Сергей Круглик: Жилье стало доступнее и комфортнее

11.01.2008 15:09

В последних числах ушедшего года заместитель министра регионального развития Сергей Круглик, курирующий строительную отрасль и жилищно-коммунальный комплекс, дал в пресс-центре РИА «Новости» пресс-конференцию, посвященную подведению итогов реализации первого этапа (2006-2007 гг.) национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Встреча с журналистами стала хорошим поводом поговорить о существующих проблемах, путях их решения и перспективах, которые ожидают комплекс, как в ближайшем, так и в более отдаленном будущем.

По словам С. Круглика, первый этап, задачей которого являлось сформировать дееспособные механизмы рыночного решения проблемы обеспечения граждан жильем, путем создания законодательной базы, схем привлечения средств и определения «правил игры», завершен, в общем и целом, успешно. Те законопроекты, которые по началу скептически встречались строительным бизнес-сообществом, заработали и доказали свою достаточную эффективность.

Участникам пресс-конференции были представлены основные статистические данные, характеризующие реализацию нацпроекта.

Ввод жилья в строй в 2006 г. практически соответствовал запланированным показателям 50,6 млн. кв. м (по плану – 50,8 млн.; выполнено более, чем на 99%). В 2007 г. плановый показатель (56,3 млн. кв. м), судя по всему, будет существенно превзойден. За 11 месяцев этого года введено в эксплуатацию 44 млн. кв. м (129,5% к аналогичному периоду 2006 г. и 78% от плана). Прогнозируемый суммарный объем ввода жилья в 2007 г. (окончательные итоги года будут подведены к концу января) составляет около 60 млн. кв. м.

Такие тенденции, по словам С. Круглика, позволят к 2010 г. успешно подойти к суммарному объему ввода жилья на уровне 80млн. кв. м. В то же время, отвечая на вопрос о перспективах развития строительной отрасли непосредственно в 2008 г. заместитель министра сказал: «Об этом сложно сказать что-то определенное. Давайте обсуждать эту тему в январе. Нам нужно оценить положение по регионам. Думаю, что какой-то «плюс» по жилью будет, но какой – сказать сложно. Пока пишите 11%, как было запланировано программой (примерно 62,4 млн. кв. м в год). На самом деле, в этом году «выжали» все. «Выбрали» всю инфраструктуру, в том числе социальную. На исходе инженерно-подготовленные земельные ресурсы. В любом случае, о перспективах будем говорить позже».

Касаясь вопроса цен на жилье, собравшимся были представлены данные по III кварталу 2007 г. Цена на первичном рынке составила 44,48 тысяч рублей за 1 кв. м, на вторичном - 44,99 тысяч рублей. Таким образом, за 9 месяцев 2007 г. рост цен в России на первичном и вторичном рынках жилья составил 22,8%, в том числе за I квартал 2007 г. цены выросли на первичном рынке на 13,1%, на вторичном - на 14,9%; во II квартале рост составил 3,9% и 3,4%, а в III квартале – 4,4% и 3,8% соответственно. Для сравнения: за 9 месяцев 2006 г. рост цен в РФ на первичном и вторичном рынках жилья составил порядка 31 % и 45,6 %. Приведенные цифры позволили С. Круглику оптимистично говорить о том, что в 2007 г. на российском рынке жилья наблюдается относительная стабилизация цен.

При этом существенно выросла доступность жилья для граждан страны (тема комфортности сегодня – это всего лишь вопрос денег). Замминистра подчеркнул: «Можно сколько угодно говорить о недостаточной успешности реализации нацпроекта в части повышения доступности жилья для граждан, но цифры упрямая вещь, а они гласят, что все больше становится людей, которые имеют возможность приобрести квартиры».

В качестве наглядной иллюстрации, он привел эти цифры. В 2005 г., по данным статистики, купить собственное жилье на рынке были способны лишь около 9% граждан. В этом году эта цифра увеличилась до 17%. В 2008 г. она должна перевалить за 20%, а к 2010 г. аналитики прогнозируют рост этого показателя до 30%. А в «прекрасном далеко» 2020 г., по мнению С. Круглика, собственные квартиры за счет своих средств смогут приобрести не менее 60% российских граждан.

Еще более мощными темпами, по словам заместителя министра, развивается ипотечное кредитование. В 2006 г. планировалось предоставление кредитов в объеме 108 млрд. рублей. Реальность превзошла самые оптимистичные предположения. Ипотечных кредитов было получено на сумму 263 млрд. рублей. В связи с этим плановые показатели 2007 г. были откорректированы в сторону увеличения. Но прогнозы вновь оказались достаточно робкими. Исходя из набранных темпов, можно утверждать, что по итогам 2007 г. гражданам будет предоставлены ипотечные кредиты более, чем на 400 млрд. рублей.

Также вполне успешно, по мнению, С. Куруглика, реализуются программы и подпрограммы, входящие в состав нацпроекта.

Плановые показатели подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» на 2006 г. составляли 27,8 тысяч семей. Согласно отчетам регионов по состоянию на 1 декабря 2007 г. улучшили жилищные условия в рамках подпрограммы (за счет средств 2006 г.) 15,7 тысяч семей, или 56,5% от целевого показателя. С учетом региональных программ этот показатель составил 40 тыс. молодых семей. Остаток средств федерального бюджета 2006 г. в размере 230 млн. руб. по состоянию на 1 января 2007 г. направлен в качестве дополнительных бюджетных ассигнований на реализацию мероприятий подпрограммы в 2007 г. Плановые показатели на 2007 г. предполагали обеспечение жильем 47,8 тысяч семей (41,7 тысяч семей в 2007 г. и еще 6,14 тысяч семей с «перешедших» с 2006 г.). Объем финансирования всего 3,8 млрд. рублен, в т.ч. 3,6 млрд. рублей на 2007 г. и 230 млн. руб. (переходящий остаток 2006 г.). По состоянию на 20 декабря 2007 г. освоено 2,2 млрд. руб. (66,3% от общего объема финансирования). Бюджетные деньги, которые не будут затрачены в 2007 г., будут задействованы при реализации подпрограммы в 2008 г.

Примерно такая же ситуация складывается при реализации других подпрограмм, связанных с обеспечением жильем льготных категорий граждан, ветеранов, инвалидов, молодых ученых и др. За отчетный год удается освоить примерно две трети отпущенных бюджетом средств. По мнению С. Круглика ничего катастрофичного в таком положении нет. В значительной мере эта ситуация связана со сложностями, которые возникают в ходе оформления всей необходимой документации. В то же время, не освоенные за год средства «не исчезают, а просто переходят на следующий год на те же цели, в рамках той же программы».

По мнению замминистра, с 2008 г. начнется новый этап решения тех задач, которые поставлены нацпроектом «Доступное жилье». Основная из них – упор на социальный аспект вопроса. «Для развития коммерческого строительства созданы необходимые условия. Принятые в 2004-2007 гг. законы доказали свою эффективности, – полагает С. Круглик. – Теперь нужно сконцентрироваться на социальной составляющей нацпроекта».

Для этого в начале 2008 г. будет принята Стратегия массового строительства жилья в России. Выполнение положений этого документа станет важнейшей составляющей второго этапа реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Сначала Стратегия разрабатывалась с перспективой до 2015 г., но в связи с необходимостью увязать ее положения с другими концептуальными программами развития в различных отраслях, сориентированными до 2020 г., было принято решение готовить «пролонгировать» срок действия документа.

Стратегия нацелена на решение наиболее серьезных проблем, препятствующих развитию жилищного строительства. К их числу С. Круглик отнес:

- градостроительное планирование (к 2010 г. подавляющее большинство регионов должно решить эту задачу);

- развитие социальной инфраструктуры (обеспечение строящегося жилья необходимыми для граждан детскими садами, школами, поликлиниками, больницами и др.);

- совершенствование транспортной инфраструктуры внутри населенных пунктов, без чего невозможно планомерное развитие жилого строительства;

- модернизацию коммунальной инфраструктуры (огромную роль в этом отношении должен сыграть созданный Фонд поддержки реформирования ЖКХ).

Решение этих задач позволит к 2020 г. вводить в эксплуатацию около 140 млн. кв. м жилья в год (т.е. примерно 1 кв. м на жителя страны, что соответствует показателю индустриально-развитых стран).

«Прорыв» будет совершен и на «социальном фронте». По мнению С. Круглика, реализация положений разработанной стратегии, позволит сократить время ожидания в социальной очереди на улучшение жилищных условий до 3-5 лет.

Дополнительной составляющей проекта должна стать Стратегию развития строительной индустрии, которую Министерство регионального развития планирует разработать в 2008 г.

В настоящее время идет сбор и анализ информации из разных регионов о сегодняшнем положении дел и имеющихся проблемах. Как пояснил С. Круглик, положения готовящегося документа будут касаться только стратегически важных, базовых секторов стройиндустрии. «Нет ни малейшего смысла говорить о линолеуме или керамической плитке. Эти вопросы решены еще в 90-х. Наша задача – выявить сегодняшние «узкие места», которые могут послужить препятствием развитию строительных процессов, и найти пути решения этих проблем», – подчеркнул он.

В качестве примера он привел ставшую уже классической «проблему цемента». «Чтобы избежать подобных кризисных ситуаций, и нужна Стратегия», подчеркнул замминистра. Впрочем, как заявил заместитель министра, и эта проблема сегодня стремительно теряет актуальность. «К 2010 г. объем выпуска цемента в России увеличится с 60 млн. т до 100 млн. т, и никаких проблем с этим материалом больше не будет», - подчеркнул он.

Резкий скачек цен на цемент летом 2007 г. простимулировал ряд крупных строительных компаний инвестировать средства в создание новых мощностей по его производству. «В этом году запущено столько новых проектов, что к 2010 г. Россия будет изготавливать столько цемента, сколько не выпускалось в Советском Союзе ни в годы индустриализации, ни в ходе массового жилищного строительства. Думаю, в самом ближайшем будущем проблема нехватки цемента просто перестанет существовать. Появится ряд новых игроков, вступят в силу законы конкуренции, и ситуация полностью нормализуется».

Каких именно сегментов строительного рынка коснется Стратегия С. Круглик не уточнил. «О конкретных положениях документа говорить пока рано, – полагает замминистра. – Сейчас мы находится на стадии накопления информации».

Значительное внимание уделил замминистра и развитию коммунальной инфраструктуры. «Свыше 4,7 млрд. рублей было затрачено на нужды ЖКХ в 2007 г. только в рамках реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», подчеркнул он.

В плановые показателями на 2007 г. входило снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры до 55%, а также финансирование модернизации объектов ЖКХ из федерального бюджета в объеме 6,1 млрд. рублей (в том чичле на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья – 1,1 млрд.).

В течение 2007 г. федеральные средства в объеме 5 млрд. рублей были распределены между 238 важными объектами ЖКХ, и заключены соответствующие соглашения. По состоянию на 20 декабря, в рамках подпрограммы, выделено 4,7 млрд. рублей (94% от общей суммы заключенных соглашений).

Деньги в объеме 1,1 млрд. рублей, предназначенные на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, распределены между 34 субъектами федерации. Заявки на предоставление субсидий в рамках реализации подпрограммы на 2008 г. подали 44 субъекта РФ.

Главные перспективы в этом направлении С. Круглик связывает с работой Государственной корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», который приступит к работе с 1 января 2008 г. и начнет рассматривать заявки регионов на получение денег на капитальный ремонт и снос аварийного и ветхого жилья в разных субъектах Федерации.

В январе будут отобраны первые регионы, которые получат деньги фонда на решение острых проблем жилищной сферы. В декабре 2007 г. были определены лимиты средств, на которые могут претендовать субъекты. Объем поддержки из фонда с уставным капиталом 240 млрд. рублей составляет от 530 млн. до 8 млрд. рублей.

К примеру, фонд может направить наибольший объем средств (до 8 млрд. рублей) в Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, 7,9 млрд. рублей - в Свердловскую область. Также лимиты большого объема установлены для Татарстана (6,6 млрд.), Челябинской области (6,2 млрд.), Красноярского края, Самарской и Саратовской областей (свыше 5 млрд. рублей).

Деньги, согласно федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», направляются в регионы на условиях обязательного софинансирования из местного бюджета. Заявки в фонд на получение финансовой поддержки направили несколько регионов, и практически все субъекты РФ заявили о готовности к подаче документов в фонд.

 

Михаил Кулыбин


Не было бы хуже
04.03.2005 19:25

Пакет законов, призванных урегулировать различные аспекты жилищной сферы и рынка недвижимости, вызывает все больше критических оценок со стороны экспертов.


Недочетов оказалось слишком много, и они столь серьезны, что введение целой серии законов, видимо, придется отсрочить. В противном случае они не просто не будут работать, но и внесут полный хаос на рынок недвижимости.

Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан убежден, что «жилищные» законы не только не стимулируют, но, напротив, тормозят увеличение объемов жилищного строительства. Он считает, что ни о каком наступлении «эры доступного жилья» говорить не приходится, и если срочно не пересмотреть целый ряд новых законов, оно не только не станет доступней для граждан, но, напротив, следует ожидать резкого снижения темпов строительства при одновременном росте цен. Штепан винит во всем непродуманность таких новых законов, как Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Закон «О жилищно-строительных кооперативах». Их введение, считает он, должно быть отсрочено, а сами они – подвергнуться серьезной переработке.

Блокада «первички»
Больше всего г-на Штепана возмущает Закон «О ЖСК». И если закон о «долевке» может привести к снижению темпов строительства за счет жестких ограничений и санкций по отношению к строителям, то «кооперативные» новации, на его взгляд, лишают тысячи людей всякой возможности приобрести жилье по доступным схемам. Дело в том, что закон вводит ограничения на приобретение жилья на первичном рынке. Так, только 20% жилья ЖСК может приобрести на «первичке», остальные квартиры должны покупаться на вторичном рынке.

Смысл столь странного ограничения понятен мало. Возможно, разработчики закона решили таким образом «обезопасить» членов кооператива от рисков, связанных с покупкой нового жилья? Но вся проблема в том, что члены крупнейших российских ЖСК ориентируются именно на приобретение квартир на первичном рынке. Так, в Башкирии, являющейся сегодня лидером жилищно-кооперативного движения, к этому стремятся 90% членов местных ЖСК, а в кооперативе «Строй и Живи» – 80%. И теперь система ЖСК попросту может рухнуть, так как перестанет удовлетворять запросы населения.

«Текст этого закона абсолютно не соответствует его проекту. Предлагались совершенно другие вещи», – удивляется генеральный директор ФСК САС Валерий Солдатов, принимавший участие в разработке проекта закона. Он считает, что подобная «блокада» первичного рынка может привести к резкому росту цен на «вторичке», что сделает жилье абсолютно недоступным для большинства населения. Также это может привести и к снижению темпов строительства на первичном рынке. «А программа государственных жилищных сертификатов теперь находится на грани обвала, так как большая часть их обладателей стремится приобрести жилье на первичном рынке именно через ЖСК», – говорит Солдатов.

Ипотека никому не интересна
Что касается ипотеки, то эксперты рынка недвижимости единодушны в том, что в ближайшие годы она реально не заработает.
«Этого не произойдет до тех пор, пока банковские проценты не станут приемлемыми для населения», – говорит гендиректор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.
А директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов признает, что оптимистичные прогнозы ряда риэлтеров, вызванные повышением интереса населения к ипотеке в прошлом году, не оправдались. «Да, в 2004 году был всплеск звонков по ипотеке. Людей «вдохновили» заявления правительственных чиновников о разработке законов, способных сделать жилье «доступным». Но в этом году число подобных обращений к риэлтерам резко сократилось», – говорит Чернов. Он полагает, что новые законы не делают ипотеку интересной и для банков. «Они просто не понимают, зачем им это нужно», – считает Чернов.

Любопытно, что пессимизм по поводу ближайших перспектив ипотеки выражают и в Росстрое. Так, согласно его статистике, озвученной на одном из последних совещаний по жилищным вопросам, состоявшихся в Госдуме, за последние четыре года по ипотечной схеме в целом по России было приобретено лишь 6,5 % квартир. Еще около 3% приходится на накопительные схемы. Большая же часть жилья (75%) приобретено через долевое участие.

Эксперты Росстроя в своем долгосрочном прогнозе делают вывод о том, что наиболее реально приобрести недорогое жилье можно будет исключительно через накопительные схемы, но никак не через банковскую ипотеку. Правда, как теперь становится ясным, новый Закон «О ЖСК» резко ограничивает возможности населения участвовать в этом процессе, и даже может стимулировать рост цен на вторичном рынке.

Хуже не будет?
Впрочем, не все участники рынка недвижимости настроены столь пессимистично. Так, заместитель директора Городского жилищного агентства (ГЖА) Валерий Старостенко считает, что Закон «О долевом строительстве» (на пересмотре которого настаивают многие строители, риэлтеры и депутаты) является «шагом вперед» в деле защиты интересов потребителя. Он говорит, что с его введением 1 апреля, этот день для строителей «уж точно перестанет быть смешным». Старостенко считает, что новый закон ставит застройщика в такие жесткие рамки, что дольщик может быть уверен «на все сто», что государство защитит его от недобросовестных фирм. Важным моментом он считает положение о том, что застройщик несет ответственность за качество построенного им дома в течение пяти лет после его сдачи в эксплуатацию. «Этот закон – яркий пример того, как на федеральном уровне можно защищать права наших граждан», – говорит Старостенко.

Но мнение замдиректора ГЖА – одинокий глас вопиющего оптимиста в безбрежной пустыне неверия и критики «жилищных» законов. Общее впечатление от них «оппозиции» суммирует Александр Гиновкер. «Ясно одно: потребителю от этих законов легче не стало. С долевым строительством много неясного, кооперативное движение под угрозой, ипотека по-прежнему неприемлема для большинства», – «загибает пальцы» г-н Гиновкер. Многие другие законодательные инициативы в этой сфере также не породили ничего, кроме новых проблем, считает он. В качестве примера он называет реформу системы госрегистрации прав на недвижимость, которая привела к увеличению сроков регистрации и вызвала панику среди желающих оформить сделки. А долгожданная отмена обязательного согласования сделки (если в семье имеется несовершеннолетний ребенок) с органами опеки, вообще обернулась курьезом. Соответствующее положение было внесено в Гражданский кодекс, а вот в Семейный кодекс его внести «забыли». В итоге без согласия органов опеки такие сделки по-прежнему невозможно зарегистрировать.

Суммируя все высказанные здесь мнения, можно прийти к выводу о том, что большинство основополагающих законов из «жилищного» пакета изначально оказались плохо проработаны, и не решают декларированных при их разработке задач. Ввод их в действие без учета мнения всех участников рынка – от строителей и риэлтеров до представителей тех же жилищных кооперативов, способен не только дестабилизировать рынок, но и породить социальную напряженность. Все же рассуждения правительственных чиновников о том, что с принятием пакета этих законов, жилье станет более доступным для рядового гражданина, на деле оказались чистой воды популизмом. И этот год, похоже, станет очень непростым для рынка недвижимости. Ведь теперь его реалии будут определяться не только соотношением спроса и предложения, но и попытками госорганов применить на практике сотни положений новых законов, зачастую абсолютно не адаптированных к действительности. Так что лучше, действительно не стало. Не было бы хуже.
Игорь ЧЕРЕВКО


Сырой закон
04.03.2005 14:10

Материалы вчерашнего круглого стола, посвященного новому закону о дольщиках.


Вчера в пресс-центре ИТАР-ТАСС состоялся круглый стол, в рамках которого эксперты обсудили закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступающего в силу 1 апреля 2005 года.

Присутствующие на заседании крупные компании-застройщики сошлись во мнении, что данный закон существенно осложнит их работу. А его последствия могут привести к отмене сложившейся практики долевого строительства. Консолидированную позицию застройщиков обозначил Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому планированию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленобласти. «Закон нуждается в существенной корректировке. В настоящее время создана рабочая группа, которой подготовлен проект «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». У нас есть определенная уверенность в том, что наши поправки будут внесены», – говорит г-н Викторов.

По его словам, объемы рынка первичного жилья могут сократиться в 2-3 раза, а цены на жилье вырастут, как минимум, на 25-30%. Точку зрения Михаила Викторова поддержал Эдуард Тиктинский, генеральный директор Холдинга RBI: «Закон существенно повышает наши риски. А размер предусмотренных штрафных санкций делает условия сделок кабальными для застройщика. Поэтому строители будут вынуждены страховать свои риски, что повлечет существенное повышение цен».

Так, например, обязанность застройщика передать в течение 2-х месяцев после получения распоряжения на ввод объекта в эксплуатацию, по сути, невыполнима. Практика показывает, что в течение 2-х месяцев передать объект невозможно: очень много времени уходит на согласование, подключение к инженерным сетям. Однако за неисполнение этого обязательства застройщик сурово наказывается.

Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов обнадежил застройщиков: «Не позднее мая будет выпущен документ, регламентирующий жесткие сроки по приемке объектов и своевременному обеспечению их инфраструктурой».
Последние 5 лет долевое строительство – единственная возможность покупки жилья по доступным ценам. За это время практика взаимоотношений застройщика и дольщика уже сложилась, и вполне устраивала обе стороны.

«В настоящее время существуют определенные правила игры на рынке строящегося жилья. Законодателям оставалось только грамотно прописать их, – считает Анна Мытник, юрисконсульт ИСГ «Невский Синдикат». – Однако вместо этого принимается закон – на мой взгляд, в абсолютно «сырой редакции», содержащий правовые вакуумы. Работать по такому варианту закона застройщики просто не смогут».

Новый закон «ломает» рабочую апробированную схему взаимодействия «застройщик- дольщик». Кто окажется в выигрыше?» – задает вопрос Кирилл Вязовский, вице-президент Холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». По его мнению, сама идеология закона изначально неверна. «Изначально закон преследует две цели: защитить дольщиков от мошенничества и способствовать формированию рынка доступного жилья. На практике же ни одна из этих задач с введением закона не решается.

Во-первых, на рынке строящегося жилья случаи мошенничества со стороны строительных компаний единичны. Во-вторых, осторожный дольщик всегда может застраховать свои риски, обратившись в страховые компании. Так что на сегодня проблемы «незащищенных дольщиков нет. Что касается рынка доступного жилья, то едва ли его формированию будет способствовать повышение стоимости квадратного метра – а это будет вынужденной меры со стороны строителей», – констатирует Кирилл Вязовский.

«Новый закон предоставляет неограниченные возможности для действия недобросовестных дольщиков, – отмечает Николай Новосельцев, вице-президент по правовым вопросам и перспективному развитию компании «М-Индустрия». – Дольщик может расторгать договор по надуманным основаниям, и после этого начинать судебную тяжбу с застройщиком. На чью сторону встанет в этом случае суд – неизвестно. Но застройщик в любом случае потеряет время и силы».

А как относятся к новому закону сами дольщики? Оказывается, они также не испытывают оптимизма. Эта мысль прозвучала в выступлении директора Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анны Максимовой. «Дольщики понимают: все беды застройщиков отразятся на них, и возможно они будут лишены возможности участия в долевом строительства. Горожане не в восторге от того, что нарушатся существующие схемы взаимодействия, которые всех устраивают, и с недоверием относятся к возможной разработке новых», – говорит Анна Максимова.
Петр Горбунов