Договор с fee-девелопером: найти баланс интересов
Fee-девелопмент (функция технического заказчика) – деятельность сравнительно новая для российского строительного рынка. По мнению экспертов, для обеспечения позитивного итога сотрудничества крайне важно при составлении договора обеспечить баланс интересов между инвестором (застройщиком) и fee-девелопером.
Терминологические нюансы
Технический заказчик (fee-девелопер) – это компания, которая специализируется на организации строительного процесса. «Традиционно их привлекали к реализации тех или иных проектов непрофессиональные девелоперы. Например, лендлорды, желающие самостоятельно построить объект, не продавая землю стороннему застройщику, и понимающие нехватку компетенций в этом вопросе. В таких случаях и нанимается (в рамках различных схем) fee-девелопер», – говорит партнер компании Vegas Lex, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Игорь Чумаченко в ходе семинара «Технический заказчик / fee-девелопер в девелоперских проектах: практические рекомендации».
Он отмечает, что в настоящее время задачи технического заказчика четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ. «Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени заключает договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. В соответствии с поправками в Градкодекс РФ, которые вступили в силу с 1 июля 2017 года, техзаказчик должен быть членом саморегулируемой организации», – напоминает эксперт.
Партнер, руководитель специальных проектов Vegas Lex Максим Григорьев добавляет, что с практической точки зрения, несмотря на имеющуюся формулировку в Градкодексе, функционал техзаказчика еще четко не определен. «Сейчас нарабатывается практика работы в этой сфере. В законах имеются определенные правовые коллизии, затрудняющие этот вопрос», – отмечает он.
По мнению партнера, президента GVA Sawyer Веры Сецкой, деятельность fee-девелопера задачами, перечисленными в Градкодексе, не исчерпывается. «На наш взгляд, девелопмент как таковой – это деятельность, заключающаяся в направлении финансовых потоков в недвижимость и обеспечивающих инвестору извлечение из нее заданной доходности на вложенный капитал. Вот эту задачу комплексно и решить призван fee-девелопер», – подчеркивает она.
Игорь Чумаченко принципиально согласился с такой постановкой вопроса и отметил, что на стадии формирования поправок в законодательство даже была идея дать термину «fee-девелопер» четкое юридическое определение, но реализована она не была. «Поэтому, с точки зрения правовых норм, технический заказчик и есть fee-девелопер», – заключил он.
Конструкции
По словам Игоря Чумаченко, конструкции договоров и взаимоотношений между участниками строительного процесса – заказчиком (застройщиком), техзаказчиком, инженером (осуществляет контроль и надзор за строительством), генподрядчиком (обеспечивает ведение строительных работ) и субподрядчиками (выполняют отдельные виды работ) – могут быть различны.
Отдельные участники могут быть исключены из схемы. Например, подрядчиков по видам работ может нанимать непосредственно техзаказчик, без привлечения генподрядчика. Или функционал инженера по строительному контролю осуществляют технический заказчик и генподрядчик. Возможны схемы, сочетающие разные подходы.
Договорные отношения между застройщиком и техзаказчиком также могут регулироваться различными документами: агентским договором (поручение, комиссия), договором на оказание услуг или смешанным договором, отмечает Игорь Чумаченко. Каждый из них имеет для участников соглашения как плюсы, так и минусы, и целесообразность выбора формы определяется конкретными обстоятельствами реализации того или иного проекта.
По словам Веры Сецкой, различны могут быть и формы оплаты услуг fee-девелопера. Это может быть процент от бюджета проекта; процент от бюджета проекта плюс promote (доля fee-девелопера в проекте, возникающая после возврата инвестором своего капитала с обусловленной доходностью) – схема, обеспечивающая максимальную заинтересованность fee-девелопера в рентабельности проекта; компенсация прямых затрат девелопера плюс процент как прибыль девелопера; фиксированная сумма платы с квадратного метра объекта (гарантирует fee-девелоперу рентабельность при реализации небольших проектов).
При этом, как отмечает Вера Сецкая, в России работа fee-девелопера ценится существенно ниже, чем в Европе. Если там оплата его услуг может доходить до 15% бюджета проекта, то у нас – не более 5%. «Подчеркну, что очень важно заранее четко оговаривать, какие именно расходы включаются в бюджет; поскольку представления об этом у заказчика могут быть самые разные», – добавляет она.
Баланс
Эксперты единодушно сходятся в том, что при заключении договора на оказание услуг fee-девелопмента необходимо искать баланс интересов и четко прописывать обязанности сторон. Причем, это соответствует интересам обеих сторон, чтобы в случае возникновения разногласий или судебной тяжбы заранее были определены зоны ответственности.
По словам Игоря Чумаченко, в документе должны быть четко прописаны задачи, которые застройщик ставит перед техзаказчиком. При этом они не должны включать функций, техзаказчику не свойственных (например, осуществление самих строительных работ, получение документов на ввод объекта в эксплуатацию и др.).
«Распространенной ошибкой является возложение на техзаказчика функций генподрядчика. Как показывает судебная практика, это может привести к переквалификации судом отношений с застройщиком. В результате ответственность за исполнение обязательств техзаказчика перейдет застройщику», – отмечает эксперт.
Исходя из практического опыта работы в этой сфере, Вера Сецкая рекомендует всем, кто берет на себя функцию fee-девелопера, заранее согласовывать с нанимателем график и бюджет проекта (несколько раз уточняющиеся на разных стадиях его реализации), а также способы и условия их изменений. «Необходима фиксация обязанностей и полномочий fee-девелопера, причем желательно зафиксировать это в виде приложений к договору. Также необходимо четко оговаривать формы и порядок отчетности перед инвестором, включая ее периодичность», – подчеркивает она.
По оценке экспертов, такая предусмотрительность на этапе заключения договора обеспечит защиту интересов обеих сторон и сделает маловероятным риск обращения в суд в случае, если проект будет претерпевать какие-либо изменения, поскольку зоны ответственности определены заранее.
Компания «Кловер Групп» откроет в центре Петербурга апартаменты премиум-класса «Голландия». Расположатся они в реконструируемых девелопером исторических зданиях – в доме князей Шаховских и доме Проппера, напротив острова Новая Голландия. Вложения в проект составляют 1 млрд рублей.
Московская холдинговая компания «Кловер Групп» завершает в Петербурге реконструкцию дома князей Шаховских и доходного дома и издательства Проппера. В мае следующего года девелопер откроет в исторических зданиях комплекс апартаментов премиум-класса. Стоимость вложений в проект самой «Кловер Групп» оценивается в 1 млрд рублей.
Отметим, что реставрируемые объекты признаны памятниками регионального значения, они располагаются по адресам: Адмиралтейский канал, 15, и Галерная ул., 40. Со своих внутренних сторон здания образуют двор с единым архитектурным решением. При этом дом князей Шаховских внешним фасадом смотрит на остров Новая Голландия.
По словам генерального директора ООО «Росгосстрах Недвижимость» (организации, входящей в «Кловер Групп» и непосредственно занимающейся данным проектом – прим. ред.) Александра Попова, холдинг приобрел данный участок на аукционе в 2005 году за 76 млн рублей. Исторические здания были полностью в упадке. В результате перепланировок, производимых в ХХ веке, были утрачены многие элементы отделки фасадов и интерьеров.
«Изначально на данной площадке мы планировали несколько другой проект. Но пришли к выводу, что уместнее всего здесь будут смотреться именно апартаменты. Выбранное нами название объекта – «Голландия» – подчеркивает особенность данного исторического места Петербурга», – отметил девелопер.
Предполагается, что комплекс «Голландия» будет состоять из трех корпусов. Их названия отражают основной путь следования Петра I в Голландию. В пятиэтажной «Гааге» (дом Шаховских) будут размещены восемь двухуровневых апартаментов премиум-класса. В шестиэтажном «Заандаме» (дом Проппера) – 12 апартаментов. В строящемся в дворовой площадке двух исторических домов семиэтажном корпусе «Амстердам» будет 82 апартамента. Вся «Голландия» будет иметь подземную стоянку, рестораны, бутики.
Как добавляют в «РГС Недвижимость», активные продажи апартаментов начались несколько дней назад. Их стоимость соответствует запросам состоятельных людей. Более точную информацию о ценах на апартаменты представители компании рекомендуют получать непосредственно в отделе продаж.
Напомним, реконструкция дома Шаховских и дома Проппера сопровождалась серьезными сложностями из-за судебных разбирательств с городскими властями. В частности, в 2010 году Фонд имущества Санкт-Петербурга требовал расторжения с инвестором договора из-за затянувшейся реконструкции объектов. В том же году КГИОП в судебном порядке требовал наказать «Кловер Групп» из-за двух снесенных внутридворовых флигелей. В итоге девелоперу было предписано выплатить штраф в размере 500 тыс. рублей.
«К сожалению, со сменой руководства в Петербурге менялся и подход к реконструкции исторического центра. Политика городского правительства стала непредсказуемой и в определенный период сводилась к запретам, оставляя нерешенным вопрос, как инвесторам возвращать вложения. Но с новым составом КГИОП мы нашли общий язык. Все работы согласованы. Мы смогли восстановить исторический архитектурный облик объектов», – сообщил Александр Попов.
Заместитель председателя КГИОП Иван Шаховской, являющийся отдаленным потомком семейства Шаховских, побывал на прошлой неделе на объектах с общественной инспекцией отметил, что данный проект можно считать хорошим опытом в деле приспособления исторического центра к современной жизни и потребностям Петербурга.
«Деятельность комитета нацелена не на запрещение любых строительных работ, а на выявление, что ценного есть в объекте и как это сохранить. Надеюсь, будущие жильцы будут ощущать связь с прошлым, задумываться, кто тут жил до них, ходил по этим лестницам», – подчеркнул чиновник.
Как считают специалисты АРИН, проект «Голландия» является достаточно показательным примером того, что рынок апартаментов в Петербурге активно развивается. В частности, в настоящее время по городу реализуется уже около 20 схожих проектов. Особенности «Голландии» в том, что под апарт-отель будут отданы здания, представляющие особую историческую ценность, с переделками и техническими доработками под требования состоятельных клиентов. Так как тип апартаментов в «Голландии» в зависимости от корпусов разный по уровню, отмечают аналитики, сложно определить точную стоимость недвижимости. Вероятнее всего, она будет выше 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Многое в цене «квадрата» будет зависеть от уровня отделки помещений, делают выводы эксперты.
Справка:
Дом по Адмиралтейскому каналу, 15, был построен около 1765 года. Долгое время в нем жили несколько поколений дворянского рода Шаховских, активно участвовавших в развитии Петербурга.
Дом по Галерной ул., 40, был построен в 1877 году. В начале ХХ века в нем находилось издательство С.М. Проппера, выпускавшее одно из самых популярных изданий того времени – газету «Биржевые ведомости».
В Петербурге ХК «Кловер Групп» имеет бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. Там же реализует совместный проект с Setl Group – ЖК Riverside.
Смольный сделал последнее предупреждение застройщикам ГК «Город», СК «Импульс» и «ПСМ-Классик». Их долгострои могут передать другим инвесторам.
Как сообщил заместитель председателя Строительного комитета Андрей Исаев, речь идет о шести жилых комплексах, которые девелоперы строят на арендованной у города земле. В совокупности в этих домах смогут жить 3 тыс. человек.
«Для проектов компании «ПСМ-Классик» город ищет инвестора, который достроит ее дома по переуступке», – сообщил Андрей Исаев. Напомним, что «ПСК-Классик» в 2011 году на торгах приобрела недострои обанкротившейся «Чесмы-инвест» (рядом с домом № 111 по Гражданскому пр. и у дома на Будапештской ул., 6 – прим. ред.). Компания должна была снести недострои и возвести на их месте новые дома, обеспечив жильем 283 дольщика. Но до сих пор так и не согласовала проекты.
Похожая судьба ждет и проект компании «Импульс» – ЖК «Кристалл Полюстрово» на ул. Маршала Тухачевского, 23. Этот комплекс СК «Импульс» строит с 2004 года. Недавно проект достройки дома получил положительное заключение экспертизы. «Но проект, скорее всего, будет достраивать ЖСК. Сейчас формируем реестр дольщиков. Пока желание вступить в ЖСК высказали 100 человек из 210. Для того чтобы объект отдали на достройку кооперативу, туда должно вступить не менее 80% жильцов. Если нужного количества людей не наберется, объект отдадут на достройку другому инвестору», – сообщил Андрей Исаев. Получить комментарии в упомянутых компаниях не удалось.
Вопросы к «Городу»
Есть у Смольного вопросы и к группе «Город», которая строит в Петербурге три жилых комплекса, два из которых – «Ленинский парк» (на пересечении Ленинского пр. и пр. Героев на 2,6 тыс. квартир) и «Прибалтийский» (на пересечении ул. Маршала Казакова и пр. Героев, более 1 тыс. квартир) – признаны проблемными. На их достройку нужно 2 млрд рублей. В этих проектах продано около 1,8 тыс. квартир. Просрочка по выполнению обязательств застройщика перед дольщиками составляет почти год. После того как минувшим летом в ситуацию вмешался вице-губернатор Марат Оганесян, инвестор пообещал ускорить темпы строительства и доказать свою финансовую и деловую состоятельность. «Но слова у «Города» расходятся с делом. Графики работ сорваны, задолженности перед контрагентами не закрыты», – заявил Андрей Исаев. По его словам, в комитет поступили только договоры с подрядными организациями на определенные виды работ, и информация о начале платежей в адрес энергоснабжающих компаний. В частности, ГУП «ТЭК» подтвердило информацию о поступлении первого трафика за подключение объекта на Ленинском пр. к тепловым сетям.
Девелоперу дали последний шанс. «Он должен в октябре предъявить в комитет другие платежные поручения, а также актуализировать график работ», – заявил чиновник. В противном случае власти пригрозили обратиться в суд, забрать у компании участки и передать их другим застройщикам или на торги. Хотя сделать это, по словам участников рынка, будет трудно – на это потребуется несколько лет.
Новые подрядчики
В пресс-службе ГК «Город» заявили, что для ускорения работы на объектах уже меняют генподрядчиков. «Конкурс на генподряд в проекте «Прибалтийский» на минувшей неделе выиграло ООО «Петербургская строительная компания» (ПСК). В ближайшее время произойдет замена и генподрядчика на строительстве ЖК «Ленинский парк», сообщили в компании. Монолитными работами в проекте «Ленинский парк» до последнего времени занималась компания «КВС». «Но она ушла в июле, и доделывало работу ЗАО «Проммоналит». Конкурс на генподряд готовится. Его результаты будут известны в ближайшее время», – отметили в пресс-службе «Города». Там также сообщили, что дольщики первой и второй очередей «Ленинского парка» получат ключи одновременно. «По всем остальным объектам у компании хватает времени, чтобы выполнить взятые на себя обязательства», – заверил генеральный директор «Города» Александр Иванов.