Музей блокады: где быть, каким быть?
Комиссия по образованию, культуре и науке ЗакС Санкт-Петербурга почти три часа обсуждала вопрос создания Музея обороны и блокады Ленинграда, однако по итогам пообещала лишь подготовить рекомендации.
Новострой против заповедника
8 октября 2017 года завершился конкурс архитектурных проектов на строительство нового музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда». Победителем стало архитектурное бюро «Студия 44». Проект предполагает строительство на Смольной набережной здания в виде пологой возвышенности высотой 18 м и площадью 25 тыс. кв. м. «Вершина холма переосмысливает архетип священной рощи: здесь из земли прорастает скульптурная группа объемов – это Дома блокадного Ленинграда, израненные осколками снарядов, опаленные фугасным огнем, с заклеенными крест-накрест окнами, но выстоявшие», – пояснили в «Студии 44». Помимо выставочных пространств в музее будут оборудованы многофункциональный образовательный центр, конференц-центр, кинозал, институт памяти, библиотека, читальный зал, архив, фондохранилище, мастерские, кафе, ресторан, административные помещения и многое другое.
Как рассказала заместитель гендиректора АО «Центр выставочных и музейных проектов» (создан для реализации нового музея) Милена Третьякова, проект призван объединить все знания о жизни города во время блокады. Она добавила, что что Центр договорился с частными коллекционерами о передаче в музей предметов блокадного быта. Правительство Петербурга также начало сбор материалов, относящихся к периоду блокады.
Противники проекта не понимают, зачем нужно новое здание, когда в городе есть множество площадок, которые пережили войну. «У нового музея не будет реальной связи с годами блокады, у проекта нет исторических реликвий», – считает депутат Алексей Ковалев.
Много споров вызывает выбранная локация. «Место, где планируется строить музей, не имеет никакого символического обоснования. Здание не будет обладать исторической и мемориальной ценностью, аурой подлинности», – отметили в Петербургском отделении Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК).
Также активисты полагают, что строительство объекта усложнит транспортную ситуацию, впрочем, чиновники с этим не согласны. «Прежде чем принимать решение о размещении комплекса мы детально изучили то, как он повлияет на действующую и перспективную транспортную инфраструктуру. Выбранная локация позволит построить Орловский тоннель и обеспечить транспортную доступность музею», – сообщил начальник отдела проектирования в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры Андрей Шашков.
Вопросы вызывает и финансирование проекта. «Программа Петербурга «Развитие сферы культуры» предусматривает выделение на развитие сферы культуры и музейного дела 4,5 млрд рублей до 2022 года. Из них почти 3,5 млрд планируется направить на новый музей. Причем это, по сути, только на строительство здания», – сообщил Алексей Ковалев. Генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин заявил, что бюджет проекта на 2018-2019 годы составляет около 1,9 млрд рублей. «Не знаю, откуда взята цифра в 3,5 млрд», - заявил он, добавив, что общая стоимость проекта составляет около 6 млрд рублей, однако в финансировании будет участвовать не только городской, но и федеральный бюджет. В каких пропорциях, пока неизвестно.
Противники нового строительства призвали пересмотреть концепцию проекта. «Музей блокады целесообразно развивать как музей-заповедник, объединяющий различные экспозиции в существующих памятниках и зданиях, которые работали во время войны: Соляной городок, Левашовский хлебозавод, Блокадная подстанция и другие» – заявил Алексей Ковалев.
ЖК испортит Левашовский?
Левашовский хлебозавод находится в полуразрушенном состоянии. Цилиндрическое здание 1933 года постройки, почти полностью скрыто забором и многочисленными объектами позднейшей постройки. При этом в 2012 году завод был признан объектом наследия регионального значения.
Холдинг RBI предложил проект реконструкции и приспособления здания к современному использованию. Девелопер готов вложить 1 млрд рублей в превращение объекта в культурное пространство со сквером и уличными световыми инсталляциями. В самом хлебозаводе появятся выставочные помещения, лекционные залы, площадки для мастер-классов. Там разместится и экспозиция, посвященная блокаде. Ключевым резидентом пространства станет «Дом культуры Лурье». «Уже сейчас мы начинаем формирование будущей блокадной экспозиции, объявляем сбор сохранившихся фотографий для мультимедийного проекта, думаем над лекционной программой. В этой работе нам важно дать «крупный план» блокады, показать трагедию так, как ее видели работники хлебозавода, жители Петроградской стороны», – рассказал Лев Лурье.
Культурная составляющая займет около 20% площадей завода, на остальных появятся объекты коммерческой инфраструктуры. Кроме того, реализацией проекта RBI готова заниматься только вместе с жилой составляющей (около 20 тыс. кв. м).
Градозащитники полагают, что жилая застройка навредит объекту наследия. «Проект RBI закроет вид на завод со стороны Большой Зелениной улицы. Цилиндрическое здание – это объект конструктивизма, который предполагает отсутствие главного фасада здания, и перекрытие любого из видов недопустимо», - заявила член инициативной группы, студентка СПбГУ Алина Заляева.
Заместитель вице-президента по жилой недвижимости RBI Михаил Гущин отметил, что после реконструкции здание завода точно станет более открытым, чем сейчас – и в плане видовых характеристик, и в плане общей доступности. «Мы открываем пространство с самых важных видовых точек: со стороны Большой Зелениной, со стороны Большого Крестовского моста и Левашовского пр. Более того, мы открываем 80% видов, которые на сегодня закрыты пристройками позднего времени», – отмечает он.
Алина Заляева напомнила, в 1941 году к цилиндрическому зданию была сделана пристройка. Студентка озвучила предложение инициативной группы, поддержанное петербургским ВООПиК, отказаться от проекта RBI, восстановить все здания Левашовского завода за счет города и сделать их частью музея-заповедника, посвященного блокаде: «Если отказаться от строительства нового музея, то предусмотренные на это средства можно направить на восстановление существующих площадок, включая Левашовский хлебозавод».
Однако инициатива не нашла особой поддержки среди присутствующих на комиссии. Даже депутат от партии «Яблоко» Михаил Амосов, выступающий против строительства нового музея, поддержал предложения RBI: «Этот проект не идеален, но его можно и нужно обсуждать. А остальное можно назвать студенческими фантазиями».
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала бизнес-центр «Ориенталь» в Петроградском районе Петербурга. Его для собственных нужд приобрела крупная инжиниринговая компания.
Сделка по продаже принадлежащего компании «ЮИТ Санкт-Петербург» бизнес-центра «Ориенталь» в Петроградском районе находится в финальной стадии. «Покупатель – инжиниринговая компания. Она приобрела актив для себя. Сделка будет закрыта в ближайшее время. Мы уже сняли объект с рекламы», – сообщил источник в «ЮИТ Санкт-Петербург». Но контрагента он не назвал.
Шестиэтажное офисное здание «Ориенталя», позиционируемое после реконструкции как объект класса А, имеет общую площадь 5 тыс. кв. м. Офисные блоки площадью от 70 до 150 кв. м на всех этажах здания имеют свободную планировку. В здании есть конференц-зал и паркинг на 68 машино-мест.
Эксперты компании Astera оценивают сделку в 500 млн рублей. «Подобный центр небольшой площади (арендопригодная – всего 3 тыс. кв. м) интересен именно для одной компании, которая намерена собрать свои подразделения в одном здании», – считает генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов. «Сейчас рынок интересуют бизнес-центры небольшой площади. Последние сделки подтверждают это правило. У нашей компании в продаже находятся несколько подобных объектов, в частности бизнес-центр на Васильевском острове и на Невском пр., по которым ведутся активные переговоры», – добавила директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина.
Бизнес-центр «Ориенталь» представляет собой реконструированное историческое здание – возведенный в начале ХХ века административный корпус трамвайного парка на Барочной ул. (этот трамвайный парк был закрыт в 2003 году). Его землю (2 га) «ЮИТ Санкт-Петербург» приобрел в 2005 году на открытых торгах Фонда имущества для строительства жилого комплекса. В соответствии с условиями продажи победитель торгов должен был расселить общежитие ГУП «Горэлектротранс» и выполнить работы по подготовке территории к застройке (в том числе демонтировать ветхие и аварийные строения). Но вскоре здание общежития было признано выявленным объектом культурного наследия, и его запретили сносить.
Жилой комплекс бизнес-класса «Ориенталь», занявший большую часть преобразуемой территории, был введен в эксплуатацию в ноябре 2010 года. А реконструкция исторического здания под офисные функции была выделена в отдельный проект. На его реализацию ушло 2 года. В компании всегда заявляли, что готовят здание к последующей продаже, поскольку сдача объекта в аренду не являются для «ЮИТ Санкт-Петербург» ключевым бизнесом.
За последние полгода на рынке Петербурга произошло несколько крупных сделок с офисной недвижимостью. А количество запросов от покупателей на приобретение офисных помещений с инвестиционными целями увеличилось на треть. Участники рынка связывают эту тенденцию с возросшими рисками инвестиций за рубежом. «Судя по всему, кризис на Кипре всколыхнул у людей с деньгами общее недоверие к оффшорам. Люди стали искать другие инструменты сохранения средств», – делится наблюдениями заместитель главы филиала компании «Бьер Люмьер Холдинг» Андрей Пушкарский.
«По ощущениям, на рынке появились деньги неизвестного происхождения. Покупатели действительно смотрят объекты, которые еще год назад не считались привлекательными из-за высокой цены. И даже что-то приобретают», – подтверждает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Если раньше покупатель и продавец ходили вокруг да около годами, то сейчас некоторые сделки закрываются за 3‑6 месяцев», – добавляет управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
В отличие от промышленного сегмента, на рынке офисной недвижимости схема строительства по схеме build-to-suit только начинает развиваться. Между тем, как говорят эксперты, в европейских странах подобная схема получила широкое распространение. Вuild-to-suit (BTS-строительство под конкретного заказчика) на Западе происходило благодаря тому, что при невысоком уровне доходности западные инвесторы предпочитают строить под конкретного клиента, что позволяет избежать риска незаполняемости будущего объекта. Но офисный рынок в России – это рынок спекулятивных площадей. Даже привлечение дольщиков в процессе строительства бизнес-центра и то редкость. В целях получения максимальной прибыли проще строить площади, которые всегда найдут своих арендаторов. «Ситуация изменится при выходе на рынок большого объема новых площадей. Длительные сроки окупаемости и низкая рентабельность делает строительство спекулятивных площадей рискованным занятием», – предостерегает Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». При этом, указывает она, для арендатора, которому нужны большие площади, на сегодня выбор на рынке небольшой. «Клиенты еще не осознали, что для своих нужд можно построить офисное здание по индивидуальному проекту, в заранее оговоренные сроки и с четким планом финансирования. С другой стороны, на сегодняшний день не так уж много крупных арендаторов, которые бы испытывали потребность в наличии индивидуального офисного здания», – продолжает госпожа Севастьянова. Она прогнозирует, что в будущем крупные компании, скорее всего, будут развивать варианты сотрудничества build-to-suit. Варианты могут быть следующие: строительство офиса «под ключ» с последующей долгосрочной арендой, либо продажей в собственность, либо вариант долгосрочной аренды с последующим выкупом. Договор аренды заключается минимум на 10 лет. BTS-проекты несут в себе плюсы и минусы как для девелоперов, так и для инвесторов. Положительные стороны для девелопера: престижно получить крупный контракт, меньшие риски и более высокие гарантии вложения средств в недвижимость, четко зафиксированная сумма вознаграждения. Минусы: более трудоемкий процесс, детальная проработка проекта, жесткие сроки, специфика схемы финансирования и долей участия, в результате может получиться объект, не востребованный рынком, кроме одного конкретного заказчика. Для клиента: приобретает новый объект, без обременений, спроектированный в соответствии с нуждами конечного пользователя, более жесткие обязательства по срокам ввода, дополнительные меры ответственности застройщика за нарушение обязательств. Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», говорит, что несмотря на то, что Петербург является вторым по значимости деловым центром страны, потенциал рынка очень крупных арендаторов в городе невелик. «Крупными сделками в 2012 году считались сделки от 1000 до 3500 кв. м, за исключением аренды компанией «Газпром инвест Запад» 9000 кв. м в БЦ «Юпитер» в кластере «Пулково-3». Этот бизнес-центр был арендован целиком, но это единичная сделка», – комментирует госпожа Яблокова. Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International St-Petersburg, соглашается, что случаи проектирования объекта под заранее известного одного арендатора на рынке офисной недвижимости довольно редки. В качестве еще одного примера он приводит сделку, когда компания «Газпром нефть» заняла полностью весь Quattro Corti. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, добавляет также бизнес-центр «Арена», который арендует ТГК-1. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, вспоминает и другие примеры: «В прошлом году бизнес-центр класса А Universe на Университетской набережной был целиком сдан в аренду компании JetBrains. В настоящий момент компания «Газпром-Экспорт» ведет работы по реконструкции здания гостиницы на площади Островского под бизнес-центр и планирует использовать его целиком для собственных нужд». Александр Ионов, коммерческий директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, добавляет: «Страховая компания «Росгосстрах» приобрела под собственные нужды бизнес-центр «Президент» на Ушаковской набережной, оператор сотовой связи «Мегафон» разместился в офисном здании на Караванной ул., 10». Госпожа Яблокова также упоминает «Банк Москвы», который реконструирует дореволюционное здание торгово-промышленного банка на Большой Морской ул., 15, компанию «Транснефть», которая в 2012 году достроила офисный центр для дочерних компаний на Арсенальной набережной (площадь здания составила около 12 тыс. кв. м), Росстройинвест, которая заканчивает реконструкцию лабораторно-испытательного корпуса завода им. А.А. Кулакова под офисное здание (3,5 тыс. кв. м) для головной компании. «Среди девелоперов уже построили офисные здания «для себя» ЮИТ, ГК «Эталон», Строительный трест, КВС. Setl City продолжает строительство бизнес-центра, половину площадей которого планирует оставить под собственные нужды», – добавляет госпожа Яблокова.