Госстройнадзор уполномочен предостеречь
Служба госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга развернула кампанию по предупреждению нарушений в отрасли. Как сообщил на пресс-конференции начальник ведомства Евгений Ким, профилактика целесообразнее наказаний.
В ходе мероприятия глава надзорного органа рассказал об основных перспективах его работы, получивших условное название Госстройнадзор 2.0. Одной из ее целей является полный перевод общения сотрудников с заказчиками госуслуг в электронную форму. В итоге в цифровом формате будет аккумулироваться вся документация по каждому проекту.
«Это и ранее было стратегическим направлением развития Госстройнадзора. Так, с 1 января 2018 года все заявки на получение разрешений на начало строительства и ввод в эксплуатацию и ряд других документов принимаются только в электронном виде», - напомнил Евгений Ким.
Еще одним ключевым направлением работы станет работа по предотвращению нарушений. Ведомство выявляет основные «зоны риска» и намеренно предупреждать девелоперов о потенциальных проблемах. С этой целью застройщикам будут направляться предостережения по наиболее распространенным нарушениям. «Эти письма – форма профилактической работы, напоминание застройщикам об их обязательствах и предложение грамотно планировать работы на их объектах», - отмечает глава ведомства.
Так, Госстройнадзор будет бороться с получениями разрешений «про запас». По словам Евгения Кима, ведомство проводит ревизию объектов, на которые получено разрешение. Всего таких около 1200, и на 900 из них активно ведется строительство. В то же время, сегодня в списке объектов, срок действия разрешений на строительство которых истекает, числятся 134 здания.
По 34 адресам даже не начинались работы нулевого цикла. «Мы разослали застройщикам предупреждение о невозможности продления в такой ситуации разрешения (в соответствии с ч. 20 ст. 51 Градкодекса РФ), а запуск работ по таким объектам по сути станет актом самостроя», - подчеркнул глава надзорного ведомства.
Еще примерно по 100 адресам начались работы нулевого цикла, но активность на стройплощадке практически отсутствует. «Застройщикам разосланы предупреждения о недопустимости возобновления работ без продления сроков действия разрешений на строительство», - рассказал Евгений Ким.
Кроме того, по его словам, Госстройнадзор обратится в Минстрой РФ с просьбой сформулировать основания, по которым при серьезном срыве сроков начала работ после получения разрешений на строительство, можно отказать в их продлении.
Госстройнадзор также уже выслал строительным компаниям 89 предостережений о необходимости выполнения благоустройства до сдачи объектов в эксплуатацию. По словам Евгения Кима, к вводу в этом году в Петербурге намечено 177 объектов. «Строителям почти половины из них разосланы предупреждения о том, что благоустройство и озеленение территории являются частью проекта, а значит должны быть выполнены до ввода объекта в эксплуатацию», - отметил Евгений Ким.
Напомним, в середине мая Госстройнадзор предупредил застройщиков, что объекты, на которых не выполнено благоустройство, отныне не смогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Также Служба проверила 910 объектов строительства на соответствие проектной документации. Как сообщил Евгений Ким, толчком к ревизии в этой сфере послужила информация о несоответствии строительства объекта на Лодейнопольской улице (ЖК KingDOM девелопера «Аквилон-Инвест») согласованному проекту. Сведения при проверке подтвердились, после чего Госстройнадзор принял решение о ревизии городских строек. «В результате было выявлено 15 объектов, не соответствующих по тем или иным параметрам проектной документации; застройщикам разосланы предостережения», - рассказал он.
По данным Госстройнадзора, к типовым ошибкам относятся: корректировка проекта без внесения изменений в разрешение на строительство или получения нового разрешения; расхождения между технико-экономическими параметрами объекта в проектной документации (внутри одного комплекта документов); указание помещений без назначения; ошибки при размещении парковок (недостаток машиномест, попытка его компенсировать механизированными многоуровневыми парковками без соответствующего обоснования).
Помимо этого, ведомство провело 56 проверок состояния строительных площадок исторической части города к Чемпионату мира по футболу. По состоянию на 30 мая 2018 года выявлены нарушения требований проектной документации в части захламления территории стройплощадки отходами и грунтами, неэффективности работы постов мойки колес по 8 объектам. «Нарушителям разосланы предупреждения», - отметил Евгений Ким.
Кстати
По данным генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в 2017 году застройщики Петербурга получили разрешения на строительство примерно 13 млн кв. м жилья.
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.
Минобороны планирует возобновить борьбу за возвращение в федеральную собственность земли в Токсово под Петербургом, где проложена лыжная трасса Спортивного клуба армии (СКА). За последние 6 лет треть этой территории перешла в муниципальную и частную собственность. На лыжне стали строить коттеджи.
Дома на трассе
Лыжная трасса СКА с советских времен занимала 164 га земли военной части в Токсово. Она находилась в бессрочном пользовании Спортивного клуба армии. С 2006 года около 60 га ее земли перешли в частную и муниципальную собственность. Сначала прямо на лыжне появились фундаменты под 21 коттедж. Позже, в 2009 году, по решению Росимущества по Ленобласти еще часть лыжни перешла на баланс садоводства "Южный склон". Участки там тоже стали распродавать под строительство частных домов.
Не ясно как - но факт
В 2010 году военная прокуратура признала застройку трассы незаконной. Но восстановить трассу в исторических границах не удалось, поскольку конечные покупатели участков на ее территории приобретали землю законно, а юридически разобраться в том, кто же виноват, что территория Минобороны попала на рынок, пока не удалось. Руководитель имущественного департамента Минобороны Дмитрий Куракин, который еще в прошлом году до занимал пост главы КУГИ Петербурга, сообщил, что в причинах задержки в разбирательстве еще не разобрался. "Но законность передачи земли муниципалитету и продажа ее частникам, на мой взгляд, не бесспорна", - говорит он. В ближайшее время Минобороны проведет проверку ситуации с землей в Токсово. После чего станут ясны судебные перспективы возвращения земли в федеральную собственность.
Давно пора
Глава федерации лыжных гонок Петербурга (он же – руководитель Российского аукционного дома) Андрей Степаненко воспринял информацию о грядущем возобновлении судебной борьбы за землю лыжни СКА с большим воодушевлением. "Мы добиваемся этого несколько лет. Все, что происходит с трассой в последние годы, ставит сам факт ее существования под угрозу", - заявил он. По его словам, лыжная трасса в Токсово – историческая. До 2003 года там проходили этапы Кубка мира по лыжным гонкам. "Глава Международной федерации лыжных гонок Вегард Ульванг после визита в Петербург этим летом в период проведения "Спринтов на Дворцовой" заявил, что готов вернуть в город этап Кубка мира, если будет подготовленная сертифицированная площадка", - сообщил Андрей Степаненко. Отметим, что федерация лыжных гонок Петербурга оказывает содействие СКА в подготовке трассы к соревнованиям, расходуя на эти нужды около 2,5 млн рублей спонсорских средств. Андрей Степаненко сообщил, что после разрешения земельного спора будет ходатайствовать за передачу лыжни на баланс Петербурга, где пока нет нормального лыжного стадиона. И.о. начальника отдела развития материальной базы и строительства комитета по спорту Смольного Анастасия Кузенкова, заявила, что город будет готов рассмотреть такую возможность, если к нему обратятся.
Справка:
Общая протяженность лыжных трасс под Петербургом - более 100 км. Длина лыжни в Токсово - 10 км (можно расширить до 50 км одним кругом). Каждый сезон там занимается спортом около 0,5 млн любителей и профессионалов. Пользователем трассы - СКА.