Музей блокады: где быть, каким быть?
Комиссия по образованию, культуре и науке ЗакС Санкт-Петербурга почти три часа обсуждала вопрос создания Музея обороны и блокады Ленинграда, однако по итогам пообещала лишь подготовить рекомендации.
Новострой против заповедника
8 октября 2017 года завершился конкурс архитектурных проектов на строительство нового музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда». Победителем стало архитектурное бюро «Студия 44». Проект предполагает строительство на Смольной набережной здания в виде пологой возвышенности высотой 18 м и площадью 25 тыс. кв. м. «Вершина холма переосмысливает архетип священной рощи: здесь из земли прорастает скульптурная группа объемов – это Дома блокадного Ленинграда, израненные осколками снарядов, опаленные фугасным огнем, с заклеенными крест-накрест окнами, но выстоявшие», – пояснили в «Студии 44». Помимо выставочных пространств в музее будут оборудованы многофункциональный образовательный центр, конференц-центр, кинозал, институт памяти, библиотека, читальный зал, архив, фондохранилище, мастерские, кафе, ресторан, административные помещения и многое другое.
Как рассказала заместитель гендиректора АО «Центр выставочных и музейных проектов» (создан для реализации нового музея) Милена Третьякова, проект призван объединить все знания о жизни города во время блокады. Она добавила, что что Центр договорился с частными коллекционерами о передаче в музей предметов блокадного быта. Правительство Петербурга также начало сбор материалов, относящихся к периоду блокады.
Противники проекта не понимают, зачем нужно новое здание, когда в городе есть множество площадок, которые пережили войну. «У нового музея не будет реальной связи с годами блокады, у проекта нет исторических реликвий», – считает депутат Алексей Ковалев.
Много споров вызывает выбранная локация. «Место, где планируется строить музей, не имеет никакого символического обоснования. Здание не будет обладать исторической и мемориальной ценностью, аурой подлинности», – отметили в Петербургском отделении Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК).
Также активисты полагают, что строительство объекта усложнит транспортную ситуацию, впрочем, чиновники с этим не согласны. «Прежде чем принимать решение о размещении комплекса мы детально изучили то, как он повлияет на действующую и перспективную транспортную инфраструктуру. Выбранная локация позволит построить Орловский тоннель и обеспечить транспортную доступность музею», – сообщил начальник отдела проектирования в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры Андрей Шашков.
Вопросы вызывает и финансирование проекта. «Программа Петербурга «Развитие сферы культуры» предусматривает выделение на развитие сферы культуры и музейного дела 4,5 млрд рублей до 2022 года. Из них почти 3,5 млрд планируется направить на новый музей. Причем это, по сути, только на строительство здания», – сообщил Алексей Ковалев. Генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин заявил, что бюджет проекта на 2018-2019 годы составляет около 1,9 млрд рублей. «Не знаю, откуда взята цифра в 3,5 млрд», - заявил он, добавив, что общая стоимость проекта составляет около 6 млрд рублей, однако в финансировании будет участвовать не только городской, но и федеральный бюджет. В каких пропорциях, пока неизвестно.
Противники нового строительства призвали пересмотреть концепцию проекта. «Музей блокады целесообразно развивать как музей-заповедник, объединяющий различные экспозиции в существующих памятниках и зданиях, которые работали во время войны: Соляной городок, Левашовский хлебозавод, Блокадная подстанция и другие» – заявил Алексей Ковалев.
ЖК испортит Левашовский?
Левашовский хлебозавод находится в полуразрушенном состоянии. Цилиндрическое здание 1933 года постройки, почти полностью скрыто забором и многочисленными объектами позднейшей постройки. При этом в 2012 году завод был признан объектом наследия регионального значения.
Холдинг RBI предложил проект реконструкции и приспособления здания к современному использованию. Девелопер готов вложить 1 млрд рублей в превращение объекта в культурное пространство со сквером и уличными световыми инсталляциями. В самом хлебозаводе появятся выставочные помещения, лекционные залы, площадки для мастер-классов. Там разместится и экспозиция, посвященная блокаде. Ключевым резидентом пространства станет «Дом культуры Лурье». «Уже сейчас мы начинаем формирование будущей блокадной экспозиции, объявляем сбор сохранившихся фотографий для мультимедийного проекта, думаем над лекционной программой. В этой работе нам важно дать «крупный план» блокады, показать трагедию так, как ее видели работники хлебозавода, жители Петроградской стороны», – рассказал Лев Лурье.
Культурная составляющая займет около 20% площадей завода, на остальных появятся объекты коммерческой инфраструктуры. Кроме того, реализацией проекта RBI готова заниматься только вместе с жилой составляющей (около 20 тыс. кв. м).
Градозащитники полагают, что жилая застройка навредит объекту наследия. «Проект RBI закроет вид на завод со стороны Большой Зелениной улицы. Цилиндрическое здание – это объект конструктивизма, который предполагает отсутствие главного фасада здания, и перекрытие любого из видов недопустимо», - заявила член инициативной группы, студентка СПбГУ Алина Заляева.
Заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин отметил, что после реконструкции здание завода точно станет более открытым, чем сейчас – и в плане видовых характеристик, и в плане общей доступности. «Мы открываем пространство с самых важных видовых точек: со стороны Большой Зелениной, со стороны Большого Крестовского моста и Левашовского пр. Более того, мы открываем 80% видов, которые на сегодня закрыты пристройками позднего времени», – отмечает он.
Алина Заляева напомнила, в 1941 году к цилиндрическому зданию была сделана пристройка. Студентка озвучила предложение инициативной группы, поддержанное петербургским ВООПиК, отказаться от проекта RBI, восстановить все здания Левашовского завода за счет города и сделать их частью музея-заповедника, посвященного блокаде: «Если отказаться от строительства нового музея, то предусмотренные на это средства можно направить на восстановление существующих площадок, включая Левашовский хлебозавод».
Однако инициатива не нашла особой поддержки среди присутствующих на комиссии. Даже депутат от партии «Яблоко» Михаил Амосов, выступающий против строительства нового музея, поддержал предложения RBI: «Этот проект не идеален, но его можно и нужно обсуждать. А остальное можно назвать студенческими фантазиями».
Достраивать проблемный жилой комплекс на Ленинском проспекте будет компания «Стоун». Компания купила застройщика объекта, ЗАО «НПО Стройтехнология». Как уверяют в «Стоуне», в ближайшее время завершится перепроектирование дома, будут получены все необходимые разрешения и с существующими дольщиками будут перезаключены договоры долевого участия по 214-ФЗ.
Как рассказал Владимир Антонов, директор ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация», который от имени комитета занимается решением вопросов, связанных с проблемными объектами, на участке 5 по Ленинскому проспекту работы ведёт ЗАО «НПО Стройтехнология». «По нашим данным, произошла смена собственника юридического лица. После чего возобновились работы по данному объекту», — рассказал господин Антонов.
Эту информацию подтвердили и в компании «Стоун», которая стала новым владельцем ЗАО «НПО Стройтехнология». «Для нас важно достроить дом, как можно быстрее и чтобы не один из дольщиков не пострадал и получил те площади, которые ему причитаются», — рассказал генеральный директор «Стоуна» Андрей Кузнецов.
Сумма сделки не раскрывается, но, по словам участников рынка, скорее всего, сделка не предполагает каких либо денежных расчетов. «Чаще всего новый застройщик просто достраивает объект за счет продажи оставшихся площадей, тем самым снимает головную боль с городских властей в виде потенциальных обманутых дольщиков», — рассказал Тарас Кручинин, заместитель генерального директор ИСК «Сфера».
По словам Владимира Антонова, в настоящее время восстанавливается исходно-разрешительная документация, происходит доукомплектование проектной документации, проводится корректировка градплана. «В течение весны документация будет укомплектована. После этого станет возможным перезаключение существующих договоров по 214-ФЗ», — рассказал Владимир Антонов.
Участок на Ленинском проспекте ЗАО «НПО «Стройтехнология» приобрела у города в 2007 году на инвестиционных условиях. Компания намеревалась построить на нем 20-этажный дом общей площадью 10 тысяч кв. м. жилья. Правда, много построить не получилось, еще до кризиса строительство зависло на уровне 4–5 этажа. Проблема оказалось в том, что компания так и не смогла завершить проект и получить необходимые для начала строительства разрешения. В прошлом году проверку деятельности застройщика провело Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. Проверка выявила нарушения Федерального закона 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». По ее результатам компания была оштрафована на 400 тыс. рублей.
Комитет по управлению городским имуществом подал иск к ЗАО «НПО «Стройтехнология» о расторжении договора на аренду земельного участка. При худшем варианте развития событий город получил бы назад землю, а дольщики, довверившие свои средства ненадежной компании, остались бы ни с чем.
Всего в доме на Ленинском проспекте были проданы квартиры 155 дольщикам. Причем, как уверяют дольщики, большая часть их средств пошла на строительство другого дома компании — на Ярославском пр, 78, который, впрочем, «Стройтехнологии» так же построить не удалось. Этот дом в середине прошлого года также сменил застройщика — его начала достраивать компания АО «Лемминкяйнен Рус».
Переход от рынка продавца к рынку покупателей заставляет застройщиков искать новые формы продаж, удобные для клиентов. Одной из таких схем, которые становятся популярными в последнее время, является схема жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Причем, по оценкам экспертов, уже сейчас около трети всех петербургских строек продается именно через ЖСК. И, как говорят аналитики, эта доля будет только расти. В конце февраля на эту удобную для покупателей схему перешел и один из лидеров строительного рынка Петербурга – компания «ЛЭК», которая открыла продажи квартир в ЖК у метро «Звездная» через созданный жилищно-строительный кооператив.
Законно и удобно
Нынешний рынок строящегося жилья предъявляет к застройщику особые требования к формированию нормативной базы при начале продаж строящегося жилья. Как поясняют юристы, схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (пункт 2 статьи 1). ЖСК создается и действует в соответствии с главой 11 Жилищного кодекса, гражданским законодательством и уставом кооператива. То есть и для покупателей, и для застройщиков закон дает одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Но есть преимущества. Поговорим о них подробнее. Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай. В отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства, что не устраивает приобретателей, рассчитывающих на длительную рассрочку.
Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения, вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.
Полезное разнообразие
«Мы предлагаем своим клиентам разные схемы приобретения недвижимости. Например, в ЖК «Империал» квартиры реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), а в жилом комплексе у метро «Звездная» предусмотрена продажа по схеме ЖСК. Через ЖСК будут реализовываться квартиры и в ЖК «Граф Орлов»», – рассказал Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК». По его словам, Дом у метро «Звездная» был выбран в качестве пилотного и наиболее точно отражает запросы нынешнего покупателя. «Проект будет интересен широкому кругу клиентов благодаря доступным ценам, продуманным планировкам и удачному местоположению. Сегодня данный жилой комплекс строится опережающими темпами, в чем каждый может убедиться с помощью установленной на объекте веб-камеры», – говорит Павел Андреев.
Жилой комплекс у метро «Звездная» строится в Московском районе на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе, вдали от шумных магистралей и промышленных предприятий. Микрорайон является одним из самых зеленых в городе, в пешеходной доступности – станция метро «Звездная». Район уже обеспечен развитой социальной инфраструктурой: рядом детские сады, школы и гимназии, спортивные центры.
Как говорят в компании «ЛЭК», при строительстве жилого комплекса «У метро Звездная» кооператив будет иметь самые широкие полномочия по контролю за строительством: отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. «Уверен, что наши клиенты по достоинству оценят все преимущества жилищно-строительного кооператива при покупке строящейся недвижимости», – говорит Павел Андреев.