XV Всероссийский съезд строительных СРО: вопросы и решения
28 мая 2018 года под председательством Президента Ассоциации «Национальное объединение строителей» Андрея Молчанова в Москве состоялся XV Всероссийский съезд саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
В президиум съезда вошли министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Хамит Мавлияров, президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, заместитель руководителя Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Светлана Радионова, вице-президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Александр Гримитлин, ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета Андрей Волков, директор Правового департамента Минстроя России Олег Сперанский, вице-президенты НОСТРОЙ Антон Глушков и Виталий Южилин и Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин.
Работа съезда началась с официального приветствия министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева, который, озвучив сроки исполнения «майских указов» Президента России – 1 октября 2018 года, – призвал профессиональное сообщество принять активное участие в подготовке предложений по совершенствованию отраслевой нормативно-правовой базы.
«Мне бы хотелось, чтобы нормативная база, которую мы подготовим и по которой будем жить до 2024 года, была максимально продуктивной, эффективной и, самое главное, жизнеспособной и, соответственно, – выполнимой», – подчеркнул министр.
Далее с приветствиями к делегатам съезда обратились президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета Андрей Волков и вице-президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков, координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин.
«НОПРИЗ и НОСТРОЙ сделают все для выполнения поставленных Президентом России задач», – выразил уверенность Александр Гримитлин. – Я не сомневаюсь, что НОСТРОЙ вместе с НОПРИЗ будут, как и раньше, работать в тесном контакте. Мы всегда внимательно следим и следили за работой, за достижениями коллег и всегда перенимали успешный опыт».
С отчетным докладом о деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» за 2017 год, который был после обсуждения утвержден делегатами на съезде, выступил Президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов. Он рассказал об итогах реформы саморегулирования, коснулся вопросов перечисления средств компфондов исключенных СРО, а также формирования Национального реестра специалистов.
Озвучивая финансовые итоги деятельности нацобъединения, Президент НОСТРОЙ подчеркнул: «Прошедший год в финансовом отношении был напряженным. Количество членов строительных СРО снизилось, ряд СРО был исключен из госреестра, поэтому объем отчислений уменьшился. Однако НОСТРОЙ, благодаря экономии расходов, практически в полном объеме сохранил резерв денежных средств, сформированный по итогам 2016 года».
Продолжая доклад Андрея Молчанова, председатель Ревизионной комиссии НОСТРОЙ Лариса Санчук сообщила о результатах проверки исполнения сметы 2017 года, рассказав о доходной и расходной ее частях, затратах на ведение нацреестра и других направлениях деятельности НОСТРОЙ.
После ответов председателя Ревизионной комиссии на вопросы делегатов съезд утвердил отчет Ревизионной комиссии единогласно – так же, как ранее были утверждены отчет о деятельности нацобъединения и бухгалтерская отчетность.
С докладом о результатах деятельности АНО «Центр разрешения споров в строительной отрасли» по формированию Третейского суда НОСТРОЙ выступил председатель президиума Третейского суда Николай Смирнов.
Выступление вызвало оживленное обсуждение. Участники съезда выступили с предложением смягчить формулировку решения, вынесенного на голосование, и рассматривать Арбитражный центр при Российском союзе промышленников и предпринимателей как рекомендуемую, но не исключительную площадку для решения споров по договорам СРО и их членов. С данной поправкой решение и было принято.
Отметим, что XV съезд отличался активностью делегатов. Это отметил в беседе с журналистами и Андрей Молчанов. «Сегодня уровень саморегулирования значительно повысился, равно как и уровень обсуждаемых и решаемых институтом вопросов. Они стали технически правильно аргументированными, – отметил президент НОСТРОЙ. – Сегодня на съезд приезжают люди, которым судьба отрасли небезразлична, они заинтересованы в ее развитии».
Особенный интерес и живую дискуссию у делегатов вызвал завершающий вопрос повестки дня съезда – доклад вице-президента НОСТРОЙ, председателя Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере Антона Глушкова о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Напомним, предлагаемые поправки касаются формирования и ведения Национального реестра специалистов, хранения дел членов СРО, функций технического заказчика и других аспектов.
Однако в Резолюцию съезда вошли только те поправки, которые поддержали все окружные конференции и Совет НОСТРОЙ, а дополнительно озвученные на съезде вопросы и предложения после обсуждения будут рассматриваться в ходе подготовки следующего съезда.
По итогам обсуждения делегаты утвердили Резолюцию XV Всероссийского съезда и решили направить ее в Минстрой России и в Правительство Российской Федерации для согласования и внесения законопроектной инициативы.
По завершении работы съезда, также под председательством президента НОСТРОЙ Андрея Молчанова и при участии первого заместителя председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого и директора Правового департамента Минстроя России Олега Сперанского, состоялось заседание Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей».
27 членов Совета, принимавших участие в заседании, утвердили возможность исключения из государственного реестра саморегулируемых организаций сведений о СРО «Первое Поволжское Строительное Объединение» (СРО-С-222-30042010) и до конца июля отложили принятие решения об исключении Союза «Саморегулируемая организация «Инженерно-строительные предприятия Московской области» (СРО-С-121-17122009), а также рассмотрели и приняли к сведению отчеты комитетов НОСТРОЙ за 2017 год.
Следующий, XVI съезд саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, пройдет в ноябре 2018 года в Москве.
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
Фонд имущества Петербурга назначил торги по продаже Кузнечного рынка на 14 марта 2018 года. Ставку аренды рыночных площадей власти оценили в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на аукционе. По мнению экспертов, в процессе торгов она может вырасти на 20-30%.
Общая площадь рынка в Кузнечном переулке,3 составляет 4,8 тыс. кв.м. Но на торги попадут только 4,4 тыс. кв.м. Власти предлагают бизнесу арендовать их на 15 лет. Ставку аренды Кузнечного рынка город оценил в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на торгах. Таким образом, за 15 лет аренды победитель торгов заплатит минимум 216 млн рублей. Плюс к этому, ему придется вложить еще 295 млн рублей в модернизацию здания рынка.
По условиям договора с городом, не менее 60% площадей должно быть отведено под торговлю (из них не менее 80% – для реализации сельхозпродукции, в том числе по льготным для продавцов ставкам, 10% – под развлекательные объекты, еще 10% – под общепит). Нарушение этой пропорции грозит штрафом в сумме 30% от квартальной платы – «вне зависимости от вины», говорится в извещении о торгах.
Также будущий арендатор должен будет взять на себя обязанности по сохранению здания рынка, которое является памятником и охраняется КГИОП. Кроме того, в течение четырех лет ему предстоит отреставрировать скульптуры на лицевом фасаде здания.
Других требований к бизнесу, который заинтересуется рынком, власти не предъявляют.
Напомним, что летом прошлого года Кузнечный рынок вызвал самый большой интерес у бизнеса на конкурсе идей по преобразованию, который проводил Фонд имущества. В нем приняли участие 16 потенциальных инвесторов. Они предложили шесть вариантов его преобразования. Большинство из них сводится к преобразованию по типу уже проведенной реконструкции Даниловского рынка в Москве. Этот рынок полтора года назад столичные власти передали под управление ресторанного холдинга Ginzaкоторый превратил его в подобие ярмарки, куда люди приходят не столько покупать, сколько развлекаться.
Эксперты считают, что за Кузнечный рынок может развернуться серьезная борьба, которая приведет к росту стартовой стоимости на 20-30%, поскольку запрошенная городом ставка аренды оказалась почти на 25% выше прежней (она составляла 214 рублей за 1 кв.м. в год). «Но она все равно ниже рыночной. А обязательства по реорганизации объекта слишком завышены. Окупаемость проекта будет больше 20 лет, что вряд ли заинтересует инвесторов», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Интерес инвесторов к торгам может ограничить лишь размер вложений в модернизацию комплекса. Он сопоставим с вложениями в строительство нового объекта такой же площади», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В случае успеха (а вероятность положительного исхода затеи высока), город получит обновленное за счет инвестора здание, а также увеличит поступления в казну. Инвестор, приводя рынок в порядок, наверняка уделит внимание таким актуальным трендам, как развитие общественного питания и сферы досуга», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
О своем интересе к Кузнечному рынку уже заявляли минимум два крупных инвестора. Это московская компания Zemskiy Group, которая минувшим летом представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка. А также петербургская Fort Group – второй в городе собственник торговых помещений после ХК «Адамант».
Пока представители компаний свои планы по участию в торгах не комментируют.
Бывший арендатор рынка – компания ООО «Кузнечный рынок» (занимала его с 1997 года), тоже может участвовать в торгах. Но компания предпочла обратиться в суд. Она подала сразу несколько исков: оспаривает расторжение договора аренды, отказ города в приватизации объекта по преимущественному праву и передачу его в управление ГБУ «Агентство развития имущественного комплекса». Бывший арендатор требовал запретить аукцион, но суд ходатайства отклонил. Сейчас нет никаких препятствий для проведения торгов, не смотря на судебный флер вокруг актива.
Но риск для потенциального покупателя все-таки остается. «Смысл "преимущественного права выкупа" состоит в преимуществе этого права над всеми иными. Если суд признает право на выкуп и удовлетворит иск, то все результаты торгов и заключённый по их результатам договор аренды, могут быть признаны недействительными, как направленные на воспрепятствование права выкупа», - говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Справка
В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. В ближайшее время Фонд имущества проведет торги по пяти рынкам. В списке, кроме Кузнечного рынка, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.