Кто и как намывает Санкт-Петербург
Намывные территории для Санкт-Петербурга – это не строительное новшество, а исторически привычный способ развития города. Тем не менее, авторитетом в этих вопросах до сих пор считаются иностранцы. Однако на примере проекта «Морской фасад» выяснилось, что российские технологии надежнее и дешевле западных аналогов.
От Заячьего до Васильевского
Петербург изначально был построен на болотах, поэтому укрепление почв и берегов здесь шло практически беспрерывно. А в 1706 году по указу Петра Великого началось первое расширение территории – Заячьего острова. Далее таких проектов будет множество, поэтому сегодня можно с уверенностью сказать, что значительная часть Северной столицы стоит на намывах.
В конце 60-х годов прошлого века началось активное расширение Васильевского острова. На намывных территориях была проложена улица Кораблестроителей, появилась незавершенная Морская набережная, позже были построены Морской вокзал и гостиница «Прибалтийская». Проект «Морской фасад» по намыву 476 га земли, стартовавший в начале уже ХХI века, стал логичным продолжением советских начинаний.
Часть территории «Морского фасада» уже существует: там функционирует пассажирский порт и активно строится жилая и коммерческая недвижимость. В 2017 году к реализации проекта присоединилась «Группа ЛСР», объявив о приобретении земельных участков. Однако в качестве поставщика строительных материалов компания была задействована в «Морском фасаде» еще в 2007–2009 годах. ЛСР поставила сюда около 8 млн куб. м песка
«Это наиболее перспективный и амбициозный на сегодня проект. В будущем образованная территория займет достойное место на карте города благодаря жилым, социальным и рекреационным объектам», – считает заместитель генерального директора по строительным материалам «Группы ЛСР» Василий Кострица.
Экватор новой земли
По планам «Группы ЛСР», к 2028 году на Васильевском острове появится комплекс высокого класса комфортности площадью 500 тыс. кв. м, с жилой и коммерческой недвижимостью. Его изюминкой, а возможно, и точкой притяжения для всех горожан станет двухкилометровая прогулочная набережная вдоль береговой линии Финского залива.
Для реализации столь масштабного замысла «Группа ЛСР» уже создала почти 40 га из планируемых 80. Оставшиеся территории появятся в 2019 году.
Удивительно, но все работы в качестве генподрядчика компания выполняет самостоятельно, используя строительные материалы, произведенные на собственных предприятиях. Для России случай почти уникальный. Вдобавок компания является единственным обладателем флота со специализированной техникой, способной обеспечить полный цикл производства работ по намыву: землесосы, баржи, гидроперегружатели и т. д. Именно такой подход позволяет «Группе ЛСР» не только способствовать политике импортозамещения, но и значительно удешевить производство работ без потери в качестве. До сей поры наиболее авторитетными в вопросах намыва новых территорий считаются голландские и сингапурские компании, однако в ЛСР уверены, что не уступят в качестве иностранным конкурентам.
Процесс намыва новый территорий – сложный и длительный. В «Морской фасад» «Группа ЛСР» пришла, когда подготовительный этап, в ходе которого проходят геологические изыскания и выбирается назначение будущей территории, был уже завершен. «Поскольку мы приобрели не только земельный участок, но и права на реализацию проекта, нам предстояло лишь следовать ему, используя собственные мощности и строительные ресурсы», – поясняет Василий Кострица.
На данный момент «Группа ЛСР» занимается повышением высотных отметок и улучшением характеристик земельных участков. Работы идут строго по графику. «Процесс близится к 50-процентой готовности. Полностью завершить эти работы, как и предполагалось, компания намерена в середине 2019 года», – добавил Василий Кострица, подчеркнув, что вести такие работы можно не больше 5-6 месяцев в год, так как необходимо учитывать особенности петербургского климата, сезон навигации, а также сроки уплотнения и консолидации материалов.
Для повышения высотных отметок необходимо порядка 3,5 млн куб. м морского намывного песка, около 30 тыс. куб. м щебня и примерно 105 тыс. куб. м камня для укрепления берега залива.
Песчаная флотилия
В 130 км от городской береговой линии находится подводное месторождение, откуда с помощью плавучего землесоса «Ленинградский-1» гидромеханизированным способом добывается больше 2 тыс. куб. м песка в час. «Чтобы добыть морской песок, надо разрыхлить его на дне залива с помощью специальных гидромониторов до образования пульпы – смеси воды, песка и примесей. Далее грунтовый насос, как домашний пылесос, перекачивает эту смесь в баржу», – объясняют специалисты «Группы ЛСР».
Затем теплоход типа «Невский» принимает на борт до 3 тыс. т песка и в течение 10 часов добирается до Васильевского острова. «Самый быстрый способ выгрузить тонны песка на сушу – вновь смешать его с водой на борту судна гидроперегружателем и отправить на берег по пульпопроводу, оборудованному для этого системой задвижек и двойников. В приеме и укладке материала активно участвует спецтехника: экскаваторы и бульдозеры. А в уплотнении и стабилизации грунта используется специализированная виброуплотнительная, трамбовочная, дренажноукладочная и другая техника», – добавили эксперты компании. Сегодня главная задача строителей – добиться необходимой плотности и стабилизации грунта, чтобы будущая территория была готова к многоэтажной застройке.
В «Группе ЛСР» предъявляются высокие требования к качеству выполняемых работ, поэтому в компании действует трехступенчатый контроль соблюдения правил промышленной безопасности, а также постоянно ведется мониторинг качественных характеристик используемых материалов и показателей результатов работ. Строго проверяется соблюдение природоохранных мероприятий.
Благодаря всему вышеперечисленному «Группа ЛСР» уверена в собственных силах и в будущем проекта. Судя по тому, как ЛСР справляется с таким амбициозным проектом, можно констатировать: в России существуют полноправные конкуренты признанным иностранным специалистам по намыву.
Кстати
Учитывая важность проекта, при поддержке Правительства Петербурга компания инициировала проведение международного архитектурного конкурса на подготовку проекта по благоустройству будущей набережной. Победитель будет выбран до конца этого года.
Справка
«Группа ЛСР» является единственным в регионе обладателем собственного флота, обеспечивающего полный цикл работ по намыву. Всего у компании имеется 40 единиц флота: 2 землесоса «Ленинградский», 18 судов типа «Невский», 6 гидроперегружателей, 4 плавучих крана и другой вспомогательный флот.
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
Более трех часов обманутые дольщики жилого комплекса «Радужный» пытались выяснить у представителей компании «ГлавСтройКомплекс», когда же смогут въехать в свои квартиры, но ответам не поверили. Областные власти поставили ГСК перед выбором: «Либо дострой, либо уходи».
Несмотря на обещания, генеральный директор компании «ГлавСтройКомплекс» (а в прошлом – вице-губернатор Ленобласти) Николай Пасяда встречу с дольщиками, которая состоялась 2 февраля, в очередной раз пропустил. Вместо него отдувался главный инженер компании – Станислав Кулев, который периодически напоминал собравшимся, что он не юрист и не финансист, поэтому ответить может далеко не на все вопросы.
Битва экстрасенсов
По словам Станислава Кулева, лучше всего на сегодня дела обстоят у домов 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный»: оба корпуса находятся в высокой стадии готовности, и в 2017 году прошли проверку Kомитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти, которая закончилась выдачей замечаний. К дому 6.1 у Гостройнадзора оказалось всего 76 замечаний, и все их«ГлавСтройКомплекс» намерен устранить к 25 февраля. Сдать же дом компания планирует 15 марта этого года.
К дому 6.6. замечаний оказалось больше (сколько именно, г-н Кулев не сообщил), поэтому к сроку, обозначенному Госстройнадзором, то есть к 26 февраля, все исправить застройщик не успеет. Однако Станислав Кулев заверил дольщиков, что задержка будет небольшая – недели на две. 15 апреля дом планируется сдать в эксплуатацию.
Два оставшихся корпуса (6.5 и 6.7) будут сданы в IV и II кварталах 2019 года соответственно. Станислав Кулев многократно подчеркнул, что озвученные им сроки ориентировочные, а точную дату завершения объектов он назвать не может: «Я же не экстрасенс». Отметим, что по первоначальным планам ЖК «Радужный» должен быть готов к концу 2016 года.
Дольщики в столь оптимистичный прогноз не поверили. «В доме 6.1 только по лифтам работы на месяц. Сейчас там идет только отделка квартир», – заявила одна из участниц долевого строительства. В подтверждении слов дольщики потребовали предъявить договоры с подрядчиками, которые будут исправлять ошибки, найденные Госстройнадзором, установят лифтовое оборудование и завершат отделку помещений. Но кроме собственных слов у Станислава Кулева ничего не было. «Все работы будут профинансированы в феврале в полном объеме», – сказал он.
Сам не ам и другим не дам
Областное правительство уверено, что средства на строительство у компании «ГлавСтройКомплекс» есть, так как она не находится в процедуре банкротства, оплачивает все требования расторженцев в суде и не тратится на строительство инфраструктуры. «Застройщик собрал с дольщиков «Радужного» 3,1 млрд рублей. В комплексе 1740 квартир, из которых 1348 реализованы. Следовательно, деньги на возведение домов у застройщика должны быть. Нам непонятно, почему при таком объеме проданных квартир стройка не идет», – недоумевает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кроме того, ГСК еще в 2014 году выкупила колпинский «Домостроительный комбинат №5», однако производимые изделия так и не начали поступать на стройплощадки проблемных объектов компании. Станислав Кулев объяснил это убыточностью завода, однако подтвердил, что ДСК-5 работает и стройматериалы производит.
В результате, ни дольщики, ни чиновники не понимают, почему же компания не торопится с завершением проектов. А если у застройщика действительно финансовые трудности, то почему не поднимает вопрос о передаче проектов другому застройщику? В компании «ГлавСтройКомплекс» прокомментировать ситуацию отказались.
Последней может стать «Галактика»
ЖК «Радужный» – не единственная проблема ГСК. В рамках ЖК «Галактика» в Новом Девяткино компания планировала построить 16 домов, однако продажи были открыты только в одном. Правительство Ленобласти отказало в разрешении на строительство других очередей проекта до тех пор, пока не будет решена проблема с отсутствующей канализацией. (Для проблемных застройщиков – это общая практика в регионе). В итоге, компания успела продать только 383 квартиры в одном доме.
Отметим, что Николай Пасяда ранее признавал, что «Галактика» не будет сдана вовремя (то есть до II квартала 2018 года) именно из-за необеспеченности очистными сооружениями. Гендиректор «ГлавСтройКомплекса» обращался в правительство региона с просьбой построить полноценную канализацию, от себя же пообещал только локальную.
В областном правительстве на это отмечают, что проект проходил экспертизу с центральной канализацией. «Если хочется построить локальную канализацию, то пожалуйста, но нужно внести изменения в Генеральный план, получить необходимые документы, пройти экспертизу, все согласования и строить», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Также чиновники подчеркнули, что у «ГлавСтройКомплекса» есть возможность подключить дом к центральной канализации в Новом Девяткино.
Весьма сложно складывалось у ГСК с ЖК «Олимп», который находится в микрорайоне Южный в городе Всеволожск. 17-этажный комплекс на 381 квартиру изначально должен был быть введен в конце 2015 года, однако произошло это только в январе 2018-го. «Причинами задержки стали незавершенность работ по строительству газопровода, отсутствие благоустройства, акта технологического присоединения к сети водоснабжения и превышение параметров застройки (компания построила на 25% больше, чем по проекту)», – сообщали в областном правительстве.
Отметим, что более года до ввода «Олимпа» между «ГлавСтройКомплекс»и чиновниками шли споры по социальной инфраструктуре. Компания планировала построить школу и детский сад, что и согласовала со всеми необходимыми инстанциями. Однако после того, как обнаружилось, что объем жилищного строительства в комплексе превышен на 25%, чиновники стали требовать увеличения вместимости школы – до 1200 человек, а также детского сада – до 380 мест. Также застройщика пытались обязать проложить Крымскую дорогу. Помимо этого, компания должна построить физкультурно-оздоровительный комплекс.
В результате дорога была построена на деньги бюджета, а инфраструктурные споры померкли на фоне проблем «ГлавСтройКомплекс» с «Радужным» и «Галактикой». Впрочем, все обязанности застройщика по инфраструктуре силы не теряют.
Кстати
В конце прошлого года «ГлавСтройКомплекс» попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство на неопределенный срок отказывается выдавать разрешения на строительство. Таким образом, «Галактика» может стать последним объектом ГСК в Ленобласти.