в марте этого года ссылка на необходимость согласования проекта с ЮНЕСКО стала основанием для приостановки строительства ЖК «Планетоград» компании Setl Сity на юге Петербурга. Правда, уже в мае Верховный суд признал возведение крупного жилого квартала законным, несмотря на имеющиеся на территории охраняемые ландшафты и памятники.
Правовой фактор
По мнению юристов, в подготовленном Минкульте законопроекте много неопределенности и неточностей, что может вызвать вал судебных разбирательств, участниками которых будут девелоперы. Кроме того, специалисты сомневаются в целесообразности полного следования положениям Конвенции.
Руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов отмечает, что согласно статье 4 Конвенции каждое государство - сторона Конвенции - признает, что обязательство обеспечивать охрану, сохранение, популяризацию и передачу будущим поколениям культурного и природного наследия, возлагается прежде всего на такое государство. «Такая публичная функция не может быть подменена поголовной обязанностью частных лиц за свой счет проходить дополнительные экспертизы и согласования строительных проектов, планируемых на территориях охраняемых зон без веских на то оснований. Для нормального применения Конвенции необходима упрощенная процедура принятия на основании законодательно закрепленных критериев решения о том, оказывает ли конкретный строительный проект воздействие на выдающуюся универсальную ценность объекта или нет. Законопроектом требуемая процедура, как и критерии значительности влияния, не предусмотрены», - подчеркивает он.
В соответствии с Конвенцией, добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев, обязанность обеспечивать охрану и сохранение объектов культурного и природного наследия возложено на каждое государство, на чьей территории расположен соответствующий объект. Таким образом, реализация охранных механизмов, является частью суверенитета государства и находится в исключительной компетенции государства в лице уполномоченного органа и не предусматривает возможности вмешательства каких-либо иных государств и / или международных организаций.
«С моей точки зрения, концепцию предлагаемых поправок в части дополнения Закона № 73-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ положениями о необходимости согласования проектной документации следует пересмотреть, в существующем виде поправки приняты быть не должны. Полагаю, что действующее федеральное и региональное законодательство, учитывая активное участие уполномоченных органов в области охраны объектов культурного наследия в реализации градостроительной деятельности, дает достаточные гарантии обеспечения охраны и сохранности объектов культурного наследия», - резюмирует Максим Алексеев.
Группа ЛСР нашла покупателей своих четырех заводов по производству бетона в Москве. Сумма сделки не разглашается, по мнению экспертов стоимость данных активов может составлять 600 млн рублей.
Группа на прошлой неделе объявила о начале продажи своих четырех заводов по производству бетона в Москве. Покупателем предприятий стало ООО «Аракел-ТК». Компании уже получили одобрение ФАС на проведение сделки, стоимость которой не разглашается. Предполагается, что операционный контроль над производственными организациями новый собственник получит до начала мая.
В официальном сообщении Группы ЛСР говорится, что данные заводы-бетоноузлы расположены в разных частях столицы. Их суммарная проектная производственная мощность составляет около 3 тыс. куб. м бетонорастворных смесей в сутки. В 2014 году данные предприятия произвели 500 тысяч кубометров бетона различного назначения.
Отметим, что о планах по продаже московских активов в ЛСР начали говорить еще в конце прошлого года. Глава холдинга Александр Вахмистров рассказывал, что таким образом компания хочет избавиться от непрофильных активов, так как на рынке наблюдается профицит бетона. Группа ЛСР, отмечал он, намерена сфокусироваться на более приоритетных направлениях бизнеса, связанных с девелопментом и непосредственно со строительством.
В 2014 году отгрузка товарного бетона и строительного раствора в «ЛСР-Базовые» (входит в Группу ЛСР) составила 1,12 млн куб. м. По сравнению с 2013-м объемы продаж в прошлом году выросли на 12%. В настоящее время у холдинга остается еще семь бетонных заводов-узлов в Петербурге. Продавать или закрывать их компания не намерена. Однако в конце прошлого года ЛСР продал еще один свой актив – цементный завод в Сланцах в Ленобласти. Покупателем стала компания «ЕВРОЦЕМЕНТ груп».
Эксперты полагают, что «Аракел-ТК» только фирма-посредник, за которой стоит другой игрок. Покупатель заводов зарегистрирован налоговым органом только в конце 2013 года. До текущего момента фирма нигде себя не проявляла. Ранее бетонным активами ЛСР в Москве интересовалась столичная финансово-строительная корпорация «Лидер». Ее владельцем является бизнесмен Владимир Воронин, сын экс-руководителя «Главмосстроя» Александра Воронина.
По мнению аналитика Инвесткафе Сергея Подыногина, наиболее реальная цена бетонных активов ЛСР в Москве составляет 500- 600 млн рублей. «Производство бетона сейчас переживает не самые лучшие времена и никогда не отличалось высокой рентабельностью. По всей видимости группа ЛСР оценила затраты и поняла, что нецелесообразно содержать такие мощности тем более, что в 2015 году ввод жилой недвижимости прогнозируется, что упадет на 10-30%. Важно отметить, что группа ЛСР занимается застройкой территории ЗИЛа - более 1,5 млн кв. м. и в любом случае продолжает активную работу на Московском рынке», - погагает он.
Ведущий эксперт УК «ФИНАМ Менеджмент» Дмитрий Баранов также считает, что наиболее вероятная среди всех причин сдачи ЛСР производственных активов в Москве изменение стратегии развития. «Косвенно это подтверждается заявлением самой компании. Предполагаю, что холдингу удалось продать предприятия по наиболее подходящей цене. Не исключаю, что эти заводы перестали удовлетворять запросам компании, так как они достаточно малы по мощности и возможно имеют высокий уровень износа оборудования. Допускаю вариант, что в ближайшее время с нормализацией рынка компания объявит о строительстве новых, более мощных заводов», - резюмирует эксперт.
Подрядчик реконструкции дома К.А. Шрейбера взыскал через суд с ТСЖ, управляющего зданием, почти 600 млн рублей за проделанные работы. Эксперты отмечают, что истец и ответчик близки к группе «ПАН», совладельцы которой давно конфликтуют между собой и делят совместно наработанный бизнес.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 16 апреля удовлетворил иск ЗАО «Внешленстройсервис» к ТСЖ «Захарьевская, 41». В его рамках компания-истец отсудила 593,1 млн рублей с компании, управляющей жилым домом по Захарьевской ул., 41. Данная сумма является задолженностью по оплате проведенных работ по реконструкции здания.
Отметим, что спорный объект недвижимости считается объектом культурного наследия и известен как дом К.А. Шрейбера. Построен он был рядом с Таврическим садом в 1906-1907 годах. Внешне это шестиэтажное здание площадью 12 тыс. кв. м, жилая площадь составляет 7 тыс. кв. м. В советское время в доме размещались коммунальные квартиры.
В середине 1990-х годов власти города разрешили инвестиционно-девелоперской компании «ПАН» выкупить здание. Компания намеревалась из разрушающегося дома сделать особняк с элитными апартаментами. Предварительно организация должна была за свой счет переселить из 300 коммуналок собственников жилья в отдельные квартиры. Правда, переезд граждан затянулся более чем на 10 лет из-за нежелания некоторых людей менять место проживания. Кроме того, реализация проекта затянулась из-за кризисов 1998 и 2008 годов.
В 2010 году, после полного расселения коммуналок активные работы по реконструкции здания все же начались.
Как отмечается в судебных документах, ТСЖ «Захарьевская, 41» заключило договор с ЗАО «Внешленстройсервис» как с подрядчиком проведения данных работ. Компания их выполнила к 2013 году. Однако реставрация не была оплачена, в связи с чем в конце прошлого года и был направлен иск в суд.
В вынесенном судом решении отмечается, что ответчик на последнее заседание не явился. Копия определения о назначении разбирательства, направленная ТСЖ «Захарьевская, 41», не вручена в связи с неявкой ответчика за получением почтового отправления. Тем не менее арбитраж, ссылаясь на нормы ГК, принял решение вынести свой вердикт без участия одной из сторон.
Связаться с представителями ТСЖ «Захарьевская, 41» по контактному телефону «Строительному Еженедельнику» тоже не удалось. Также не прокомментировали тяжбу в самой компании «ПАН».
Эксперты рынка считают, что дом К.А. Шрейбера стал одним из звеньев корпоративного конфликта совладельцев «ПАН». Тем более что «Внешленстройсервис» к ТСЖ «Захарьевская, 41» – структуры, близкие к холдингу.
Напомним, что бизнесмены Андрей Исаев и Олег Шигаев конфликтуют между собой несколько лет. Через суды и иногда со скандалом они делят совместно наработанные активы, в том числе объекты недвижимости. Несколько недель назад Олега Шигаева объявили в международный розыск по подозрению в выводе средств из Балтийского банка, совладельцем которого он был до начала санации кредитной организации Альфа-Банком.
Отметим, что в настоящее время дом К.А. Шрейбера полностью отреставрирован. В здании располагаются 19 квартир класса люкс с исторической планировкой, которая существовала до революции, их площадь – от 300 кв. м. По данным на конец 2014 года, часть квартир на Захарьевской ул., 41, так и не была реализована.
По словам вице-президента по консалтингу и оценке АРИН Андрея Петрова, 1 кв. м в реконструированных домах старого фонда в данной локации стоит в среднем 220 тыс. рублей. Новое жилье обойдется значительно дороже – порядка 350 тыс. рублей. Руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg Светалана Шалаева также ориентируется приблизительно на такой диапазон цен. Она добавляет, что средняя площадь квартир в доме на Захарьевской ул., 41, – около 320 кв. м, что может затруднять продажи. Вероятнее всего, полагает эксперт, реализовывать такие квартиры необходимо со скидкой.
Кстати:
Дом К.А. Шрейбера кинорежиссеры неоднократно выбирали для проведения съемок. В частности, в историческом здании снимали сцены из кинофильма «Зимняя вишня», а также из американской версии «Евгения Онегина».