Договор с fee-девелопером: найти баланс интересов
Fee-девелопмент (функция технического заказчика) – деятельность сравнительно новая для российского строительного рынка. По мнению экспертов, для обеспечения позитивного итога сотрудничества крайне важно при составлении договора обеспечить баланс интересов между инвестором (застройщиком) и fee-девелопером.
Терминологические нюансы
Технический заказчик (fee-девелопер) – это компания, которая специализируется на организации строительного процесса. «Традиционно их привлекали к реализации тех или иных проектов непрофессиональные девелоперы. Например, лендлорды, желающие самостоятельно построить объект, не продавая землю стороннему застройщику, и понимающие нехватку компетенций в этом вопросе. В таких случаях и нанимается (в рамках различных схем) fee-девелопер», – говорит партнер компании Vegas Lex, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Игорь Чумаченко в ходе семинара «Технический заказчик / fee-девелопер в девелоперских проектах: практические рекомендации».
Он отмечает, что в настоящее время задачи технического заказчика четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ. «Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени заключает договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. В соответствии с поправками в Градкодекс РФ, которые вступили в силу с 1 июля 2017 года, техзаказчик должен быть членом саморегулируемой организации», – напоминает эксперт.
Партнер, руководитель специальных проектов Vegas Lex Максим Григорьев добавляет, что с практической точки зрения, несмотря на имеющуюся формулировку в Градкодексе, функционал техзаказчика еще четко не определен. «Сейчас нарабатывается практика работы в этой сфере. В законах имеются определенные правовые коллизии, затрудняющие этот вопрос», – отмечает он.
По мнению партнера, президента GVA Sawyer Веры Сецкой, деятельность fee-девелопера задачами, перечисленными в Градкодексе, не исчерпывается. «На наш взгляд, девелопмент как таковой – это деятельность, заключающаяся в направлении финансовых потоков в недвижимость и обеспечивающих инвестору извлечение из нее заданной доходности на вложенный капитал. Вот эту задачу комплексно и решить призван fee-девелопер», – подчеркивает она.
Игорь Чумаченко принципиально согласился с такой постановкой вопроса и отметил, что на стадии формирования поправок в законодательство даже была идея дать термину «fee-девелопер» четкое юридическое определение, но реализована она не была. «Поэтому, с точки зрения правовых норм, технический заказчик и есть fee-девелопер», – заключил он.
Конструкции
По словам Игоря Чумаченко, конструкции договоров и взаимоотношений между участниками строительного процесса – заказчиком (застройщиком), техзаказчиком, инженером (осуществляет контроль и надзор за строительством), генподрядчиком (обеспечивает ведение строительных работ) и субподрядчиками (выполняют отдельные виды работ) – могут быть различны.
Отдельные участники могут быть исключены из схемы. Например, подрядчиков по видам работ может нанимать непосредственно техзаказчик, без привлечения генподрядчика. Или функционал инженера по строительному контролю осуществляют технический заказчик и генподрядчик. Возможны схемы, сочетающие разные подходы.
Договорные отношения между застройщиком и техзаказчиком также могут регулироваться различными документами: агентским договором (поручение, комиссия), договором на оказание услуг или смешанным договором, отмечает Игорь Чумаченко. Каждый из них имеет для участников соглашения как плюсы, так и минусы, и целесообразность выбора формы определяется конкретными обстоятельствами реализации того или иного проекта.
По словам Веры Сецкой, различны могут быть и формы оплаты услуг fee-девелопера. Это может быть процент от бюджета проекта; процент от бюджета проекта плюс promote (доля fee-девелопера в проекте, возникающая после возврата инвестором своего капитала с обусловленной доходностью) – схема, обеспечивающая максимальную заинтересованность fee-девелопера в рентабельности проекта; компенсация прямых затрат девелопера плюс процент как прибыль девелопера; фиксированная сумма платы с квадратного метра объекта (гарантирует fee-девелоперу рентабельность при реализации небольших проектов).
При этом, как отмечает Вера Сецкая, в России работа fee-девелопера ценится существенно ниже, чем в Европе. Если там оплата его услуг может доходить до 15% бюджета проекта, то у нас – не более 5%. «Подчеркну, что очень важно заранее четко оговаривать, какие именно расходы включаются в бюджет; поскольку представления об этом у заказчика могут быть самые разные», – добавляет она.
Баланс
Эксперты единодушно сходятся в том, что при заключении договора на оказание услуг fee-девелопмента необходимо искать баланс интересов и четко прописывать обязанности сторон. Причем, это соответствует интересам обеих сторон, чтобы в случае возникновения разногласий или судебной тяжбы заранее были определены зоны ответственности.
По словам Игоря Чумаченко, в документе должны быть четко прописаны задачи, которые застройщик ставит перед техзаказчиком. При этом они не должны включать функций, техзаказчику не свойственных (например, осуществление самих строительных работ, получение документов на ввод объекта в эксплуатацию и др.).
«Распространенной ошибкой является возложение на техзаказчика функций генподрядчика. Как показывает судебная практика, это может привести к переквалификации судом отношений с застройщиком. В результате ответственность за исполнение обязательств техзаказчика перейдет застройщику», – отмечает эксперт.
Исходя из практического опыта работы в этой сфере, Вера Сецкая рекомендует всем, кто берет на себя функцию fee-девелопера, заранее согласовывать с нанимателем график и бюджет проекта (несколько раз уточняющиеся на разных стадиях его реализации), а также способы и условия их изменений. «Необходима фиксация обязанностей и полномочий fee-девелопера, причем желательно зафиксировать это в виде приложений к договору. Также необходимо четко оговаривать формы и порядок отчетности перед инвестором, включая ее периодичность», – подчеркивает она.
По оценке экспертов, такая предусмотрительность на этапе заключения договора обеспечит защиту интересов обеих сторон и сделает маловероятным риск обращения в суд в случае, если проект будет претерпевать какие-либо изменения, поскольку зоны ответственности определены заранее.
Совет по сохранению культурного наследия отказал «Плаза лотус групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей в согласовании проекта приспособления Конюшенного ведомства под апарт-отель. Инвестору будет предложено либо пересмотреть концепцию преобразования галерей памятника в гостиничные номера, либо отказаться от проекта вовсе.
Проект сохранения и приспособления под современное использование исторического комплекса XVIII-ХIХ веков «Конюшенное ведомство» Совет по культурному наследию, по сути дела, рассматривал впервые. Федеральный памятник группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной. Впоследствии инвестор в обход совета получил полный пакет разрешительной документации. По неофициальной версии, провести проект мимо совета власти города пообещали в обмен на то, что девелопер будет активно сотрудничать с градозащитным сообществом. И инвестор честно сотрудничал – в апреле 2014 года компанией была организована экскурсия на объект для заинтересованных лиц – ведомство посетили депутат Борис Вишневский, заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов и другие. Однако увиденное экспертов не удовлетворило.
Поднять этот вопрос градозащитникам удалось лишь летом 2014 года, когда «дочка» «Плаза лотус групп», «Оранж-Девелопмент» приступила к сносу внутридворовых флигелей (на данный момент, по данным ВООПиК, полностью снесен восточный флигель и частично западный – прим. ред.) На заседании совета вопрос о приостановке сноса и вынесении проекта на рассмотрение прозвучал «с голоса», а КГИОП как мог старался не придавать делу огласку. Тем не менее комитету пришлось собрать рабочую группу, дабы детально разобраться с рабочей документацией и реальным состоянием объекта.
Рабочая группа признала проект неудовлетворительным и не соответствующим критериям ценности и историко-градостроительному значению памятника, рассказал на минувшей неделе заместитель директора ОАО НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик.
Эксперты признали неуместным расширение оконных проемов корпуса вдоль Мойки и создание входов в корпуса со стороны внутреннего двора, также группа резко осудила снос внутридворовых флигелей, даже несмотря на отсутствие у них охранного статуса, недопустимым является и создание мансард. Забраковали эксперты и проект создания подземного пространства. По словам господина Мильчика, проект подземной парковки не обеспечивает безопасности исторических конструкций.
Однако камнем преткновения стал именно северный корпус здания, состоящий из двух залов имперских конюшен по 110 м каждый – так называемые Стасовские галереи. В планах инвестора было разбить эти галереи на отдельные гостиничные номера с помощью специальных перегородок. В рамках работы с рабочей группой инвестор пошел, как ему казалось, на компромисс – общее число апартаментов в комплексе по сравнению с первоначальным проектом сократилось с 70 до 59. Некоторые номера стали двух- и трехсекционными и не были разделены на этажи. Кроме того, по словам представителя инвестора, коробки, формирующие номера, при желании можно снять. «И если через 100-200 лет город решит вернуть памятник к его историческому виду, это будет легко сделать», – говорят в компании. Однако членов совета такой вариант не устроил.
«Инвестор говорит о 100-летнем сроке, это дольше, чем осталось нам с вами. Да и нашим детям предстоит никогда больше не увидеть пространство галерей бывших конюшен. Это означает уничтожение памятника в первоначальном виде», – заявил депутат Борис Вишневский. Депутат рассказал, что готов идти в суд, чтобы оспорить приказ Минкультуры, устанавливающий предметы охраны здания, и историко-культурную экспертизу.
«Более преступного проекта уничтожения интерьеров памятника я не видел», – добавил историк архитектуры Андрей Пунин. Члены совета раскритиковали и функционал здания. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, инвестор никак не обосновал создания в рамках проекта именно апартаментов, которые, в отличие от гостиничных номеров, можно оформить в собственность. Аргументы инвестора о том, что в теории город сможет выкупить помещения обратно по аналогии с программой реновации исторического центра, эксперты назвали несостоятельными.
«Даже если один собственник такого помещения отказывается от предложенного жилья, программа буксует», – напомнил господин Вишневский. По словам руководителя «Студии-44» Никиты Явейна, с раскрытием оконных проемов и мансардами еще можно смириться, но «функциональное назначение галерей – это криминал». По его словам, стоит задуматься о размещении в пространстве конюшен не апартаментов, а многофункционального пространства с торговой и культурной функцией.
Подводя итог, вице-губернатор Марат Оганесян посетовал, что решение вопроса осложняет полный пакет документации на руках у инвестора, намекнув на неудачные решения прежнего руководства КИСП и КГИОП. Однако чиновник пообещал, что Смольный однозначно учтет решение совета. Это означает, что проект, по факту, придется даже не дорабатывать, а переделывать.
Как пояснил господин Оганесян, инвестору будет предложено отказаться от строительства апартаментов в интерьерах галерей ведомства. «Если же инвестор примет решение отказаться от проекта совсем, тогда нам надо будет идти на возврат средств. К сожалению для себя, потому что это проблема для города, который должен будет понести серьезные затраты на консервацию», – сказал Марат Оганесян. По его словам, в Смольном до сих пор не посчитали, в какую сумму обойдутся мероприятия по сохранению памятника, но одни лишь противоаварийные работы по фундаменту обойдутся в «сотни миллионов рублей».
В свою очередь, генеральный директор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков заявил, что компания возьмет паузу на поиск оптимального решения, но от гостиничной функции отказываться не собирается. По его словам, с 2010 года на предпроектные работы и укрепление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства, инвестор затратил 592 млн рублей. Обязательства компании перед городом составляют 2 млрд рублей, часть этой суммы инвестор должен отдать деньгами, часть – работами.
ЦИФРА:
1 млрд рублей будут стоить работы по консервации Конюшенного ведомства, по расчетам инвестора.
Сложная экономическая ситуация вынудила Смольный урезать госпрограмму развития городских территорий на 7,5 млрд рублей. Под нож попали дотации КУГИ на приобретение новых объектов недвижимости, совместный проект со Всемирным банком по организации платной парковки, а также мероприятия по реновации исторической части города.
На минувшей неделе правительство Петербурга одобрило внесение изменений в госпрограмму Санкт-Петербурга «Экономическое и социальное развитие территорий Санкт-Петербурга» до 2020 года, утвержденную постановлением от 30 июня 2014 года № 551. Согласно требованиям ст. 179 Бюджетного кодекса РФ все городские госпрограммы должны быть приведены в соответствие с законом о бюджете города в течение трех месяцев со дня вступления закона в силу. Напомним, в конце 2014 года Законодательным собранием был утвержден бюджет с рекордным дефицитом в 55 млрд рублей. Городские доходы в 2015 году должны составить 419,5 млрд рублей, а расходы будут на уровне 474,4 млрд рублей. Более того, в рамках весенних корректировок ожидается 10% секвестр бюджетных расходов.
Как рассказал глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолий Котов, объем финансирования госпрограммы в соответствии с законом о бюджете был сокращен на 7,5 млрд рублей и составил 50,7 млрд рублей (изначально на программу планировалось потратить 58,1 млрд рублей – прим. ред.). Причем уменьшение финансирования ожидается пока только в кризисные годы: в 2015 году расходы сократят на 1,79 млрд рублей, в 2016 году – на 2 млрд рублей, в 2015-м – на 3,6 млрд рублей. На 2018-2020 годы объем финансирования остался без изменений и составляет чуть более 10 млрд рублей в год.
Отметим, что госпрограмма включает в себя две подпрограммы – планирование экономического и социального развития территории Петербурга и сохранение исторического центра. Первая подпрограмма объемом 14,7 млрд рублей будет урезана в средствах на 15% (2,1 млрд рублей). В частности, 185 млн рублей недополучит КГА на финансирование деятельности казенных учреждений – НИПЦ Генплана и ЦИОГД. Комитет по промышленной политике и инновациям недосчитается 24,6 млн рублей на разработку документации по планировке территорий и их инженерной подготовке.
В свою очередь, КЭПиСП, который планировал потратить 27 млн рублей на проведение комплексного анализа социально-экономического развития территорий, оставили лишь 1 млн рублей. Самый крупный кусок в рамках подпрограммы был отрезан от КУГИ. Ассигнования на приобретение объектов недвижимости урезаны почти на 2 млрд рублей.
По словам господина Котова, при ожидаемом росте дефицита мест в детских садах (порядка 44 тыс. в течение трех лет) и общеобразовательных школах (порядка 17 тыс. мест в течение трех лет) сокращение объема средств на выкуп готовых объектов ведет к потенциальному недополучению городом или семи детских садов (1,5 тыс. мест) или двух школ (1,7 тыс. мест).
Сохранение и развитие исторического центра, по мнению чиновников, вполне может обойтись без 5,1 млрд рублей (сокращение с 11,7 до 6,6 млрд рублей). Экономить предложили в основном за счет инициатив КРТИ и Комитета по строительству. Так, на 70 млн рублей в 2015 году уменьшен объем финансирования КРТИ на проектирование, капитальный ремонт мостов и набережных. Также комитету урезали финансирование работ по совершенствованию городской транспортной системы в рамках исторического центра со 186 до 85 млн рублей. Речь идет о проекте создания платных парковок в Коломне совместно со Всемирным банком. Банк планировал инвестировать в проект 2 млрд рублей, город – добавить 200 млн рублей (в 2014 году город успел вложить в проект 12,8 млн рублей – прим. ред.).
«Сегодня отношения с банком, мягко скажем, неоднозначные, и мы сочли правильным согласовать уменьшение трат по данному направлению», – сказал чиновник. Наконец, корректировке подвергся и проект реконструкции Сенной площади и создания там ТПУ. Финансирование сокращено на 324 млн рублей, но, по словам господина Котова, эта мера уже учтена как снижение стоимости по госконтракту.
На 40 млн рублей уменьшено финансирование, предусмотренное Комитету по строительству на выполнение визуального и инструментального обследования многоквартирных домов в границах территории, ограниченной Лиговским пр., наб. Обводного канала, Воронежской ул., ул. Константина Заслонова, Разъезжей ул., где город планирует в ближайшем будущем запустить третий проект реновации вслед за «Конюшенной» и «Северной Коломной». Финансирование развития этих территорий также сократят – на анализ их социально-экономического развития вместо 9 млн рублей выделят только 1 млн.
В части расходов развития наибольшей корректировке подверглось финансирование мероприятий Комитета по энергетике на инженерную подготовку центральной части города. В частности, прописанное в госпрограмме проектирование и реконструкция Главной водопроводной станции на Кавалергардской ул., 42, стоимостью более 4,5 млрд рублей вообще не предусмотрено бюджетом города на трехлетний период. Однако проект еще могут включить в структуру расходов при весенней корректировке.
Также на 500 тыс. рублей сокращено финансирование мероприятия по проектированию, строительству и реконструкции тоннельных канализационных коллекторов для инженерно-энергетического обеспечения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» (коллекторы по наб. реки Мойка – участки № 1 и 2).
Справка:
На данный момент в соответствие с законом о бюджете приведены только 4 из 17 государственных программ Санкт-Петербурга. Помимо программы развития территорий корректировку прошла программа развития промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса, программа развития физической культуры и спорта, а также программа содействия занятости населения. Как рассказал куратор «кадровой» программы, председатель Комитета по труду Дмитрий Чернейко, о намерении сократить своих работников заявили уже 659 городских предприятий. В ближайшее время работы могут лишиться до 10 тыс. человек. А пик безработицы, по его словам, придется на конец лета – начало осени 2015 года. Если сейчас официально на бирже труда состоит около 11 тыс. человек, то к сентябрю эта цифра перевалит за 15 тыс.