Сдать экзамен на IQ
Президент России Владимир Путин в «майском указе» поставил многоступенчатую задачу – не только увеличить показатели ввода жилья, но и повысить качество городской среды.
Какова роль государства, бизнеса и жителей в формировании этой среды, рассуждали эксперты панельной сессии «Новый уровень развития городов», состоявшейся в рамках ПМЭФ-2018.
За идеей – в банк
Минстрой РФ к 1 июля 2018 года планирует разработать методику измерения коэффициента интеллекта для городов, применяющих информационные технологии в сфере ЖКХ и благоустройства.
«Замер IQ городов необходим для определения размера господдержки на развитие городской среды. Мы введем перечень индикаторов «умных городов», по которым будем оценивать IQ городов. И в зависимости от динамики своих показателей города будут получать больше или меньше субсидий из федерального бюджета, идущих на формирование городской среды. Подчеркну, что главное для нас – не стартовые показатели, а именно динамика, то, как городские власти работают над развитием муниципалитета. В число таких индикаторов войдет и уровень участия людей в принимаемых решениях, автоматизация базовых городских процессов – начиная от форм обратной связи и заканчивая мониторингом качества среды. Сейчас эта метрика разрабатывается, запускать мы ее будем поэтапно – надо понимать, что подобных индексов пока не существует во всем мире, мы все вместе только формулируем что такое «умный город» и как оценивать его интеллект», – рассказал Андрей Чибис, заместитель министра строительства РФ.
По словам Андрея Чибиса, «умный город» как проект – это следующий этап работы с городской средой и развития городской инфраструктуры (напомним, в конце 2016 года на всей территории России под руководством Минстроя РФ стартовал проект «Формирование комфортной городской среды»).
«Мы создали рабочую группу «Умный город», соответствующие изменения внесены в паспорт приоритетного проекта, определен 21 пилотный город, где мы будем тестировать новый подход», – отметил Андрей Чибис.
Кроме того, с мая текущего года Минстрой совместно с Ростелекомом сформировал банк решений для «умных городов», где размещаются не только сами решения, но и юридические схемы их внедрения, а также инструменты финансирования. Задача этого банка – создать «интернет-магазин», где администрации городов смогут под свои задачи подбирать умные решения.
Разложить «по полочкам»
По мнению экспертов, скорость принятия решений Минстроя в плане разработки единого банка решений для «умного города» впечатляет, однако остается непроясненным, что же такое «умный город» в принципе и откуда изначально брать средства на внедрение таких технологий.
Помощник Президента РФ Николай Цуканов считает, что назрела насущная необходимость дать точную формулировку того, что есть «умный город». «Минстрою необходимо работать в этом направлении», – сказал он.
«Экономика региона напрямую влияет на возможность создания качественной городской среды, – заметил в рамках дискуссии президент ПАО «Ростелеком» Михаил Осеевский. – Богатые регионы становятся богаче, а бедные – беднее. То, что можно делать в продвинутых регионах, практически невозможно там, где нет потенциала роста. Как бывший региональный чиновник считаю, что назрел вопрос о выравнивании бюджетной обеспеченности. Без этого проблему гармоничного развития такой огромной страны не решить».
Игорь Кустарин, директор направления «Развитие регионов» Агентства стратегических инициатив (АСИ) считает, что все производимые улучшения должны быть возвратны с точки зрения инвестиций. Поэтому главная хозяйственная задача – детальная проработка экономического эффекта внедрения то или иной «умной» технологии. Также, по мнению Игоря Кустарина, государству стоит задуматься о применении новых форм государственно-частного партнерства, на основе которых можно было бы реализовывать такие проекты. Тогда и бизнес, и регионы активнее бы включались в этот процесс.
«"Умный город" – это новая модель рынка, – считает Игорь Кустарин. – В этой модели должно найтись место стартапам, проектам креативных технологических компаний. Это направление нельзя развивать исключительно по существующим схемам госзаказа».
Умные решения
По мнению главного исполнительного директора компании SUEZ Жана-Луи Шоссада (Франция), «умные» технологии в первую очередь призваны решить проблемы современных городов. Согласно прогнозам аналитиков, в следующие 10-15 лет концентрация населения в крупных городах будет нарастать, что повлечет серьезные сложности в управлении такими разросшимися агломерациями, необходимо будет решать проблемы перенаселенности и ухудшающейся экологии. Все это потребует иной организации государственной инфраструктуры и значительных финансовых вливаний.
Джо Со, технический директор по отраслевым решениям Huawei Technologies Co., Ltd. (Китай), считает, что успех внедрения той или иной «умной» технологии зависит от создания эффективной бизнес-модели и привлечения высокоэффективной команды для ее реализации.
Мэр города Турин Кьяра Аппендино (Италия), уверена, что единого для всех поселений определения «умного города» – не существует. Каждый из городов – уникален и конкурентен, в том числе и во внедрении инновационных технологий: «Я, мэр города, считаю себя руководителем большого проекта, где и бизнес, и горожане – мои партнеры. Мы активно инвестируем в технологии, стали первым городом в Италии с сетью 5G, запустили Интернет вещей и транспортные беспилотные проекты».
Этьен Гийо, генеральный директор Парижской Торгово-промышленной палаты, ответил на вопрос по поводу внедрения «умных» технологий в мегаполисах. По его словам, в концепции Большого Парижа – две основные составляющие: высокоразвитая сеть скоростного метрополитена и новые жилые районы в пригородах, возводимые по современным градостроительным нормам.
Вчера, сегодня, завтра
Девелоперы уже давно осознали ценность «умных» решений, их конкурентные преимущества – и активно их внедряют в своих проектах. Девелоперская активность в этом направлении позволяет качественно менять запросы потребителя.
Олег Мамаев, президент АО «Лидер-Инвест», считает, что проекты комплексного освоения территорий идеально подходят для внедрения таких технологий, поскольку позволяют «с нуля» создать инфраструктуру «умного города».
Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», предложил взглянуть на вопрос системно. По его мнению, государство при определении «умного города» должно выработать набор определенных стандартов: экологических, энергосберегающих, инфраструктурных, социальных. «Только такая стандартизация позволит соотнести это понятие с субсидированием, поощрять внедрение лучших практик», – считает Вениамин Голубицкий.
По мнению Марины Ковтун, губернатора Мурманской области, при любом благоустройстве – локальном или глобальном – необходимо учитывать мнение проживающих на территории людей: «Граждане должны быть вовлечены в процесс, они становятся ответственными за будущий облик своего двора, квартала, поселка, города. Они готовы принять и посильное финансовое участие».
Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов предложил Андрею Чибису разработать проект не только «умных городов», но «умных территорий», который позволил бы развивать технологичную инфраструктуру и на уровне районов и областей.
Мнение
Андрей Чибис, заместитель министра строительства РФ:
– Проект «Умный город» базируется на пяти ключевых принципах: ориентация на человека, технологичность городской инфраструктуры, повышение качества управления городскими ресурсами, комфортная и безопасная среда, акцент на экономической эффективности, в том числе на сервисной составляющей городской среды.
В III квартале 2017 года застройщики Петербурга зафиксировали рост продаж жилья. Публичные лидеры рынка – ГК «Эталон» и «Группа ЛСР» – показали рост реализации квартир во всех регионах присутствия на 13% и 17% соответственно. Но поскольку до этого в течение полугода продажи первичного жилья в Петербурге сокращались, к концу года рынок вряд ли выйдет в плюс, прогнозируют эксперты.
На прошлой неделе лидеры строительного рынка Петербурга отчитались о продажах жилья в III квартале 2017 года. «Группа ЛСР» во всех регионах присутствия, согласно отчетности, продала совокупно 167 тыс. кв. м. жилья на 16 млрд рублей. В «квадратах» рост по сравнению с аналогичным периодом 2016 года оставил 17%, а в деньгах – 5%. В том числе, в Петербурге «Группа ЛСР» реализовала 110 тыс. кв. м жилья на 10,2 млрд рублей. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 41% в площадях и 28% – в деньгах. Интересно, что основной рост продаж девелоперу обеспечило жилье массового спроса – его реализация выросла на 55%, до 100 тыс. кв. м. В том числе, в рамках закупок для госнужд компания продала Смольному 9 тыс. кв. м по цене 65 тыс. рублей за «квадрат» (на 585 млн рублей).
Выросли за III квартал и продажи у ГК «Эталон». По сравнению с аналогичным периодом 2016 года они в натуральном выражении во всех регионах присутствия увеличились на 7%, до 114 тыс. кв. м. А в деньгах – на 13%, до 12 млрд рублей.
Но если смотреть ситуацию с продажами «Группы ЛСР» и ГК «Эталон» в целом за три квартала этого года, то они не так позитивны. «Группа ЛСР» за 9 месяцев этого года продала 423 тыс. кв. м жилья, что на 17% ниже показателей аналогичного периода 2016 года (в том числе, в Петербурге продажи девелопера упали на 10%, до 262 тыс. кв. м). А у ГК «Эталон» за 9 месяцев продажи выросли всего на 2%, до 350 тыс. кв. м.
Похожая ситуация и у других девелоперов города, которые отчетность не раскрывают. У холдинга RBI за 9 месяцев 2017 года продажи выросли на 2% в «квадратах» и на 9% в деньгах. У «Л1» продажи в натуральном выражении выросли на 25%, что в самой компании объяснили высокой степенью готовности объектов. В «СПб Реновации» реализация квартир за три квартала увеличилась на 55%, а в СК «Петрополь» за тот же период, напротив, зафиксировали спад на 15%. «По итогам года спад в целом по рынку будет на уровне 5-10% к уровню прошлого года. Провал в продажах за первые два квартала был таким серьезным, что в позитивную динамику рынок за оставшееся время не вырулит», – считает гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале текущего года в Петербурге и приграничных районах Ленобласти было продано около 1,08 млн кв. м, что на 18,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «А за 9 месяцев 2017 года продажи жилья в Петербургской агломерации составили 2,85 млн кв. м», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Кстати
Петербургский Росреестр зафиксировал в сентябре рекордный показатель регистрации договоров долевого участия – 6568 договоров. А общий результат за 9 месяцев 2017 года оказался на уровне 42 754 ДДУ, что на 5,8% лучше аналогичного периода прошлого года. Но среднемесячное количество договоров (те самые продажи застройщиков) на 1% ниже показателя прошлого года и составляет сейчас 4750 договоров.
Власти Ленобласти со следующего года сократят бюджетные выплаты застройщикам за строительство социальных объектов. Компенсировать будут только половину стоимости детсадов и школ, которые попадают в «красную» зону программы «Светофор». Через три года выплаты сократятся до 30%, а через семь лет – до 10%.
Об изменении порядка компенсации застройщикам Ленобласти расходов на строительство социальной инфраструктуры сообщил губернатор региона Александр Дрозденко. По его словам, с 1 января 2018 года в течение трех лет регион будет возвращать застройщикам за социальные объекты в «красной» зоне (прилегающей к Петербургу) 50% их стоимости, с января 2021 года – 30%, а с 2024 года – 10%. Для финансирования выкупа соцобъектов Ленобласть может даже выпустить облигации государственного займа. «Стоимость «квадрата» жилья неизбежно вырастет. Но вопрос с обеспеченностью региона соцобъектами будет решен», – сказал губернатор.
Последние несколько лет в регионе действовала программа «Соцобъекты в обмен на налоги». По ней областное правительство выкупало у застройщиков социальные объекты по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона. По этой программе уже заключили 38 соглашений, по которым до конца 2036 года предусмотрены строительство и выкуп 37 школ и 109 детских садов. Уже построено 20 детских садов и 4 школы, а выкуплено 9 детских садов и 2 школы. До конца 2017 года планируется выкупить еще 2 детских сада и 2 школы.
Эта программа позволяла Ленобласти конкурировать с соседним Петербургом за инвестиционные проекты. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня в пригородной зоне Ленобласти в стройке находится 3,69 млн кв. м жилья, а в продаже – 2,01 млн кв. м недвижимости. «Средняя цена «квадрата» составляет 69,5 тыс. рублей. Это на 36% ниже средней цены жилья в городе», – сказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Такая существенная разница в цене «квадрата» – это заслуга, в том числе, программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Но финансовая нагрузка на бюджет из-за этого оказалась такой существенной, что в 2016 году Ленобласть приняла программу «Светофор». Эта программа резко ужесточила правила застройки прилегающих к Петербургу территорий, где высотное жилье строится особенно активно и особенно остро ощущается нехватка социальной и дорожной инфраструктуры. В этой зоне областное правительство выкупает социальные объекты у застройщиков в рассрочку (в течение 7 лет), но требует от них строительства не только школ и детсадов, но также поликлиник, пожарных депо и полицейских участков.
Новое ужесточение программы «Светофор» строителей не удивило. «Это, конечно, печально. Но все к этому и шло. В последнее время Ленобласть выкупала соцобъекты, дисконтируя от узаконенной Минстроем цены. И много объектов регион покупал за счет федеральных средств. Было видно, что денег в казне не хватает. Так что, это решение властей для нас сюрпризом не стало», – говорит гендиректор Navis Development Group Александр Львович. По его словам, это приведет к тому, что в Ленобласти станет меньше инвестиционных проектов. «Ведь при равной себестоимости строительства цена на жилье в городе выше, чем в области. Выкуп «социалки» был подспорьем для областных застройщиков. И во многом благодаря ему цены на жилье в области были ниже, чем в городе. Теперь это конкурентное преимущество область теряет», – печалится Александр Львович.
«Сегодня правила игры в градостроительной сфере Ленобласти достаточно прозрачные и беспрецедентно комфортные для строителей. А ужесточение коснется только «красной» зоны. Наш проект города-курорта Gatchina Gardens в нее не входит. У нас с властями Ленобласти уже подписано соглашение на весь объем социальной инфраструктуры в первой очереди проекта. Это три детсада и школа. Компенсировать расходы на их строительство нам будут по старым правилам. И мы рассчитываем на поддержку областного правительства в дальнейшем», – заключила руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.