Газобетон под парусами мечты
На прошлой неделе губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков подписал соглашение с очередным крупным западным инвестором. Еще недавно перспективы этого соглашения в региональной прессе воспринимались со скепсисом. Тем не менее, событие состоялось: на строительный рынок Ленобласти вышел второй по величине в Европе производитель ячеистых бетонов – датская компания H + H International.
Сто лет семейного бизнеса
На участке в
Соглашение, подписанное в правительстве Ленобласти, фактически завершают подготовительный этап реализации проекта. В течение этого года H + H International нашла местного проектировщика (таковым, по сообщениям прессы, выступает ЗАО «Рамболь», работавшее с Toyota Motors Corporation, Nokian Tyres, Vinci и Rockwool), договорилась с местными поставщиками сырья, а также с жителями поселка. Реальность намерений подтверждается и серьезностью самого инвестора, и той энергией, с которой он осваивает новые рынки.
Группе H + H почти 100 лет. Компания датирует свое рождение
В настоящее время акционерный капитал компании составляет 116 млн. акций номинальной стоимостью по 100 датских крон. Держателем акций типа «А» является партнерство Н + Н, а акции типа «B» (78%) торгуются на Копенгагенской фондовой бирже в сегменте MidCap (компании с рыночной капитализацией от 150 млн. до 1 млрд. евро).
Сегодня H + H Group включает в себя материнскую компанию H+H International A/S и подразделения в 12 государствах Европы. Центральный офис компании находится в Копенгагене. Производственные мощности до этого года были сосредоточены в пяти странах – Великобритании, Германии, Польше, Чехии и Финляндии.
Группа работает по принципу автономии дочерних компаний. Финское предприятие в Тампере стало плацдармом для завоевания рынков Латвии, где размещается центральный офис H + H Baltic SIA, а затем и Эстонии, куда с
Дальнейшее наступление на восток, как признают руководители фирмы, планировалось давно. Ожидали спроса на материал, который стал заметно расти начиная с
Кадровая находка
Впервые о намерении выйти на наш рынок компания заявила весной
У 60-летнего Расмуссена немалый опыт в разных областях деятельности. Его карьера начиналась именно в производстве. На дипломатической службе он оказался спустя 4 года после получения степени магистра в области международного бизнеса и экономики. Еще 2 года спустя, в
Должность генерального консула в Петербурге Расмуссен занимал в течение 5 лет. Сдав полномочия в октябре
Подготовка была основательной. Действительно, планы Расмуссена не ограничиваются Ленобластью. Завод в Кикерино – лишь первая ласточка. В общей сложности в России H + H рассчитывает построить пять заводов, вложив в производство 200 млн. евро.
Загадки бренда
Вокруг перспектив H + H уже успела возникнуть дискуссия. Так, оценка потребности местного рынка в газобетоне, оцениваемая Хансом Гормсеном в 1 млн. куб. м в год, была воспринята местными производителями скептически. Главу H + H, очевидно, не совсем поняли: он имел в виду нынешний объем рынка не Ленобласти, а всего Северо-Западного региона.
Впрочем, как следует из интервью главы ООО «Х + Х Рус», компания намерена не только удовлетворять наличный спрос, но и стимулировать его рост за счет применения новых технологий. О каких технологиях идет речь – производственных или маркетинговых? По данным сайта компании, на ее предприятиях в производстве газобетона используются традиционные материалы - известняк и кварцевый песок. Однако в Великобритании, Польше и Чехии на заводах H + H песок частично или полностью заменяется мелкораспыленной золой-уносом с местных ТЭЦ – то есть фактически этот материал следует называть газозолобетоном. Последующая технология, как и на отечественных предприятиях, состоит в смешивании размельченного песка (и/или золы) с известью и цементом, затем добавляется алюминиевый порошок, происходит вспенивание, после чего мокрая масса автоклавируется под давлением пара. Производственные технологии, как признает фирма, не запатентованы и в основном являются результатом многолетнего опыта.
Особенности, конечно, есть. Так, предприятия H + H стремятся к экономии энергоресурсов и воды, в том числе в соответствии с экологическими требованиями Евросоюза. Чтобы меньше истощать естественные водные источники, заводы H + H частично собирают воду из атмосферных осадков.
В Ленобласти H + H намерена производить газобетон в первую очередь для коттеджного строительства. Как уместно напоминает глава российской дочерней компании, материал ни в коем случае нельзя хранить под открытым небом. Таким образом, речь идет все-таки о вполне обычном газобетоне, основными отрицательными свойствами которого считается гигроскопичность и хрупкость. Чтобы построить из него коттедж, все так же необходимо тщательно нанести паронепроницаемое покрытие, а также соорудить прочный фундамент из традиционного кирпича.
Похоже, пока о применении каких-то методов производства газобетона, не известных отечественным строителям, речи не идет. Известно лишь, что продукт будет отличаться от того, который производится компанией в Финляндии под маркой «Сипорекс», и по этой причине будет выпускаться под новым брендом, совпадающим с именем компании – H + H. В дальнейшем, однако, «Х + Х Рус», как говорит Расмуссен, наладит кооперацию с финским заводом, после чего станет возможно экспортировать продукцию за рубеж. Речь идет, как предполагается, об экспорте в те же скандинавские страны. Из чего можно заключить, что производить ту же продукцию в Кикерино выгоднее, чем в Тампере.
Коттедж on-line
Технология реализации продукта действительно является на нашем рынке новым словом. Скандинавские покупатели не покупают материал впрок, а оформляют электронный заказ на определенную партию товара с указанием точных (вплоть до часа) сроков доставки. При этом блоки в соответствии с конкретным заказом фирма изготовляет ровно такой формы и размера, как заказчику требуется.
Таким образом, в потребительской нише среднего класса H + H бросает вызов производителям деревянных коттеджей, прежде всего по технологии Honka. Именно дерево – разумеется, в специфической упаковке, сохраняющей тепло – московские аналитики считают главной антитезой газобетону.
Широкое введение услуг интернет-заказа чревато сложностями, связанными с особенностями российского менталитета. Непременно возникнут проблемы с клиентами, оформившими заказ до согласования с
архитекторами и иными инстанциями. Более существенно, что работы по спецзаказу предъявляют особые требования к рабочей квалификации. Нельзя сказать, чтобы мастеров крайне сложно найти на месте, в том числе и в штате компаний-конкурентов. Однако H + H гарантировала области трудоустроить полторы сотни жителей Волосовского района. Первоначально компания надеялась обойтись кадрами из 40 человек, но областные власти при всем желании не могли предоставить налоговые поблажки без создания рабочих мест. Как говорится, или – или.
Таким образом, куда легче предложить эксклюзивную услугу, чем ее реализовать. Между тем одновременно придется заниматься продвижением совершенно нового бренда и доказывать потребителю - уже достаточно капризному - его преимущества. На что, естественно, придется потратить немалую долю от 30-миллионных инвестиций. Тем более что речь идет не просто о стимулировании спроса, но и о продвижении новой онлайн-культуры частного строительства.
По всем фронтам
Впрочем, H + H не склонна обольщаться легким успехом на отечественном рынке. Российские планы компании масштабные, но отнюдь не наполеоновские. В Украину датчане намерены вложить 100 миллионов евро, хотя ее рынок заметно уже. Другое дело, что в соседней республике сегодня значительно выше спрос на газобетон, в то время как предложение фактически не сформировано – другими словами, там не просматривалось серьезных конкурентов, а в России много собственных
производителей.
Однако пока датская компания согласовывала все производственные и налоговые детали проекта в Кикерино, на украинский рынок стремительно прорвался петербургский холдинг ЛСР, удачно выбрав «лежащий на боку» Березанский завод.
Датские инвесторы оказались бы в значительно более выгодном положении и на рынке Ленобласти, если бы успели завершить проект три года назад. За это время ЛСР успела приобрести эстонскую компанию Aeroc и использовать опыт ее персонала в налаживании в Петербурге собственного газобетонного производства мощностью 300 тысяч кубометров в год. Мало того, петербургский холдинг намерен выйти и на те же скандинавский рынки. Таким образом, конкуренция с H + H, что бы кто ни говорил о дружбе и взаимопонимании, пойдет буквально по всем фронтам. Кроме того, о намерениях строительства газобетонных заводов объявил еще один мега-игрок – «Главстрой» Олега Дерипаски.
В процентном отношении уменьшится доля продукции таких опытных производителей газобетона, как сертоловский КЖБИ и ДСК-3. Но им помогает налаженная система сбыта, а в первом случае - также участие в программе строительства жилья для военнослужащих. Труднее придется еще одному девелоперу газобетонного производства. Еще один проект в области уже три года анонсирует компания
Фирма «Евроаэробетон», соучрежденная петербургской компанией «Триада Лтд» и московским «Еврофинанс-Моснарбанком». Считается, что ей не удалось обеспечить себя кадрами, поскольку в городе Сланцы, где достраивается завод, с квалифицированной рабочей силой хуже, чем в Кикерино. Впрочем, эта версия звучит малоубедительно. Скорее можно предположить, что проблема возникла с кредитными ресурсами московских акционеров – что, увы, с лета этого года стало проблемой многих банков по не зависящим от них мировым обстоятельствам. Те же самые обстоятельства, по мнению московских экспертов, лежат и в основе разгулявшейся инфляции.
Голубые города
Руководство «Евроаэробетона» откровенно признавалось, что компания хотела бы подключиться к российской программе «Свой дом», заявленную в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Теперь этот приз может достаться «Х + Х Рус» -
формально такому же российскому налогоплательщику.
Именно в связи с программой «Свой дом» некоторые аналитики ожидают головокружительного прироста популярности газобетона - до 60% в год. Не исключено, что эта романтика предвидения и подстегнула датских инвесторов к реализации своего проекта.
«Голубые города» строятся в воображении не в первый раз. Программа «Жилище»
Очень хочется верить как в сам национальный проект, так и в действенные механизмы его реализации. Для которой, впрочем, требуются также общеэкономические условия, поддерживающие платежеспособность спроса. В том, что средняя семья хотела бы иметь загородный дом, никто не сомневается. Проблема лишь в том, что цены на этот материал, как и на все то, что пользуется спросом, упорно обгоняют объемы производства. Рост конкуренции между тем на цены на эти материалы пока не очень влияет. Сегодня средняя цена за кубометр составляет около 3500 рублей.
Емкость рынка газобетонов с
Многое, разумеется, зависит от климата – и в буквальном смысле, и в плане расположения региональных властей к конкретным компаниям. Однако устоявшиеся вкусы, в том числе местные, сильнее даже глобального потепления, и переделать мышление элитного покупателя, прикипевшего душою к надежному кирпичу и создающей неповторимый уют «хонке», не так просто. Что касается клиентов со скромными возможностями, то их перспективы от множества других обстоятельств. Поэтому предвидеть динамику газобетонного рынка в нашем отечестве столь же сложно, как и просчитать спрос на любой товар, рассчитанный на массового потребителя.
Константин Черемных
После введения новой методики плата за помещения, арендованные у КУГИ, возрастет в среднем на 75 процентов.Покончить с прошлым
Напомним, что старая методика создавалась в 1997 году. Тогда она воспринималась как более передовой опыт оценки недвижимости и в том числе арендных ставок, поскольку такой подход позволял сравнительно дешево и в короткие сроки пускать в гражданский оборот большое количество объектов, принадлежащих государству. Предлагаемая новая методика осталась массовой, но была изменена структурно. Как заверяет Дмитрий Куракин, начальник ГУИОН, она стала точнее, рыночнее и эффективнее.
«Мы устали от упреков, что город демпингует на рынке недвижимости и что предприниматели, которые арендуют площади у частных владельцев, оказываются в менее выгодном положении, чем арендаторы КУГИ, – отметил начальник ГУИОН. – Подтверждением того, что КУГИ сильно занижает ставки, является распространенная сегодня практика субаренды. Создавая новую методику, мы хотели обеспечить равный доступ к объектам городской недвижимости для всех участников рынка».
Лучше – значит, дороже!
Однако сама формула расчета арендной ставки по-прежнему проста. Размер ставки определяется путем умножения базовой арендной ставки на ряд корректирующих коэффициентов, которые отражают актуальные рыночные факторы, влияющие на величину арендной ставки. Речь идет о таких ценообразующих факторах, как местоположение объекта, площадь, этаж, состояние, тип входа, тип здания, коэффициент благоустройства.
Вся возможная деятельность арендаторов в новой методике расчета арендной ставки сводится к трем основным видам: торговля, офис, склад. В рамках определения стоимости аренды выбирается тот вид деятельности, который дает наивысшую арендную ставку. Кроме этого, на повышение арендной ставки влияет близость объекта к крупным городским магистралям и локальным центрам. Существенно повлияют на размер арендной ставки геодезические координаты здания. И если в прежней методике местоположение объекта определялось по координатам центроида, то в новой методике учитываются координаты входа здания. Другими словами, если фактический центр здания находится где-то в глубине двора дома, то есть в отдалении от магистрали, но его вход расположен со стороны дороги, то местоположение здания будет определяться по последнему параметру, и, соответственно, арендная плата будет выше.
Самое ощутимое повышение арендной ставки, по оценкам специалистов КУГИ и ГУИОН, ожидает один из крупнейших объектов розничной торговли города – Апраксин двор. Торговцы с «Апрашки», видимо, даже не подозревают о том, как им повезло с объектом аренды, и явно недооценивают его преимущества. Решив исправить эту несправедливость, КУГИ собирается повысить арендную плату на этой торговой точке в 20 раз. Но, спешат упокоить разработчики новой методики оценки, такое значительное увеличение грозит только Апраксину двору. Ставка на других объектах городского нежилого фонда увеличится в среднем в 1,8 раза, на объектах в центральной части города – в 1,5 раза, что тоже немало, учитывая состояние большинства объектов городской собственности, сдаваемых в аренду.
Дороже не значит лучше
«Мы не стремились создать такую методику, которая обязательно увеличит денежные поступления в городскую казну, мы хотели сделать эту методику адекватной», – утверждает Дмитрий Куракин. Но сами же чиновники признаются, что введение новой методики уже в 2006 году позволит увеличить поступления от аренды более чем на 40 процентов.
При этом никто не скрывает, что состояние городской недвижимости, сдаваемой сегодня в аренду, оставляет желать лучшего. Помещения, предлагаемые на частном рынке, как правило, сдаются в аренду со сделанным ремонтом, с действующими инженерными сетями и с определенным набором сервисных услуг: охраной, парковкой, телефонией, технической эксплуатацией и т.д. КУГИ не имеет собственных средств на приведение сдаваемых площадей в порядок, а потому передает их в руки арендаторов в том виде, в котором они существуют.
Не обижайте маленьких – им трудно
Но пока все споры, вызванные действием новой методики, – только вопрос будущего, участники рынка пользуются правом открыто высказываться по поводу грядущего изменения арендных ставок. «Стратегическим документом, сопоставимым с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и заслуживающим уважения компаний, работающих на рынке недвижимости», назвал данную методику директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар» Игорь Горский. По мнению специалистов этой компании, методика, требующая все же некоторых корректировок, не вызовет резкого скачка цен на рынке коммерческой недвижимости.
Зато с 1 января резко увеличится количество отказников и неплательщиков арендной платы, считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга: «Я делаю этот вывод на том основании, что на сегодняшний день в составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата составляет до 70 процентов. Можно себе представить, каких размеров достигнет этот показатель, когда ставки повысятся. Совершенно очевидно, что сверхзадача КУГИ – наполнять городской бюджет и максимально эффективно использовать городскую недвижимость. Но при всей правильности новой методики расчета арендной ставки не хотелось бы, чтобы главным пострадавшим снова оказался малый бизнес».
По мнению Елены Церетели, подготовленный документ не повредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если будет действительно упрощена процедура затрат. Если она будет только продекларирована, то это не решит насущных проблем малого бизнеса, поскольку уже сегодня преимуществом зачета затрат на ремонт арендуемых помещений пользуются только 30 процентов арендаторов КУГИ. Процедура затрат настолько бюрократическая и трудновыполнимая, что предприниматели предпочитают от нее отказываться. А не придется ли им отказываться от своего маленького, но очень гордого бизнеса после введения новой методики, сегодня сказать трудно.
В настоящий момент известно только то, что для нынешних арендаторов КУГИ повышение арендной ставки будет вводиться постепенно, в течение практически всего следующего года. Изменения не коснутся арендаторов, получивших площади в результате торгов или псевдоторгов по повышенным ставкам. Льготные категории арендаторов будут переходить на новые ставки в течение полутора лет. А в полную силу новая методика заработает в IV квартале 2006 года.
Александра Тен
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок.Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.
Первичный или вторичный
По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с «первичной» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков – не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» – «Петербургстрой Сканска»; «ММБ банк» – «ЮИТ Лентек»; «Сбербанк» – «Рострой», «Невский Синдикат». Несколько объектов кредитует «ПСБ».
Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
Обращение в агентство
В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
«Цена услуг агентства зависит от объема работ, – рассказывает Алексей Кошелев. – Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки».
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая – для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
По данным «Бекара», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» – 12-13%, а для «черного» – 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтера.
Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.
Независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Алексей Кошелев рассказывает, что если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.
Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.
После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).
Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют – 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная – рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
Въезд
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
По материалам компании «Бекар»